某休闲步行街可行性分析报告

1、嘉兴港澳澳华庭休休闲步行行街可行性分分析报告告开发商：嘉兴港港澳华庭庭房地产产有限公公司发展商：嘉兴市市港澳房房地产开开发有限限公司浙江华庭庭置业有有限公司司香港利丰丰行有限限公司二OOOO年十二二月八日日目 录录第一部分分 项项目基本本情况第二部分分 中中标背景景分析第三部分分 嘉嘉兴商贸贸市场分分析第四部分分 项项目的市市场定位位和营销销策划第五部分分 项项目成本本测算第六部分分 项项目收入入测算第七部分分 项项目收益益分析第八部分分 总总体经济济评介第一部分分 项目目基本情情况嘉兴市土土地管理理局于二二OOOO年十一一月三十十日发布布了嘉嘉兴市国国有土地地使用权权招标公公告（嘉嘉土（22

2、0000）第33号）。对编编号为220000-4号号地块（即本项项目地块块）进行行公开招招标，吸吸引了众众多房地地产开发发商的关关注和参参投，我我公司进进行了认认真细致致的市场场调查、科学的的研究分分析，并并聘请了了国内一一流的商商业投资资专家进进行分析析测算，结合国国内外商商业街发发展的最最新态势势，得出出了令人人鼓舞的的结论，坚定了了中标的的决心。一、本项项目土地地概况：本项目地地块位于于嘉兴市市中心最最佳商贸贸区的心心脏地带带，出让让土地面面积3770977.9平平方米，东侧为为建国路路，北侧侧为环城城路，南南侧和西西侧分别别为繁华华的勤俭俭路和少少年路。二、本项项目土地地规划要要求：1

3、.地块块规划为为以南、北步行行休闲广广场为主主，集商商、办、娱乐和和文化等等多种功功能为一一体的综综合用地地。2.地块块平均容容积率为为1.55。3.建筑筑密度不不大于550%。4.绿地地率不小小于155%。5.硬地地率不小小于100%。6.建筑筑高度沿沿建国路路一侧以以低层为为主，高高度控制制在155米以下下，靠近近少年路路一侧高高度控制制在244米以下下。第二部分分 中中标背景景分析我公司对对本项目目的看好好是基于于我们对对今后嘉嘉兴乃至至浙江以以及全国国经济的的增长持持乐观的的看法，中国未未来的经经济走向向将极大大地改变变中国普普通居民民的生活活水平，人民的的消费水水平将进进一步提提高。

4、这这将会刺刺激现有有商业格格局的改改变，提提高商业业形态的的品味，集商贸贸、娱乐乐、文化化、休闲闲为一体体的大型型商业中中心将会会出现，港澳房房产将抓抓住这一一历史机机遇，不不仅实现现自身的的飞跃发发展，也也将带动动整个嘉嘉兴城市市建设、商业文文化的发发展，为为二十一一世纪的的新嘉兴兴带来一一个标志志性的建建筑和商商业中心心。宏观经济济出现重重大转折折，经济济增长新新周期来来临19999年是中中国经济济周期的的谷底19999年中国国大多数数经济指指标处于于景气低低迷状况况，全国国GDPP增长率率只有77.1%，为119922年以来来的最低低，投资资增长率率只有55.6%，为119933年以来来

5、的最低低，社会会消费品品现价零零售额增增长率只只有6.8%，为19994年年以来的的最低，因此119999年将是是我国经经济的谷谷底。20000年中国国经济出出现稳定定回升在出口拉拉动及政政府扩大大内需政政策下，20000年我我国经济济稳步回回升，固固定资产产投资前前三季度度达122.9%，比119999年同期期提高44.8个个百分点点，技改改投资前前三季增增长211%;工工业生产产在前三三季度保保持持续续两位数数的增长长，工业业产品销销售率达达98.1%，工业的的维持发发展表明明经济的的后势潜潜力巨大大;今年年前三季季度物价价也开始始止跌回回升，全全国居民民消费价价格总水水平累计计上升11.

6、2%，而去去年同期期为-11.6%，这种种种迹象象都表明明中国经经济已经经走出低低谷，开开始了新新一轮的的经济周周期。3、20001年年经济将将进一步步增长20011年是新新的世纪纪的开始始，也是是我们实实施十五五计划的的开始，中央政政府将继继续以发发展为主主线，对对经济结结构进行行战略性性调整，继续实实行积极极的财政政政策，促进消消费，加加大投资资力度，刺激经经济进一一步回升升。我们们也将加加入WTT0，与与世界经经济接轨轨，充满满活力的的宏观经经济环境境有利于于投资。二.嘉兴兴市经济济现状及及发展嘉兴市位位于长江江三角洲洲南翼，地处浙浙北杭嘉嘉湖平原原的东部部，东北北紧邻上上海市，西连杭杭

7、州和湖湖州，市市区距上上海、杭杭州均不不足1000公里里，铁路路、公路路、航运运等水陆陆交通干干线发达达，交通通便利。嘉兴自古古繁华，素以“鱼米之之乡、丝丝绸之府府”著称，目前所所辖五县县两区人人口共3330万万人，其其中市区区78万万人口。主要经济济指标1978819855199001995519999国内生产产总值（亿元）13.22940.99881.333317.29471.89人均国内内生产总总值（元元）460136662582297500142997（合合18000美元元）国内生产产总值增增长率19.22%21.77%0.9%19.55%10.00%消费品零零售总额额（亿元元）1.4

8、7710.77024.225111.78197.09嘉兴市已已进入人人均国内内生产总总值18800美美元的阶阶段，表表明已实实现小康康，居民民生活将将向提高高生活品品质方向向发展，这为精精品商业业的发展展提供了了前提条条件。非国有经经济比重重占绝对对地位国有经济济个体私营营经济集体经济济其他经济济1980051.33%0.1%48.66%01995513.77%21.66%49.99%14.88%199994.5%52.00%21.11%22.44%非国有经经济占绝绝对主导导地位正正是嘉兴兴市经济济发展的的原因，也是嘉嘉兴能可可持续发发展的最最重要的的基石，它为本本项目的的招商提提供了广广阔的

9、市市场空间间。3.户口口管理制制度的改改革和城城市化进进程的加加快浙江省政政府颁布布了关关于加快快推进浙浙江城市市化若干干政策的的通知，明确确规定从从年起起，小城城镇实行行按居住住地登记记户口的的管理制制度，大大中城市市（指设设区城市市）要积积极创造造条件实实行按居居住地登登记户口口的管理理制度，明确了了要“引导人人口集聚聚“，从年起，各地将将取消进进城人口口控制指指标。这项政策策表明房房地产业业将在地地市、县县等区域域发生根根本的格格局变化化，城市市化进程程的加快快将刺激激房地产产业的发发展，商商铺的需需求将加加大，与与日益收收紧的土土地政策策而言，这意味味着商铺铺的价格格将进一一步攀升升，

10、这对对我公司司在嘉兴兴投资房房地产有有指导作作用。三.建国国路作为为商业中中心的巨巨大市场场价值建国路旧旧称北门门大街，自古以以来就是是嘉兴最最繁华的的商业地地段，富富商云集集、名店店林立，稳居嘉嘉兴第一一商贸的的地利优优势，孕孕育着无无限的商商机。随着嘉兴兴旧城改改造的加加快完成成，建国国路作为为商业中中心的价价值将凸凸现出来来，本项项目属于于嘉兴绝绝无仅有有的稀缺缺地块，谁能以以超前的的眼光发发掘它的的潜在价价值，谁谁就将在在未来占占尽商业业先机。第三部分分 嘉嘉兴商贸贸市场分分析目前嘉兴兴商业态态势传统大商商场这些大商商场有江江南大厦厦、阳光光购物中中心、戴戴梦得购购物中心心等，它它们主

11、要要经营中中高档商商品，零零售总额额大，但但赢利能能力低，面临新新的业态态的冲击击。如江江南大厦厦19999年零零售总额额1.8865亿亿，营业业面积11.8万万平方米米，人员员10224人，但利润润仅5.2万元元；阳光光购物中中心85574万万元的零零售额，面积11.5万万平方米米，从业业人数5562人人，利润润仅8.6万元元。小商品市市场或商商城目前仅市市区就有有港澳商商城、嘉嘉兴商城城、中兴兴广场、灯具市市场等，一般由由个体经经营，摊摊位较小小，经营营产低档档单一品品种，船船小掉头头快，它它们占了了整个零零售业的的绝大多多数，但但档次较较低，市市场的整整体形象象没有树树立，容容易出现现散

12、乱的的现象，消费者者的利益益容易受受到侵害害。新兴业态态不断出出现如近日开开张的大大润发超超市，它它就是新新兴的仓仓储式超超市形态态，大批批量采购购，无仓仓库，经经营费用用低，故故商品价价格低，受到大大众欢迎迎。再如如食品蔬蔬菜配送送业首次次在嘉兴兴开始出出现，这这些形式式的出现现反映了了市场发发展的规规律，二.商铺铺售价由于目前前没有较较多的个个案支持持，我们们仅选取取一些近近年的价价格作为为参照系系 l.少年年路一楼楼一底 均价价80000元/平方米米2.建国国路底层层 150000元元/平方方米3.禾兴兴路一楼楼一底 均价885000元/平平方米4.嘉禾禾北京城城商铺 80000-112

13、0000元/平方米米上述这些些地段均均不如本本项目地地块三.商铺铺租价1.沿街街商铺： 少年路路2000元/平平方米/月（一一般为115平方方米）一一个铺位位总价约约3.66万/年年 勤俭路路1500元/平平方米/月 总总价约为为2.77万/年年建国路1160元元/平方方米/月月, 总价价约2.9万/年 *租金价价推算表表月租金6年7年8年9年10年11年12年200元元/平米米/月144000168000192000216000240000264000288000150元元/平米米/月108000126000144000162000180000198000216000160元元/平米米/月1

14、15220134440153660172880192000211220216000若以100年为投投资回报报期，则则售价分分别为 2.44万/平平方米，1.88万/平平方米，1.92万万/平方方米。平平均售价价为2.04万万元若以8年年为投资资回报期期，则售售价分别别为1.92万万/平方方米,11.444万/平平方米,1.554万/平方米米。平均均售价为为1.663万元元2.内商商铺（以以15平平方米为为计量单单位） 嘉兴商城城铺位1120/平方米米/月 总总价2.2万/年商业大厦厦 1880元/平方米米/月 总价约约3.33万元/年建业商厦厦 60元元/平方方米/月月（300平方米米） 总总

15、价2.2万元元/年中兴广场场 60元元/平方方米/月月（300平方米米） 总总价约22.2万万元/年年*租金金价推算算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元元/平米米/月99192000216000240000264000288000180元元/平米米/月12966015122017288019444021600023766025922060元/平米/月43200504005760064800720007920086400若以100年为投投资回报报期，则则售价分分别为：2.44万/平平米，22.166万/平平米，772000元/平平米。平平均售价价为1.76万万元。若以8年年为投资

16、资回报期期，则售售价分别别为1.92万万/平米米,1.72万万/平米米,57760万万/平米米。平均均售价为为1.44万元第四部分分 项目的的市场定定位和营营销策划划一.市场场定位1.物业业定位 随着着人们生生活水平平的提高高，消费费者购物物不仅是是为了满满足生活活基本需需要，而而且视购购物为集集游玩、娱乐、休息、获取信信息为一一体的一一种休闲闲与精神神的享受受形式。因此为为适应这这一潮流流，商业业业态出出现了朝朝多功能能、一体体化发展展、综合合性的步步行街的的形式，结合本本地块的的市中心心的地理理位置，项目定定位于高高品质的的休闲步步行街，能够在在浙江都都具有较较高的知知名度，辐射周周边五县

17、县二区。2.步行行街的功功能售卖功能能是步行行街的基基本功能能，它必必须向顾顾客提供供齐备的的商品；具有生生活功能能是它的的另一特特征。本项目具具备以下下特点：经营品种种齐全。无论是是当地产产品还是是进口产产品，高高档品还还是大众众化产品品都能并并存。包含每一一顾客层层面，青青年人追追新猎奇奇的时髦髦品，老老年人的的银发商商品，儿儿童的专专用品等等，无论论顾客的的产龄如如何，到到这里购购物都能能买到自自己需要要的产品品。提供休闲闲场所。步行街街内有满满足日常常生活的的体闲、娱乐、运动、餐饮等等服务设设施，为为人们提提供一个个购物与与享受合合一的好好去处。统一的经经营管理理特点。由于步步行街把把

18、分散与与商店聚聚集在一一起，把把遍布于于街头巷巷尾的服服务机构构集中在在一个建建筑物中中，因此此采取统统一的管管理形式式。3.建筑筑风格的的一般提提示A.外立立面采用用大通透透的玻璃璃，使过过往行人人都能看看清店内内的商品品和购物物人流，产生购购物之欲欲望。B.步行行街的内内街的设设计要创创新，最最大特点点应设计计出纵跨跨每层的的中庭，使消费费者非常常清楚地地感受到到最高一一层和最最低一层层营业楼楼层的差差异，产产生留连连忘返的的感觉。C.人流流设计应应能把外外围人群群引导入入内街，在内街街中考虑虑休息和和交流的的功能，使消费费者在此此停留、休息和和约会，延长逗逗留时间间。4.主力力客户群群界

19、定A.服装装城，每每间300-500平方米米，约2200间间，共660000-1000000平方米米B.运动动城，可可集运动动器具、服装等等，约220000-40000平平方米C.娱乐乐城，可可占半层层，开辟辟多项服服务，880000-1000000平方米米D.饮食食城，集集各地饮饮食风味味、中西西快餐于于一体，可占半半层，880000平方米米E.本地地名牌、个体店店，每间间20-30平平方米，共2000-3300间间，约440000-90000平平方米 F:特特种服务务区，如如文物古古玩、婚婚纱摄影影等特殊殊服务对对象的交交易区G:名脾脾专卖店店二.营销销策略包装策略略。本项项目起点点很高，

20、应体现现与国际际接轨的的方针，建成立立足嘉兴兴市区、面向五五县周边边地区，在浙江江省都具具有较高高知名度度的浓郁郁文化休休闲特色色的商业业步行街街。推广机构构的选择择。本项项目将聘聘请成功功推广商商业步行行街的专专业机构构进行策策划，如如美联物物业、中中原物业业、戴德德梁行等等机构，已着手手进入接接洽调查查阶段，随着项项目中标标将进一一步深入入。推广策略略。本项项目将进进行大规规模的招招商活动动，与各各地之民民间商会会联络，尤其注注重温州州地区的的投资者者，良好好的投资资回报将将吸引他他们前来来投资经经商。租售方式式选择。本物业业由于其其独一无无二的商商业价值值，无论论是租或或售都会会取得稳稳

21、定可观观的回报报，但公公司的基基本原则则是成本本部分以以出售为为主，即即约3亿亿元左右右，另有有约1个个亿价值值的物业业租售均均可，拥拥有市中中心黄金金地段的的物业可可使公司司未来仍仍能获取取丰厚的的回报。第五部分分 项项目成本本测算（以全部部物业出出售方案案测算）土地费用用 1198668万元元其中:11.土地地出让金金 192290万万元2.契税税（出让让金3%） 5778万元元前期费用用其中:11.规划划勘测费费 5500万万元2.规划划放样费费 10万万元3.招投投标费用用（建安安费0.33%）117万元元4.三通通一平 1330万元元其中：土土方 1100万万元施工水电电增容费费 3

22、00万元建安工程程费 666000万元1.建安安费（110000元/平平方米） 56600万万元2.环境境工程 3000万元元3.水电电工程 7000万元元基础设施施费 3320万万元其中：11.道路路工程及及室外工工程 2000万元2.用电电增容费费 1000万元元3.电讯讯设施 20万万元五. 各项规规费 5518万万元其中：11.小区区配套费费3922万元2.质监监监理费费（建安安费1%） 566万元3.墙改改费、限限袋费（7元/平方米米）700万元不可预见见费 2000万元元七. 开开发费用用 224000万元其中：11.管理理费用 3300万万元2.销售售推广费费用 6000万元3.

23、财务务费用 15500万万元八. 总总成本 3305663万 注：1.在整整个项目目建设过过程中将将严格控控制各项项建设成成本，降降低管理理费用，缩短前前期准备备时间（半年为为限），尽快进进入招商商阶段,减轻前前期资金金压力大大所造成成的财务务压力。2.整个个项目期期限定为为二年，即：20011年1-6月月 前期期准备、设计阶阶段 20001年66-220022年122月 施施工阶段段 20000年88-20002年年12月月销售、招商阶阶段20033年1月月1日开开业第六部分分 项项目收入入测算.全部部物业出出售方案案1.建筑筑分层面面积指标标一楼商铺铺180000平平方米二楼商铺铺1800

24、00平平方米三楼商铺铺100000平平方米四楼写字字楼1000000平方米米共560000平平方米2.单价价核定：由于前述述之市场场定位及及租售价价格推算算表，根根据可能能之需求求，我们们把每层层均价核核定为一楼1550000元/平平方米二楼50000元元/平方方米三楼38800元元/平方方米四楼22200元元/平方方米3.销售售金额为为：四楼 222000平方米米100000=22000万元元三楼38800平平方米100000=38000万元元二楼 550000平方米米180000= 990000万元一楼 1150000平方方米180000=270000万万元总计销售售额为44.2亿亿元租售

25、并举举方案一楼全部部出售180000平方方米150000元元/平米米=2.7亿2.二、三、四四楼出租租，出租租率为880%二楼租金金1200元/平平米/月月，三楼租金金80元元/平米米/月，四楼租金金50元元/平米米/月租金总额额为二楼12201800001280%=20074万万三楼8001000001280%=7668万,四楼5001000001280%=4880万,总计33322万万元/年年在第三年年进入经经营期后后，每年年可获得得33222万元元的出租租收入，出售收收入加第第一年出出租收入入约为项项目总投投入，即即本方式式可以用用三年收收回成本本，以后后项目公公司拥有有第二、三、四四层物业业共3880000平方米米，每年年可获得得33222万元元出租收收入。第七部分分 项项目收益益分析项目总成成本 3305663万元元项目总收收入 4420000万元元扣营业税税等 23330万元元税前利润润 91107万万元注：若不不免所得得税，则则税后净净利为775588万元若能免所所得税，则净利利仍为 991077万元销售保本本价格 558733元/平平方米楼面地价价 34445元元/平方方米资金利润润率 330.223%（以75558万万元利润润为基数数）第八部分分 总总体经济济评介一.综上上所述，我