物业公司人员必备的相关的法律知识

1、物业公司人员必备的相关的法律知识1. 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考法条：最最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第三条条2. 房房

2、地产商承担担虚假广告民民事责任的必必要条件有什什么？（1）房地产商商发布了虚假假广告。购房房者要能够证证明广告的内内容是虚假的的或者部分是是虚假的，这这种虚假是房房地产商主观观故意所为。这这是房地产商商承担责任的的前提。（22）购房者是是受到欺骗和和误导。购房房者因为依赖赖（虚假）广广告，对该广广告承诺的内内容抱有期望望才购买房屋屋的，即受到到了欺骗和误误导。如果购购房者在购房房前已知或应应知广告内容容虚假，或者者购房者的购购房行为与虚虚假广告无关关，则不能认认为是受到了了欺骗和误导导。（3）购购房者的合法法权益受到了了侵害。购房房者的合法权权益受到实际际发生的损害害，这种损害害包括财产的的、

3、金钱的、精精神的。（44）损害和虚虚假广告之间间有因果关系系。也就是说说，是虚假广广告欺骗和误误导了购房者者，给购房者者的权益造成成了损害，即即虚假广告与与损害之间有有因果关系。参考法条： 广告法第第三十七条3. 认认购书一般般包括哪些内内容？认购书的内内容包括：房号及户型型。房屋的的建筑面积。房屋的价款款及计算方式式。签订正正式购房的日日期。在一一方不履行的的处理问题。开发商的预预售许可证号号。当事人人双方基本情情况。参考法条: 最最高人民法院院关于适用中华人民共共和国担保法法若干问题题的解释、 第一百一十十五条合合同法第一一百一十五条条4. 什什么是建筑面面积？建筑面积包括两两个部分：一一

4、部分是套内内建筑面积，一一部分是分摊摊的公用建筑筑面积。它的的计算公式是是：建筑面积积套内建筑筑面积+分摊摊的公用建筑筑面积。参考法规：建建筑面积计算算规则5. 什什么是套内建建筑面积？套内建筑面积包包括三个部分分：套内使用用面积，套内内墙体面积，阳阳台建筑面积积。它的计算算公式是：套套内建筑面积积套内使用用面积+套内内墙体面积+阳台建筑面面积。6. 套套内墙体面积积包括什么？套内墙体面积包包括两个部分分：一部分是是公用墙体面面积，一部分分是非公用墙墙体面积。公公用墙体水平平投影面积的的一半计入套套内墙体面积积；非公用墙墙体水平投影影面积全部计计入套内墙体体面积。7. 什什么是分摊的的公用建筑

5、面面积？公用建筑面积是是指由整幢楼楼的产权人共共同所有的整整幢楼公用部部分的建筑面面积。分摊的的公用建筑面面积是指每套套（单元）商商品房依法应应当分摊的公公用建筑面积积。公用建筑筑面积和分摊摊的公用建筑筑面积的产权权归整栋楼购购房人共有，购购房人按照法法律、法规的的规定对其享享有权利，承承担责任。未未经全体共有有人或业主大大会依法定程程序同意，任任何人都不得得侵占或改变变全楼公用建建筑空间原始始设计的使用用功能。分摊摊的公用建筑筑面积套内内建筑面积公用建筑面面积分摊系数数8. 公公用建筑面积积的分摊原则则是什么？公用建筑面积积的分摊以幢幢为单位。分分摊的公用建建筑面积为本本幢内的公用用建筑面积

6、，与与本幢不相连连的公用建筑筑面积不得分分摊到本幢房房屋内。为为整幢商品房房服务的公用用建筑面积，由由该幢楼各套套商品房分摊摊；为局部范范围服务的公公用建筑面积积，由受益的的各套商品房房分摊。多次次分摊公用建建筑面积的，分分别计算分摊摊系数。各套套商品房应分分摊的公用建建筑面积，为为各次分摊的的公用建筑面面积之和。公用建筑面面积分摊后，不不划分各套商商品房分摊的的建筑面积的的具体部位，但但任何人不得得侵占或改变变原设计的使使用功能。参考法规：商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则（试试行）9. 哪哪些公用建筑筑面积可以分分摊？整幢楼的以下公公用面积可以以分摊：大大堂、公共门门厅、走廊

7、、过过道、公用厕厕所、电（楼楼）梯前厅、楼楼梯间、电梯梯井、电梯机机房、垃圾道道、管道井、消消防控制室、水水泵房、水箱箱间、冷冻机机房、消防通通道，变（配配）电室、煤煤气调压室、卫卫星电视接收收机房、空调调机房、热水水锅炉房、电电梯工休息室室、值班警卫卫室、物业管管理用房等以以及其他功能能上为该建筑筑服务的专用用设备用房。套与公用建建筑空间之间间的分隔墙及及外墙（包括括山墙）墙体体面积水平投投影面积的一一半。计算算建筑面积的的房屋，层高高（高度）均均应在2.220米以上（含含2.20米米，以下同）。参考法规： 商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则（试试行）。10.哪些公用用建筑面积

8、不不能分摊？仓库、机动车车库、非机动动车库、车道道、供暖锅炉炉房、作为人人防工程的地地下室、单独独具备使用功功能的独立使使用空间。售房单位自自营、自用的的房屋。为为多幢房屋服服务的警卫室室、管理（包包括物业管理理）用房。参考法条：商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则（试试行）第九九条11.面积变了了，购房者可可以退房吗？经有关部门批准准以后，商品品房的面积可可以变更，但但要在10日日内通知购房房者。在接到到通知的155日内，购房房者可以作出出退房的书面面答复。在此此期间内未作作书面答复的的，视为同意意变更。开发商没有在规规定的期限内内通知，购房房者有权退房房。如果退房房，开发商要要

9、承担违约责责任。参考法条：商商品房销售管管理办法第第二十四条12.面积误差差比的公式是是什么？面积误差比产产权登记面积积合同约定定面积合同约定面积 1000参考法规： 商商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则13.处理房屋屋面积纠纷的的原则是什么么？合同有约定的，按按照约定处理理；合同没有有约定或者约约定不明确的的，按照以下下原则处理：（1）面积误差差比绝对值在在以内（含含），按按照合同约定定的价格据实实结算，买受受人请求解除除合同的，不不予支持；（2）面积误差差比绝对值超超出，买买受人请求解解除合同、返返还已付购房房款及利息的的，应予支持持。买受人同同意继续履行行合同，房屋屋实际面积

10、大大于合同约定定面积的，面面积误差比在在以内（含含）部分分的房价款由由买受人按照照约定的价格格补足，面积积误差比超出出部分的的房价款由出出卖人承担，所所有权归买受受人；房屋实实际面积小于于合同约定面面积的，面积积误差比在以内（含含）部分分的房价款及及利息由出卖卖人返还买受受人，面积误误差比超过部分的房房价款由出卖卖人双倍返还还买受人。参考法条：最最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释第十四四条14.买房一般般要交哪些税税？（1） 印花花税。（2）契契税。（3）证证件印花税。参考法条：北北京市人民政政府关于修改改的决定第第一条、第二二条15.买房一般般要交哪

11、些费费？（1） 房屋屋所有权登记记费。（2）公公共维修基金金。(3)综综合地价款。（44）证件工本本费。16.买车库交交契税吗？购房者随同普通通住宅购买的的车库，可以以减半征收契契税，按照11.5%的税税率征税；购购房者随同非非普通住宅(如别墅)购购买的车库，不不适用减半征征收契税的政政策，依然要要按照3%的的税率征税。17.继承和接接受遗赠而取取得的房产要要交契税吗？法定继承人继承承房屋不征收收契税，非法法定继承人继继承房屋，属属于赠与行为为，应征收契契税。18.申请个人人商业贷款的的条件一般有有哪些？（1）贷款对象象为有完全民民事行为能力力的自然人。（2）具有城镇镇常住户口或或有效居民身份

12、，即要要求借款人有有合法的身份份。（3）有稳定的的职业和收入入，信用良好好，有偿还贷贷款本息的能能力。（4）对首付款款的要求，银银行间有些许许差异。（5）有贷款人人认可的资产产作抵押或质质押，或有符符合规定条件件、具备代偿偿能力的单位位或个人作为为偿还贷款本本息并承担连连带责任的保保证人。（6）具有购房房合同或协议议。（7）贷款人规规定的其他条条件。19.申请个人人商业贷款一一般要交哪些些费用？（1） 律师师审查费。（22）公证费。（33）产权登记记费。（4）保保险费。20.哪些财产产可以抵押？（一）抵押人所所有的房屋和和其他地上定定着物。（二）抵押人所所有的机器、交交通运输工具具和其他财产产

13、。（三）抵押人依依法有权处分分的国有的土土地使用权、房房屋和其他地地上定着物。（四）抵押人依依法有权处分分的国有的机机器、交通运运输工具和其其他财产。（五）依法获准准尚未建造的的或者正在建建造中的房屋屋或者其他建建筑物，当事事人办理了抵抵押物登记以以后可以抵押押。（六）借款人以以所购自用住住房作为贷款款抵押物的，必必须将住房价价值全额用于于贷款抵押。21.哪些财产产不能抵押？不能抵押的财产产：土地所有有权；所有权权、使用权不不明或者有争争议的财产；依法被查封封、扣押、监监管的财产；以法定程序序确认为违法法、违章的建建筑物。22.哪些权利利可以质押？（1）汇票、支支票、本票、债债券、存款单单、仓

14、单、提提单；（2）依法可以以转让的股份份、股票；（3）依法可以以转让的商标标专用权，专专利权、著作作权中的财产产权；23.什么是转转按揭？“转按揭”是指指已在银行办办理个人住房房贷款的借款款人，向原贷贷款银行要求求延长贷款期期限，或将抵抵押给银行的的个人住房出出售或转让给给第三人而申申请个人住房房款变更期限限，变更借款款人或变更抵抵押物的贷款款。变更借款款人的简称“转转按”，延长长原借款期限限的称为“加加按”，变更更抵押物称为为“换按”。24.什么样的的房子要评估估？商品房、二手房房和担保中心心认为有必要要进行评估的的其他房屋。经济适用房不需需要评估。25.什么是组组合贷款？组合贷款是住房房资

15、金管理中中心运用政策策性住房资金金、银行运用用商业信贷资资金向同一借借款人发放的的购房贷款，是是政策性和商商业性贷款组组合的总和，即即在住房公积积金额度之外外的贷款需求求，由银行资资金解决。银银行资金部分分利率高于住住房公积金贷贷款利率，组组合贷款综合合利率在住房房公积金贷款款利率与银行行贷款利率二二者之间。26.什么是个个人住房贴息息贷款？所谓个人住房贴贴息贷款，是是北京市住房房资金管理中中心、北京市市贷款担保中中心与有关商商业银行合作作，推出的个个人住房担保保贷款政策性性贴息业务。购购房人可在商商业银行直接接领取贷款，无无须再到管理理中心、银行行跑两套手续续，交两笔手手续费。这样样，贷款时

16、间间，尤其是组组合贷款的时时间，可能由由以前的几个个月节省到只只需几天。而而商业贷款和和公积金贷款款之间的利差差，则由政府府住房基金提提供的利息返返还给商业银银行，最后的的贴息实惠仍仍落在贷款人人身上。27.申请个人人住房贴息贷贷款的条件是是什么？（1）申请人必必须是住房公公积金的缴存存人，截至申申请日为止，申申请人持续缴缴存住房公积积金6个月以以上，或累计计缴存12个个月以上，当当前为正常的的缴存状态。（22）提供符合合要求的担保保方式。（33）夫妻双方方只能申请一一笔住房贷款款贴息。（44）同时满足足商业银行对对个人住房贷贷款规定的其其他条件。28.什么是住住房补贴？住房补贴是单位位停止实

17、物分分房后，国家家为职工解决决住房问题而而给予的补贴贴资助，采用用货币分配方方式向职工发发放的用于住住房消费的专专项资金。即即将单位原用用于建房、购购房的资金转转化为住房补补贴，分次(如按月)或或一次性地发发给职工，再再由职工到住住房市场上通通过购买或租租赁等方式解解决自己的住住房问题。住住房补贴的具具体数额各地地政府根据当当地经济适用用住房平均价价格、平均工工资，以及职职工应享有的的住房面积等等因素具体确确定。29.住房补贴贴随人走吗？职工在本市范围围内因各种原原因变动工作作单位且调入入单位已建立立住房补贴账账户时，应将将其原住房补补贴账户内的的余额转入新新调入单位住住房补贴账户户。单位因职

18、职工停薪、离离职、调动工工作等各种原原因中断为其其交存住房补补贴，在未复复薪、未找到到新的工作单单位或由于新新的工作单位位未建立住房房补贴时，职职工住房补贴贴资金结余本本息应暂时封封存在原单位位住房补贴账账户下。住房房补贴资金封封存期间仍按按规定计息。此此外，单位和和职工持有效效证件可以查查询本单位或或个人住房补补贴账户有关关信息。30.什么是一一表？一表是指：建建设工程竣工工验收备案表表。31.什么是两两书？两书是指：住住宅质量保证证书和住住宅使用说明明书。32.收房时还还查看哪些文文件？商品房面积实实测技术报告告书、物物业管理公约约。33.室内环境境检测报告一一般由开发商商提供吗？2002

19、年7月月1日以后开开工的项目，开开发商必须提提供室内环境境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。34.开发商什什么时候算交交房？当商品房已经竣竣工，并且达达到交付使用用条件以后，开开发商会书面面通知购房者者办理交接手手续。在进行行交接的时候候，开发商要要提供一表两两书、商品品房面积实测测技术报告书书、室内环环境检测报告告和物业管管理公约。当当购房者认为为房屋符合约约定，并且在在房屋验收收交接单上上签字以后，开开发商就完成成了房屋的交交付。如果开开发商提供的的文件不全，购购房者有权拒拒绝接收房屋屋，由此产生生

20、的延期交房房的责任由开开发商来承担担。35.何种质量量问题可以退退房？经有关机构检测测后，确实发发生房屋主体体结构质量不不合格或者房房屋质量严重重影响房屋正正常使用的情情况，购房者者可以要求退退房，同时可可以要求开发发商承担违约约责任。36.房屋损毁毁、灭失谁来来赔？在房子交付使用用以前，毁损损和灭失的风风险由开发商商承担。在房房子交付使用用以后，毁损损和灭失的风风险由购房者者承担。购房房者签了房房屋验收交接接单以后，房房屋就算是交交付使用了；购房者没有有正当理由不不接收房子的的，视为开发发商已经交付付。37.“不交费费就不给钥匙匙”合法吗？有些购房者在收收房时会遇到到这种情况，开开发商要求购

21、购房者在领钥钥匙之前还要要交一些杂七七杂八的费用用，否则就不不给办理入住住手续。购房房者要清楚，有有些费用不是是由开发商来来收取的。契税：契税税是在办理房房屋交易时由由购房者向税税务机关缴纳纳的。如果购购房者没有委委托开发商代代办，开发商商就不能代为为收取。公公共维修基金金：此项基金金只能用于住住宅共用部位位、共用设施施设备保修期期满后的大修修、更新、改改造，一般由由开发商代收收，但是开发发商把交纳公公共维修基金金作为交付房房屋的条件是是没有法律依依据的。面面积测绘费收收取原则为“谁谁委托，谁付付费”，购房房合同已规定定开发商向购购房人提供面面积测量数据据的义务，费费用应由开发发商交纳。38.

22、办理了入入住手续，房房子就是你的的了吗？不是。只有经过过登记以后，取取得了个人的的房屋所有有权证的房房子才真正属属于自己，而而且这种权利利受到法律的的保护。39.“乡产权权房”能买吗吗？农民集体所有的的土地使用权权不得出让、转转让或者出租租用于非农业业建设，开发发商如果没有有对土地的性性质进行转换换,不能用于于房地产的开开发建设。乡乡一级政府无无权颁发房屋屋产权证。购购房人一旦购购买了这种房房屋，不但无无法取得国家家发放的房地地产权属证明明，不能买卖卖，而且购房房人的合法权权益也无法获获得相应的保保障。40.一般什么么时间办房产产证？购房者可以委托托开发商办理理房产证，也也可以自己办办理。如果

23、购购买的是现房房，购房者应应该在订立合合同之日起990日内办理理房产证。如如果购买的是是期房，购房房者应该在房房屋交付使用用之日起900日内办理房房产证。41.没有房产产证的房子能能抵押、买卖卖吗？房产证是房屋所所有权的唯一一证明，没有有房产证的房房子不能买卖卖、置换、赠赠与、继承、转转让。如果从从事了上述的的行为，也是是不受法律保保护的。以没没有房产证的的房子作抵押押一般是无效效的，但是如如果双方因此此诉至法院，在在一审法庭辩辩论结束以前前能够提供房房产证或者补补办登记手续续的，抵押还还是有效的。42.什么人可可以申请购买买经济适用住住房？（1）有当地城城镇户口(含含符合当地安安置条件的军军

24、队人员)或或市、县人民民政府确定的的供应对象。（2）无房或现现住房面积低低于市、县人人民政府规定定标准的住房房困难家庭。（3）家庭收入入符合市、县县人民政府划划定的收入线线标准。（4）市、县人人民政府规定定的其他条件件。由于各地的经济济条件有很大大差别，上述述规定的条件件只是一个原原则性的规定定，具体购买买经济适用房房的条件还要要参见各地的的规定和政策策。43.预购经济济适用住房，竣竣工前可以转转让吗？可以。预购人在在经济适用房房竣工前可以以转让其预购购的经济适用用房，但受让让人必须已经经取得经济适适用房购房资资格，并持审审核证明办理理预售转让登登记手续。44.原价出售售经济适用住住房，还以再

25、再买吗？对于以原价出售售已购经济适适用房的原购购房人,在办办理房屋产权权转移手续后后，由北京市市各区县国土土房管局交易易管理部门出出具不高于经经济适用房购购买单价出售售经济适用房房的证明，可可再次申请购购买经济适用用房，可凭证证明到北京市市建委开发办办办理经济适适用房购买资资格的审核手手续。45.哪些公房房不能上市交交易？（1）以低于城城镇住房制度度改革政策规规定的价格购购买并且没有有按照规定补补足房屋价款款的公房。 （2）已经被列列入拆迁公告告范围内的公公房。 （3）所有权共共有的房屋，其其他共有人不不同意出售的的公房。 （4）有所有权权纠纷的公房房。（5）已经抵押押并且未经抵抵押权人书面面

26、同意转让的的公房。 （6）上市出售售后会形成新新的住房困难难的公房。（7）擅自改变变房屋使用性性质的公房。（8）被依法查查封或者被依依法以其他形形式限制房屋屋权属转让的的公房。参考法条：北北京市已购公公有住房和经经济适用住房房上市出售管管理办法第第五条46.已购公房房上市价格由由谁定？已购公有住房进进入市场的买买卖成交价格格由买卖双方方当事人协商商确定。 办理房屋转让和和变更登记手手续时，房屋屋所在地的房房地产交易管管理部门应当当对买卖双方方当事人申报报的买卖成交交价格进行核核实。申报的的买卖成交价价格明显低于于届时正常市市场价格水平平的，区、县县房屋土地管管理局应当进进行现场勘察察和评估，并

27、并按照评估的的价格计算应应当缴纳的税税费。 买卖双方当事人人对评估价格格有异议的，可可以自接到评评估价格通知知书之日起115日内向北北京市房屋土土地管理局申申请复核，北北京市房屋土土地管理局应应当自接到复复核申请之日日起10日内内作出复核决决定。 参考法条：北北京市已购公公有住房和经经济适用住房房上市出售管管理办法第第十三条47.没有房房屋租赁许可可证可能会会产生什么后后果？何处办办理房屋租租赁许可证？如果没有房屋屋租赁许可证证，租赁合合同依然有效效。但是在房房屋租赁中，以以下两类承租租人如果没有有房屋租赁赁许可证就就不能办理相相关手续。一一是对于租用用房屋从事生生产经营活动动的承租人来来说，

28、房屋屋租赁许可证证可以作为为经营场所合合法的凭证。二二是对于租房房用于居住的的承租人来说说，房屋租租赁许可证是是向公安机关关办理户口登登记的凭证之之一。如果要办理房房屋租赁许可可证，您应应该到当地政政府房地产管管理部门办理理。如果是县县政府所在地地以外的建制制县，就要在在市、县政府府房地产管理理部门委托的的机构办理。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十六条、第十十七条。48.夫妻一方方可以做主出出租共有房屋屋吗？如果承租人在房房产证上看到到有其他人的的名字，就表表明该房屋是是共有房屋，这这个时候一定定要看到全部部共有人的书书面同意才可可以租房，因因为房屋是夫夫妻共有的，如如果妻子不

29、同同意出租，承承租人就不能能租住该房屋屋了。49.被抵押的的房屋可以出出租吗？如果房东得到了了抵押权人的的同意，就可可以出租，如如果没有经过过抵押权人同同意该房屋就就不能出租。所所以，承租人人一定要仔细细检查房产证证，了解房屋屋的产权状况况，如果看到到房产证上说说明该房屋已已被抵押的，承承租人就必须须在看到抵押押权人的书面面同意后才可可以租房。50.哪些房屋屋不能出租？没有房产证的房房屋是不能出出租的，产权权证是房屋的的权属证件，没没有产权证就就无法证明房房屋的法律关关系，从而就就没有房屋租租赁的法律基基础；共有的的房屋未经全全体共有人书书面同意的，以以及产权不清清，权属有争争议的，属于于违法

30、建筑的的房屋也不能能出租；另外外，如果该房房屋不符合安安全标准，不不符合公安、环环保、卫生等等主管部门的的有关规定，或或已经设置抵抵押房屋所有有权的房屋未未经抵押权人人同意的，属属于法律法规规禁止出租的的房屋，那么么就不能出租租。如果经司司法机关和行行政机关裁定定、决定查封封的房屋或者者以其他形式式限制房产权权利的，同样样不能出租。此外，还有需要要注意的问题题，未经综合合验收、新建建的房屋不能能租。有的开开发商或房屋屋所有人急功功近利，甚至至将未经综合合验收部门验验收的房屋出出租给承租人人，这样做一一是违反国家家法规，二是是对承租方安安全造成威胁胁。对于房屋屋所有人已死死亡的，房屋屋继承人应当

31、当按继承法法的规定，办办妥房屋继承承过户手续后后，方可出租租该私有房屋屋。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第六六条。51.如果租用用了法律禁止止出租的房屋屋怎么办？租用了这样的房房子，就有可可能因违反了了法律法规的的强制性规定定而导致租赁赁合同无效，承承租人也因此此无法追究出出租人的违约约责任。但这这个时候承租租人可以要求求出租人退还还房租，如果果出租人有过过错的话，还还可要求出租租人赔偿损失失。如果承租租人是因为受受到出租人的的欺诈而租用用了法律禁止止出租的房屋屋，承租人还还可以撤销合合同，要求对对方赔偿损失失。如果房屋屋不符合安全全标准，危及及承租人安全全健康，承租租人即使在租租

32、赁的时候知知道这种情况况，也可以随随时解除合同同。参考法条：合合同法第五五十八条、第第二百三十三三条。52.房屋租赁赁合同一定要要以书面形式式订立吗？根据法律规定，租租赁房屋，当当事人应当签签订书面租赁赁合同。为有有效保护自己己的利益，应应尽量使用中中国消费者协协会或当地房房管部门推出出的示范文本本订立合同。虽虽然口头订立立的合同也是是有效的，可可以被视为是是不定期租赁赁合同，但是是一旦产生纠纠纷，就很难难证明是不是是存在合同以以及合同条款款的内容是怎怎么样的，从从而就难以保保护双方的利利益了。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第九九条。合同同法第二百百一十五条。53.房屋租赁赁合同必

33、须要要备案吗？对于经营性用房房来说，签订订、变更、终终止房屋租赁赁合同，出租租人和承租人人一定要在330日内带着着相关材料到到房屋所在地地的房产管理理部门办理登登记备案手续续。而住宅用用房，暂可不不备案，但为为有效保护承承租人的权益益，最好还是是登记备案，否否则就可能发发生出租人同同时将房子租租给别人的情情况；同样，出出租人也面临临着承租人非非法将房子租租给别人的风风险。在北京京的出租人得得注意了，凡凡是在北京范范围内出租的的房屋都要到到房屋所在区区、县国土资资源和房屋管管理局或其委委托的街道办办事处、乡镇镇人民政府租租赁服务站办办理登记备案案手续。如果果出租人或承承租人有一方方是港、澳、台台

34、地区的人或或者外国人，出出租人就要到到北京市国土土资源和房屋屋管理局备案案了。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十三条。54.房屋租赁赁合同应当去去哪些部门登登记备案？没没有登记备案案的租赁合同同有效吗？双方当事人应当当向房屋所在在地的市、县县人民政府房房地产管理部部门办理登记记备案手续。房屋租赁合同登登记备案主要要是为了便于于管理，同时时让大家知道道该房屋已经经被租出去了了。虽然没有有登记备案，合合同还是合法法有效的，双双方必须按照照合同的规定定履行。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十四条。55.承租人能能装修承租房房屋吗？装修修后财产归谁谁所有？承租人必须在得得到

35、出租人的的书面同意后后才能装修房房屋、增加附附属设施，而而且在装修的的时候也不能能随意改变房房屋的结构，拆拆除承重墙。如如果承租人没没有得到出租租人的书面同同意就装修了了，承租人不不仅要恢复原原来的状态，还还要赔偿出租租人的损失。经过出租人同意意的装修，双双方可以自行行约定财产归归谁所有。可可以在出租人人同意的情况况下，将装修修后的财产折折价转让给出出租人。参考法条：最最高法院关于于执行民法法通则若干干问题的意见见（试行）第第八十六条。56.承租人可可以随便改变变房屋的用途途吗？承租人必须按照照合同的约定定使用房屋，不不能私自改变变房屋的用途途。倘若需要要改变的话，也也应当事先征征得出租人的的

36、书面同意。如如果法律对该该出租房屋有有特别要求的的话，还要征征得主管机关关的批准。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第二二十四条。57.在出租期期间由谁负责责维修房屋？承租人受到到的损失应当当由谁来赔偿偿？及时检查、维修修出租房屋是是出租人的法法定义务，除除非双方在合合同中约定由由承租人来承承担维修义务务，否则出租租人有义务检检查、维修房房屋，保证房房屋符合合同同规定的用途途。对于承租人增添添的附属设备备，双方也可可以约定由谁谁来负责维修修。如果是因为出租租人不及时修修复房屋，没没有尽到检查查和维修的义义务，从而导导致房屋发生生倒塌或者其其他破坏性事事故，并且给给承租人的人人身财产带来

37、来损失的，出出租人就应当当承担赔偿责责任。参考法条：合合同法第二二百二十条。国国务院城市市私有房屋管管理条例第第十九条。建建设部城市市房屋租赁管管理办法第第二十一条、第第二十三条。58.在什么情情况下，出租租人可以不负负责任？如果房屋损坏是是因为承租人人的过错造成成，或者是因因为地震等不不可抗力的因因素造成，或或者双方约定定由承租人负负责检查、维维修房屋的，出出租人可以免免责。但是，要注意的的是，如果该该房屋是因为为出租人未及及时履行检查查、维修义务务，使得房屋屋未处于良好好使用状态下下，发生了不不可抗力的事事件而致使房房屋损坏的，出出租人不能免免责，并应依依过错程度承承担一定责任任。如果双方

38、约定由由承租人负责责检查、维修修房屋，但是是出租人在出出租时，对该该房屋的现状状有所隐瞒的的，如果房屋屋发生破坏性性事故的话，出出租人也不能能因此完全免免责。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第二二十三条。合合同法第二二百二十二条条。59.房屋拆迁迁后，原来的的租赁合同还还有效吗？房屋拆迁后，房房屋租赁关系系仍然有效，双双方应当按照照租赁合同继继续履行，出出租人不能以以此为理由终终止租赁合同同，但由于以以前的房屋被被拆除了，所所以承租人可可以住在补偿偿安置的房屋屋里。如果补偿安置的的房屋和以前前的房屋条件件不一样，双双方还可以根根据实际情况况调整租金。如如果不符合原原来的用途，承承租人

39、也可以以解除合同。参考法条：国务务院城市房房屋拆迁管理理条例第二二十七条。60.承租人可可以获得拆迁迁补偿吗？承租人是否可以以获得拆迁补补偿这一规定定，我国各地地的情况都不不太一样。在在北京，拆迁迁人必须对被被拆迁人予以以补偿，这个个被拆迁人就就包括承租人人，但是承租租人必须具有有北京市常住住户口，按照照国家规定的的租金正式承承租房屋，而而且必须是长长期居住才能能获得拆迁补补偿。参考法条：北京京市政府北北京市城市房房屋拆迁管理理办法第二二十七条。61.承租人可可以购买承租租的房子吗？ 如果出租人要卖卖掉房子，应应当首先通知知承租人。如如果想购买房房子的人给出出的条件和承承租人的条件件相同，那么

40、么出租人应当当把房子卖给给承租人，这这就叫作“优优先购买权”。当当然，如果承承租人出的价价格比别人低低，出租人就就可以把房子子卖给别人了了。参考法条：合合同法第二二百三十条。62.承租人还还能继续承租租已被转让的的房屋吗？应应当向谁支付付租金呢？如果承租人不想想买下这套房房子，那么承承租人在原租租赁合同规定定的时间内，还还是可以按照照原合同的条条款继续租用用这套房子，新新出租人没有有权利让承租租人搬走。这这就是所谓的的“买卖不破破租赁”。因为最初的房屋屋租赁合同是是承租人与老老房东签订的的，承租人应应向老房东履履行合同义务务，所以在老老房东提供证证据证明新房房东已享有产产权，通知承承租人向新房

41、房东支付租金金，并由新房房东与承租人人签订租赁主主体变更合同同之前，承租租人仍应按原原合同履行，将将租金交给老老房东。参考法条：合合同法第八八十条、第二二百二十九条条。63.出租人依依法终止合同同，被转租人人应当怎么办办？如果出租人依法法终止房屋租租赁合同，那那么承租人和和被转租人签签订的转租合合同也随之终终止。被转租人可以要要求承租人承承担转租合同同的违约责任任，如果出租租人也参与了了增值租金的的分成，那么么出租人也应应当承担一部部分责任。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第三三十一条。64.转租期限限可以比原租租期长吗？转租期限一般不不能超过原租租赁期。但是是，如果出租租人同意，并

42、并且和承租人人签订了相应应的补充协议议，那么转租租期限就可以以比原租期长长。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第二二十九条。65.承租人能能提前退租吗吗？如果提前前退租，应当当提前多长时时间通知出租租人？如果合同中规定定了租赁期限限，同时没有有对提前退租租问题作出特特别规定的话话，承租人提提前退租就是是一种违约行行为，需要承承担违约责任任。承租人提提前退租，应应当在合理的的期限以前通通知出租人，以以便出租人能能找到新的房房客。合理期期限是多长，法法律上没有规规定，要根据据具体情况和和合同的约定定来定，通常常是一个月。66.租房期满满未签订新的的租房合同会会导致什么结结果？租赁期满双方未

43、未签新的合同同，出租人有有权要求承租租人搬出。如如果承租人继继续住在租赁赁房屋里，而而出租人没有有提出异议的的，原租赁合合同继续有效效，但此后的的租赁期间为为不定期，也也就是双方当当事人可以随随时解除租赁赁合同，但出出租人解除合合同时，应在在合理期限前前通知承租人人。参考法条：合合同法第二二百三十六条条。67.承租人在在什么情况下下可以解除合合同？在房屋租赁期间间，如果存在在以下情况，承承租人就可以以单方面解除除合同：（1）出租人未未按时交付房房屋，经承租租人催告后在在合理期限内内仍未交付。（2）出租人交交付的房屋不不符合房屋租租赁合同的约约定，致使承承租人不能实实现房屋租赁赁的目的。（3）出

44、租人已已交付的房屋屋存在缺陷，危危及承租人安安全或健康的的。（4）出租人不不履行检查、维维修义务，以以致危及承租租人安全或健健康的。参考法条：合合同法第九九十四、二百百三十二、二二百三十三条条。68.什么叫做做廉租住房？谁能申请廉廉租住房？城镇廉租住房，是是政府和单位位为了照顾那那些有城镇户户口的最低收收入家庭，而而向他们提供供的租金相对对低廉的普通通住房。现在在大多数城市市已经有了廉廉租住房。申请廉租住房以以家庭为单位位。申请廉租租住房的家庭庭，应当由户户主按照规定定程序向街道道办事处证明明自己符合申申请廉租住房房的资格，提提出书面申请请，然后经所所在区房屋土土地管理局廉廉租住房管理理部门审

45、核，公公告登记后，才才能轮候配租租。收到房租租补贴（或分分配廉租住房房）后，每年年还要接受家家庭人口与收收入状况定期期审核。符合合最低收入标标准和住房困困难标准的城城镇居民可申申请配租廉租租住房，具体体标准由地方方政府确定，北北京市城近郊郊八区的标准准是： （1)连续享受受北京市城市市最低生活保保障待遇1年年以上的家庭庭或者具有本本市非农业常常住户口、持持有本市民政政部门认定的的优抚对象身身份证明的家家庭。 （2)家庭人均均住房使用面面积75平方米以以下。参考法条：北京京市国土资源源和房屋管理理局北京市市城镇廉租住住房管理试行行办法实施意意见第一条条第一款。北北京市国土资资源和房屋管管理局北京

46、京市城镇廉租租住房管理试试行办法第第一条。69.廉租住房房的租金如何何确定？城镇廉租住房制制度主要有33种形式，即即租金减免、租租金补贴和实实物配租，其其中以租金补补贴为主。以以北京为例，配配租标准按人人均10平方方米使用面积积（包括原住住房面积），每每平方米补贴贴25元。参考法条：北京京市国土资源源和房屋管理理局北京市市城镇廉租住住房管理试行行办法第三三条。建设部部、财政部、民民政部、国土土资源部、国国家税务总局局城镇最低低收入家庭廉廉租住房管理理办法第五五条。70.在哪些情情况下，政府府会收回廉租租住房或停发发租赁补贴？如果将承租的廉廉租房转借、转转租，擅自改改变廉租房用用途，或者连连续6

47、个月以以上没有在廉廉租房里居住住，政府就会会收回廉租房房，或者停发发租赁补贴。参考法条：建设设部、财政部部、民政部、国国土资源部、国国家税务总局局城镇最低低收入家庭廉廉租住房管理理办法第十十九条。71.什么叫做做承租权转让让？怎样办理理承租权转让让？承租权转让就是是在租赁期限限内，承租人人将房屋租赁赁合同中的权权利义务全部部转让给第三三人，由第三三人代替承租租人，直接向向出租人继续续履行该房屋屋租赁合同，这这个第三人就就叫作承租权权的受让人。承租人首先要征征得出租人的的书面同意，然然后和受让人人签订“房屋屋承租权转让让合同”，最最后由承租人人和受让人签签订“租赁主主体变更合同同”，变更承承租人

48、，由受受让人继续履履行合同。如如果原租赁合合同进行了房房屋租赁登记记备案，那么么还要到同一一机构办理登登记备案手续续。参考法条：合合同法第八八十八条。72.按揭房屋屋能出租吗？以按揭方式付款款就相当于将将房屋抵押给给银行，从而而获得贷款，房房东拥有对房房屋有限的产产权，因此不不能未经银行行同意出售、出出租或抵押该该房屋。如果果出租人想出出租按揭房，则则可以向贷款款银行提出申申请，经同意意后出租该房房屋。73.出租人能能转租公房吗吗？如果将所所租住的公房房作为廉租房房转租，需要要经过单位同同意吗？对于出租人租住住的公房，如如果取得拥有有该公房所有有权单位的同同意，出租人人就有权转租租公房，且单单

49、位有权按照照规定或者协协议分享转租租公房的利益益。如果出租人将自自己租住的公公房作为廉租租房出租，则则无需经过单单位同意，而而单位也无权权分享出租该该公房获得的的利益，但应应向所在市区区房屋土地管管理机关申报报。 74.如果租住住公房的出租租人和承租人人发生了纠纷纷，出租人有有权起诉吗？对于出租人租住住公房然后转转租给承租人人的情况，如如果出租人事事先征得了单单位（房屋的的所有权人）的的同意，那么么出租人就有有权起诉承租租人，要求他他支付房租、违违约金和损害害赔偿金。如如果出租人没没有征得单位位的同意私自自转租，那么么出租人就只只能请求法院院判决合同无无效，然后要要求承租人搬搬出，并支付付房屋

50、的使用用费了。对于出租人已经经购买的公房房，因为出租租人是房屋的的所有人，所所以，他当然然有权提起诉诉讼，要求承承租人履行合合同，支付租租金和违约金金，并且赔偿偿损失。参考法条：合合同法第五五十八条。75.涉外出租租需要履行哪哪些手续？属于涉外出租房房屋的，都应应在房屋土地地管理部门备备案。在北京京应向市房屋屋土地管理局局房改处提出出申请,经审审核符合规定定的，发给北北京市房屋土土地管理局统统一印制的房房屋租赁证并并加盖“涉外外”印章；同同时还要具备备涉外安全审审查批准文件件。此外，出租人也也要仔细检查查外国人有没没有在中国居居留的合法证证件、身份证证明等。参考法条：北北京市房屋土土地管理局关

51、关于在全市范范围实行房屋屋租赁证制度度及加强租赁赁登记备案工工作的通知第第一条。76.要将房屋屋出租给经营营者，出租人人应当办理什什么证件？还还应当注意什什么？出租人应当办理理房屋租赁赁证。对于于租用房屋从从事生产、经经营活动的承承租人来说，房房屋租赁证是是经营场所合合法的有效凭凭证，因此，出出租人应当办办理房屋租租赁证。要将房屋出租给给经营者，出出租人应当检检查承租人的的证件，确保保承租人进行行的是合法经经营。此外还还需要经常检检查，一旦发发现有违法犯犯罪、无照经经营等活动，出出租人应当向向公安机关举举报。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第十十七条。公安安部租赁房房屋治安管理理规定

52、第七七条、第九条条第三款。77.如果出租租人将房屋出出租给了无照照经营者，会会产生什么后后果？如果出租人知道道或者应当知知道，承租人人进行的经营营活动是属于于无照经营，仍仍然将房屋租租给他们的，就就会受到工商商管理部门的的行政处罚。 参考法条：国务务院无照经经营查处取缔缔办法第十十五条。78.出租房屋屋用于生产经经营和用于居居住有何不同同？两者的管理体制制不同。用于于生产经营的的出租房，出出租人和承租租人双方对租租金等条款有有更多协商的的自由，而住住宅用房则需需遵循政府有有关的租赁政政策。出租房房用于生产经经营的特征：租金标准不同同：双方可以以自行商定租租金，而不受受住房租赁指指导价格的约约束

53、。修缮责任不同同：对于房屋屋的自然损坏坏，可以在合合同中规定由由谁负责维修修，而不一定定由出租人负负责维修。79.出租人应应缴纳哪些税税？所有的税税都必须由出出租人缴纳吗吗？个人出租房屋并并取得收入，应应依法纳税。根根据北京市市个人出租房房屋税收征收收管理办法的的规定，税务务机关可以委委托各级政府府的外来人口口管理部门、区区县房屋土地地管理局、街街道办事处，乡乡镇政府或经经北京市地方方税务局确认认的其他具有有代征税费能能力的单位作作为代征人，负负责出租房屋屋税款的征收收。应缴税费各地均均有所不同。此此处以北京为为例，出租人人应缴纳以下下税费：营业业税、城市维维护建设税、教教育费附加、房房产税、

54、城镇镇土地使用税税、城市房地地产税、印花花税。现在除除了个人所得得税按照现行行办法进行申申报纳税以外外，其余只需需按实际收入入的5%计征征综合税费，就就无需缴纳此此外的其他税税费了。除了合同印花税税，由双方各各自承担500%以外，所所有税费都应应由出租人缴缴纳，而不可可约定由承租租人承担。参考法条：北京京市地方税务务局北京市市个人出租房房屋税收征收收管理办法第第三条、第四四条。80.出租人可可以卖掉或者者抵押已经出出租的房屋吗吗？卖掉房屋屋需要通知承承租人吗？出租人可以卖掉掉或者抵押已已经出租的房房屋。虽然出出租人将房屋屋出租出去，但但是房屋的所所有权还是属属于出租人的的，他有权按按照自己的需

55、需要处置自己己的房屋。出租人卖掉房屋屋需要通知承承租人。在卖卖出房屋之前前，出租人应应当在合理的的时间范围内内通知承租人人，因为在同同等条件下，承承租人有权优优先购买承租租的房屋。参考法条：合合同法第二二百三十条。81.出租人把把出租房抵押押出去，原租租房合同有效效吗？有效。抵押行为为不影响原合合同的效力。在在租赁期间内内，承租人可可以继续住在在那里，出租租人也可以继继续收取租金金。一旦出租租人不能偿还还债务，而将将房屋变卖或或者拍卖了，承承租人仍然可可以按照原来来的租赁合同同继续住在房房子里。参考法条：担担保法第四四十八条。82.房屋租赁赁期间承租人人死亡的，合合同还有效吗吗？有效。在本情景

56、景中，虽然承承租人是以一一个人的名义义租赁的房屋屋，但是因为为承租人是与与家人一起居居住的，所以以，承租人死死亡后，其他他一起居住的的人有权要求求继续履行原原合同。参考法条：合合同法第二二百三十四条条。83.承租人死死亡后，未和和他一起居住住的家人可以以搬入出租房房屋吗？承租人死亡，如如果该承租人人的家人并没没有和他共同同居住，原租租赁合同就失失效了。在没没有经过出租租人同意的情情况下，未在在一起居住的的家人无权擅擅自搬入出租租房屋。84.如果是出出租人死亡，合合同还有效吗吗？出租人的的家人可以收收回房屋吗？在租赁期间，出出租人死亡并并不影响原租租赁合同的效效力。当出租租人的继承人人继承房屋时

57、时，继承人就就自动成为新新的产权人，双双方应当继续续履行合同，出出租人的家人人无权收回房房屋。85.出租人有有权提前收回回房屋吗？对于有固定期限限的房屋租赁赁，出租人是是否有权提前前收回房屋，首首先要看合同同是怎么规定定的。如果合合同中没有规规定，出租人人就必须事先先征得承租人人同意；如果果承租人不同同意，出租人人就只好继续续履行合同了了。但如果承承租人利用租租赁的房屋从从事违法活动动；擅自转租租、转借、转转让租赁的房房屋；擅自破破坏租赁的房房屋、改变结结构、改变用用途，或者拖拖欠房租达66个月之久，出出租人就可以以提前收回房房屋，终止合合同了。参考法条：合合同法第二二百一十九、二二百二十七、

58、二二百二十四条条。建设部城城市房屋租赁赁管理办法第第二十四条。86.如果双方方没有约定租租赁期限，出出租人可以随随时收回房屋屋吗？如果双方没有约约定房屋租赁赁的期限，就就是不定期租租赁了，双方方可以随时解解除租赁合同同，但出租人人也应提前通通知承租人。参考法条：合合同法第二二百三十二条条。87.承租人不不交房租，出出租人该怎么么讨租呢？承租人无正当理理由延迟缴付付或拒绝缴付付房租的，出出租人可以要要求承租人按按照合同缴纳纳违约金。如如果承租人未未缴付房租累累计达6个月月之久，出租租人可以收回回房屋，解除除合同，并要要求承租人赔赔偿出租人因因此受到的损损失。如果承承租人还是拒拒不缴付，出出租人就

59、可以以请求法院强强制其缴纳租租金了。参考法条：建设设部城市房房屋租赁管理理办法第二二十四条。88.承租人没没有缴纳物业业费，物业公公司有权要求求出租人付款款吗？如果出租人和承承租人约定由由承租人向物物业公司缴纳纳物业费，而而且得到了物物业公司的书书面确认，那那么物业公司司就不能再要要求出租人付付款了，否则则物业公司还还是有权要求求出租人付款款的。也就是说承租人人向物业公司司缴纳物业费费的约定，必必须要得到物物业公司的确确认。如果出出租人和承租租人的这个约约定没有得到到物业公司的的书面确认，那那么这个约定定也只能对出出租人和承租租人有约束力力，而对物业业公司不发生生效力，出租租人必须对物物业公司

60、承担担责任。参考法条：合合同法第八八十四条。89.合格的中中介机构该有有哪“两证”？有效证件应应当挂在哪里里？合格的中介机构构应当有“两两证”，也就就是北京市国国土资源和房房屋管理局颁颁发的北京市市房地产经纪纪机构资格证证书，以及北北京市工商行行政管理局颁颁发的营业许许可证。此外外，中介机构构的房地产经经纪人还必须须有房地产产经纪人资格格证。合格中介机构的的有效证件应应当挂在营业业场所的显著著位置，同时时还要张贴全全部执业经纪纪人的房地产产经纪人资格格证。如果没没有在要求的的地方悬挂，则则很有可能存存在问题，委委托人就一定定要小心了。为了防止中介机机构造假，一一定要坚持查查看“两证”原原件，最