某酒店管理合同的相关概念

1、酒店管理合同的相关概念及适用条件探讨引言酒店 HYPERLINK / 管理合同作为一种 HYPERLINK / 管理模式的出现，有效地平衡了酒店业主和酒店 HYPERLINK / 管理公司双方的利益，使酒店 HYPERLINK / 管理公司的 HYPERLINK / 管理经验能够以较低的成本和风险被复制到更多的酒店，为世界范围内酒店业的发展和酒店 HYPERLINK / 管理水平的提高做出了贡献，并在中国酒店业占据了大部分的高端市场份额。从“二战”后的“利润共享租赁”开始，其在短短几十年间能够发展壮大，与其自身的特点和所面临的市场环境密切相关。本文对当前世界范围内酒店联号经营的重要模式之一酒店

2、 HYPERLINK / 管理合同的相关关概念和特点点进行探讨(由于篇幅所所限，暂不涉涉及 HYPERLINK / 管理合约的具具体条款)，并并从中国酒店店业主的角度度对引入这种种 HYPERLINK / 管理模式的适适用条件做一一初步的分析析。一、酒店 HYPERLINK / 管理合合同的概念1. 中中国国家 HYPERLINK / 旅游游局的定义中国国家 HYPERLINK / 旅游局局将酒店 HYPERLINK / 管理理合同界定为为“委托 HYPERLINK / 管理”。根据中国国国家 HYPERLINK / 旅游局19993年7月229日颁布的的饭店 HYPERLINK / 管理理公

3、司 HYPERLINK / 管理暂行办法法，委托 HYPERLINK / 管管理是饭店 HYPERLINK / 管理公司的四四种经营方式式之一，它指指饭店 HYPERLINK / 管理公司接受受饭店业主委委托，按照饭饭店 HYPERLINK / 管理公司的统统一经营策略略、营销方法法、服务质量量要求、 HYPERLINK / 管理理模式来 HYPERLINK / 管理饭店。2. 国国际酒店业权权威学者的定定义美国康奈尔大学学(Cornnell UUniverrsity)教授艾斯特特(Jamees J. Eysteer)在其著著作中提出，酒酒店 HYPERLINK / 管理合同（MManagee

4、mentContrract）是是酒店业主和和酒店 HYPERLINK / 管理公司之间间签订的书面面协议，根据据此协议，酒酒店 HYPERLINK / 管理公司被授授权以酒店业业主的名义代代表酒店业主主运营、 HYPERLINK / 管理理酒店，并为为酒店业主负负责，作为回回报，酒店 HYPERLINK / 管管理公司得到到 HYPERLINK / 管理酬金。 HYPERLINK / 管理合同的基基本概念是由由三个基本部部分组成的：第一，经营营者有全权经经营 HYPERLINK / 管理酒店的权权利，不受酒酒店业主的干干扰；第二，酒酒店业主支付付一切经营费费用和财务费费用，并承担担所有权风险险

5、；第三，除除重大疏忽或或欺诈行为之之外，酒店经经营者的行为为受酒店业主主的保护。3. 本本文的定义酒店 HYPERLINK / 管理合同是是非股权式的的一种酒店营营运方式，属属于委托代理理关系的企业业制度安排。通通过酒店业主主与酒店 HYPERLINK / 管理理公司签署 HYPERLINK / 管理理合约来约定定双方的权利利、义务和责责任。酒店业业主雇用酒店店 HYPERLINK / 管理公司作为为自己的代理理人，承担酒酒店经营 HYPERLINK / 管理理职责。作为为代理人，酒酒店 HYPERLINK / 管理公司以酒酒店业主的名名义，拥有酒酒店的经营自自主权，负责责酒店日常经经营 HY

6、PERLINK / 管理，定期向向酒店业主上上交财务报表表和酒店经营营现金流，并并根据合同约约定获得 HYPERLINK / 管理理酬金。酒店店业主为酒店店提供土地使使用权、建筑筑、家具、设设备设施、运运营资本等，并并根据合同约约定承担相应应法律与财务务责任。酒店店 HYPERLINK / 管理合同的核核心为酒店业业主与酒店 HYPERLINK / 管管理公司签订订的 HYPERLINK / 管理合约，它它是双方权力力与义务得以以实现的保证证。二、酒店 HYPERLINK / 管理公公司的概念1.中国国家 HYPERLINK / 旅旅游局的定义义 根据中国国家 HYPERLINK / 旅旅游局

7、19993年7月229日颁布的的饭店 HYPERLINK / 管理理公司 HYPERLINK / 管理暂行办法法，饭店 HYPERLINK / 管管理公司是指指以其特有的的专业技术、 HYPERLINK / 管理 HYPERLINK /HR/ 人才向饭店输出 HYPERLINK / 管理、并独立享受民事权利和承担民事义务的企业法人。饭店 HYPERLINK / 管理公司的经营宗旨是通过对所管饭店的 HYPERLINK / 管理，促进 HYPERLINK /HR/ 人才的成长和交流，促进所管饭店的 HYPERLINK / 管理水平、服务质量、设备维修等方面逐步达到国际先进水平，并注重提高饭店经济

8、效益。2.本文的定义义酒店 HYPERLINK / 管理公司是是出现在酒店店 HYPERLINK / 管理合同经营营模式中的一一种企业制度度安排，是以以其公开注册册并拥有知识识产权的酒店店系列品牌、 HYPERLINK / 管理体系、营销体系为主要依托，向受托 HYPERLINK / 管理的酒店进行 HYPERLINK / 管理输出和品牌输出，从而获得经济价值和品牌价值的经济组织。酒店 HYPERLINK / 管理公司是 HYPERLINK / 管理要素演进与专业化分工的产物，它使委托代理关系由企业对个人转向企业对企业，促进酒店所有权与经营权的进一步分离，并使酒店业主与酒店经营者的委托代理关系

9、进一步深化，它的出现是酒店市场发育成熟的重要标志。三、酒店 HYPERLINK / 管理合合同的特点酒店 HYPERLINK / 管理合同这这种经营模式式实现了酒店店所有权和酒酒店经营权的的分离，从而而为那些资本本雄厚但缺乏乏酒店 HYPERLINK / 管理团队和技技能的酒店业业主投资新建建酒店提供了了机会。同时时，也为酒店店 HYPERLINK / 管理公司创造造了一个低成成本拓展其资资源网络和市市场份额的良良好模式，其其在运作中亦亦形成了一些些与众不同的的特点。1.酒店 HYPERLINK / 管理合合同特有的风风险分布在其它的酒店经经营模式中，酒酒店运营商也也承担酒店运运营的部分风风险

10、，而酒店店 HYPERLINK / 管理合同则完完全不同：在在酒店 HYPERLINK / 管理合同中所所有的经营风风险由酒店业业主承担，而而酒店运营商商只承担酒店店日常经营 HYPERLINK / 管管理职责。近近年来酒店债债权人介入酒酒店 HYPERLINK / 管理合同的情情况日益增多多，酒店债权权人为了确保保贷款投入效效益，以至对对于某些酒店店而言，获得得著名酒店 HYPERLINK / 管管理公司的酒酒店 HYPERLINK / 管理合同已经经成为取得贷贷款的必要条条件之一，有有些酒店 HYPERLINK / 管理理合同也对酒酒店借贷方的的利益做出了了安排。2.酒店 HYPERLIN

11、K / 管理合合同隐含双方方利益冲突的的风险在此不平衡的风风险分担安排排之外，酒店店 HYPERLINK / 管理合同的独独特之处在于于，其隐含了了酒店业主和和酒店 HYPERLINK / 管理公司之间间的利益冲突突，因为双方方利益的着眼眼点是完全不不同的：酒店店业主的主要要目标是酒店店长期的经济济收益、酒店店物业的升值值和酒店竞争争能力的提升升。酒店业主主的直接利益益在于，酒店店必须盈利，因因为酒店业主主将独自承担担酒店亏损的的风险。从财财务角度来说说，酒店业主主的首要之务务就是从酒店店产生足够的的经营现金流流用来支付酒酒店贷款和经经营成本，从从而提升其投投资回报率。另另一方面，酒酒店 HY

12、PERLINK / 管理公司的主主要目标是酒酒店产品的市市场份额、 HYPERLINK / 管管理酬金和最最大的酒店 HYPERLINK / 管管理权限。其其作为酒店运运营商的首要要之务是产生生尽可能多的的 HYPERLINK / 管理酬金，提提升酒店连锁锁品牌的声誉誉和利益，从从而提升其品品牌价值。3.酒店 HYPERLINK / 管理合合同是双方利利益相对平衡衡的结果酒店 HYPERLINK / 管理合同为为酒店业主和和酒店 HYPERLINK / 管理公司双方方创造了一种种长期的合作作关系。从其其平衡双方利利益的特点出出发，任何一一方都不可能能从偏向单方方利益的合同同中长期获利利。酒店

13、HYPERLINK / 管理理合同过于偏偏重一方的利利益将不可避避免地导致冲冲突，经常会会升级到成本本高昂的法律律诉讼，或在在合同期结束束前就提前中中止。因而，就就长期而言，只只有一个平衡衡的、兼顾各各方利益的酒酒店 HYPERLINK / 管理合同才能能更好地服务务于酒店业主主和酒店 HYPERLINK / 管理理公司的利益益。4.酒店 HYPERLINK / 管理合合同具有独特特性和唯一性性酒店 HYPERLINK / 管理合同的的特殊之处还还在于，没有有一个能够完完美平衡酒店店 HYPERLINK / 管理公司和酒酒店业主利益益的、标准的的酒店 HYPERLINK / 管理合同范本本，从

14、而使每每一个酒店 HYPERLINK / 管管理合同的个个案都能恰如如其分地体现现酒店业主和和酒店 HYPERLINK / 管理公司的需需要。因为在在每一例个案案中，都有众众多的不同因因素需要考虑虑：酒店的类类型和规模、所所处地段、总总投资成本、融融资结构、酒酒店产品的市市场细分情况况、酒店 HYPERLINK / 管理理公司的规模模、酒店 HYPERLINK / 管理理公司提供的的服务，等等等。除此之外外， HYPERLINK / 管理合同的每每一个单独的的条款都应放放到整个 HYPERLINK / 管理理合同的范围围来考察：如如果一方在其其所关心的一一个特定的条条款上处于劣劣势，则另一一方

15、在另外一一个关键条款款将为此做出出让步，以求求得双方利益益的相对平衡衡。5.酒店 HYPERLINK / 管理合合同有其特殊殊的策略组合合要想致力于达成成一个平衡各各方利益的 HYPERLINK / 管管理合同，最最好的途径就就是双方都要要试图理解另另外一方的主主要利益所在在。只有当酒酒店业主和酒酒店 HYPERLINK / 管理公司都清清楚对方在哪哪些方面不可可能做出让步步或妥协，双双方才有可能能达成一个双双赢的 HYPERLINK / 管理合同。更更进一步说，双双方都应确信信，所有对方方关注的特定定事宜已经在在合同谈判过过程中得到了了体现并最终终包含在协议议中。从以上分析可以以看出，尽管管

16、酒店 HYPERLINK / 管理合同这种种经营模式已已经比较成熟熟，一度风靡靡于世界酒店店业；但在酒酒店业的各种种经营模式中中，它也是产产生纠纷最多多的，其主要要原因就在于于酒店业主和和酒店 HYPERLINK / 管理公司的利利益碰撞。酒酒店 HYPERLINK / 管理合同成功功的例子自不不待言，其失失败的例子亦亦历历可数，近近期在中国的的例子就有：希尔顿退出出大连和南京京的酒店 HYPERLINK / 管理理合同、香格格里拉退出南南京丁山酒店店的酒店 HYPERLINK / 管理理合同、万豪豪退出深圳彭彭年酒店的酒酒店 HYPERLINK / 管理合同等。这这些酒店 HYPERLINK

17、 / 管理理合同的提前前中止尽管有有各种各样的的原因，但归归根结底是由由于酒店业主主和酒店 HYPERLINK / 管理理公司的利益益冲突未能找找到切实可行行的调和方式式，从而导致致合作中止。四、中国酒店业业主引进酒店店 HYPERLINK / 管理合同的适适用条件分析析目前，世界各主主要酒店 HYPERLINK / 管理理公司已经进进入除青海、山山西两地的所所有中国省市市，以香格里里拉、凯悦、万万豪、喜达屋屋、洲际等为为代表的311家国际酒店店 HYPERLINK / 管理公司的447个品牌都都已进入中国国，且在与中中国酒店 HYPERLINK / 管理理公司的竞争争中已经充分分显现出其在在

18、品牌战略、网网络营销、专专业化 HYPERLINK / 管理、先进的的服务理念和和 HYPERLINK / 管理模式等方方面的优势，并并在各项主要要经营指标上上均超过了中中国酒店 HYPERLINK / 管理理公司和酒店店业主自行 HYPERLINK / 管管理的酒店。酒店 HYPERLINK / 管理合同这这种经营模式式确实给中国国酒店业主带带来了可观的的收益，使中中国酒店业主主能获得专业业酒店 HYPERLINK / 管理公司提供供的 HYPERLINK / 管理技术和系系统，促进了了中国酒店经经营 HYPERLINK / 管理水平的提提高。尽管酒酒店 HYPERLINK / 管理合同这种

19、种经营模式在在中国酒店市市场上成功运运行了多年，并并占据了中国国高端酒店市市场的大部分分份额，但并并非所有的酒酒店均适用于于此种经营模模式，中国的的酒店业特别别是广大的欠欠发达地区酒酒店 HYPERLINK / 管理水平仍与与国际水平存存在较大的差差距，因而就就当前这个特特定的时期而而言，中国酒酒店业引进国国际著名酒店店 HYPERLINK / 管理公司实行行酒店 HYPERLINK / 管理合同的经经营模式仍然然存在一定的的适用条件，对对于中国酒店店业主来说，是是否具备酒店店 HYPERLINK / 管理合同的适适用条件则是是决定是否采采用这种 HYPERLINK / 管理理模式的关键键。当

20、然，此此适用条件将将会随着今后后中国酒店发发展阶段的演演进而有所变变化，并随着着双方力量对对比的不同和和特定环境的的不同而相应应改变。本文认为，酒店店 HYPERLINK / 管理合同的适适用条件是指指选择国际著著名酒店 HYPERLINK / 管理理公司确实能能为中方酒店店业主带来增增量收益与提提高 HYPERLINK / 管理水平的条条件，本文根根据酒店 HYPERLINK / 管理理合同的特点点及目前中国国酒店市场发发展状况，提提出中国酒店店业主引进酒酒店 HYPERLINK / 管理合同的适适用条件为：1.酒店业主具具有可以信赖赖的形象与资资质。国际酒酒店 HYPERLINK / 管理

21、公司在选选择合作伙伴伴时，往往比比较重视对方方的企业声誉誉和财务资信信状况，这往往往是合作的的首要条件。2. 酒店业主主是否能找到到合适的酒店店 HYPERLINK / 管理公司作为为合作者。酒酒店 HYPERLINK / 管理合同能够够成功的必要要条件就是能能否找到合格格的、值得信信赖的并具备备互补能力的的酒店 HYPERLINK / 管理公司。该该酒店 HYPERLINK / 管理公司应具具备运作、 HYPERLINK / 管管理同等档次次、规模酒店店的成功经验验，并具备良良好的财务资资信状况。对对于酒店业主主选择酒店 HYPERLINK / 管管理公司的具具体标准，笔笔者将另行撰撰文阐述

22、。3.酒店业主所所拥有或拟建建的酒店与所所选择的外方方 HYPERLINK / 管理公司所 HYPERLINK / 管理酒店的类类型、档次、品品牌一致或相相近，且酒店店产品与其所所处市场状况况具有完成酒酒店 HYPERLINK / 管理公司财务务收益目标的的潜力。例如如，目前由于于国际著名酒酒店 HYPERLINK / 管理公司在中中国进行 HYPERLINK / 管理理合同的酒店店品牌以高端端为主，与高高星级酒店所所聚焦的细分分市场相符，则则中国酒店业业主委托这些些酒店 HYPERLINK / 管理公司进行行 HYPERLINK / 管理时，所委委托的酒店也也应属高星级级酒店。但这这样的局面

23、会会随着中国酒酒店行业的竞竞争日趋激烈烈而改变，其其目标市场将将来也会逐渐渐扩展到中、低低端。3.酒店业主所所拥有或拟建建的酒店所处处的地理位置置与所选择的的外方 HYPERLINK / 管理公司的客客源市场相一一致或相近。酒酒店是一个高高度专业化的的 HYPERLINK / 旅游产品，与与所在地的经经济发展水平平密切相关，尤尤其对于高星星级酒店来说说，经济发达达地区、区域域中心城市或或 HYPERLINK / 旅游城市才有有可能提供相相对充足的客客源，原因是是那里的海外外客源较多。例例如，酒店业业主的高星级级酒店处于经经济发达地区区(如长三角角、珠三角、环环渤海湾等)、区域中心心城市(如省省

24、会城市等)或 HYPERLINK / 旅游城市(如三亚亚、桂林等)，选择国外外著名酒店 HYPERLINK / 管管理公司采用用酒店 HYPERLINK / 管理合同的经经营模式较为为有利。4.酒店业主具具有较雄厚的的资金实力，能能够提供所承承诺的充足的的营运资金，具具有稳定的财财务资信状况况。由于酒店店 HYPERLINK / 管理公司特别别是国际著名名酒店 HYPERLINK / 管理公司的基基本 HYPERLINK / 管理费和奖励励 HYPERLINK / 管理费比较高高，对酒店的的设计、装璜璜、定位要求求也较高，而而且酒店 HYPERLINK / 管理理公司亦较少少进行股权或或债权投资(这取决于双双方谈判地位位对比、竞争争对手情况等等多方面因素素，不确定性性较大)，因因而要求酒店店业主能够独独立承担大部部分建设费用用和营运费用用，并支付酒酒店 HYPERLINK / 管理公司相对对较高的 HYP