资产评估师考试-资产评估-基础学习讲义

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3、ERLINK l _Toc300749260 2011年资产产评估师考试试-资产评估-基础学习讲讲义-目录版 PAGEREF _Toc300749260 h 1 HYPERLINK l _Toc3007492661 前言 PAGEREF _Toc300749261 h 4 HYPERLINK l _Toc300749262 第一章总论论 PAGEREF _Toc300749262 h 6 HYPERLINK l _Toc300749263 第一节资产评评估及其特点点 PAGEREF _Toc300749263 h 7 HYPERLINK l _Toc300749264 第二节资产评评估的假设与

4、与原则（P223-28） PAGEREF _Toc300749264 h 11 HYPERLINK l _Toc300749265 第三节评估目目的和价值类类型 PAGEREF _Toc300749265 h 13 HYPERLINK l _Toc300749266 第二章资产评评估的基本方方法 PAGEREF _Toc300749266 h 19 HYPERLINK l _Toc300749267 第一节市场法法 PAGEREF _Toc300749267 h 19 HYPERLINK l _Toc300749268 第二节收益法法 PAGEREF _Toc300749268 h 34 HY

5、PERLINK l _Toc300749269 第三节成本法法 PAGEREF _Toc300749269 h 55 HYPERLINK l _Toc300749270 第四节评估方方法的选择 PAGEREF _Toc300749270 h 67 HYPERLINK l _TToc30007492771 第三章资资产评估程序序 PAGEREF _Toc300749271 h 68 HYPERLINK l _Toc300749272 第一节资产评评估程序概述述 PAGEREF _Toc300749272 h 68 HYPERLINK l _Toc300749273 第二节资产评评估具体程序序和基

6、本要求求 PAGEREF _Toc300749273 h 69 HYPERLINK l _Toc300749274 第三节资资产评估中信信息收集与分分析方法 PAGEREF _Toc300749274 h 71 HYPERLINK l _Toc300749275 第四章机器设设备评估 PAGEREF _Toc300749275 h 73 HYPERLINK l _Toc300749276 第一节机器设设备评估概述述 PAGEREF _Toc300749276 h 74 HYPERLINK l _Toc300749277 第二节成本法法在机器设备备评估中的应应用 PAGEREF _Toc3007

7、49277 h 75 HYPERLINK l _Toc300749278 第三节市场法法在机器设备备评估中的应应用 PAGEREF _Toc300749278 h 94 HYPERLINK l _Toc300749279 第四节收益法法在机器设备备评估中的应应用 PAGEREF _Toc300749279 h 98 HYPERLINK l _Toc300749280 第五章房地产产评估 PAGEREF _Toc300749280 h 101 HYPERLINK l _Toc300749281 第一节房地产产评估概述 PAGEREF _Toc300749281 h 101 HYPERLINK l

8、 _Toc300749282 第二节房地产产价格及其影影响因素 PAGEREF _Toc300749282 h 104 HYPERLINK l _Toc300749283 第三节收益法法在房地产评评估中的应用用（掌握） PAGEREF _Toc300749283 h 108 HYPERLINK l _Toc300749284 第四节市场法法在房地产评评估中的应用用（掌握） PAGEREF _Toc300749284 h 122 HYPERLINK l _Toc300749285 第五节成本法法在房地产评评估中的应用用 PAGEREF _Toc300749285 h 129 HYPERLINK

9、l _Toc300749286 第六节假设开开发法在房地地产评估中的的应用（掌握握） PAGEREF _Toc300749286 h 135 HYPERLINK l _Toc300749287 第七节基准地地价修正法在在房地产评估估中的应用 PAGEREF _Toc300749287 h 140 HYPERLINK l _Toc300749288 第八节路线价价法在房地产产评估中的应应用（掌握） PAGEREF _Toc300749288 h 141 HYPERLINK l _Toc3007492889 第九节在在建工程评估估 PAGEREF _Toc300749289 h 150 HYPER

10、LINK l _Toc300749290 第六章资源资资产评估 PAGEREF _Toc300749290 h 151 HYPERLINK l _Toc300749291 第一节资源资资产概述 PAGEREF _Toc300749291 h 152 HYPERLINK l _Toc300749292 第二节森林资资源资产评估估 PAGEREF _Toc300749292 h 153 HYPERLINK l _Toc300749293 第三节矿产资资源资产评估估 PAGEREF _Toc300749293 h 156 HYPERLINK l _Toc300749294 第七章无形资资产评估 PA

11、GEREF _Toc300749294 h 163 HYPERLINK l _Toc300749295 第一节无形资资产评估概述述 PAGEREF _Toc300749295 h 164 HYPERLINK l _Toc300749296 第二节收益法法在无形资产产评估中的应应用 PAGEREF _Toc300749296 h 165 HYPERLINK l _Toc300749297 第三节成本法法和市场法在在无形资产评评估中的应用用 PAGEREF _Toc300749297 h 173 HYPERLINK l _Toc300749298 第四节专利资资产和专有技技术评估 PAGEREF

12、_Toc300749298 h 175 HYPERLINK l _Toc300749299 第五节商标资资产评估 PAGEREF _Toc300749299 h 181 HYPERLINK l _Toc300749300 第六节版权评评估 PAGEREF _Toc300749300 h 183 HYPERLINK l _Toc300749301 第七节商誉的的评估 PAGEREF _Toc300749301 h 186 HYPERLINK l _Toc300749302 第八章长期投投资性资产评评估 PAGEREF _Toc300749302 h 190 HYPERLINK l _Toc300

13、749303 第一节长期投投资性资产评评估的特点与与程序 PAGEREF _Toc300749303 h 190 HYPERLINK l _Toc300749304 第二节债券评评估 PAGEREF _Toc300749304 h 191 HYPERLINK l _Toc300749305 第三节长期股股权投资的评评估 PAGEREF _Toc300749305 h 194 HYPERLINK l _Toc300749306 第四节其他长长期性资产的的评估 PAGEREF _Toc300749306 h 203 HYPERLINK l _Toc300749307 第九章流动资资产评估 PAGE

14、REF _Toc300749307 h 204 HYPERLINK l _TToc30007493008 第一节流流动资产的特特点与评估程程序 PAGEREF _Toc300749308 h 204 HYPERLINK l _Toc300749309 第二节实物类类流动资产的的评估 PAGEREF _Toc300749309 h 206 HYPERLINK l _Toc300749310 第三节现金和和银行存款、应应收账项及其其他流动资产产的评估 PAGEREF _Toc300749310 h 213 HYPERLINK l _Toc300749311 第十章企业价价值评估 PAGEREF _

15、Toc300749311 h 217 HYPERLINK l _Toc300749312 第一节企业价价值评估及其其特点 PAGEREF _Toc300749312 h 218 HYPERLINK l _Toc300749313 第二节企业价价值评估的范范围界定 PAGEREF _Toc300749313 h 219 HYPERLINK l _Toc33007499314 第三节企企业价值评估估中的价值类类型与信息资资料收集 PAGEREF _Toc300749314 h 222 HYPERLINK l _Toc300749315 第四节收益法法在企业价值值评估中的应应用 PAGEREF _T

16、oc300749315 h 223 HYPERLINK l _Toc300749316 第五节市场法法与成本法在在企业价值评评估中的应用用 PAGEREF _Toc300749316 h 238 HYPERLINK l _Toc300749317 第十一章资产产评估报告 PAGEREF _Toc300749317 h 241 HYPERLINK l _Toc300749318 第一节资产评评估报告基本本概念和基本本制度 PAGEREF _Toc300749318 h 242 HYPERLINK l _Toc300749319 第二节资产评评估报告书的的制作 PAGEREF _Toc300749

17、319 h 245 HYPERLINK l _Toc300749320 第三节资产评评估报告书的的应用 PAGEREF _Toc300749320 h 246 HYPERLINK l _Toc300749321 第十二章以财财务报告为目目的的评估 PAGEREF _Toc300749321 h 247 HYPERLINK l _Toc300749322 第一节财务报报告为目的的的评估概述 PAGEREF _Toc300749322 h 248 HYPERLINK l _Toc300749323 第二节以财务务报告为目的的的评估实务务应用 PAGEREF _Toc300749323 h 250

18、HYPERLINK l _Toc300749324 第三节以财务务报告为目的的的评估的评评估报告 PAGEREF _Toc300749324 h 275 HYPERLINK l _Toc300749325 第十三章我国国资产评估行行业发展状况况 PAGEREF _Toc300749325 h 277 HYPERLINK l _Toc300749326 第一节我国资资产评估行业业发展状况 PAGEREF _Toc300749326 h 278 HYPERLINK l _Toc300749327 第二节我国资资产评估法律律规范及制度度体系 PAGEREF _Toc300749327 h 279 H

19、YPERLINK l _Toc300749328 第三节我国资资产评估准则则体系 PAGEREF _Toc300749328 h 281 HYPERLINK l _Toc300749329 第四节资产评评估基本准则则的主要内容容 PAGEREF _Toc300749329 h 283 HYPERLINK l _Toc300749330 第十四章国外外评估准则 PAGEREF _Toc300749330 h 286 HYPERLINK l _Toc300749331 第一节国外资资产评估准则则概述 PAGEREF _Toc300749331 h 287 HYPERLINK l _Toc30074

20、9332 第二节国际评评估准则 PAGEREF _Toc300749332 h 287 HYPERLINK l _Toc300749333 第三节美国评评估准则 PAGEREF _Toc300749333 h 292 HYPERLINK l _Toc300749334 第四节英国评评估准则 PAGEREF _Toc300749334 h 295前言各位学员：大家家好！欢迎大大家来到中华华会计网校参参加20111年度注册资资产评估师的的资产评估估课程的考考试辅导。首先，在讲解具具体内容之前前，我就本课课程的整体内内容和学习要要求，做一个个概述，目的的是让大家对对本门课程有有一个大致的的了解，把握

21、握今后的学习习方法、重难难点和进度，充充分准备，并并顺利通过考考试。一、教学的指导导方针教学中始终坚持持两个目标：应试性和知知识性。应试试性是指教学学中以服务于于大家考600分为第一目目标。为实现现这一目标，我我们在教学中中将始终死扣扣考试大纲和和指定教材。知知识性是指教教学中在解决决好第一目标标的同时，适适当的兼顾知知识性，让大大家学到真正正实用性比较较强的资产评评估技能。需要大家特别注注意的是，我我们这门课程程考试的分值值大约有600-67分以以上是计算题题（因为选择择题中也至少少有10-117分以上的的计算性的选选择题，099年度计算性性选择题最少少，只有100分），所以以教学中将高高度

22、重视教材材中涉及到的的计算型的知知识点。二、本课程的要要求、难度要求学生通过本本课程的学习习，使大家比比较全面的了了解资产评估估的理论，掌掌握资产评估估的基本方法法，具有一定定的解决资产产评估问题的的能力。本课程难度适中中，不是很难难考，但是也也不是特别简简单。不过对对于学习过管管理会计和财财务管理课程程的同学本课课程还显得比比较简单。三、本课程的主主要内容本课程内容可以以分为三大部部分。第一部分包含第第1、2章：讲述资产评评估的基本理理论和基本方方法；第二部分包含第第312章章的内容：针针对不同的资资产评估对象象：机器设备备、房地产、资资源资产、无无形资产、长长期投资、流流动资产和以以财务报

23、告为为目的的评估估等，分别讲讲解不同对象象的具体评估估的方法和资资产评估程序序和评估报告告编制。我称称之为评估实实务。第三部分包含第第13、144章的内容，我我国和国际资资产评估相关关法规。四、本课程的题题型、题量、分分值情况本科程试卷题型型包括单项选选择题、多项项选择题、计计算题，题量量分布为单选选30题、多多选10题、计计算题4个，分分值分布为：单选30分分、多选200分、计算题题50分。虽然本教材涉及及到计算题的的内容很多，但但是事实上知知识点不是很很多，主要是是成本法、收收益法和市场场法等几种方方法，所以我我们在计算题题目上拿高分分还是很有希希望的。我将将把教学重点点放在计算性性的考点

24、上。成本法、收益法法和市场法三三种资产评估估的方法，从从近5年的统统计情况来看看，占整个计计算题的分值值比重分别是是26%、772%、122%。从中大大家可以认识识到收益法的的重要程度。所所以大家要通通过这门课程程，必须掌握握好收益法的的基本原理并并能够熟练运运用。同时从从整个试卷看看，这三种方方法涉及到的的考分占到整整个试卷的770%左右。五、对大家的学学习要求1.听课中注意意休息，一次次学习不要超超过4个小时时，力求消化化以后（记住住并完成配套套练习）再学学习后面的内内容。对于计计算题，在听听讲解之前先先自己试着做做做，再听讲讲解。2.认真听课，加加强平时的滚滚动式学习，不不要全部寄希希望

25、于最后的的压题、串讲讲。计算性的知识点点掌握不是短短时间突击，死死记能够掌握握的，所以大大家要平时就就下功夫掌握握计算型的知知识点。我对对课程的讲解解将给你们理理解教材的内内容提供很好好的帮助，而而且听完课以以后你会觉得得教材的知识识点比较的清清楚，并不是是很复杂。（不过由于本教教材知识点写写的前后重复复地方比较多多，为了死扣扣教材，忠实实于教材，可可能在基础班班中学习这一一部分内容后后大家觉得知知识点分散、类类同，不太好好把握。等到到了最后串讲讲时候我来解解决这个问题题，通过串讲讲，大家将会会感到思路很很清晰的）。这这个去年听过过串讲的同学学，应该体会会比较深。如果按照我的要要求学习，算算上

26、总复习的的时间，总计计120个小小时如果能够够保证的话，应应该能够及格格的。3.高度重视计计算性的知识识点，在掌握握教材的知识识点的基础上上，适当做些些练习，但是是不要太多或或者采用题海海战术。由于这门课程计计算题目比重重很大，有的的同学习惯做做很多题目，而而不认真的学学习教材，我我不觉得这是是一个好的学学习方法。考考试是针对教教材的知识点点出题的，一一个知识点可可以有很多的的出题角度，你你做会了一个个题目，也许许只是解决了了这个知识点点的一个角度度，考试的时时候可能是出出的这个知识识点的另外一一个角度，结结果你还是不不会做。所以以大家应该认认真掌握教材材的知识点。不过在掌握了教教材的重要知知

27、识点后，适适当的做一些些计算题还是是有必要的，因因此我将根据据需要给大家家出些题目，大大家要把我出出的题目好好好的做会，务务必掌握好相相关的知识点点。大家会发发现，我给大大家的练习题题目不是很多多。4.基础班和习习题班的关系系基础班主要让大大家理解和记记住教材的基基本内容，习习题班加强作作业训练，提提高解题速度度，深化大家家对教材基本本内容的理解解和记忆。5.关于历年试试题的使用问问题我在基础班和习习题班中，以以及串讲押题题中都会考虑虑运用历年考考试试题，大大家不用把时时间花在自己己分析历年考考题押题上，必必要的试题我我都会在讲义义、练习中给给出来。6.对非首次参参加本课程考考试学生的建建议首

28、先重新学习，重重新学习中发发现掌握不好好的地方多下下功夫。一般说来，没有有通过的同学学都是收益法法，货币时间间价值掌握的的不够好的。在在很多计算题题目的关键点点上掌握的不不够准确。需需要在这个方方面下功夫 。7.基础好的同同学听课建议议基础班的讲授的的照顾大多数数同学，所以以有时候对基基础好的同学学会显得啰嗦嗦。非首次学学习或者有较较好的财务管管理基础的同同学，可以使使用快速播放放方式听课，在在觉得不容易易懂的地方，再再认真听。8.关于讲义的的使用和与教教材有一点不不同的问题原因之一：按照照我理解来讲讲授教材，方方便大家的理理解，但是内内容上最终都都是一样的。原因之二：部分分知识教材介介绍过于

29、简化化，不足以让让大家掌握相相关内容。我我需要补充。9.关于普通话话的问题10.关于货币币时间价值系系数，需要记记住，自己会会计算，考试试不会给出系系数表。11.关于要求求出一些综合合性强的题目目要求要求有一定的道道理，但是我我不会这么做做，原因有二二：主要原因是本课课程已有155年的考试题题目看，综合合性和实务性性并不强，只只是在08年年有一定的增增加。如果我我根据教材要要求给出很多多这种题目让让大家平时就就训练，会大大大增加大家家平时的学习习难度。事实实上资产评估估考试有极大大的空间出比比较难，综合合性高些的题题目。二是出这种题目目需要大量的的时间，网校校习题班题目目是我根据考考试难度和特

30、特点，花了极极大精力编撰撰的，如果要要实现增加综综合性和难度度大的题目，投投入时间极其其巨大。而大大家也需要花花极大精力练练习。但是对对考试的帮助助目前看帮助助不是很明显显。也就是说，目前前题目难度我我们还没有到到必须做这种种准备的必要要，一般说来来，大家掌握握好基础，增增加做题目的的熟悉和速度度，保证基本本内容不丢分分，难度大的的略微拿些分分。及格还是是应该没有问问题的。但是我会根据这这么课程考试试特点在授课课中强调关键键知识点掌握握的灵活性和和适当增加题题目的灵活性性和难度。六、2011年年资产评估估用书主要要修订内容2011年教材材相对于20010年度的的变化比较小小，主要变化化有：1.

31、第1章总论论2011年教材材删除了第四四节：资产评评估与会计和和审计的关系系2.第13章我我国资产评估估行业发展状状况2011年教材材删除了第五五节其他资产产评估准则简简介我相信，大家只只要高度的相相信我，按照照我的要求去去做， 最终终肯定能够考考的比较好的的！第一章总论论考情分析本章考客观题，分分值一般在55分左右。在在考试中应重重点关注资产产评估的特点点，资产的分分类、评估的的价值类型、目目的、评估的的假设和原则则。本章历年考题分分值分布单项选择题多项选择题合计2008年3分2分5分2009年2分2分4分2010年2分2分4分主要考点（难难点或重点）：1.资产评估基基本要素和特特点2.资产

32、的特点点及分类；3.资产评估价价值类型及其其划分标准、适适用范围4.各种资产评评估假设的内内涵和实质5.资产评估各各种原则内涵涵及其应用第一节资产评评估及其特点点一、资产评估的的定义（一）资产评估估的概念专业机构和人员员，按照国家家法律、法规规和资产评估估准则，根据据特定目的，遵遵循评估原则则，依照相关关程序，选择择适当的价值值类型，运用用科学方法，对对资产价值进进行分析、估估算并发表专专业意见的行行为和过程。（二）资产评估估要素1.评估假设假设对任何学科科都是重要的的，相应的理理论观念和方方法都是建立立在一定假设设的基础之上上的。资产评评估与其他学学科一样，其其理论和方法法体系的形成成也是建

33、立在在一定假设条条件之上的。2.评估原则资产评估的行为为规范，调节节资产评估委委托者、评估估业务承担者者以及资产业业务有关权益益各方在资产产评估中的相相互关系。3.评估的依据据：指资产评估所应应遵循的法律律、法规；经经济行为文件件、重大合同同协议等。4.评估的程序序整个资产评估工工作是按一定定程序系统进进行的，该程程序是保证资资产评估质量量的重要手段段。5.评估的主体体：指资产评估由谁谁来承担，它它是资产评估估工作得以进进行的重要保保证；6.评估的客体体：指资产评估的对对象，它是对对资产评估内内容上的界定定；7.评估基准日日：确定资产价值的的基准时间8.评估的（特特定）目的：指资产业务引发发的

34、经济行为为对资产评估估结果的要求求，或者资产产评估结果的的具体用途，直直接或间接地地决定和制约约资产评估的的条件、价值值类型和方法法的选择；9.评估的价值值类型：对评估价值的质质的规定，对对资产评估参参数的选择具具有约束性；10.资产评估估方法：确定资产评估价价值的手段和和途径。资产评估的概念念：专业机构构和人员，按按照国家法律律、法规和资资产评估准则则，根据特定定目的，遵循循评估原则，依依照相关程序序，选择适当当的价值类型型，运用科学学方法，对资资产价值进行行分析、估算算并发表专业业意见的行为为和过程。【注意】资产评评估的要素是是一个有机组组成的整体，它它们之间相互互依托，相辅辅相成，缺一一

35、不可，而且且它们也是保保证资产评估估价值的合理理性和科学性性的重要条件件。二、资产评估的的客体（一）资产的含含义资产评估中的资资产，即特定定权利主体拥拥有或控制的的并能给特定定权利主体带带来未来经济济利益的经济济资源。而外外延则包括了了具有内在经经济价值，以以及市场交换换价值的所有有实物和无形形的权利。资产评估对象或或资产评估中中的资产并不不完全局限于于企业中的资资产，所以他他和会计学中中的资产定义义略有差异。（二）资产的基基本特征1.必须是经济济主体拥有或或者控制的。2.能够给经济济主体带来经经济利益的资资源，即可望望给经济主体体带来现金流流入的资源。3.资产必须能能以货币计量量。【例1.单

36、选题题】（20008年考题）标标的物是否具具有（ ），是评评估师判断和和确认其是否否是资产最重重要的标准之之一。A.历史成本 B.历历史收益C.预期成本 D.投投资收益正确答案DD（三）资产的分分类1.按资产存在在形态分类按资产存在的形形态可以分为为有形资产和和无形资产。有形资产是指那那些具有实体体形态的资产产。无形资产是指那那些没有物质质形态而以某某种特殊权利利和技术知识识等经济资源源存在并发挥挥作用的资产产。2.按资产与生生产经营的关关系分类按资产与生产经经营的关系可可以分为经营营性资产和非非经营性资产产。经营性资产按照照对盈利产生生贡献分为有有效资产和无无效资产。3.按资产能否否独立存在

37、分分类（1）按资产能能否独立存在在可以分为可可确指的资产产和不可确指指的资产。（2）可确指的的资产是指能能独立存在的的资产， 除除商誉以外都都是可确指的的资产；（3）不可确指指的资产是指指不能独立于于有形资产而而单独存在的的资产，如商商誉，（不可可确指资产只只有商誉）。商誉是由于企业业地理位置优优越、信誉卓卓著、生产经经营出色、劳劳动效率高、历历史悠久、经经验丰富、技技术先进等原原因，能获得得的投资收益益率高于一般般正常投资收收益率所形成成的超额收益益，它不能脱脱离企业的有有形资产单独独存在，所以以称为不可确确指的资产。4.按资产是否否具有综合获获利能力分类类（1）按资产是是否具有综合合获利能

38、力可可以分为单项项资产和整体体资产。单项资产是指单单台、单件的的资产。整体资产是指由由一组单项资资产组成的具具有获利能力力的资产综合合体。（2）单项资产产和整体资产产的关系企业的整体资产产不是企业各各单项可确指指资产的汇集集，其价值也也不等于各单单项可确指的的资产价值的的总额，因为为企业整体资资产评估所考考虑的是它作作为一个整体体生产能力或或获利能力，所所以，其评估估价值除了包包括各单项可可确指的资产产价值以外，还还包括不可确确指的资产，即即商誉的价值值。即1112（三）资产的价价格和价值1.价格是一个个历史数据或或事实，是特特定的交易行行为中特定买买方和卖方对对商品或服务务实际支付或或收到的

39、货币币数额。2.资产评估中中的价值不是是一个历史数数据和事实，它它是专业人士士根据特定的的价值定义在在特定的时间间内对商品、服服务价值的估估计。3.资产评估的的目标是判断断评估对象的的价值而不是评评估对象的实实际成交价格格。三、资产评估的的种类和特点点（一）资产评估估的种类1.从资产评估估服务的对象象、评估的内内容和评估者者承担的责任任等方式看，目目前国际上的的资产评估主主要分为三类类：（1）评估：类似我国目前广广泛进行的为为产权变动和和交易服务的的资产评估。它它一般服务与与产权变动主主体。（2）评估复核核指评估机构对其其他评估机构构出具的评估估报告进行的的评判分析和和再评估。（3）评估咨询询

40、一个较为宽泛的的术语。它既既可以是评估估人员对特定定资产的价值值提出咨询意意见，也可以以是评估人员员对评估标的的物的利用价价值、利用方方式、利用效效果的分析和和研究，以及及与此相关的的市场分析、可可行性研究等等。2.从评估面临临条件、评估估执业过程中中遵循资产评评估准则的程程度及其对评评估报告披露露的要求的角角度，资产评评估又可分为为（1）完全资产产评估严格遵守资产评评估准则的规规定进行的资资产评估。（2）限制性资资产评估。没有完全按照资资产评估准则则的规定进行行的资产评估估，需要做更更为详尽的说说明和披露。3.从资产评估估对象的构成成和获利能力力的角度，资资产评估还可可分为（1）单项资产产评

41、估：对单单项可确指资资产的评估。（2）整体资产产评估：若干干单项资产综综合体所具有有的整体生产产能力或获利利能力的评估估。如企业价价值评估。（二）资产评估估的特点1.市场性（1）根据资产产业务的不同同性质，通过过模拟市场条条件对资产价价值作出评定定估算和报告告。（2）评估结果果经得起市场场检验。2.公正性（1）定义：公正性是指资产产评估行为服服务于资产业业务的需要，而而不是服务于于资产业务当当事人的任何何一方的需要要。（2）公正性的的表现有两点点：一是资产评估是是按公允、法法定的准则和和规程进行的的。具有公允允的行为规范范和业务规范范，这是公正正性的技术基基础；二是评估人员通通常是与资产产业务

42、没有利利害关系的第第三者，这是是公正性的组组织基础。3.专业性（1）从事资产产评估业务的的机构应由一一定数量和不不同类型的专专家及专业人人士组成；（2）评估机构构及其评估人人员对资产价价值的估计判判断是建立在在专业技术知知识和经验的的基础之上。4.咨询性（1）资产评估估结论是为资资产业务提供供专业化估价价意见，这个个意见本身并并无强制执行行的效力；（2）评估者只只对结论本身身合乎职业规规范要求负责责，而不对资资产业务定价价决策负责。【注意】资产评评估的特点，要要与后面第226页、277页所学习的的“资产评估估的原则”相相区分。四、资产评估的的功能和作用用（了解）（一）资产评估估功能最基本的内在

43、功功效和能力：评价和评值值（二）资产评估估的基本作用用1.咨询的作用用是指资产评估结结论是为资产产业务提供专专业化估价意意见，该意见见本身并无强强制执行的效效力。2.管理的作用用特定历史时期的的特定作用，它它不是与生俱俱有的。是我我国特定历史史时期的产物物，此作用现现在已经消失失。3.鉴证的作用用鉴证包含鉴别和和举证两个部部分。资产评估从事的的是价值鉴证证，而不是权权属鉴证。第二节资产评评估的假设与与原则（P223-28）一、资产评估假假设资产评估的假设设中最重要的的基本假设有有：交易假设设、公开市场场假设、持续续使用假设和和清算假设。（一）交易假设设1.含义：交易假设是资产产评估得以进进行的

44、一个最最基本的前提提假设，交易易假设是假定定所有待评估估资产已经处处在交易过程程中，评估师师根据待评估估资产的交易易条件等模拟拟市场进行估估价。2.意义：（1）为资产评评估得以进行行创造了条件件；（2）限定了资资产评估的外外部环境：资资产是被至于于市场交易之之中，不能够够脱离市场条条件而孤立的的进行资产评评估。（二）公开市场场假设1.含义：（1）公开市场场假设就是假假定比较完善善的公开市场场存在，被评评估资产将要要在这样的市市场中进行交交易。（2）公开市场场的含义：指充分发达与完完善的市场条条件，是一个个有自愿的买买者和卖者的的竞争性市场场，在这个市市场上，买者者和买者的地地位是平等的的，彼此

45、都有有获得足够市市场信息的机机会和时间，买买卖双发的交交易行为都是是在自愿的、理理智的而非强强制，或不受受限制者的条条件下进行的的。（3）公开市场场是有范围的的，可以根据据实际评估业业务确定其范范围。（4）资产的交交换价值受市市场机制的制制约并由市场场行情决定，而而不是由个别别交易决定。2.使用条件凡是能够在公开开市场上交易易，用途较为为广泛或者通通用性较强的的资产，都可可以考虑使用用公开市场假假设进行评估估。3.意义：其他假设（持续续使用假设和和清算假设）都都是以公开市市场假设为基基本参照。（三）持续使用用假设1.含义：持续使用假设首首先设定被评评估资产正处处于使用状态态，包括正在在使用中的

46、资资产和备用的的资产；其次次根据有关数数据和信息，推推断这些处于于使用状态的的资产还将继继续使用下去去。2.使用条件持续使用假设是是在一定市场场条件下对被被评估资产使使用状态的假假设，其评估估结果使用范范围常常使用用限制的，他他只对特定的的买者或者卖卖者是公平合合理的。3.分类：该假设细分为三三种情况：在用续用；转用用续用；移地地续用。（四）清算假设设清算假设是对资资产在非公开开市场条件下下被迫出售或或快速变现条条件的假定说说明；清算评估值通常常要低于公开开市场假设和和持续使用假假设前提下同同样资产的评评估值。二、资产评估的的原则（一）资产评估估工作原则1.独立性原则则评估主体和评估估业务的当

47、事事人双方不能能有任何的利利益关系。独立性原则包含含两层含义：（1）评估机构构的独立性；（2）评估机构构和评估人员员在评估工作作始终坚持独独立的第三者者地位。2.客观公正性性原则客观公正性原则则要求资产评评估工作实事事求是，尊重重客观实际。3.科学性原则则科学性原则要求求资产评估机机构和评估人人员必须：（1）遵循科学学的评估标准准；（2）以科学的的态度制定评评估方案；（3）采用科学学的评估方法法进行资产评评估。（二）资产评估估经济技术原原则在资产在评估执执业过程中的的一些技术规规范和业务准准则。1.预期收益原原则是以技术原则的的形式概括出出资产及其价价值的最基本本的决定因素素。资产价值值的高低

48、主要要取决于给他他的所有者预预期的收入的的高低。收入入越多价值越越高。是收益法中收益益额确定的重重要基础前提提。2.贡献原则（1）是预期收收益原则的一一种具体化；（2）主要适用用于。构成某整体资产产的各组成要要素资产的贡贡献，或者是是当整体资产产缺少该项要要素资产将蒙蒙受的损失。3.替代原则作为一种市场规规律，在同一一市场上，具具有相同使用用价值和质量量的商品，应应有大致相同同的交换价值值。如果具有有不同的交换换价值或价格格，买者会选选择价格较低低者。这是市场法评估估的理论基础础4.供求原则假定在其他条件件不变的提下下，商品价格格随着需求的的增长而上升升，随着供给给的增加而下下降。是对替代原则

49、的的补充5.评估时点原原则评估基准日为资资产评估提供供了一个时间间基准。本原原则要求资产产评估必须要要有评估基准准日，评估值值就是评估基基准日的资产产价值。第三节评估目目的和价值类类型一、资产评估目目的（ P116-19）（一）资产评估估目的分类1.资产评估目目的分为一般目的和特定定目的。一般目的包含特特定目的，而而特定目的则则是一般目的的的具体化。2.资产评估一一般目的（1）资产评估估一般目的或或者资产评估估的基本目标标是由资产评评估的性质及及其基本功能能决定的。（2）资产评估估所要实现的的一般目的只只能是资产在在评估时点的的公允价值。（3）资产评估估中的公允价价值的一个显显著特点：它与相关

50、当事人人的地位、资资产的状况及及资产所面临临的市场条件件相吻合，并并且没有损害害各当事人的的合法权益，亦亦没有损害他他人的利益。3.资产评估的的特定目的（1）含义：资产评估的特定定目的指的是是资产业务（指指的是引起资资产评估的经经济行为，即即被评估资产产即将发生的的经济行为）对对评估结果用用途的具体要要求。同样的的资产，因为为评估目的不不同，其评估估值也不相同同。资产评估的特定定目的实质上上是判断特定定条件下或者者具体条件下下资产的公允允价值。（2）我国资产产评估实践表表明，资产业业务主要有：资产转让。企业出售。企业兼并。企业联营。股份经营。中外合资、合合作。企业清算。担保。企业租赁。债务重组

51、。引起资产评估的的其他合法经经济行为。（二）资产评估估特定目的在在资产评估中中的地位和作作用1.资产评估特特定目的是由由引起资产评评估的特定经经济行为所决决定的，它对对评估结果的的性质、价值值类型都有重重要的影响。资产评估特定目目的不仅是某某项具体资产产评估活动的的起点，而且且还是资产评评估活动所要要达到的目标标。它是评估估时必须首先先明确的基本本事项。2.资产评估特特定目的是界界定评估对象象的基础。3.资产评估特特定目的对于于资产评估的的价值类型选选择具有约束束作用。（1）资产评估估结果的价值值类型要与资资产评估的特特定目的相适适应。（2）但是评估估的时间、地地点、评估时时的市场条件件、资产

52、业务务个当事人的的状况，以及及资产的自身身状态等，都都可能对资产产评估结果的的价值类型产产生影响。二、资产评估的的价值类型 （P9-116）（一）资产评估估的价值类型型的含义资产评估中的价价值类型是指指资产评估结结果的价值属属性及其表现现形式。它是是对资产评估估的一个质的的规定。不同的价值类型型从不同的角角度反映资产产评估价值的的属性和特征征。不同属性的价值值类型所代表表的资产评估估价值不仅在在性质上是不不同的，而且且在数量上往往往也存在较较大差异。（二）资产评估估的价值类型型的分类1.对资产价值值进行合理分分类的目的（1）为评估人人员科学合理理地进行资产产评估提供指指引。（2）资产评估估报告

53、的使用用者能够正确确理解和恰当当使用资产评评估结果。2.主要分类标标准及结果（1）以资产评评估的估价标标准形式表述述的价值类型型，具体包括括：重置成本、收益益现值、现行行市价（或变变现价值）和和清算价格四四种。（2）从资产评评估假设的角角度表述资产产评估的价值值类型，具体体包括公开市市场价值、继继续使用价值值和清算价值值。（3）以资产评评估时所依据据的市场条件件，被评估资资产的使用状状态以及评估估结论的适用用范围划分资资产评估价值值类型，具体体包括市场价价值和市场价价值以外的价价值。资产的市场价值值是资产公允允价值的基本本表现形式，市市场价值以外外的价值则是是资产公允价价值的特殊表表现形式。（

54、4）从资产业业务的性质，即即资产评估特特定目的划分分资产评估的的价值类型。资产评估特定目目的划分，评评估的价值类类型分为：抵抵押价值、保保险价值、课课税价值、投投资价值、清清算价值、转转让价值、保保全价值、交交易价值、兼兼并价值、拍拍卖价值、租租赁价值、补补偿价值等。（三）关于资产产评估中的市市场价值与市市场价值以外外的价值1.市场价值与与市场价值以以外的价值的的划分标准（1）资产评估估时的市场条条件，公开市市场条件还是是非公开市场场条件。（2）资产评估估时的资产的的使用状态：正常使用（最最佳使用）还还是非正常使使用。（3）资产评估估时的所用的的信息和参数数来源：公开开市场信息还还是非公开市市

55、场信息。2.市场价值（1）定义国际评估准则则中，市场场价值定义如如下：“自愿愿买方与自愿愿卖方在评估估基准日进行行正常的市场场营销之后，所所达成的公平平交易中某项项资产应当进进行交易的价价值的估计数数额，当事人人双方应当各各自精明、谨谨慎行事，不不受任何强迫迫和压制。”根据国际评估估准则1关关于对市场价价值的其他补补充说明，我我们把资产评评估中市场价价值定义整理理如下：资产产评估中的市市场价值是指指资产在评估估基准日公开开市场上最佳佳使用状态下下最有可能实实现的交换价价值的估计值值。（2）市场价值值有区域性。（3）市场价值值是整体市场场认同（P115）。市场价值对于整整体市场上潜潜在的买者和和

56、卖者来说是是相对公平合合理的。【例2.单选题题】（20008年考题）资资产评估中的的市场价值，其其合理性是相相对于（ ）而言的的。A.市场整体 B.市场中中每一个市场场主体C.某一市场主主体 D.某一类类市场主体正确答案AA3.市场价值以以外的价值（又又叫非市场价价值、其他价价值）（1）定义凡不符合市场价价值定义条件件的资产价值值类型都属于于市场价值以以外的价值。（2）市场价值值以外的价值值是局部的市市场认同（PP16）只对于特定的资资产业务当事事人来说是公公平合理的。（3）评估实务务中使用频率率高的市场价价值以外的价价值类型在用价值：企业组成部分或或者要素资产产，按照其正正在使用的方方式和程

57、度，对对其所属企业业贡献价值的的估计数，而而不考虑该资资产的最佳用用途或变现的的情形投资价值：资产对于具有明明确的投资目目标的特定投投资者或某类类投资者具有有的价值。注意投资价值与与投资性资产产价值区别投资性资产价值值指特定主体体以投资获利利为目的而持持有的资产在在公开市场上上按其最佳用用途实现的市市场价值。清算价值残余价值：机器设备、房屋屋建筑物或其其他有形资产产等的拆零变变现价值的估估计数。（4）国际评评估准则认认为市场价值值以外的价值值产生的价值值基础分为33类特定主体从资资产所有权中中获得的收益益（如投资价价值）特定双方达成成的交换某项项资产合理的的协议价格（如如特殊价值和和合并价值）

58、法律法规或者者合同协议中中规定的价值值4.特定业务引引起的评估价价值类型（有有市场价值也也有市场价值值以外价值）以税收为目的的的评估业务务应该根据税法等等相关法律法法规选择评估估结论的价值值类型，例如如课税价值。课税价值：评估估对象根据税税法中规定的的与征纳税收收相关的价值值定义所具有有的价值。相关法律法规没没有规定的，可可以根据实际际情况选择市市场价值或者者市场价值以以外的价值类类型作为课税税对象评估结结论的价值类类型。以保险为目的的的资产评估估业务应该根据保险法法等相关法律律、法规和契契约的规定选选择评估结论论的价值类型型，例如课税税价值保险价值：评估估对象根据保保险合同或协协议中规定的的

59、价值定义所所具有的价值值相关法律、法规规和契约没有有规定的，可可以根据实际际情况选择市市场价值或者者市场价值以以外的价值类类型作为保险险标的物评估估结论的价值值类型以财务报告为为目的的资产产评估业务会计计量属性及及价值定义包包括公允价值值、现值、可可变现价值、重重置成本在符合会计准则则计量属性规规定的条件下下，会计准则则的公允价值值等同于资产产评估中的市市场价值，而而会计准则设设计的现值、可可变现价值、重重置成本等可可以理解为资资产评估中的的市场价值或或者市场价值值以外的价值值类型。已抵（质）押押为目的的资资产评估业务务应该根据担保法法等相关法律律、法规及金金融监管机关关的规定选择择评估结论的

60、的价值类型，例例如抵押价值值相关法律、法规规及金融监管管机关的规定定没有规定的的，可以根据据实际情况选选择市场价值值或者市场价价值以外的价价值类型作为为抵（质）押押物物评估结结论的价值类类型以拆迁补偿为为目的的资产产评估业务应该根据相关法法律、法规及及有关管理机机关的规定选选择评估结论论的价值类型型，例如拆迁迁补偿价值拆迁补偿价值，指指评估对象根根据有关城市市规划、建设设和房地产管管理等相关法法律、法规关关于拆迁补偿偿的具体规定定和要求所具具有的价值估估计数额相关法律、法规规及有关管理理机关的规定定没有规定的的，可以根据据实际情况选选择市场价值值或者市场价价值以外的价价值类型作为为拆迁物评估估