在离婚案件中房产如何分割法律问题分析

1、在离婚案件中房产如何分割法律问题分析随着社会经济的发展，房产的物质价值和社会价值对一般国人来说其重要性自不言喻，房产已成为公民的主要财富载体。因此在离婚案件中的住房已成为当事人力争取得的焦点。如何有针对性地依法采取适当措施保护、维护自己对于房产的权利，这些是基本的法律常识，了解这些知识无论对于婚嫁的年轻人还是他们的家长，都是很有必要的。在讲这些问题之前，我们要明确一个法律范畴，法律上讲的婚姻是指夫妻双方进行了结婚登记，颁发了结婚证，这样就是合法的婚姻关系，至于是不是举办了结婚仪式，共同居住则与婚姻的效力无关。另外，按我国婚姻法第十七条规定，夫妻在结婚后获得的财产包括房产是共同财产，如果双方离婚

2、一般要对共同财产进行分割，对个人财产不进行分割。当然实践中可能房产的具体情况比较复杂，下面本律师团队结合我们操作的实际案例介绍一下这方面的法律知识。一、在结婚前，一方全部出资资购买的房产，如果离婚，这如何分割呢?请看案例一一。20011年张某(男男方)曾经是是某外企工作作的白领，收收入颇丰，在在婚前自己一一次性付全款款购买的一套套商品房，后后来他与陈某某(女方)喜喜结良缘，共共同生活了55年，后女方方提出离婚，男男方也同意，但但就房产问题题没有达到一一致意见，双双方诉讼至法法院，后法院院认定此房产产是男方张某某的个人财产产在离婚诉讼讼中不进行分分割，对双方方共同生活期期间的其他财财产依法进行行

3、了分割。说明：按我我国婚姻法第第18条规定定一方的婚前前财产是个人人财产，同时时按最高法院院司法解释这这样的财产“不不因婚姻关系系的延续而转转化为夫妻共共同财产。”由由于我国以前前曾有司法解解释规定夫妻妻个人的财产产在经过一段段时间后可转转化为共同财财产，但这样样的规定目前前已经废止，这这样的个人财财产转化为共共同财产的情情况已经不会会产生的。因因此无论本案案中张某夫妻妻共同生活多多长时间，张张某在20001年个人购购买的房产仍仍不会转化为为共同财产。需需要强调的是是，目前有些些老年人再婚婚时其实也涉涉及类似法律律问题，如有有的老年人在在丧偶后要再再婚，但又顾顾虑自己的房房产会因双方方生活一段

4、时时间后变成双双方共同财产产，如果离婚婚再面临分割割，其实按前前面讲的法律律原则，这一一情况不会出出现。另外，上面面讲的案件涉涉及到的是私私产房，如果果是公产房，则则情况可能就就不同了。请请看另一案例例，男方赵某某婚前承租了了一套公产房房，后与女方方李某结婚，双双方共同生活活了五年，期期间因为家庭庭经济条件一一般也并没有有购买这个房房产的产权，后后双方因家庭庭琐事产生矛矛盾，男方起起诉离婚，女女方同意离婚婚，但提出要要求获得此房房产的承租权权，后法院经经过审理判决决此房产归女女方承租，给给男方适当补补偿。同样是是房产也是婚婚前获得的，为为什么这个房房产在离婚时时就分割了，这这要详细分析析。首先

5、，这这两个房产的的性质不同，前前面第一个案案例中张某的的房产是私产产房，产权属属于公民个人人所有，后边边赵某的房产产是公产房产产权属于国家家所有，赵某某获得的只是是这一房产的的承租权、居居住权。其次次，这两个案案件适用的法法律规定不同同，前一案件件适用的是婚婚姻法，后一一案件中适用用的是最高法法院的一个司司法解释关关于审理离婚婚案件中公房房使用、承租租若干问题的的解答，这这一司法解释释规定，“婚婚前由一方承承租的公房，婚婚姻关系存续续5年以上的的” 双方均均是可以主张张承租权的。也也就是说这样样的情况下的的承租权双方方可以分割，“承承租方对另一一方可给予适适当的经济补补偿。”从这这个案例中可可

6、以看出离婚婚案件中对于于房产的分割割，要详细分分割，看似相相同的房产，仅仅是细微的变变化，案件的的结果就大相相径庭，如果果有了这方面面的争议必须须仔细小心，否否则失之毫厘厘，差之千里里，如有这方方面的法律问问题，事先咨咨询律师是非非常必要的。二、贷款购购买的房产在在离婚时涉及及到的分割问问题。这样的案件件有很多，但但情况却不同同，主要有这这样几种：第一种情况况：夫妻一方方是产权人，且且是婚后购买买或是接受赠赠与或其他方方式获得，有有房屋所有权权证，且与他他人无产权争争议，包括与与当事人的其其他家庭成员员亦无产权争争议，即不存存在就房产产产生的未清偿偿银行贷款。如如，夫妻双方方结婚多年，家家境殷

7、实，在在婚后一次性性付款购买了了一套房产(现房)，由由于是一次性性付全款，并并且很快获得得了产权证。这这样的房产由由于是在婚后后获得的，按按婚姻法相关关规定，是夫夫妻共同财产产，在离婚诉诉讼中该房产产可按有关规规定进行分割割，首先要看看房产的具体体价值，这个个价值如夫妻妻双方协商不不成，可通过过有关机构进进行鉴定。对对此最高法院院有相关司法法解释可以参参考。这样当当然在诉讼中中因为涉及协协商、竞价、拍拍卖、作价、鉴鉴定(评估)、变卖、举举证期限或其其他诉讼程序序问题，当然然要适用民事事诉讼法的有有关程序规定定，这些当事事人可与自己己的律师或是是其他法律行行业人士咨询询。另一种情况况值得注意，有

8、有些房产，虽虽是有产权证证，有证据证证明是夫妻共共同财产，但但是存在贷款款未还清楚的的情况，应该该讲这样的房房产并不是有有全部的产权权的，在离婚婚时分割起来来可能更有特特点。如：有有一对夫妻在在婚后购买一一套房产，首首付是30万万元，另有贷贷款50万元元，后来还款款共达到155万元，其中中还款本金是是10万元、利利息为5万元元，现双方离离婚房产市场场价值为1550万元。这这样的房产如如果分割就应应该就此房产产现价值减去去存在的债务务(贷款)再再分割，即现现价值1500万元-未还还贷款(总贷贷款50万元元-已经还贷贷款本金100万元)即： 150-40=1110万元，按按这个价值双双方进行分割割

9、，可以协商商、竞价、拍拍卖、作价、鉴鉴定(评估)、变卖。第三种情况况。如夫妻在在婚后购买一一房产，但由由于当时家庭庭经济条件不不是很好，购购买时是与男男方的另一亲亲属共同购买买的，产权是是夫妻双方与与这个亲属共共同拥有的，这这样的房产虽虽是夫妻一方方或双方名下下的房产或是是其他财产，但但涉及到夫妻妻之外其他家家庭成员的利利益，即这一一房产是家庭庭共同财产，这这种情况下，就就不是离婚案案件可解决的的问题了，因因为离婚案件件的当事人是是夫妻双方，任任何第三方均均不可以当事事人身份参与与诉讼，故此此类案件当事事人可对照关关于人民法院院审理离婚案案件处理财产产分割问题的的若干具体意意见第200条规定制

10、定定诉讼策略，该该条款规定：“离婚时夫夫妻共同财产产未从家庭共共同财产中析析出，一方要要求析产的，可可先就离婚和和已查清的财财产问题进行行处理，对一一时确实难以以查清的财产产的分割问题题可告知当事事人另案处理理;或者中止止离婚诉讼，待待析产案件审审结后再恢复复离婚诉讼。”当当然，如果不不是夫妻一方方或双方名下下的房产，但但可能是夫妻妻与家庭成员员共同的房产产，当然可考考虑通过析产产诉讼，确定定有关夫妻双双方所占的份份额，再在离离婚诉讼中进进行分割。第四种情况况，这是目前前实践中遇到到的比较多的的问题。有一一委托人苏先先生在婚前以以个人名义与与开发商签订订合同购买一一商品房价值值180余万万元，

11、其中有有部分贷款，婚婚后按期还款款(按婚姻法法第17条规规定，在婚后后夫妻双方的的收入肯定为为共同收入，如如果将此收入入用于还房产产的贷款，肯肯定应该视为为用夫妻共同同财产来还款款)。后其与与罗女士结婚婚生活三年后后女方诉讼离离婚，房产分分割问题也在在诉讼中产生生争议。从这这一案件中看看出按婚姻法法第18条规规定，此房产产是在婚前购购买，肯定应应该属于男方方苏某的个人人财产，这是是肯定的。由由于房地产市市场的发展，房房产增值，因因此房价可能能在几年中增增值很多，如如果涉及离婚婚案件可能就就对这个增值值部分会有分分歧。后上海海有关法院是是这样认定的的：夫妻一方方婚前以个人人财产按揭购购买房屋并按

12、按揭贷款，产产权登记在自自己名下，该该房屋仍为个个人财产，同同样的，按揭揭贷款为个人人债务。婚后后配偶一方参参与清偿贷款款，并不改变变该房屋为个个人财产的性性质，因此，在在离婚分割财财产时，该房房屋为个人财财产，剩余未未归还的债务务为个人债务务，对已归还还的贷款中属属于配偶一方方清偿的部分分，应当予以以返还。就是是说，本案中中如果苏先生生在婚后还款款是50万元元，则视为夫夫妻双方共同同还款，如离离婚应该给其其妻子25万万元的补偿。向向苏先生这一一类情况，有有些其他省市市的法院有不不同的判决方方式，如考虑虑到房产的价价值的增值因因素，同样就就增值部分给给其妻子适当当补偿等，对对这样的案件件目前最

13、高法法院没有具体体司法解释，我我们认为根据据公平原则以以及等额互溢溢理论对增值值部分应结合合案件具体情情况计算出增增值率后按比比例分配是公公允的。如果果当事人有这这样的案件应应该在案件中中充分论证分分配的合理性性和公允性以以保护自己的的合法权益。三、如果离离婚后没有房房产居住，怎怎么解决。如果离婚案案件的当事人人在诉讼中无无法得到房产产的所有权或或是承租权，怎怎么办?应该该来讲，这种种情况在诉讼讼中可能会遇遇到的，例如如我们讲的第第一种情况就就是。这时可可考虑按最高高人民法院关关于适用中中华人民共和和国婚姻法若若干问题的解解释(一)第第二十七条规规定制定诉讼讼策略，该条条第二款规定定“一方离婚

14、婚后没有住处处的，属于生生活困难。”在在实践中如果果出现这样的的情况，一般般法院会考虑虑适当要求一一方给对方部部分困难补助助，当然数额额是有限的，目目的是只对一一方暂时无法法居住的情况况进行适当解解决。夫妻离婚时时 如何分割割按揭房产伴随着房价价一路攀高，按按揭购房成为为现代社会中中存在的一种种普遍现象，但但因此也带来来了许多值得得我们关注的的社会问题，其其中之就是是夫妻在离婚婚时按揭房产产的归属问题题。在实践中中，夫妻离婚婚时如何对按按揭房产进行行分割可以说说是一个难点点。笔者通过过对不同类型型按揭购房进进行分析，明明确在不同情情况下的处理理对策，以期期能很好地解解决实际生活活中的问题。具体

15、而言，我我们可以分以以下几种情形形进行分析：上海婚姻律律师一、婚前购购买。离婚诉诉讼时已经取取得房产证的的按揭房屋的的处理情形一：夫夫妻一方婚前前以个人财产产购买房屋并并按揭贷款，婚婚前办理了夫夫妻一方个人人为所有权人人的房产证，婚婚后双方共同同还贷。在这种情形形下，笔者认认为房屋应为为婚前购买一一方的个人财财产。从我国国现行的法律律规定来看，虽虽然配偶一方方婚后参与了了还贷，但这这并不能改变变房屋个人财财产的性质，所所以该情形下下的房屋为一一方个人财产产，在离婚时时男一方无权权要求分割。但但对参与共同同还贷的配偶偶一方，有权权要求对方对对其清偿的部部分予以返还还。在此需要要明确的是，共共同还

16、货不论论是用一方的的个人工资还还是双方的工工资，都应认认定为共同还还贷，这主要要源于我国的的婚姻法明明确规定结婚婚后夫妻的工工资奖金为夫夫妻共同财产产，除非一方方能证明其所所用还贷之钱钱款为婚前个个人财产。情形二：夫夫妻一方婚前前以个人财产产购买房屋并并按揭贷款，婚婚后双方共同同还贷，婚后后取得房产证证的按揭房屋屋的归属。这种情形下下的房屋归属属，有观点认认为婚前取得得房产证的，房房屋为一方的的婚前个人财财产;婚后取取得房产证的的，房屋则为为双方的共同同财产。对此此，笔者认为为不能以房产产证的取得时时间作为房屋屋归属的判断断标准，而是是要看谁到底底为购买此房房屋支付了更更多的款项。在在方婚前以

17、以个人财产支支付了首付款款，婚后双方方共同还贷并并取得房产证证的情况下，笔笔者认为按揭揭房屋仍应属属于一方婚前前财产。原最最高人民法院院副院长在最最高人民法院院婚姻法司法法解释(二)的理解与适适用中明确确指出：“一一方用婚前个个人积蓄在婚婚后购买的有有形财产的归归属问题，由由于这只是原原有财产价值值存在形态发发生了变化，其其价值取得始始于婚前，所所谓万变不离离其宗，故应应当认定为一一方的个人财财产”。基于于同样的道理理，此婚后取取得的产权证证书是一方通通过自己婚前前财产支付首首付款的形式式转化而来的的，属于个人人财产具体形形态的转化。且且即便是婚后后共同还贷，但但婚前一方支支付的款项往往往要高

18、于其其配偶一方，所所以不能因为为配偶一方参参与还贷而改改变房屋归个个人所有的属属性。此时如如果仅仅因为为产权证婚后后取得而简单单认定是夫妻妻共同财产，就就将出现一方方完全没有出出资却仅仅因因为结婚而成成为房屋共有有人的现象。这这一结果不但但有违公平原原则，也有悖悖婚前个人财财产独立的立立法本意。二、夫妻双双方婚前以共共有财产购买买房屋并按揭揭贷款。婚后后双方共同还还贷。婚前取取得房产证并并且房产证登登记在一方名名下的按揭房房屋。我国物权权法明确规规定，不动产产应该进行登登记，登记作作为种公示示手段，可以以让人们清楚楚地了解权利利的归属状况况。当按揭房房屋登记在一一方名下时，人人们往往会认认为该

19、房屋为为方的个人人财产。所以以在这种情形形下，作为配配偶一方要主主张该房屋为为共同财产时时，一要证明明自己在婚前前为购买房屋屋履行了出资资义务;二要要证明自己婚婚前是基于双双方均认可所所购房屋为共共同所有的前前提下出资的的。如果配偶偶一方不能提提供相应的证证据，就可能能承担举证不不力的法律责责任，而房屋屋也可能因此此被判归系登登记在一方名名下的个人财财产。三、夫妻一一方父母参与与出资购买的的按揭房屋归归属情形一：婚婚前夫妻一方方父母参与出出资购买，婚婚后取得房产产证的按揭房房屋的归属。 ，最高人民民法院关于适适用若干干问题的解释释(二)第第二十条第一一款规定：“当当事人结婚前前，父母为双双方购

20、置房屋屋出资的，该该出资应当认认定为对自己己子女的个人人赠与，但父父母明确表示示赠与双方的的除外。”根根据该条规定定，笔者认为为在一方父母母未明确表示示赠与双方时时，该按揭的的房屋应属于于一方的个人人财产。至于于结婚后双方方共同还贷，并并不能导致房房屋所有权的的改变。但对对参与共同还还贷的配偶一一方，另一方方要给以补偿偿。情形二：婚婚后夫妻一方方父母参与出出资购买的、婚婚后取得房产产证的按揭房房屋的归属。最高人民民法院关于适适用若干干问题的解释释(二)第第二+条第二二款规定： “当事人结结婚后，父母母为双方购置置房屋出资的的，该出资应应当认定为对对夫妻双方的的赠与，但父父母明确表示示赠与一方的

21、的除外。”从从该条的规定定来看，原则则上婚后夫妻妻一方父母参参与出资购买买的、婚后取取得房产证的的按揭房屋应应视为该一方方父母对夫妻妻双方的赠与与，除非一方方父母明确表表示赠与自己己的子女一方方。这一解释虽虽然比较明确确，但是实际际生活中发生生的案例往往往要复杂得多多。比如有这这样个案例例：王某与李李某20044年5月结婚婚。同年7月月，王某父母母出资购买了了一套价值1100万元的的商品房供王王某和其丈夫夫居住，王某某和丈夫未出出分文。在办办理产权登记记手续时，王王某的父母把把他们自己的的名字和王某某的名字写入入房产证，而而没有将王某某丈夫的名字字写入房产证证。婚后不久久王某和丈夫夫打算离婚，

22、可可丈夫说，离离婚可以，但但这套房子价价值的三分之之一的财产权权女方父父母出资本金金及其利息算算作我们夫妻妻共同财产，应应当平均分割割。对此案例该该如何处理，观观点不尽统一一。有人认为为该房屋应为为王某父母对对王某夫妇共共同的赠与，所所以李某有权权要求在离婚婚时分割房屋屋;有人认为为既然王某的的父母未在房房产证上写李李某的名字，就就应该认定该该房屋为父母母对王某的个个人赠与，故故李某在离婚婚时无权请求求分割该房屋屋。对于此种情情况，笔者认认为不能一概概而论。在这这种情况下，李李某要主张该该房屋为夫妻妻的共同财产产时，就要负负举证责任，证证明当时之所所以没写自己己名字是因为为疏忽遗漏或或在办房产

23、证证时王某父母母已明确该房房屋为对夫妻妻双方的赠与与。如果李某某不能提供有有效的证据，就就要承担举证证不能的责任任。此时该房房屋应视为王王某父母对王王某的个人赠赠与。因为从从常理推断，王王某及其父母母当时在房产产证上未写李李某的名字，应应是以一种默默示的方式表表明该房屋系系对自己子女女的赠与，而而我们知道，民民事法律行为为既可以以明明示的方式为为之，也可以以以默示的方方式为之。另另外，这种处处理方式也比比较符合我国国民众的感情情。四、离婚时时尚未取得所所有权的按揭揭房屋的归属属情形一：一一方婚前支付付首付款，离离婚时尚未取取得所有权的的按揭房屋归归属。对于这种情情况，我们应应区分不同的的情形来处理理。当夫妻一一方婚前支付付首付款，婚婚后由其以个个人所有财产产还贷的，该该房屋当然为为该一方