峨眉山市房地产市场调研20140108-1

1、峨眉山市房地产市场调研报告汇报部门：营销管理部2014年01月08日目录一 土地市场二 住宅市场三 商业市场一、土地市场基础特征研究景区版块新城北版块老城版块2011-2013年城市土地市场基本分析住宅用地序号 土地坐落 出让方式 地块号 规划面积 （）规划用途 成交价（万） 交易时间 1峨山镇冠峨村、保宁村拍卖2010-23-168994.29住宅、商服兼容旅游服务154002011年12月14日22010-23-266505.8住宅1270532010-23-359560.681097242010-23-468880.25125215绥山镇大南村1组拍卖Apr-1249459商服、住宅88

2、282012年6月19日6绥山镇大南村2组拍卖May-1258333103257峨山镇冠峨村拍卖2010-23-624627商服、住宅37302012年6月27日82010-23-747109671292010-23-851483695010佛光东路西侧拍卖Feb-1224469商服、住宅79102012年6月21日11佛光东路西侧原教育建筑公司拍卖2012-13-1787.2779.4771.5747.6商服、住宅10002012年7月25日122012-13-21050132012-13-3840142012-13-472015南北干道东侧篮球场拍卖Mar-124058.2商服、住宅615

3、02012年7月25日16绥山镇太泉村拍卖2011-1363428.2商服、住宅232202012年7月25日172011-1469518.832295018绥山镇太泉安置点北侧拍卖2012-238133商服、住宅34672012年7月25日19绥山镇太泉安置点北侧拍卖2012-247365商服、住宅52002012年7月25日20原武装部拍卖2012-1712018.2住宅51024116521绥山镇符汶村3、4组拍卖2012-4825636商住91002013年2月21日22绥山镇符汶村10组、城南村7组拍卖Mar-138353.5商住22552013年7月2日23绥山镇符汶村8组拍卖Ap

4、r-135193.6商住14002013年7月2日24胜利镇干河村5组、胜利村1组、龚竹村3组拍卖2013-196089.6住宅19602013年9月23日25胜利镇胜利村1、2组、龚竹村3组2013-2053047.3商服、住宅用地1194026黄湾乡报国村1、2组拍卖2012-26165333.4商服、住宅用地99202013年10月22日27胜利镇胜利村5组、龚竹村1组拍卖2013-3915046.15商服、住宅用地9032013年10月22日28绥山镇太泉村2组拍卖2013-4022444.11商服、住宅用地13472013年10月22日29南北干道西侧、啤酒厂北侧拍卖2013-555

5、7266商服、住宅用地34362013年10月22日合计1045438208013新城东版块2011-2013年城市土地市场基本分析商服用地新城东版块新城北版块景区版块序号 土地坐落 出让方式 地块号 规划面积 （）规划用途 成交价（万） 交易时间 1绥山镇符汶7组 挂牌 2011-16# 8588.67商服 5162012年2月9日2胜利镇胜利村5组 挂牌 Aug-122329.22商服 8802012年5月14日3黄湾乡报国村4、5、6组 挂牌 Sep-1229737商服 14902012年5月14日4峨山镇万坎村、保宁村 挂牌 Oct-125221.58商服 4452012年5月14日5

6、高铁名山站旁 挂牌 Dec-1269703商服 109722012年5月18日6峨山镇万坎村3组及胜利镇十里村1、2组 挂牌 2012-34 151494商服 454502012年9月24日7绥山镇符汶村10组、城南村7组 挂牌 2012-39 5290商服 13752012年9月24日8绥山镇原敬老院范围内 挂牌 2012-40 21562商服 72452012年9月24日9绥山镇符汶村1组、符桢村2组、符北村2、3、4、6、7组 挂牌 2012-33 28065商服 117872012年10月25日10黄湾乡张坝村2、3、4、5、7 挂牌 2012-50 244209商服 14653201

7、3年1月25日11胜利镇十里村3组 挂牌 Jun-135683商服 3832013年7月4日12胜利镇红星村7组 挂牌 Aug-1325306.9商服 17082013年7月4日13黄湾乡黄湾村2、4组及新桥村1、4组 挂牌 黄湾片区1# 63674.83商服 38202013年7月4日14峨山镇万坎村3组 挂牌2013-1410107商服用地15202013年9月30日15胜利镇十里村1、2组、峨山镇万坎村3组 挂牌 2013-22 80720商服、公共管理与公共服务用地 52072013年9月30日16黄湾乡黄湾村3组 挂牌 A-04 5900商服 4432013年10月30日17桂花桥镇

8、彭桥村三组 拍卖 2013-68 25938.5商服 36972013年12月12日18胜利镇十里村7、11组，峨山镇保宁村2组 挂牌 2013-87 18090商服 16282013年12月16日19绥山镇大佛村5组 挂牌 2013-36 8673.7商服 14322013年12月19日20胜利镇十里村3、10、11组及绥山镇大南村7组 挂牌 2013-59 38450商服 37502013年12月26日合计8487431184012011-2013年城市土地成交基本情况住宅：土地面积：29.83万规划建面：118.24万楼面价：698元/商服：土地面积：7.39万规划建面：19.78万楼面

9、价：1089元/住宅：土地面积:47.03万规划建面：62.79万楼面价：1344元/商服：土地面积：34.89万规划建面：76.02万楼面价：362元/住宅用地2011年以来几乎无供应商服：土地面积：34.53万规划建面：54.19万楼面价：557元/住宅：土地面积：14.43万规划建面：28.81万楼面价：1117元/商服用地2011年以来几乎无供应新城北板块老城板块景区板块新城东板块小结通过国土局资料显示：2011年2013年峨眉山市土地市场放量4113亩（2741909.81），土地成交总价约43.20亿。2011年土地放量395亩（ 263941.02 ），土地成交总价约5.15亿；

10、 2012年土地放量1118亩（ 744290.4 ），土地成交总价约19.34亿；2013年土地放量2600亩（ 1733678 ），土地成交总价约18.71亿。根据2011年2013年土地放量情况分析，峨眉山市土地市场放量从2012年进入高速发展期，预计2014年土地成交额不低于20亿，房地产市场竞争进入白热化阶段。2013年商业土地市场放量912亩（ 608342.1 ），土地成交总价约4.74亿。2013年住宅土地市场放量1688亩（ 1124549 .06），成交总价约13.97亿。按照容积率2.0估算，2014年住宅市场放量约290万平米，目前市场年去化度约45万，仅消化2013年

11、土地存量需6.4年（含峨秀湖项目）。市场已处于饱和状态。二、住宅市场销售情况经过2010年市场较大波动后，2011-2012年商品房成交额走势平稳，2013年有小幅度增长。商品房每年成交额维持在22亿元上下浮动，峨眉山房地产市场趋于成熟。住宅销售额在新国五条调控下，2013年出现大幅增长，预计2013年销售总额创历史新高。限购政策出台，大量的资金由住宅投资转型为非住宅投资，市场需求量较大。2013年由于放量较少呈下滑趋势。备注：2013年数据为1月10月销售额，11月开始因峨眉山市房管局网站系统故障，无法查询。销售情况备注：2013年数据为1月10月销售额，11月开始因峨眉山市房管局网站系统故

12、障，无法查询。2011年-2012年商品房成交额走势平稳，年成交面积维持在45万上下浮动，2013年交易量呈小幅上升趋势。2011-2012年住宅销售面积维持在40万上下浮动，2013年新国五条调控政策出台对新房销售有较大的促进作用，预计会达到45万 。2010年-2012年非住宅类成交量走势平稳，市场稳定。2013年由于放量少，销售面积下降。销售情况备注：2013年数据为1月10月销售额，11月开始因峨眉山市房管局网站系统故障，无法查询。住宅销售均价整体呈上升趋势，但增长幅度收窄（2010年同比增长19.6%，2011年同比增长14.4%，2012年同比增长10.8%， 2013年同比增长7

13、.7%）市场价格上行压力加大。非住宅销售均价因物业类型多样，受市场放量影响较大，价格波动较大。市场格局新城北板块新城东板块老城板块景区板块峨眉半山七里坪峨眉山与湖峨秀湖国际度假区峨眉青庐首座好望角论道峨眉山月东湖半岛爱琴海蓝嘉美华府乐活天悦城188观邸峨眉河畔城市理想香榭丽阳光维多利亚丰禾城飞来殿象城浅水湾半岛天下名宅区域划分为四个板块：新城北、新城东、老城、景区板块。住宅存量13新城北板块新城东板块老城板块景区板块峨眉半山七里坪峨眉山与湖峨秀湖国际度假区峨眉青庐首座好望角论道峨眉山月东湖半岛爱琴海蓝嘉美华府乐河国际188观邸峨眉河畔城市理想香榭丽阳光维多利亚丰禾城飞来殿象城新城北板块：在售项

14、目存量约65万，主要集中在万人社区阳光维多利亚项目老城板块：在售项目存量约30万，各项目均为2013年开盘，未来两年将成为板块项目的主力销售期新城东板块：在售项目体量均较小，且部分项目已处于尾盘阶段，市场存量约10万景区板块：片区百万级大盘较多，虽然峨秀湖国际度假区、七里坪等项目均已销售过半，但总体存量仍达100-110万，但部分项目土地取得情况不明确嘉美华府城区版块住宅市场存量为105万，景区版块住宅存量100-110万；城市住宅市场总存量（加和土地为出让面积）约为350-370万（包含星光集团土地及七里坪）；以近年年去化量进行推断，市场存量去化期为7-8年，据悉，城市土地出让量将于2013

15、年年底-2014年形成增量释放；住宅市场存量大，同质化发展情况明显，竞争趋向白热化。小结在现有调控政策不变的情况下，预计2014年房地产市场销售额走势平稳，销售均价呈缓慢增长趋势，市场趋于成熟。2013存量土地大幅增长，预计2014年上市项目放量较多，竞争态势激烈。受市场份额限制，为满足本地刚需客户及改善性客户需求，各板块产品同质化严重。在量价趋于稳定的态势下，客群对产品的质量和开发企业的能力要求大幅提升，基于我司品牌效应和对产品准确把控，未来占有市场份额机率较高。（一）、景区板块景区竞品天下名山牌坊峨眉山与湖峨秀湖国际度假区青庐天下名宅高铁天下名山站备注：天下名宅预计2014年5、6月份上市

16、，占地面积600亩，物业包含别墅、公寓、洋房、酒店、商业，售楼处目前正在施工，预计3月份亮相，与我司峨秀湖项目物业类型相同。本案项目名称占地面积（万）建筑面积（万）容积率物业形态项目均价（元/) 总户（套）户型面积区间（）装修标准（元/）开盘时间项目去化率峨秀湖国际度假区8005000.6洋房/公寓/四合院/联排/四仔屋/独栋洋房6500，酒店式公寓8000（酒店租用，根据总价月返租金），别墅10000-30000.四合院480万/套，独栋540万/套2175洋房55-112，别墅105-185，酒店50，四合院独栋180毛坯精装（1200)2010.1190%峨眉山与湖27.717.20.5

17、5别墅/洋房洋房7500，独栋10000-40000369洋房90-160，独栋215-320毛坯2011.160%峨眉青庐7.710.40.8洋房/别墅/公寓公寓、洋房7500元别墅10000-30000603公寓49-75洋房81-106别墅196-3675#公寓精装，样房、别墅清水房2013.10洋房65%别墅30%公寓50%峨眉半山七里坪10001500.18洋房/公寓洋房8500/公寓70001400洋房50-90，公寓50毛坯2011.6云组团55%竞品分析峨秀湖国际度假区项目特点项目优势项目劣势集酒店、洋房、公寓、别墅、商业街等业态为一身的度假型复合住区别墅产品户型面积小，总价低

18、，去化快。毗邻景区，环境优美。尾盘销售，可选房源少，推广力度小，品牌效应较差六联排：建筑面积115别墅实景峨眉山与湖项目特点项目优势项目劣势高端、低密度别墅区，面对9万平方米（130余亩）原生态镜湖湖景资源无法复制，临湖独栋附加值高，准现房销售，安防系统完善（红外线）户型面积大，总价高，客户基数小。景区实景图洋房面积90-160，赠送面积50-60别墅销控表显示共计44套房源，总价（4701200）万峨眉青庐项目特点项目优势项目劣势景区新中式风格低密度社区大环境佳；5#公寓产品由途美托管，收益保障性高。物业管理服务到位别墅产品密度大，总价高，去化慢。峨秀湖公园59户型占比到达公寓50%洋房户型

19、公寓户型项目特点项目优势项目劣势依托峨眉山、瓦屋山景区，占地面积约10平方公里，植被覆盖率达90%以上。产品线丰富：旅游商业小镇、温泉、山地运动、度假村落、超五星级山地主题酒店、高端度假公寓、会议中心、高尔夫练习场场及会所。地块内大部分范围都可以用肉眼看到峨眉山的金顶及十方普贤像，丰富的自然资源共同构成了七里坪天然的养身环境。开发周期810年，分为三期开发，一期预计3年内开发完毕。峨眉半山七里坪（二）、城东板块城东竞品峨眉河畔东湖半岛乐活天悦城爱琴海蓝项目名称占地面积（万）建筑面积（万）容积率物业形态项目均价（元/) 全面积价格(元/)总户（套）户型面积区间赠送面积客户客户关注开盘时间项目去化

20、率爱琴海蓝4.815.73.3小高层/高层/电梯530042001200+9005712530左右本地及少量周边客户交通、规划、园林2012.582%乐活天悦城8303.2高层51004300190080-12220左右本地客户居多交通、规划、园林、户型2013.1070%东湖半岛5.6122.1多层小高层4200-4500无赠送99667-12810本地及少量周边客户交通、规划2013年7月1480%峨眉河畔5.9183.11高层520044001168 89-13520左右30岁左右本地客户交通、规划2012.12一期80%全案35%竞品分析爱琴海蓝项目特点项目优势项目劣势项目采取层层退台

21、设计，景观占地23亩、社区配套：游泳池、水下会所，羽毛球场等运动设施准现房销售，城东高端板块，临近湿地公园，靠近峨眉山市客运中心和未来的轻轨站价格偏高，房源可挑选余地小园区实景瞰湖户型乐活天悦城项目特点项目优势项目劣势云科技示范社区，根据风向系统流向分布楼栋，“大润发”集团的入驻；“云智能”服务；临近湿地公园；1:1停车位位于城东与城北接壤区域，周边配套不足，小环境一般赠送面积18.8峨眉河畔项目特点项目优势项目劣势新古典主题园林，出门即是湿地公园，大堂6米高底层全架空层休闲带、五星级装修标标准，200米大尺度楼间距。内外双公园地产，围合建筑，皇家中心园林，人车分离，无障碍设计，；期准现房销售

22、。密度偏大，价格较高半计价面积14不计价面积5.43#入户大堂东湖半岛项目特点项目优势项目劣势东南亚风情，多层建筑，由新加坡大微景观设计全程设计容积率低，居住较为舒适户型赠送率较低，且无集中园林整体效果图（三）、城北板块城北竞品峨眉论道山月阳光维多利亚香榭丽嘉美华府竞品分析项目名称占地面积（万）建筑面积（万）容积率物业形态项目均价（元/) 全面积价格(元/)总户（套）户型面积区间（）赠送面积客户客户关注开盘时间项目去化率阳光维多利亚13.265.43.99高层500042007553 58.-83 22左右本地客户，及周边客户交通、规划、园林户型价位2013.628%香榭丽719.32.0商住

23、综合4100370098475-1157左右40岁左右本地客户，以换房为主交通规划2013.1030%嘉美华府2.67.82.5高层4200370065776-9910-30左右本地客户及周边乡镇，刚改及首置居多交通规划2013.11.940%论道峨眉山月32.40.66别墅联排11000双拼13000独栋15000联排236双拼317335独栋642、70068234、334、70040-60左右本地客户规划、园林待定65%阳光维多利亚项目特点项目优势项目劣势城北地标大盘，百米建筑，80亩中庭，包含运动休闲配套：会所、儿童乐园、泳池、羽毛球场、兵乓球场、网球场、篮球场等户型面积小，总价低，控

24、制在（25-35）万。物业费较低，社区内部配套齐备，腹地紧邻人民医院。区位尚不成熟，容积率高，房屋居住舒适度低，未来入住人口较多，难于管理。赠送面积1482.57户型模型赠送面积25全赠送半赠送嘉美华府项目特点项目优势项目劣势19层板楼，标准两梯四户产品、峨眉首家英伦风格特色住宅高赠送率，价格优势较强区位尚不成熟，无景观支持建面销售价格3600元/4800元/72赠送面积1097赠送面积31论道峨嵋山月项目特点项目优势项目劣势紧邻竹叶青生态园，峨眉唯一城市纯别墅，纯中式建筑相对景区别墅，配套齐全，价格低。无人车分流设计，中式里面风格略显陈旧，客户认可度不高目前属于内部认购（四）、老城板块188

25、.观邸浅水湾半岛老城竞品竞品分析区位项目名称占地面积（万）建筑面积（万）容积率物业形态项目均价（元/) 全面积价格(元/)总户（套）户型面积区间赠送面积客户客户关注开盘时间项目去化率老城板块188观邸2.97.92.0中高档纯住宅4600370058877-14420左右本地客户及周边乡镇，刚改及首置居多交通规划价格2013.7.1840% 浅水湾半岛8.317.32.0别墅高层460039001566,其中别墅4880-11120左右本地客户及周边乡镇，刚改居多交通规划价格2012.12.22 48%188 观邸项目特点项目优势项目劣势多层洋房住区，错落规划设计6+1电梯洋房，居住较为舒适规

26、划较为密集，且无集中园林。目前可选房源较少浅水湾半岛项目特点项目优势项目劣势环境优美，art-deco立面，独栋与高层结合的复合型高端社区特价房销售使销售业绩平稳，东侧为峨眉第三小学区域生活配套较远。11栋楼高层（16-24层），中间为24栋楼，2梯4户（五）、酒店式公寓板块位置项目名称户型区间（）销售价格（元/）开盘时间供应套数去化套数2013年去化周期月均城东丰禾城40-5072002013.42862102108 26 景区峨秀湖国际度假区5080002010.113002606011 5 峨眉青庐59-757500100002013.12.28168酒店式公寓峨眉山市内酒店式公寓产品仅峨眉青庐及峨秀湖国际度假区项目在售，丰禾城项目临近客运站交通枢纽均价7200元/，峨秀湖国际度假区项目处于景区板块，均价8000元/，房源较少，户型区间40-