上海市2013年基准地价更新成果

1、上海市2013年基准地价更新成果TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 第一章基准地价成果1.基准地价内涵说明1.基准地价成果表2.土地级别范围说明4.住宅用地4.商业用地9.办公用地1.6研发总部用地2.2工业用地2.5 HYPERLINK l bookmark5 第二章基准地价成果应用说明2.9应用范围2.9用途分类2.9特定用途土地3.1修正体系3.1期日修正3.2年期修正3.2容积率修正3.3区域因素和个别因素修正3.8土地开发程度修正6.7商业用地土地价格楼层修正67地下建设用地使用权基本价格68 HYPERLINK l bookmark23 第三章附

2、件6.9 、产业集聚度工业园区等级反映工业基础设施配套等级、配套服务水平。较高等级的工业园区能容纳大规模、高强度的投资，使单位土地产出较高的工业产值，所以，工业园区等级能反映工业用地的价值。产业定位考虑资源优势、区位优势等因素，能够合理地进行产业发展规划和布局（其中，主导产业是区域经济发展的核心力量），体现土地资源的承载能力和利用水平。关联产业集聚能促进物流、商贸、会展、科技、生产协同发展，可降低成本、提高利润，提升土地的利用价值。5、城市规划工业用途的城市规划指城市道路、城市内部公共交通、对外交通、主要基本设施、环境状况、工业园区、产业等规划。城市规划的正面影响依程度分为有利、较有利，负面影

3、响依程度分为较不利、不利。对工业用途而言，程度为有利的城市规划有区域内高等级的城市道路的规划新增、改扩建；轨道交通站点（线路）和公交站点（线路）的规划新增新建；高等级的对外交通设施和交通枢纽的规划新建、升级；主要基础设施的高标准的规划新增、改扩建、升级；规划使大气、水、噪声环境质量将有明显改善；国家级以上工业园区的规划新建、升级，高新技术产业的规划升级等。程度为较有利的城市规划有区域内一般等级的城市道路的规划新增、改扩建；轨道交通站点（线路）和公交站点（线路）的运营时间延长、发车间隔时间缩短；一般等级的对外交通设施的规划新建、升级；主要基础设施的一般标准的规划新增、改扩建、升级；规划使大气、水

4、、噪声环境质量将有改善；市级以下工业园区的规划新建、升级，一般产业的规划升级等。城市规划可能对某一特定的区域造成不利或较不利影响的情况有：规划的改变将使双向道路变为单向道路；原道路没有隔离带将变成有隔离带；规划建设的附近封闭式道路将使某区域的通达性变差；规划建设的大型卖场将增加周边区域道路的车流量，造成拥堵和噪音。土地开发程度修正基准地价反映的是“七通一平”或“五通一平”条件下的土地使用权平均价格，其中“七通”、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的宗地外城市基础设施建设费及市政管线的接入工程费用。当宗地设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正。每一“通

5、”的修正幅度建议在1030元/平方米，具体根据区域水平确定。商业用地土地价格楼层修正商业用地土地价格楼层修正主要适用于楼层数明确的存量商业分摊土地使用权价格的修正。一层商业用地价格以基准地价为依据，确定各级别一层相对基准地价的修正系数；其他楼层商业用地价格以一层商业用地价格为依据，确定各楼层相对一层的修正系数表227各级别一层相对基准地价的修正系数表土地级别123456789101层修正系数1.881.881.621.621.501.501.391.391.251.25表228各楼层相对一层的修正系数表土地级别123456789102层相对1层0.750.750.700.700.700.700

6、.650.650.600.603层相对1层0.600.600.550.550.550.550.500.500.500.504层相对1层0.500.500.450.450.450.450.450.450.450.455层相对1层0.400.400.400.400.400.400.400.400.400.406层及以上相对1层0.350.350.350.350.350.350.350.350.350.35地下建设用地使用权基本价格地下建设用地使用权基本价格，是指在基准日下法定最高年期的地下建设用地使用权区域平均价格（简称基本价格）。地下一层基本价格以基准地价为依据，区分不同用途和相应级别，参照地上

7、同类用途基准地价的下述比例关系确定（指楼面地价比例关系），地下二层按地下一层的60%确定，地下三层及以下按上一层的70%确定。表229地下一层基本价格与基准地价比例关系级别12345678910商业50%50%50%50%40%40%20%20%20%20%办公20%20%20%15%15%15%10%10%10%10%工业15%15%15%15%10%6%6%6%6%/停车库参照商业15%15%15%15%10%10%6%6%6%6%注：上表的比例基数以不同用途相应级别的基准地价成果表中的楼面地价为准。停车库包括各类经营性地下停车库。第三章附件上海市2013年住宅用途基准地价成果图（全市域）上海市2013年住宅用途基准地价成果图（中心城区）上海市2013年商业用途基准地价成果图（全市域）上海市2013年商业用途基准地价成果图（中心城区）上海市2013年办公