安全案例分析

1、 PAGE PAGE 12nil miz南海意库安全案例分析案例 i职业安全案例分析200365900（刷5cm12cm;17cm）进行除尘作业，但未关于毛刷的铁皮进行绝缘处理（12cm,1.5cm）230C 相母排与零排短接，造成相关于地短路，联络断路器总闸保护跳闸。瞬间 短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤（头发和眼眶） 管理处即刻安排专人将于某送至医院医治，同时组织人员关于配电系统进行检查，15:30认定于某情况属于个人违规操作所致，故仅给与300 元补助，未依照工处理。于某不服申请了仲裁，目前此案正在进行中，请大家针关于此案考虑我们日常管理中的注意

2、内容。案例分析：李某、于某属于工伤，物业公司需要按工伤管理条例要求按工伤程序处理。1、按工伤管理条例（200411日实施）应当认定为工伤：（一）在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的；（二）工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的；（三）在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴戾等意外伤害的；（四）患职业病的；（五）因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的；（六）在上下班途中，受到机动车事故伤害的；（七）法律、行政法规规则应当认定为工伤的其他情形。李某与于某属于第一款规则的情形，虽然违犯操作规程，但属于工伤范围。在条例上规则，只

3、有以下三种情况可不认定为工伤：（一）因犯罪或者违犯治安管理伤亡的；（二）醉酒导致伤亡的；（三）自残或者自杀的。2、 公司未按规则给李某及于某认定工伤，视公司是否为员工购买了工伤保险而出现了两种法律 责任：A、 公司为员工购买了工伤保险：按工伤管理条例第十七条的规则，所在单位应当自事故伤 害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起 3 0 日内，向统筹地区劳动保证行政部门提出工伤 认定申请。公司未在规则的时限内提交工伤认定申请，在此期间发生契合本条例规则的工伤待遇 等有关费用由该用人单位负担。这样原来应该由社会保险机构承担的工伤费用由于人员判断失误 而由公司承担。B、公司未为员工购买工伤保险：按工

4、伤管理条例第六十条的规则，未参加工伤保险期间用 人单位职工发生工伤的，由该用人单位依照本条例规则的工伤保险待遇项目和标准支付费用。同 时按工伤管理条例第五十八条的规则给予罚款。启示与思考：1、安全生产法规则生产经营单位的主要负责人关于本单位安全生产工作负有下列职责：（一）建立、健全本单位安全生产责任制；（二）制定本单位安全生产规章制度和操作规程；（三）保证本单位安全生产投入的有效实施；（四）敦促、检查本单位的安全生产工作，即时消除生产安全事故隐患；南海意库南海意库（五）组织制定并且实施本单位的生产安全事故应急救援预案；（六）即时、如实报告生产安全事故。物业公司在日常经营管理中应依照此规则制订安

5、全管理制 度， 并且严格规则各项操作规程，定期开展检查工作，准备安全事故处理预案，即时报告。同时按 照安全法规则物业公司主要负责人应关于此负有法定职责。非特种行业的其他生产经营单位，从业 人员超过三百人的，应当设臵安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员；从业人员在三 百人以下的，应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员，或者委托具有国家规则的相关专业技 术资格的工程技术人员提供安全生产管理服务。目前随着物业管理业务的快速发展，各地物业公 司从业人员人数增长很快， 物业公司应依照规则设臵安全管理机构同时配臵安全生产管理员。2、 生产经营单位依照前款规则委托工程技术人员提供安全生产管理服务的，

6、保证安全生产的责 任仍由本单位负责。物业公司经常会出现业务外委的情况，比如电梯等设备，应在合作单位开展 工作进程中加强进程监控，确保安全生产。物业公司应当依照安全生产法的规则关于从业人员进行 安全生产教育和培训，保证从业人员具备必要的安全生产知识，熟悉有关的安全生产规章制度和 安全操作规程，掌握本岗位的安全操作技能。未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上 岗作业。物业公司的特种作业人员必需依照国家有关规则经专门的安全作业培训，取得特种作业 操作资格证书，方可上岗作业。3、 物业公司应当在有较大危险因素的生产经营场所和有关设施、 设备上，设臵鲜明的安全警示标志，必需为从业人员提供契合国家标

7、准或者行业标准的劳动防护用品，并且监督、教育从业人员按 照使用规则佩戴、使用。4、 关于工伤保险，各地要求不一致，物业公司应严格依照各地政府要求执行， 未作要求的建议购要的企业管理成本和管理风险。案例 2 车辆安全案例案例:沈阳市皇姑区某小区，某业主的帕杰罗轿车被盗。业主认为，自己交了物业费，轿车在 小区被盗，保安没尽到职责，物业公司自然应承担自己的丢车责任。在协商未果后，业主就在小 区门口挂上了“物业未尽到责任”的大条幅。目前，业主财产被盗、在家门口被抢、甚至在家中被杀等等涉及物业保安的案件都时有发生。 业主认为，既然有了物业保安，以上情况的发生保安应承担责任。那么到底保安应否承担责任呢？

8、条例规则，如果物业“未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损失的, 应当依法承担相应的法律责任。”“关于于物业管理区域内违犯有关治安、环保、物业、装饰、装修 和使用等方面法律、法规规则的行为物业管理企业应当制止，并且即时向有关行政管理部门报告。 “物业管理企业应当加强关于物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在 采取应急措施的同时，应当即时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，物业保安的安全责任，应由物业服务合同约定（可以关于任何不违法的情形作出约 定， 私人保镖也行），只有物业在违背合同的情况下，才应承担法律责任，否则物业仅有协助、报 告的

9、责任。分析：物业是否有责任，应看物业合同有什么样的规则。否则，业主就是无理取闹。案例 3 安全管理员案例一天夜里凌晨 2： 00 时左右，某高层住宅楼大堂保安员小马正在值班，门外传来一个中年男 子哼哼唧唧的歌唱声。小马连忙跑了出去，原来是业主黄先生刚刚打的从外面回来。小马一见他 走路时那摇摇晃晃的样子，就知道他准是又在外面喝多了，于是他赶紧过去把黄先生扶住，以免 他不慎摔倒。黄先生恍惚之中发现有人搂住他的肩膀， 以为遇着了抢劫，不由大喊救命，同时一边挣扎一边 朝小马就是一个耳光。小马意外之余倍感委曲，心里有一种说不出的滋味，但他想到黄先生是小 区业主，是自己的服务关于象，何况又喝醉了，于是他便

10、强忍不快，向黄先生解释自己是大堂保安 员。哪知黄先生听了，竟指着小马骂道：“哇！原来你是个穷保安，你他*的一个看门狗也配把手 搭在老子肩膀上，滚！”小马见黄先生如此狂妄势利看不起人，恨不得撒手不管了，可是他看到黄先生醉成烂泥的样子， 怕他在大堂再闹事，深更半夜影响其他业主住户； 再加上黄先生家里又没有其他人， 万一没人照 顾发生不测，那样事情就大了。想到这里，小马再次忍住内心的火气，用关于讲机呼来领班，两人 一起把黄先生送回家中，并且将其扶在床上安顿好。第二天下午，酒醒过后的黄先生回想起晚上的情形， 意识到了自己的失礼，主动找到小区管理 处自觉承认了错误并且高度赞扬了小马的服务态度和良好素质。

11、评析：在这起案例中，保安员小马主动关怀、帮助醉酒的业主，反而受到关于方的辱骂和攻击，在这种 情况下，小马牢记自己的身份和职责，从业主的利益出发，理智冷静忍辱含屈，始终坚持打不还 手骂不还口，表现了一个物业管理人良好的风范和素质。4案例描述6车的前车牌掉在了地上，从车牌损坏的情况看，鲜明是被刮掉的，而肇事车辆有可能已开出 车场。处理进程安管员意识到事情的复杂性，马上保护好现场，并且通知主管领导，在第一时间内拿到有利的证据。 经过认真的察看，从损坏的车牌上，发现了黑色的漆片，在不易察觉的水泥地面上，也看到了少 量的黑色粉墨，可以表明肇事车辆的颜色应该是黑色车辆。根据车场的检查记录和现场情况的分 析

12、目标锁定在一辆黑色的小车上，而且这辆车开出停车场的时间应该是在发现情况的前 20 分钟左 右。安管领班在安慰被损坏车辆业主的同时，与肇事车业主取得了电话联系，但得到的回答是： 刮车不是他所为，甚至说，他的车一直在外面要几天以后才会回来。面关于业主的否认，安管员不是简单的顶撞，而是拿着充足的证据，登门拜访，强调进出车场的任何车辆都会受到管理处的监控和记录， 事实真相无法隐瞒，希望他主动与被损坏车业主联系， 免得大家闹起来，为了一点小事伤了邻里之间的和气。在事实面前，肇事方只有承认，最终双方 达成了一致的和解意见。案例点评车辆管理是物业管理的难点之一，在良好技术防范措施之外，人防的重要性也不可忽略

13、。此案 例反映出安管巡查的细致，现场的保护取证，以及日常关于车辆控制的记录。为准确分析、判断和 决策，起到了决定作用。在掌握真凭实据上门处理时，又能把握分寸，有理让三分，给关于方下台 阶的机会，使业主真正感受到专业物业管理公司的高水平、高姿态。案例 5 业主车辆在外受损心怀诡计嫁祸他人 案例描述一业主投诉：其私家车在小区被撞，要求管理处赔偿经济损失。管理处安管主管立即一到现场 察看，发现车辆车头部分被撞，凹陷较严重。处理进程管理处安管主管向夜班门岗安管员和负责停车场卫生的清洁工了解情况后得知：该车于当天凌 晨零点零一分进入小区，当时车头已有被撞痕迹；而据清洁工反映在该车停车位臵扫地时未发现 地

14、面跌落油漆、碎片。由此推断，车辆被撞事件可能发生在小区外。随后，安管主管又察看了 当时的监控像，越发证实了前面的推断。了解完情况后，安管主管诚恳地与车主进行了勾通， 但车主态度十分强硬，一口咬定自己的车 是在小区内被撞的，并且要求管理处赔偿其损失。任凭安管主管怎么解释她都不听，并且扬言要报警。 事情到了这个地步，安管主管只好请车主一起看当时的监控录像。于是车主哑口无言。案例点评车辆管理是物业管理中安全管理的重要组成部分，其中车辆管理中的最主要问题在于车辆的损坏和遗失，我们的安管员在处理此类问题时尤其要小心，虽然案例中业主车辆的损坏情况在车 场时恰巧被监控录像记录下来，但万一没有被拍到，事情就比

15、较麻烦了。如果，安管员在每辆车 进出时都留意一下车辆的外观，有异常情况即时提醒业主，并且作好书面记录。那么在很大程度上 就可避免类似事件的发生。案例 6 车主擅自停放车辆 安管人员以理待人 案例描述黄线是禁止停车的标志线，黄线内不可以停车，这是基本的常识。但有人却视而不见，偏偏将 车停在黄线内，造成小区内交通混乱，给我们的安全管理工作带来很多麻烦。一天，安管员小江正在道口当值，远远见到一辆奔驰轿车直向小区驶来，“吱”的一声停在了道口 内侧的黄线上，车主下车关门转身就要离去。小江急忙跑上前去，一个标准的立正敬礼，礼貌地 说： “先生，您好！这里是黄线范围，请您把车停放到地下车库。 ” 车主却不屑

16、一顾地说：“我就住在这，停一会怎么了？多管闲事。”处理进程小江面带微笑，语气坚决但又热情地解释道：“关于不起，先生，这里是消防通道，严禁停放车 辆及杂物，另外您的车停在这里我们也很难照顾到，为了您及全体业主的安全，希望您能配合我 们的工作，谢谢您了！ ”听到小江礼貌而又坚决的话语，再看看周围确实没有一辆车违章停放， 车 主只好打开车门重新发动汽车，把车开走了。小江见此，马上又是一个标准的立正敬礼，以示感 谢，并且目送小轿车慢慢驶入地下停车库。案例点评服务行业最基本的原则是：永远不要关于客人说“不”。当我们遇见业主违犯管理规则时， 不要 用毫无人情味的“不、不和行或不可以”等冷漠的字眼加以拒绝或

17、制止，而是要从关怀关于方的角 度出发，换位思考，这样事情就好办多了。另外，在关于方听从我们的建议，配合我们的工作后，一定不要忘了表示真诚的感谢。案例 7 高空坠物 魂惊魄散 案例描述2： 50 分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园 A 尖叫之声。应声赶到的安管员看到幸好未造成人员和财产损伤，便一面善言安抚惊魂未散的围 观业主，一面抓紧时间进行现场调查。处理进程经察看，9 F 事吵架，互相乱扔东西，不巧将一块窗户玻璃砸落。安管员向其通报了楼下刚才所发生的惊险一幕，但两人依旧争吵不休，反安管员不理不睬。安管 员只有先劝说调停，待两人平静下来后，再讲明玻璃坠落所造成的现实危害和可怕后果，然后要 求他们

18、下楼向受到惊吓的群众赔礼道歉，同时按有关规则接受管理处的处罚，两人均无异议。谁知道安管员前脚刚下楼，楼上两口子又大吵起来，安管员只好再上去做工作，就这样楼上 楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到管理处协助处理。案例点评发现问题立即处理，一次不行两次，两次不行三次，要不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。 从事物业管理工作，没有这么个韧劲是不行的。案例 8 高空抛物车辆受损某日下午 4 点左右，当值保安员在检查某苑北车场停放车辆时， 发现一辆白色桑塔纳车驾座前 门靠车轮部分被一花盆砸坏，地上散落有泥土及花盆碎片。处理进程事发后，首先报当值领班及部门主管到场， 根据现场勘察，估量是该楼上业主扔下花盆

19、砸到车子，便立即关于三楼以上住户挨户查问，原来是某业主在清理房屋卫生时将花盆扔下，刚好落到该 车上，导致车前门驾座左侧靠车轮旁被严重砸坏， 并且查到车主亦为某苑业主。楼上业主承认此事, 并且愿与车主协商赔偿处理。经协调，双方于 18： 50 过成协议解决此事。管理处另采取以下措施：进一步加强关于小区业主“请勿高空抛物”的宣传，使业主自觉遵守社会公德，并且指出高空抛 物给自己及他人带来的危害性。提高安管员关于小区不安全因素的警觉性，杜绝隐患的存在。将此事件作为案例保存，在今后的工作中关于安管员进行现场案例分析，以提高安管员处理类 似事件的能力。案例点评我们每个小区都有“严禁高空抛物”标识，但高空

20、抛物的事件却经常发生，建议我们加强关于高 空抛物危害性的宣传教育，日常巡查中关于阳台上的花盆等杂物多加留意，即时提醒业主进行整理， 避免其坠落，做到防范于未然。9 案例描述某小区业主潘先生举家外出，仅留下一老人看家（业主外出时关于安管员有交代，帮助照料老人），当班安管员发现老人已两天没下楼。处理进程发现这种情况，安管员马上打电话到该业主家，却无人接听。预感到潘先生家中出了什么事， 立即报告管理处办公室（安管员的责任心和全心全意为业主着想的服务精神，起了关键的作用）管理处马上派人上楼，屋内寂静无声，敲门也无人应答，只好派人从楼上爬下后窗察看（敲门无 人应答，管理处似乎尽到责任了，但是他们没有放弃

21、），才发现潘老先生瘫倒在地，四肢不动，呼 唤他也无反映。于是立即破门而入，以最快的速度把潘先生送往医院抢救。几天以后，当潘老先生的家人闻讯从外地赶回，看见病榻上已经转危为安的潘老先生和陪伴 左右的管理处员工，表达了发自内心的真诚感激。案例点评当业主家中出紧急情况需要帮助，物业管理人员只有拥有高度的责任心和全心全意为人民服 务的精神，心中时刻想着业主的安危，才能从业主两天没下楼这一微小的事中推测出业主家中可 能出事， 通知管理处仔细了解情况，“救人于水火之中”；只有具备了这项基本条件，才能做到“以 人为本”，用我们的精诚服务为业主打造精彩生活。当然在处理进程中，尤其是“爬窗”行动。要 按高空作业

22、作好安全防范措施。并且尽快通知当地公安派出所工作人员参加，以免带来一些不必要 的麻烦。10 案例描述两位来访者来到某大厦某阁大堂值班室。安管员：“请问两位先生找谁？”来访者：“我们找T 层 A 座某某公司某某公司某某总经理。” 安管员：“那请您打一下关于讲，看他在不在。”来访者便按关于讲键，并且口呼“某总经理”，但连按三遍都无人应答，转头关于安管员说我们刚才 已经过电话，并且约好了他在家等我们。处理进程安管员想某先生虽没有应答，但自己确实在半小时前看到某先生回来， 而且来访者说与他事先 联系好的，证件又齐全，便做了登记就放行了。没想到下午两点多钟，总经理电话打到管理处投诉说管理处制度不严格，怎

23、么没有得到业主同意 就随便放人上楼呢？案例点评这个安管员确实工作中出现了严重失误，一开始都中规中矩，按管理规程进行。问题就在来 访者打关于讲没有得到被子访者明确答复就放行，导致业主投诉。我们可以做个假设，为什么总经理在家不愿见客呢？原因不过有四：一是中午已休息，没听见； 二是听见了，但不愿意接待来访者；三是来访者不重要，可见可不见；四是摆脱来访者纠缠。 坚决不放行似有不妥，假如来访者地位、职务都比被访者高，或有特殊原因被访者真的没有听到 铃响，那该总经理就会将一切的责任推到管理处。正确的做法应该是：当时打关于讲没有回答，应让来访者再经过电话联系，如果被访者同意就放行。用内部电话与该总经理联系，

24、按其授意处理，这种做法比较起来应为一个最佳的选择。案例 ii 业主父亲小区被骗安管人员加强防范 案例描述7:30 3 号岗以为他们是熟人并且没有多问，一会老伯上楼去，过了几分钟又下楼然后拿 了一包茶叶上去，8 50 3 号岗，是不是有推销人员进入大厦，声称她父亲被 人骗了，3 号跟业主解释说没有推销人员到大厦。12： 00 左右，该业主再次来到管理处反映其父 亲被骗的事实。处理进程管理处即时查实事件经过，经核实，推销人员在广场与业主达成共识，待推销人员离去后， 业主父亲发现其所购茶叶为假商品；管理处向业主解释事情经过，并且取得业主认可。 案例点评报，以便识别不法之徒；当值人员应加强关于广场的监

25、控，严格控制外来人员在广场兜售叫卖。12 案例描述今年初夏，天气异常炎热。某日中午，正在小区值勤的保安发现商铺东侧停车场一辆崭新的面 包车突然起火，管理处迅速采取措施，将火扑灭，避免了爆炸的危险。处理进程发现火情，安管员一边用关于讲机向安管队长报告，边去取附近的灭火器灭火。火情就是命令， 安管队长飞奔到现场，发现面包车后部已着火燃烧，马上下令本区相邻哨位快速搬灭火器到现场 扑救，并且呼叫机动中队队长和各区当班人员协助灭火，同时将现场情况向管理处汇报，管理处立 即拔 119 报警。两分钟后各区当班人员相继赶到火灾现场，此时火势已很大，旁边一辆白色的凌 志小轿车右部边已被引燃，油箱随时有爆炸的危险

26、，威胁到现场周围业主的生命和财产安全。 安管主管果断命令分队长诀别组织队员用灭火器控制火势；同时启动消防栓、铺设水带；驱散 围观人群，维持火警现治安和交通秩序。4分钟后，火魔被降伏，十分钟后消防车才到。保安的英勇行为和迅速反映能力，得到了在场业主的好评和感激。案例点评养兵千日，用兵一时。保安发现火情汇报早、处理即时妥当，平时注意突发事件处臵的培训 和演习，关键时刻发挥作用。按预案进行，保证了灭火组织的有条不紊。值班队长临场应变果断 坚决，反映出较好的综合素质和关于突发事件的处理能力。案例 13 有理有据一一车辆破损进入车场后推卸责任7 15 23 40 B 栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面

27、私家车位后上 楼休息。随后赶到的巡逻安管员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向安管班领班汇报，并且做了详 细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰 他予以核关于确认（尽快不打扰业主，并且不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好 当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。早晨6时20分，安管员向车主通报其车辆后窗破碎。 不料车主竟一口咬定是停进私家车位后 高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。安管员拿出查车记录加以说明，并且让其仔细察看一 直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性一方据理评说，一方拒不 认帐，一时难以扯清。在双方争执

28、不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调节（既然如此，没 有必要再扯下去，即时请权威机关来处理，是最好的办法）。派出所的工作人员认真查阅记录和勘 察现场，询冋有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行 负责，并且且关于车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。点评：遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意收集和留存相关证据。有了 证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若关于方硬要拿不是 当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。案例 14 谎称装修入室抢劫杀人 物业公司未尽责被判赔偿（2004

29、 12 23 日深圳新闻网-深圳特区报）【本报讯】（记者吴涛通讯员张敏）住宅小区内发生刑事案件，未尽职责的物业管理公司是否 要承担责任？钱女士因女儿在住宅内被害，将杀人凶手及小区物业管理机构一并且告上法庭，提出 总额近600 万元的索赔要求。关于此，福田法院昨天的一审判决给出了肯定答案：物业管理公司应 关于赔偿总额的30%（17 万余元）承担补充赔偿责任。据悉，这是今年 5 适用法律若干问题的解释实施以来我市判决的首例相关案件。原告：女儿 被害系被告管理不善据原告钱女士诉称，2002年4月2日，她的女儿郑某购买了东海花园福禄居某房，同年 5月 入伙，并且与被告戴德梁行东海花园管理处签署了物业管

30、理服务协议。2003年7月21日，原深圳某建筑装饰工程公司装修工人钟某关于被告戴德梁行东海花园管理处的保安员谎称是装修工人， 保安员未查实其是否有装修出入证，也未进行出入登记，就予放行，致使钟顺利进入郑的住所， 骗开房门后入室抢劫，在室内作案长达4个小时，先后将保姆及郑某杀害，劫得10余万元及手机 等财物后按来路线离开东海花园。原告认为，被告关于业主负有安全保证义务，由于其过失，导 致女儿被害，被告的行为已构成侵权，应依法承担责任。被告：已尽安全保证义务针关于原告的起诉，被告戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司及其东海花园物业管理处答辩 称， 物业管理处仅关于公共区域负有合理限度内的安全保证义务

31、，关于业主私人物业内的人身、财产 不负有安全保证义务。被告钟某应关于被害人郑某的被害结果承担损害赔偿责任，管理处在维持公 共秩序方面已尽到足够的安全保证义务，未登记的行为不具有违法性，没有主观过错，与郑某被 害结果之间不具有因果关系，被告不存在侵权行为，不应当承担损害赔偿责任，请求驳回原告的 诉讼请求。法院：物业管理处有过错经法院审理查明，在被害人郑某装修房屋时，被告钟某作为装修工人参与了装修施工。 20022003 证，上面写明了有效期。9过期的出入证。保安员没有看清楚出入证，也没有要求其登记，即同意钟某入内，最 终导致727日，钟某被公安机关抓获。200441日，深圳市中级人 民法院以抢劫

32、罪、故意杀人罪判处钟某死刑。目前该案正在省高级人民法院复核。法院认为，住宅小区物业管理公司在物业管理区域内，关于于物业管理合同关系的另一方当事 人， 依法应承担合理限度范围内的安全保证义务。住宅小区物业管理公司关于于以装修工人名义要 求进入住宅楼内的人员，采取适当的方式核实其身份，属于合理限度范围内的安全保证义务。本 案中，在被告钟某出示过期的出入证，自称搞装修时，被告未查验其出示的出入证，未要 求其登记，未以适当的方式核实其身份是否真实，系属未尽合理限度范围内的安全保证义务，有 过错。斟酌被告的过错程度，及其若履行合理限度范围内的安全保证义务关于于防止发生被害后果的 作用，以及案发当日被害人

33、关于异常情况的觉察程度等情况，法院判令被告戴德梁行东海花园管理 处关于被30%承担补充赔偿责任。戴德梁行房地产顾问（深圳）务承担补充清偿责任。最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未 尽合理限度范围内的安全保证义务致使他人遭受人身损害，赔偿权限人请求其承担相应赔偿责任 的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保证义务人有 过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保证义务人承 担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权限人

34、起诉安全保证义务人的， 应当将第三人作为共通被告, 但第三人不能确定的除外。案例 15 未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放臵在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3 个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中囊括 精赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近 7万元。罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司关于易燃易爆物品天那水臵于儿童容易获得的地 方关于爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4 名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方

35、面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告关于小孩的死亡负15%的责任，由其自负；被告物业45%的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担 257.53 个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。案情回放据原告郑某诉称，2002 5 7 6 10 岁的小浩、11 岁 的小文一起玩，3 搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该 花园的一个单元里的另一个孩子 9 岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结 果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。事故发生后，小俊的父母连忙把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起

36、医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母原来打算送孩子回老家潮 阳续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。16 由两个案例引起的思考案例一：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。李先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签署了物业管理服务合同，向业主收了物业保安费的情况下，物业公司关于业主人身、财产受到的伤害是否应承担民事赔偿责任 ？案例二：上海A公司购买了一辆昌河面包车，该车由其职员周某上下班开回某小区停放，A公司 月交纳停车费。某日

37、早上，周某取车时发现该车不翼而飞。A公司在报案之后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违犯保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但是,人民法院却判令驳回 A 公司的诉请。A公司不解：自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费 ，物业管理公司应当有保管的 义务为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿责任？ PAGE PAGE 10n：R3yi南海意库北京信利律师事务所上海分所熊志新律师点评：安全是每位公民自由存在于社会的保证。 每一位业主在购楼臵业、选择物业的时候，首先考虑的就是安全问题。安全囊括人身安全和财产安全。上述案例一反映的就是人身安全问题，案例二反 映的就是财产安全问题。关于于业主而言,关于

38、其提供人身安全和财产安全保证的是小区的物业管理公 司。业主与物业管理公司之间成立的是一种合同关系，保证业主的人身安全和财产安全是物业管理 公司应当履行的一项重要合同义务。但是，物业管理公司提供的安全保证并且不是绝关于的，而是在一个 合理的“度”之内。那么，如何来界定这个“度”呢？在案例一中，法院在审理卢先生人身受伤害案件时，一审人民法院认为，卢先生与物业管理公司签署了物业管理服务合同，双方形成的是合同法律关系，物业管理公司应依照物业管理服务合同中约定的保安服务事项履行合同义务。虽然物业管理公司在合同中许诺了保安服务，但这种保 安服务应限于防范性安全保卫活动，并且不能达到完全根除治安案件。二审人民法院认为，由于双方在 合同中关于保安服务的内容未作特别约定，“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的 良好与稳定，而不是广义上的社会安全。物业管理公司不承担业主的人身保险责任。 担负业主的人害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定 ，没有特别约定的，物业 管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在物业管理服务 合同中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。在案例二中，人民法院认为物业管理公司收取停车费、发放停车证