简论如何加强房地产项目的成本管理

1、简论如何加强房地产工程的本钱管理摘要:房地产工程本钱管理是根据房地产开发的总体目的和工程的详细要求,在房地产工程施行过程中,对工程本钱进展有效的、有系统地预测、施行、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以到达强化经营管理、完善本钱管理制度、进步本钱核算程度、降低工程本钱、实现目的利润、创造良好经济效益的过程。加强房地产开发工程本钱管理是企业积蓄财力,增强竞争力的必由之路。关键词:房地产工程;本钱管理;本钱控制中国论文联盟.Ll.1引言当前全球的金融危机及经济不景气,增加了国内房地产市场的复杂性,多个城市已经出现房价下降、成交量大幅萎缩的场面。在这个非常时期,房地产商在进展房地产开发的过程中一定要

2、对目的市场做好周密的预测,采取相应的对策,防止盲目投资,掌握好各阶段的本钱管理与控制的方法尤为重要。房地产工程开发的最终目的是实现经济效益最大化,当工程工程合同价格已经确定时,本钱便是最终效益的决定因素。只有在保证产品优质的同时,稳健地控制住工程本钱,才能产生利润,才能在剧烈竞争的市场中保持最正确的利润空间,价值最大化的目的才可能实现。2现状与问题目前,我国房地产工程开发中普遍存在一种现象,即设计部门只考虑产品的功能及使用寿命,不考虑产品的设计本钱;搞技术的只负责技术和质量,选用可行却不经济的方案施工,虽然保证了质量但增大了本钱;搞工程的只负责施工消费和工程进度;搞材料的只负责材料的采购及进场

3、点验工作;销售部门只管销售,不考虑销售费用等。由于各行其是,没有一个统一的考虑,使得本钱指标居高不下。另外,不少工程由于受到市场环境及开发企业内部运行状况的影响,其开发周期远远超过方案时长,导致财务费用和管理本钱大量增加,造成企业负担加大,利润显著减少。造成这些问题的主要原因是由于许多房地产企业在进展工程管理时,市场观念不强,缺乏本钱竞争意识,适应环境变化的才能较差。而且工程事前本钱管理薄弱,本钱预测、本钱决策缺乏标准性、制度性,本钱方案缺乏科学性、严肃性,本钱管理存在一定的盲目性。3有效本钱管理的途径3.1搞好本钱预测,编制有效可行的本钱方案。建立一支专业化程度高的内部预算队伍,必须在施工前

4、期编制完成内部预算,建立预测模型,选择本钱预测方法,进展本钱预测,制定目的本钱。详细做法为,根据施工组织设计和消费要素的配置等情况,按施工进度方案,确定每个工程月、季本钱方案和工程总本钱方案,计算出保本点和目的利润,作为控制施工过程消费本钱的根据。通过本钱预测可以使工程经理部在工程工程未施工之前,就已在工程利润的上下上有初步的理解,选择本钱低、效益好的最正确本钱方案,并可以在施工工程本钱形成过程中,针对薄弱环节加强本钱控制,克制盲目性,进步预见性。3.2加强全过程的本钱控制,实现全面的动态管理。房地产工程本钱控制应做到事前有预算,事中有控制,事后有分析。其中,本钱控制最有效的在初步设计阶段,工

5、程本钱确定比重最大的发生在招标阶段,本钱控制最复杂、变更工作量最大的发生在工程施工阶段,开工结算阶段是确定工程最后收入和本钱的阶段。3.2.1事先本钱控制。设计阶段的本钱控制是工程建立中本钱管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计结合多方案择优的方式保证有效的本钱管理。设计方案经济性比拟是指在多方案选择的情况下,由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路,本钱控制中心人员进展经济比拟,寻找造价最低的设计方案。同时要重视施工图设计的优化工作,施工方案是一个工程进展施工的指导性文件,方案的优劣直接决定了工程施工造价的多少,因此在开工前要加强施工方案的审核及优化,即选择技术上可行,

6、经济上合理的施工方案1。3.2.2事中本钱控制。工程施行阶段对建立工程全过程造价管理来说,是最难、最复杂的阶段。因为此阶段是工程投资决策的详细落实,是资金投入的最大阶段,节约的余地已经很小,但浪费的可能性却很大。施工阶段的本钱控制主要包括:编制或修订本钱方案、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的局部和环节作为重点本钱控制对象;详细进展工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。在工程施行阶段工程造价师每月必须编制一份造价控制报表,报表中应包含本月的工程实际进度和实际投资情况,下月进度方案和方案投资情况,本月累计实际进度和投资

7、情况等。同时进展必要的投资偏向分析,目的就是为了适时监控工程投资及进展情况。3.2.3事后本钱控制。施工结算是工程管理的终点站,在承包方提供的结算报告的根底上,认真审核工程预结算,剔除不合理增加的费用,根据所掌握的工程开工图、设计变更单、各种签证资料、材料价格信息,着重审查工程量是否高估冒算,是否抬高材料价格,并加强合同管理,实行合同逐项审查制度。此外,在工程开工交付使用后,要进展工程后评价,对工程的全过程管理形成书面情况报告2。3.3强化本钱管理体系,完善各部门人员的职能分配。加强本钱管理离不开科学合理的预算制度,建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进展合理的设置,通过建立一套

8、标准的责任和权利相结合的本钱管理体系可以明确管理职责、协调本钱管理工作,监视本钱控制过程,保障工程按照既定的本钱控制目的进展本钱控制工作。本钱管理系统是通过对与工程本钱有关的一切管理活动进展规划、筹划、控制和评价,并向包括会计系统在内的管理系统提供决策有用的本钱信息的管理系统,它既是一个提供有关本钱和收益的财务信息,以及有关消费、质量和其它关键成功要素的非财务方面信息的系统,又是一个进展本钱管理的系统。本钱管理体系是在总经理和本钱管理委员会指导下的,由公司本钱管理小组负责日常工作,公司各职能部门和工程部详细操作执行并施行有效监控的三级本钱管理控制体系。对本钱管理体系中的每个部门、每个人的工作职

9、责和范围要进展明确的界定;赋予相应的权利,以充分有效地履行职责;在责任支配下完成工作任务后,将本钱管理与员工绩效考核相挂钩,并用一定物质奖励去刺激3。3.4建立健全各项本钱管理制度,强化管理与考核。房地产开发企业应建立健全各种本钱费用管理制度以便为本钱计算和本钱考核、分析提供准确可靠的根据,这是强化本钱管理的重要前提。要加强和充分发挥企业内部财务部门、审计部门在本钱管理中的监视管理作用。本钱管理还应与前期筹划、设计所制定的目的本钱相结合,将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在本钱方案范围内,随时提醒并及时反响,严格审查各项费用是否符合标准,计算实际本钱和方案本钱之间的差异并进展分析,消除施

10、工中的损失浪费现象,发现和总结先进经历。本钱管理还应与当前行之有效的全面预算管理、内部控制制度、招议标制度等有机结合起来,进展严格的管理和考核,从而调动起各级人员从事本钱管理工作的自觉性和积极性。基层单位必须严格执行分解的预算单元,月底考核,节奖超罚。同时,在企业的年度业绩评价考核工作中,本钱指标可以作为一个层层考核的主要指标。工程完成后,对房地产工程本钱形成中的各责任者,按工程本钱责任制的有关规定,将本钱的实际指标与方案、定额、预算进展比照和考核,评定房地产工程本钱方案的完成情况和各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励和处分。通过考核进展奖惩兑现,最终目的是保证工程本钱降低总目的的完成4。3.

11、5重视观念的创新,采取更为科学有效的管理方法和手段。工程的一切本钱管理活动应以本钱效益观念为支配思想,实现由传统的节约、节省观念向现代效益观念转变,从投入与产出的比照分析来评价投入的必要性、合理性,努力以尽可能少的本钱付出,创造尽可能多的使用价值,以获取更多的经济效益。为此,工程在运作过程中,应进展本钱效益观念的创新、全员本钱管理观念的创新、本钱系统管理观念的创新及本钱动因分析观念的创新。为使房地产开发公司的产品在市场上具有更大的竞争力,本钱管理不能再局限于房屋的建安过程,而应该组织和发动群众,将视野向前延伸到产品的市尝行业内的开展态势以及房屋的设计,向后延伸到产品的使用、维修及处置。而本钱动

12、因分析的目的不单单在于提醒实际本钱与方案或目的本钱的差异,更重要的是通过理解本钱形成的过程及本钱发生的前因后果来更好地进展本钱控制。因此,工程在进展本钱分析时,通过对工程的价值链进展分析,理解本钱发生的动因,从而为工程降低本钱寻求新的打破点。这种建立在本钱动因分析根底上的本钱管理观念,往往可以引发出工程本钱管理的崭新思路和提出有效举措。工程管理还应该学习和应用在市场经济体制下的本钱管理理论与方法,尤其是要学习那些科学的定量管理方法。并且随着信息技术的开展,计算机在房地产工程管理中的作用越来越重要,本钱管理必须加快电算化步伐、进步电算化应用程度、加速培养电算化人才,从而实现本钱管理手段现代化。同时还可以运用先进的专业软件加强对本钱的管理,例如,应用Prjet软件对本钱和进度的方案预算情况与实际发生额进展综合考核和管理5。总之,工程管理应尽快实现计算机本钱标准化管理,还应建立相应的内部网络,施行本钱动态化管理,进步其对市场变化的反响速度,增强市场竞争的才能。4结论综上所述,要实行房地产工程本钱的有效管理,实在解决房地产工程管理中存在的问题,就必须加强本钱意识,健全全过程、全面的动态的管理,使工程本钱管理成为房地产工程管理绩效评价的客观、公正的标尺,以保证房地产开发企业的利益,进步企业的管理程度和社会声誉,使企业在市场竞争中立于不败之地。参考文献:1张伟.工程工程本