田禾东大街商业介绍

1、田禾东大街商业培训手册作者:李绍斌培训人:李绍斌1一、公司简介 深圳市田禾实业发展有限公司成立12年来一直从事房地产开发。东莞市田禾房地产投资有限公司是其在东莞投资成立的项目公司。东莞塞纳河畔是由东莞市田禾房地产投资有限公司在东莞莞城区独立开发的大型楼盘，项目占地面积12.0847平方米，总建筑面积约50万平方米。本地块属于莞城区旧城改造拆迁项目，是莞城区近5年内比较稀缺的项目，总投资约20亿人民币，预期开发周期为5年。项目位处东莞市政治、经济、文化、教育、金融、贸易高度集中的莞城区，南靠可园南路、东临城市主干道莞太路、西面紧接东莞人民的母亲河-运河及运河东三路、北向为创业路，占据城市中央，享

2、有完善的生活和商业配套，将是莞城区五年内规模最大的高档社区。 深圳市田禾实业发展有限公司主营房地产开发，已在香港、贵州、广州和深圳等地区开发房地产超过200万平方米，集团公司资金雄厚，技术一流，具有一支高素质高效率的员工队伍。公司以公平竞争、合法经营为原则，重视企业信誉，重视工程管理过程中的每个环节和每个细节，以细节致胜，通过优良的品质和良好的信誉不断提升企业品牌形象。 田禾地产公司，致力于将此项目打造成为东莞莞城区“都市生活示范区（RBD，树立莞城高档住宅新标杆。同时，塞纳河畔在项目规划设计及开发思路上，充分考虑项目对片区乃至整个莞城的影响，积极响应政府号召，为推动运河文化生活带的健康繁荣发

3、展，推动莞城区经济建设、城市改造作出贡献！2二、项目概况1、项目位置： 项目位于莞城区运河东三路28号（文化广场旁），紧邻莞城核心商圈，是集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的外向型社区商业； 2、项目规模： 项目总商业面积约7万平米，目前建好的一期商业面积约1.8万平米，外街铺实用率达98%，面积在30-300平米之间（可根据需求适当调整），集中性商业可根据商家要求实际划分； 3、项目停车： 项目一期停车位共有约620个，分地面和地下停车，大型商家可提供地面专署停车位。 3三、政府区域规划及本项目位置 莞城区商业规划可园路解放路运河路向阳路文化商业广场本项目创业路根据莞城区商业规划，莞城商业主要以旧

4、城改造为主，其重点区域为文化广场片区：可园路：连接莞城与万江的区域性干 道，人流车流量较大； 运河路：项目临运河，有专门的绿化带，环境优雅，并设有大量的停车位。 创业路：原东莞老汽车站所在地，与八达路、莞太路相接，交通便利。创业北路：属新规划路，连接创业路与可园南路，使项目形成环行交通流。本项目紧临政府商业重点改造区域文化广场片区，人流量大，政府规划利好使项目具有很好的发展机会。4四、莞城经济发展 近几年来，莞城作为东莞的老城区，区域经济增长相对较为稳定。2006年全区实现国民生产总值35.63亿元，同步增长16.90 2007年，全区实现国内生产总值41.75亿元，按可比口径计算，比上年增长

5、17.18%。从GDP绝对值来看，莞城经济水平处于东莞32个城镇中的中等水平；但在增长率上，近年来均有较高的增长。5五、 莞城人口分析2007年全区年末总常住人口约25万人，年末全区户籍总人口为15.2万人，占常住人口的62.9，暂住人口9.8万人，占常住人口的39.2%。莞城作为东莞市的老城区，是东莞市各城镇中户籍人口相对比例最大的区域，本地户籍人口消费占比较大，消费力较强。6六、莞城人均可支配收入 从最近三年来看，管城区居民家庭人均可支配收入均稳步上涨，2007年已达到29012元； 人均可支配收入增长率稳持续定增长；城镇居民人均可支配收入较高,表明莞城区的实际消费能力强, 从收入绝对值看

6、，东莞市城市居民家庭的生活水平已实现了“人均生产总值达到中等发达国家水平，人民生活比较富裕”的既定目标。7一期：一层集中商业约6000平米，初步规划特色餐饮/休闲娱乐/大型餐饮主力店5500平方，西式快餐次主力店500平方。三期：商业面积约27000平米。二期：商业面积约8500平方。四期：商业面积约4300平米。五期：商业面积约12600平米。小区主入口创业路运河路创业北路二期五期四期三期一期可园路七、项目总体规划项目共分五期8八、项目总体定位1、消费群定位 所在位置为城市传统的核心商圈边缘； 项目功能是满足区域居民的日常生活需求，同时借助于主力店与次主力店辐射于莞城区乃至东莞市的区域级的外

7、向型社区商业； 片区内目前没有可与项目竞争的同类型商业； 市政规划对本项目的利好因素。根据以上分析，结合项目7万平米的商业规模和外向型的总体定位，本项目具备较大的辐射力，其目标消费群包括整个莞城区，乃至东莞其他城区。92、项目周遍消费群项目目标消费群可按区域划分如下：1、片区内的主要消费群（1.5公里内），约15万人；2、莞城区其他区域三个区（莞城、东城、万江）；3、东莞市各区域的零星消费群。4、项目功能是满足区域居民的日常生活需求，同时借助于主力店与次主力店辐射于莞城区乃至东莞市的区域级的外向型社区商业；核心目标消费群（约15万人）零星目标消费群（约100万人）10项目1.5公里范围内户籍人

8、口常住人口约5.5万，3公里内常住人口达到23.3万。常住人口11新建社区社区占地面积()建筑面积()户数(个)人口(个)田禾塞纳河畔120847500000830(一期)2739万科运河东1号8315624115226008580城市星座15900380003491152西城楼大街(公寓)425511514797001400合计262454930631447913871项目辐射3公里范围内（暂不计万江），常住人口、新建社区及商务办公人士等总人口远超30万人，项目周边餐饮、娱乐休闲消费力极其旺盛。123、项目总体定位项目功能定位 本项目属于外向型社区商业，规模达7万平方，在功能上应同时满足对内

9、、对外的功能，具备较强的对外辐射能力：对内：社区配套对外：购物+餐饮+休闲娱乐31245集中式商业购物+配套+餐饮购物+配套+餐饮购物+配套+餐饮配套+餐饮+ 休闲娱乐13互动问题一：田禾塞纳河畔的总商业是多少平方米？项目的总体定位是什么？14九、一期商业定位 案名：田禾东大街15招商业态为：品牌餐饮、特色美食、休闲娱乐（电影院、KTV、沐足、水疗、健身等）、社区配套（便利店、干洗、药店、美容、家具装饰、床上用品、烟酒专卖店、家政办公室、中介办公室、装修办公室等）等。业态规划整个地块的内部轴线交通要道，连通创业路与可园南路小区主入口幼儿园/健身会所美容SPA品牌快餐异国特色餐饮沐足、桑拿网吧量

10、贩式KTV品质生活区社区配套商业电影院中餐酒楼社区配套商业利用运河景观展示面及露天停车位，引进餐饮目的性消费聚集与餐饮相得益彰的休闲娱乐消费，将项目商业打造成食娱之都16业态说明餐饮区（26122 ）主要目标为中华美食、特色餐饮、异国美食、休闲餐饮、快餐连锁，小面积商铺可规划为面包、糕点、特色小吃类；休闲娱乐区（6003000 ，可根据实际商户要求规划面积大小 ）以桑拿、沐足、量贩式KTV、美容SPA、水疗会所、酒吧、台球馆、电影院等为主，与餐饮区共同凝聚消费，形成特色；社区配套（20-164 ）社区银行、便利店、面包店、药店、洗衣店、音像店、电信营业店、音像制品、图书、美容美发、家饰、花店、

11、冲印店等；品质生活区（46-121）以烟酒、茶庄、橱柜等业态为主，配合浓郁的生活氛围，打造中高档次性的品质生活商业。17招商策略第一步：龙头先行，星火燎原 龙头先行：联系餐饮、休闲娱乐类龙头实力商户，采取低底价、无底价或与开发商合作的招商政策，快速争取进驻； 星火燎原：通过“主力商户进驻信息”发布，形成良好开端，全力启动招商；第二步：立足长远，放水养鱼 立足长远：项目商业开发为一期，良好开端是后续商业开发基础，从长远角度出发，一期商业必须做旺，旺场才能满场； 放水养鱼：低租金、长免租期、免费停车位等，吸引商户进驻，做旺做好第一期；第三步：广撒网海选，上门招商 广撒网：广开门径，从各个途径获得商

12、户资源； 上门招商：对餐饮、休闲娱乐聚集的商业重地进行地毯式推介海选，直接引导商户到项目现场第四步：渠道制胜，连横互动 渠道制胜：充分利用各种广告媒介及行业协会，争取更多商户资源，引进更多商户 连横互动：与知名美食家合作，如蔡澜的“蔡澜美食坊”，免费引进，提升形象和实力 。18租金策略（对外报价）外街铺运河东路租金：80100元/租赁年限：5年品牌餐饮创业北路租金：4060元/租赁年限：3年-5年社区配套商业社区配套商业小区路租金：5070元/租赁年限：3年-5年19内铺（集中性商业）电影院网吧美容SPA量贩式KTV租金：30元/租赁年限：58年递增：从第3年起每3年10租金：30元/租赁年限

13、：38年递增：从第3年起每3年10议价招商实际操作过程中，根据商户实力、租赁面积大小，给予客户更大优惠，双方商谈租金等优惠条件，不设底线，力争引进，促进整体商业繁荣20独特招商合作模式有较大意向进驻的餐饮、休闲娱乐实力商户，开发商可采取合作方式：方式1：投资加盟 开发商投资加盟，实现企业多元化发展方式2：场地投资 开发商以场地投资入股，获得收益分成方式3：保底提成 开发商收取少额底租，绝大部分租金体现在总营业额分成上21互动问题二本项目的案名叫什么？项目的招商业态有哪些？（举例五个以上）一期商业商铺的租金（ ）元-（ ）元/平方米22全民招商 为大力推进招商工作，鼓励全公司员工参与招商工作，公司针对招商工作的开展，特制定了相关的奖励政策 1、 成功招商2000平方米以上的，提成月租金18%。 2、 成功招商1000-2000平方米的，提成月租金12%。 3、 成功招商1000平方米以下的，提成月租金8%。 如员工介绍，由招商主管洽谈成功的，可与招商人员就以上月提成比例70%：30%的分配方式共同享受提成 员工介绍的客户需预先在招商人员处进行登记，成交后方可享受提成。23十、经营管理公司 商业项目后期经营管理的好与坏将直接关系到各大商户的经济利益。为此，田禾公司成立了东莞市田禾物业管理有限公司，并专门聘请戴德梁行顾问公司为您服务。其服务内容包括以下几