商务楼宇装修管理

1、商务楼宇装修管理一直以来，商业楼宇的装修管理被视为物业管理中的一大难点： 装修程度的复杂性、业主或承租人的不理解与不配合、 施工队伍不负责或素质低下， 还有物业公司装修巡视人员本身的专业限制，造成了装修过程或装修完后的诸多问题，始终困扰着物业公司。 本文就装修过程中可能出现的问题及相关应对措施试以论述。一、改变房屋结构或用途。 在装修管理中这是较为容易把握的地方， 因为这种变动一般在装修方案中都会体现， 对于涉及安全方面的内容除了按规范做与验收外，有些还可以要求装修方提供设计院的证明或更改方案； 物业方除了在装修方案的审核严格把关外， 在装修监管过程和验收程序上也要坚持立场； 当然，这个过程可

2、能会遇到不少困难， 但这也是用户工作的一部份。 像这样的案例基本上有这么几个方面。 一是防水问题，比如移动或增加卫生间， 增设厨房，宰卖肉类、生鲜区等；为防止出现渗水问题， 防水层做完后进行 24 至 48 小时的闭水试验是完全必要的， 做完试验后防水层须尽快铺上保护层， 以免又被破坏， 另外给排水管道连接口，检查口，阀门也需一并检查，这主要为日后的管理与维修打基础。二是承重问题，楼板开大孔，拆除承重墙，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，重新砌立隔墙，在楼板上放置重荷物品等都会影响楼宇的安全使用。 除了新砌墙体我们可以要求装修方使用轻质材料外， 其它原则上要求有具备相应资质等级的设计单位进行证明，或

3、者给出加固处理方案方可给予进行施工。二、消防设备设施管理。 现代商业楼宇一般都配备有自动火灾报警系统、 防排烟系统、广播系统、自动喷淋灭火系统与消防栓系统。 装修时为了美观或出于功能上需求将消防栓、 手动报警按钮、 防排烟阀等遮盖住或封死， 这给使用与维修带来困难，更严重的是，万一发生火灾，不能发挥其应有的作用，从而带来更大的损失；作为物业管理公司， 对于此类问题应坚决阻止， 在这等重要部位要求留出尽可能多的使用和维修空间。 再有就是更改消防线路， 比如加长烟感线， 增添烟感，移动手报按钮及警铃广播等， 常常引起线路接触不良 （按规范导线连接必须采用焊接）、短路、断线等故障，有时烧坏模块；对这

4、类问题，消防监控中心要及时报造主机的故障信号， 以利问题排除， 现场巡视人员要注意是否有未经批准的施工；另外要检查施工现场烟感等探测器是否有加防尘罩， 因为这关系到探测器的灵敏度、 误报率与被污染的问题； 新增加的烟感要检查是否能正常运行（很多租户在装修时新隔出来的房间不增加烟感， 这是不符合规定的） ，加做天花板后烟感是否移到大花板下。 对于喷淋系统， 要防止在天花板上喷涂时， 将喷淋头的玻璃管喷上一层油漆， 从而影响喷淋头的准确动作温度； 移动或增加喷淋头完工后，要在管网上加上比平常多 2KG左右的压力，检查连接部份接密闭性与可靠性。最后值得一提的是没有消防安装施工资格施工队， 没通过消防

5、审批的装修方案是不允许动用、更改消防原设计的。三、装修安全管理。首先，火灾防范。装修现场禁止吸烟是大家都知道的常识， 装修工人不少都是吸烟成瘾， 思想麻痹大意的， 勤巡严管是防火第一要素； 易燃装修材料妥善放置，尤其是天那水、油漆等涂料，更要远离火源；金属切割，烧焊作业，除了人员具备作业资格外， 做好相关的防护准备是必需的， 如清理周围的可燃物， 保护好易燃易损的就近固定物， 配置一定数量的灭火器等； 临时用电安全也是防火的关键之一，装修现场经常会发现临时电源线随意甩放， 接到插座上也没有使用插头而直接两根电源线插在插座上， 大功率的设备所使用的电源线径偏小， 这一系列问题都可能引起火灾；电源

6、线绝缘层破损，微短路现象，接触不良，使用线径偏小，都会使导线发热升温， 即使是使用阻燃的导线， 也可能使周边其他材料着火燃烧，电气出现问题还有可能造成越级跳闸，影响其它用户的用电。其次，防范水患。一是将大功率的灯泡安放在喷淋头附近， 引起喷淋头爆破喷水；二是混合水泥沙浆时水到处流动， 渗到楼下污染了已装修的天花； 三是给水 PVC管道粘接不牢，无人在时突然脱开导致水患。再次，注意人身安全。 我想每个物业管理公司都不会想在自己管理的楼盘内出现人命相关的事情， 所以装修工人的不安全施工也在装修管理监管范围内； 如室外高空作业时（安装广告，布线，做外墙等）必须系上安全带，同时手中工具也要有防脱掉措施

7、， 以免伤及他人， 上空放置物或安装物要安全隐妥， 避免突然落下伤人，安全用电，对电线驳接处及电源开关处有防触电措施（保护面板，接地线，漏电开关等），带一定危险的工具，如电锯类的，要注意装修工人的精神状态，如发现有不妥地方，禁止动用。最后是公共设施和物品材料的安全管理，一是防偷盗，包括装修工人到处窜，偷取公共设施或者是其他装修队的工具材料，二是防破坏，一些心存不良的人破坏公共设施； 这两点就要在巡视时对装修工人的随意越区活动严加管制。四、装修环境管理。 现在商业楼宇的装修都采用封闭式，尽可能减小对其它用户的影响；对环境来讲，还是有几点需说的。一是装修垃圾分类处理，生活垃圾与建筑垃圾分开装袋，并

8、在指定的时间内，按指定的路线，运至指定的地点；很多装修队为省事， 经常将生活垃圾与建筑垃圾混装，运送时倒处漏， 严重影响环境，还有临时堆放装修垃圾（有时是装修材料）长时间堵住消防通道，严重影响安全。二是噪音管理， 要求施工队伍在特定的时间进行特定的作业，尽可能把影响控制在最小范围内。 三是环境外观， 主要是进行门面的招牌广告安装，一则不能占用公共及其他和户的地方， 二则要与整体环境协调， 以免降低楼宇的品质，三则要保证安全； 还有一些用户想额外加装分体空调的，室外机及空调排水管的安置也是要进行考虑的； 室外广告牌的安装不仅要取得政府相关部门的同意，还得考虑安全与大楼的形象问题。五、其它方面管理

9、。 主要是从保证物业管理日后的维修方便与安全运行要求的角度出发，进行一些预防性的管理措施。 首先是排水问题，一些不自觉的工人，将一些油漆或水泥沙子之类的东西往下水道里倒，造成下水管堵塞或微堵。 其次是暗埋电线或天花上敷设的电线没穿线管，或没有采用阻燃导线，从而留下触电、短路、火灾等安全隐患， 也为维修带来极大麻烦。 再次是实天花板上没有预留检修口，或者留了检修口，但检修口到达所要检修设备的线路上没有预做行走桥架，人无法到达那儿 （此问题主要是针对大面积的实吊天花板）。最后说一点是装修过程中必须封住空调的回风口，以免影响空调盘管机或柜机的性能，装修全部完成后，不会有影响空调柜机公共回风口的装饰物

10、或设施。总之，装修管理涉及到方方面面， 这里也无法一一列举， 许多细节还待我们去留心，去发现，去完善。作为物业人，惟有不断发现工作中的不足，不断地汲取经验教训，不断地总结提高，方能突破极限，为物管行业增添异彩。当梅花的幽香随冬天的到来而传出，那么半空中漂泊的雪花，也会依偎这香气，随之飘舞。当万物凋零，充斥于世界的凄凉席卷而来时，在一个角落里梅花却悄然盛放了，它似乎在告诉世人，它只是缺少一个盛放的机会。春意回卷大地，生命再次降临与世界的每一角落，清凉的春雨中，流淌着无限的诗意，昨夜的桃花，已经在枝头上开出粉红的花蕊了吧，四角的花瓣，透出淡淡的清香，让人流连忘返，因为这样，所以没有人会去在意路边的

11、小草， 也在春天中娇嫩欲滴。这个世界上， 并不是说你准备好了，你就能得到，就像小草一样，无论它怎么改变，都不会得到注意，但就不努力了吗 ?不，努力是在为自己被发现做准备，并不是说就一定会被发现，所以无论你是普通还是不普通，都一定要努力，因为问心无愧的芬芳，总有一天，你会发现其实自己也是美丽的。朝着夕阳看去，大片的火烧云朝着夕阳落尽，幻化成无垠的星空，在天空中闪耀，世界上从来不缺乏美丽，如果你不比别人努力，那么机会也不可能会降临到你的头上，一次又一次的，向着自己期盼的方向奔去，心底的泪水和汗水就让它隐盖在自己的步伐下，随着秋天的风，飘到记忆的尽头，在那里生根，发芽，总有一天，当你回头遥望时，你会

12、发现，汗水凝聚的光芒是如此闪耀。来到东北的一个月零两天当中，只有两天是阴天多云，其他的日子，天空都是碧蓝的，阳光都是灿烂的，一个同事说，他喜欢东北的天气，每天都是晴天，不像南方，经常都细雨蒙蒙，路上总是湿润的。北方的路上，几乎不会有水，有的都是一块一块结成冰块的冰，日常的温度，几乎不足以融化冰块，所以即便每天都是大太阳，但是地上的冰块依旧非常坚挺。恰如他说的，在北方的晴天当中，心情会变得舒畅许多，大抵下雨的时候，人的心情，都是柔软的吧，而柔软，总是容易多愁善感，我也会多愁，也会善感，也会在下雨的时候，一个人躲在屋子里发呆，写日记，把自己的人生，一遍又一遍的清理，我觉得，在南方雨天发呆的时候，我把自己清理得很好。来到北方之后，我学会了在灿烂之中清理，在欢笑当中清理，可能是因为，我开始体验到这种人群的生活，所以对于自己喜欢的东西，越来越清楚，好多东西，已经真正的不能影响到我了，我在北方的阳光当中，并没有变得灿烂，但我看着灿烂，似乎就在我眼前!她，不自觉地已经坠入了暮年人的园地里，当一种暗示发现时，使人如何的难堪！而且，电影似的人生，又怎样能挣