餐饮业投资项目可行性分析报告

1、天 外 天 滨 海 新 区 餐 饮 业 投 资 项 目可 行 性 探 究 报 告目 录天津滨海新区餐饮业投资环境分析项目概要投资估算与资金筹措财务评价总结首要进行的是天津滨海新区餐饮业投资环境分析天津滨海新区餐饮业投资环境分析一般环境相关环境综合来说，新区优势天津滨海新区具有带动和服务区域经济发展的综合优势 ：第一，交通优势。滨海新区海、陆、空立体交通网络发达。通过京沈、京沪、京九、大秦等国家主干铁路与全国铁路网相连，通过京津塘、津晋、唐津等高速公路与国家干线公路网沟通。第二，工业优势。滨海新区已经形成了优势比较突出的航空航天、电子信息、石油开采及加工、海洋化工、现代冶金、汽车及装备制造、食品

2、加工和生物制药等八大主导产业，具备了比较雄厚的产业基础，形成了高新技术产业群。这些产业科技含量高，产业链长，辐射功能强。目前，已经成为我国重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造业居全国前列，石油套管产量跻身世界四强。第三，发展优势。滨海新区十几年来始终保持强劲的发展态势，是目前我国经济最活跃、利用国际资本最多的地区之一，已经成为以外向型为主的经济新区。第四，资源优势。滨海新区有1214平方公里盐碱荒地，其中有相当一部分是不适宜耕种的重度盐碱地，可作为生态和建设用地的空间很大。自然资源丰富，已探明渤海海域石油资源总量98亿吨，天然气储量1937亿立方米，年可开采地热2000万立方米，原盐年产量2

3、40万吨。还有大面积的湿地保护区和平原水库，生态环境基础较好。第五，区位优势。滨海新区位于京津城市带和环渤海湾城市带的交汇点，拥有“三北”辽阔的辐射空间,地处东北亚中心，是亚欧大陆桥最近的起点，也是中国与蒙古共和国签约的出海口岸，还是哈萨克斯坦等内陆国家可利用的出海口。在这个大好背景下，让我们再来看一下滨海新区餐饮业的相关环境：相关环境餐饮业作为第三产业的重要组成部分，以其市场大、增长快、资金投入相对少和吸纳劳动力多的特点受到社会广泛重视，它在促进消费、吸收就业、带动相关产业发展等方面发挥着积极而不可替代的作用。随着天津经济持续快速的增长、对外开放的扩大、扩大内需鼓励消费的政策措施的实施以及城

4、乡居民收入逐年的增加，为餐饮业的发展拓展了广阔的空间。天津餐饮业总体规模也在不断扩大，经济实力不断增强整体形成了“投资主体多元化、经营方式多样化” 的餐饮格局投资主体多元化经营方式多样化滨海新区餐饮业在空前繁荣的情况下呈现出几大特点：一 是餐饮市场投资主体日趋多元化。民营、个体、外资以及股份制企业异军突起，逐步占据主导地位。二 是经营方式趋于多样化，中、西餐齐头并进，各大菜系、各种特色店争相斗艳，正餐、快餐与小吃店竞相发展。放心早点、中式快餐店已达十多家；西餐厅、咖啡饮品店近千家。各大饭店进一步贴近大众，纷纷增设外卖、订餐、年夜饭、大礼包等新型服务与新的品种。三 是连锁业蓬勃发展。快餐连锁店，

5、咖啡和西餐连锁店最密集。四 是大力实施名师、名店、名菜“三名”战略。五 是商贸活动频繁。国际美食节、啤酒节、西餐节、开发区名厨大赛等各种活动在区内搞得风风火火。六是烹饪协会和酒店、餐饮业行业委员会相继成立，举办了影响深广的烹饪大赛，也推出了中、英、日、韩文的天津经济技术开发区酒店餐饮业服务指南。从而形成良性循环，促进滨海新区酒店、餐饮业蓬勃发展，为新区整个第三产业的繁荣发展做出更多贡献。七 随着滨海新区核心区的加快建设，必将有大量年轻白领阶层涌入其中，这将对快餐行业的发展提供难得一遇的发展机会。 综合以上一般环境及相关环境，公司财务部编制了天外天餐饮项目SWOT分析表及SWOT分析图先来看一下

6、分析表：天外天公司餐饮项目SWOT分析表 S内部财务优势W内部财务劣势O外部财务机会T外部财务威胁1.公司刚刚成立，急需投资机会2.公司高层集思广益，想法独特1.婴儿企业，投资资金有限2.公司高层年轻化，无投资经验1.滨海新区大发展，新兴市场极为广阔2.政府大力支持，提供优惠政策1.同行业竞争激烈，竞争对手实力雄厚2.同行复制模式较快由分析表我们得出了以下分析图：SWOT由本图容易看出，A区为SO组合，即财务优势和财务机会的组合，也即为最理想最有利于投资决策的组合;表明：企业的内部条件具有优势，同时，企业的外部环境提供机会;因此，我公司有必要充分发挥优势并利用机会，宜于采取积极扩张性的财务战略

7、，积极进行项目投资.增长型战略扭转型战略防御型战略多种经营战略1.公司初创扩张，渴望发展机会2.投资资金有限，不宜多种投资3.地区开发开放，政府政策支持4.行业发展正旺，未来市场广阔A区接下来是具体项目概要项目概要比萨与中国现有比萨经营的不足比萨创新项目特点客户定位项目选址广告宣传?比萨与中国 比萨作为舶来品，真正地走进中国市场，是上世纪90年代初。随着比萨行业巨头必胜客的入驻，随之而来的是各路比萨大亨的纷纷抢入。而对于比萨这种新鲜事物，由于其独特的口味，能够带给中国广大食客非一般的味觉享受，从而迅速受到了中国80,90后等众多年轻人的追捧和喜爱。?现有比萨经营不足但是，美味的意大利美食在被热

8、捧了一段时间后，却表现出了它的一些不足：一、低成本，高售价， 普通消费者难以接受二、欠发达地区难觅 踪影，消费者无处消费三、制作过程耗时多， 消费者等待时间长， 客座更新慢，销售量有限?比萨创新鉴于比萨领域出现的上述问题，综合考虑比萨受众多消费者喜爱的优势条件，我公司市场部特开发出一款新型比萨产品，即乐意坊比萨小站，该项目融合了“超低价比萨，超快捷服务”两大优势，致力于为中国消费者提供非一般的美食享受。? 项目特点（既是比萨，又是快餐）超低价比萨：项目充分利用比萨低成本优势，以薄利多销为导向，打造中国第一款纯平民比萨，让消费者买得起，吃得香，抛开高价比萨的烦恼，真正体会到比萨的美好滋味?超快捷

9、服务：项目借鉴汉堡薯条等西式快餐的短时存放模式，利用无菌保温设备，实行“预先制作，短时存放，快速供应”的销售方式，提高效率，使消费者在享受比萨的美味时，更能体会到快餐的方便与快捷，不再为长时间的等待而焦虑客户定位M1M2白领学生 成本优势 产品差异化项目选址: (滨海新区塘沽第二大街与新城西路交口)缘聚乐意坊广告宣传投资估算与资金筹措初 始 现 金 流 量营 业 现 金 流 量项 目 现 金 流 量初始现金流量年份初始第1年第2年第3年第4年第5年店面租金240000装修费用80000设备购进23000证件办理1000营运资金垫支3000初始现金流量-347000营业现金流量年份第1年第2年第

10、3年第4年第5年销售收入260000310000330000360000410000所得税1300015500165001800020500员工薪资7600081000830008500088000原料采购4000055000530005600055000广告宣传80007400766081007700净利润123000151100169840192900238800营业现金流量123000151100169840192900238800项目现金流量年份初始第1年第2年第3年第4年第5年店面租金240000装修费用80000设备购进23000证件办理1000营运资金垫支3000销售收入2600

11、00310000330000360000410000所得税1300015500165001800020500员工薪资7600081000830008500088000原料采购4000055000530005600055000广告宣传80007400766081007700现金流量合计-347000123000151100169840192900238800返回对于以上投资预算，我公司拟采取以下筹资方案：首先通过个人集资的方式，由公司创始团队每人出资10万。同时，从合作投资商那里获得20万元,共计70万元作为初期资本 ，支持项目建设运营。 下面我们将根据以上统计数据着重 进行财务分析评价：财务评

12、价净现值内含报酬率投资回收期投资利润率项目总结净现值 投资项目投入使用后的净现金流量，按资 本成本或企业要求达到的报酬率折算为现 值，减去初始投资以后的余额叫做净现值（NPV）第一步：计算年营业净现金流量 = （如现金流量表)第二步：计算未来现金流量总现值 = （贴现率：8%） = 682567.77（元）第三步：计算 净现值 = 未来现金流量总现值 初始投资 = 682567.77 347000 = 335567.77 （元）净现值法的决策规则：当投资时只有一套备选方案，净现值为正，则采纳；为负，不采纳。内含报酬率 内含报酬率实际上反映了投资项目的真实报酬（IRR）换句话说，是能够使未来现金

13、流入现值等于未来现 金流出现值的贴现率 简单来说，就是指使 投资方案净现值为零 的贴现率。由于年营业现金净流量（NCF）不等，故采取第二种方法：第一步：预估折现率为25%，计算净现值；第二步：测算折现率为26%的净现值；第三步：根据上述折现率用插值法，计算出实际内含报酬率。时间（t）NCF测试26%测试27%PVIF现值PVIF现值0-3470001.00-3470001.00-34700011230000.7937903940.78748967621511000.6299816000.62008031731698400.4999673990.49996582141929000.3968562

14、610.39685450352388000.3149511780.314949196NPV2832-4487X / 1%= 2832/ (-4487,2832) X = 2832 / 7319*1% = 0.3869*1% = 0.003869 内含报酬率 26%+0.3869% 26.3869%内含报酬率法的决策规则： 在只有一套备选方案的采纳与否决策中，如果计算出的内含报酬率大于或等于公司的资本成本或必要报酬率，就采纳；反之，则拒绝。投资回收期 投资回收期代表收回投资所需的年限。回收期越短，投资越有利。年份年净现金流量尚未收回投资额11230002210002151100699003169

15、840041929005238800投资回收期=2+69900/169840=2.41（年）也就是说，两年以后，不仅投入资金可以全部收回，而且已经开始获得纯利了。 投资利润率 投资利润率是项目年平均利润额与项目总 投资额之间的比值。 投资利润率 = 项目年利润总额/项目总投资额 = 175128/347000 = 50.47%投资利润率高于同行业平均水平。项目总结 通过以上财务指标分析，该项目投资回收期短，投资利润率高，有较好的收益率，能够在较短的时间内达到预期成效。 另外，综合考虑滨海新区餐饮业投资环境，国内比萨领域现状，以及该项目突出优势特点，公司决策层经商讨认为乐意坊比萨小站项目具有可行