产业园物业管理模式

1、关于南通产业园物业管理模式的探讨初稿一、序言业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，物业管理是指业主关于区分一切建筑物共有部分以及建设区 其他管理人关于业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理进程。性以及园区物管的独有特色或个性化需求一产业园项目概述项目一期计划占地 525 亩，总投资 11.3 亿元，其中固定资产投资 3.8 亿元，建筑面积 19 万平方米。项目建设内容囊括： 综合服务区、技术装备制造基地和棉花仓储

2、物流配送中心。1、综合服务区2.55万平方米。2技术装备制造基地182 7.73.7 2.2 亿元。建设以现代建筑100 吨， 6 再制造的生产条件；配套建设科技研发中心，增强企业可持续发展能力。334311.3万平7.61.6亿元。建设三个功能4.15.12.1 1550上。二产业园的物业规模项目一期计划占地 525 亩，建筑总面积 19 万平方米，其中综合服务区囊括办公楼、专家宿舍楼、职工宿舍和食堂。机械装备制造基地囊括两栋大跨度联跨厂房。棉花仓储物流中心囊括保税库 9 个，通用商品棉库 5 个、粮库 2 个以及管理楼 1 栋。1、安全保卫系统1、安全保卫系统主要囊括产业园区总体安全环境的

3、管理；关于入驻企业的管理；车辆交通及道路管理。2、设备设施维持系统主要囊括房屋管理与维修养护；共用设备管理给排水设备管理。3、环境绿化及保洁系统主要囊括办公楼、宿舍、食堂、厂区以及公共设施的日常保洁工作；产业园区绿化的维持和保养工作。44、园区食堂的管理主要囊括厨房管理以及职工就餐管理三产业园一期建成后引入物业管理的必要性引入专业的物业管理，就是引入一个好管家！一个好管家， 他可以提升工业园区的价值：1、权责分清物业管理是专业又繁琐的事务，引入专业的服务企业，就免却了日常事务的困身，防止了很多与客户直接的矛盾。同时，物业服务企业又能以专业的眼光协助处理和整改相关工作，帮客户解决问题。2、提供标

4、准的保安服务防范事故等。一个良好的保安团队，为园区增添不少光荣，令园区公共秩序井然，创建安全文明的生产环境；同时，园区的管理3、提供标准的设施设备保养服务四园区物管的独有特色或个性化需求南通产业园属于工业型物业，而工业物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生三、南通地区物业的基本情况以及现行物业管理主要模式分析一南通地区物业管理现状1994 年开始引进物业管理。十多年来，在市委的243 800 3700 余2 护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品位物业管理立法不完备、园区物业管理的市场化程度不高等。二现行物业管理的主要模式及优劣1、自管型物

5、业模式自管型物业模式，是指在物业管理区域内的业主，鉴于建筑物的一切权，依据法律、法规的规则，根据民主的原则建立自管组织，确立自管标准，自我管理本区域内的物业管理的一种基层管理模式。法律规则业主可以关于自己的建筑物行使管理权。事，大大增加物业管理的运营成本。现阶段采用自管型物业模式一般是规模比较小、业主较少、管理较为简单的住宅小区，并且不适合大型产业园区的物业管理。管理较为简单的住宅小区，并且不适合大型产业园区的物业管理。2、合作型物业管理模式合作型物业管理模式：是指业主经过与专业性的物业公司合作，共通成立一家专业的物业公司用来为园区提供相应的物业服务。加大，不利于物业服务水平的提高，降低了效率

6、。3 、委托型物业管理模式这种模式目前在我国很常见，特别近几年，专业物业管理公理社区的物业服务工作。这种模式主要分为两种：一、全权委托管理型。由一家物业公司负责关于整个园区的实施事务、保安、交通、保洁、机电维修分包委托管理型。业主采用招标的形式诀别将安保、保洁、设备分包委托管理型。业主采用招标的形式诀别将安保、保洁、设备参与具体事务的管理。业主关于其工作进行监督。委托型物业管理模式的优势在于：1降低经营成本。其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公其二，经过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。备，从而降低设备投资。因此，业务外包

7、可以有效降低成本，增加企业利润。2业务外包可以有效地提高服务质量。人防上下工夫，这必将大大加强治安防患能力。3险的能力。关于于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险。4物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是经过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效 益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的时机。物业管理企业经过专项业务外 委托型管理模式的不足和限制条件与世界上任何事物一样，物业管理外包的不足和缺陷是与优势是同时存在的，尤其是在我国社会转型时期，物业管理市场尚个方面：1外包的服务质量

8、难以控制。实际质量是难以控制的，因为通常只能控制关于方的管理者或代 表，而直接操作作业者可以听或不听物业管理企业的指导与要 求，致使质量在第一现场难以控制。2外包难以表达物业管理企业的形象及企业文化。3外包在提供服务的时间上往往滞后。致的服务，在时间上往往相关于滞后。4外包导致物业管理企业协调管理的难度加大。在履约进程中，物业管理公司关于专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理公司应把专业性服务企业纳入自身的整个管理体系中。四、具体运作模式物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理成

9、本、提供优质服务的目的。公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。物业管理部按“直线制”设定管理架构。设客户部、管理部、工程部、综合经营部四个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一， 责权分明，指挥即时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。一客户部物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理成本、提供优质服务的目的。公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。物业管理部按“直线制”设定管理架构。设客户部、管理部、工程部、综合经营部四个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一， 责权分明，指挥即时，既能满

10、足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。一客户部1、负责处理职工的咨询、投诉，并且提供协助。2、负责物业服务中心会议中心的管理。3、文书与通信处理。4、协助处理租赁工作。5、负责租户的搬入和迁出协调工作。6、负责档案的建立与管理工作。7、负责安全管理员的管理、培训、考核工作。二管理部1、负责园区内部的房屋建筑的管理、租赁管理。2健全、制定物业的各项安全规章制度。3、负责园区停车场的安全秩序管理工作。4的服务要求5和保管使用工作。6池、下水道等进行保洁。生活垃圾做到日产日清。7杀虫保洁。8、负责园区装修方案的审核、监督、管理工作。三工程部1、园区内部房屋的维修养护与管理，并且关于进驻企业进户后进行的装修与改造依照有关规则进行监督、管理与协调。行的装修与改造依照有关规则进行监督、管理与协调。2、负责园区物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备 正常运转。负责园区物业机电设备的日常维持保养工作。3、负责园区物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、 消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。4、负责园区物业高低压配电室、空调机房的值班和日