企业物业管理系统概论

1、56/56XX物业公司管理系统1背景XX是一个大型民营企业集团，下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间相互独立，或有的物业自己组建自己的物业队，或有的物业聘请外部物业公司，这在一定程度上增大了公司的成本开支，形成了资源浪费。在这样的背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业的管理工作。2服务对象现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等3

2、办公地点北方家园建材超市办公楼4隶属关系物业公司为集团公司直属单位，其在集团内的位置如下图：集团董事局集团董事局集团办公室集团办公室保卫部物业公司保卫部物业公司集团各物业集团各物业方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦5业务范围基本业务：建筑物的维修和定期养护辅助设备的定期检修保养保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转保证道路、污水排放管道畅通无阻维护物业整体规划不受破坏制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为做好物业管理绿化和室内外保洁工作辅助业务：房屋装饰、家电维

3、修、代收各种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等6组织机构世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗消防监控队消防监控队服务中心副经理服务中心副经理经理保洁队经理保洁队老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班机动队机动队木工

4、班电工班检修队管道班设备班木工班电工班检修队管道班设备班绿化队绿化队7人员编制（总编制不超过150人）经理：1人。副经理：1人。服务中心：5人（24小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2人。绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队成员负责物业公司其它队成员的临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。8部门职能服务中

5、心物业公司日常的行政后勤工作由服务中心负责。主要包括接维修电话、根据维修电话安排相应工作人员出勤、处理客户投诉、整理各种物业维修档案资料、协调物业公司同集团其它部门的关系、负责物业公司同外部机关的沟通联系等。消防监控队消防设备的检修管理由物业公司消防监控队负责。主要负责对各物业消防设施设备进行日常的维护检测，发现问题及时处理，不能解决的及时报有关技术部门进行处理。保洁队保洁管理范围包括公共地方的保洁、公共部位的保洁、生活垃圾的处理等检修队 = 1 * GB3 给排水设备管理与维修和供暖设备管理与维修包括供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统等，锅炉房、室外供热热网、室内供暖系统

6、等，由物业公司检修队管道班负责。 = 2 * GB3 供电设备管理与维修包括高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业公司检修队电工班负责。 = 3 * GB3 中央空调设备管理与维修包括工作区、空气的输送和分配部分、空气的处理部分、空气处理所需的辅助设备等。电梯的管理与维修包括井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等。常用办公设备的管理与维修包括复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备等。上述设备管理与维修由物业公司检修队设备班负责。 = 4 * GB3 房屋的日常养护包括：屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等修补

7、楼面地面面层、抽换个别棱木等修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等抽换个别檩条、接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等上述管理维护由物业公司检修队木工班负责。绿化队负责公司各物业内部及外围的绿化美化工作。包括绿化带、苗圃、花草树木、盆景盆栽等9岗位职责经理：1、全面负责物业公司的各项工作。2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常维修、安全、保洁、仓储维修等服务。5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消

8、费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；14、

9、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。15、组织领导工程技术人员的岗位培训。副经理：服务中心文员：消防干事：1贯彻执行中华人民共和国消防条例及实施细则和其他有关部门消防法规。组织防火安全宣传教育。2贯彻执行XX有关的消防规章制度。3在整个集团组织开展消防安全教育，制定用火、用电等防火管理制度。4组织义务消防员，制定灭火预案，开展灭火演练。5组织防火检查，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。6组织消防检查，督促整改火险隐患，制定紧急疏散方案。7经常检查防火器材的使用、管理情况，发现已失效的器材及时更换和购置。8组织初期扑救火灾和人员疏散，保护火灾现场，

10、协助上级公安部门调查火灾原因。9督促有关部门加强对易燃、易爆、剧毒等危险物品的管理。10协助处理部内日常事务。保洁队队长：1全面负责保洁队的各项工作。2 协调保洁队组成员的分工合作，带动大家努力工作。3 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文件精神，也要及时、准确向班组成员传达。4 负责保洁班组同其他部门之间的协调沟通工作。5 负责安排好本班组节假日值班工作。6 完成领导临时交办的其他任务。检修队队长：1全面负责检修队的各项工作。2 协调维修班组成员的分工合作，带动大家努力工作。3 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文件精神，也要及时、准确向班组成员传达。4 负责维修班组同其

11、他部门之间的协调沟通工作。5 负责安排好本班组节假日值班工作。6 完成领导临时交办的其他任务。绿化队队长：1全面负责物业队的各项工作。2 负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、绿化美化、环境卫生等管理工作。3 负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保本部门良好运行。4 负责向集团公司提供日常维修、保洁、仓储维修等服务。5 负责对本部门各班组的工作进行检查，指导。6 负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作。7 负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。8 负责审核本部门提交的物品申购报告，并报有关领导批准。9 负责本部门水

12、、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，组织实施；确保其正常运行。10监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。11负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。12组织领导工程技术人员的岗位培训。13完成领导临时交办的其他任务。消防监控员：1严格遵守集团各项规章制度，认真履行岗位职责。2服从命令，听从指挥，遵守纪律，积极完成任务。3熟识公司防火及灭火设施、设备的操作和有关防火、灭火知识。4检查落实公司各部门防火管理制度。5做好消防器材、设备检查工作，保证设备处于完好状况，一旦发生火警即可投入使用。检查电器、电线、电掣、煤气管道有无霉坏、锈坏

13、、氧化、堵塞情况，防止因短路或爆炸引起火灾。6督促维修队对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。7负责调查一般火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为日后培训的教材。8配合公安消防部门进行防火安全检查，发现隐患及时协同有关部门进行整改。9每周呈报防火安全情况报告并存档。10负责对公司用火部门的安全监督，并做好现场督导检查。11负责对公司各种危险品的监督管理，检查防火、防爆工作的落实情况。12制止任何违反消防安全的行为。一旦发生火警，不论是上班还是下班，必须全力投入抢救工作，不得临阵逃避。13发生火警事故时，不要惊慌，应采取下列应急措施：（1）迅速报告有关部门、消防大

14、队，火警电话：119；（2）组织人员抢救险情，力争把火扑灭，并注意查找起火原因；（3）组织有关人员撤离危险地区，并做好妥善安排；（4）做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打动和搞破坏活动（5）协助有关部门查原因、查损失并做好善后工作。14参与公司定期消防检查工作及定期的安全会议15执行及有效完成上级指派的其他工作任务。保洁员：1 严格遵守集团公司各项规章制度。2 严格执行清洁工作制度，坚守岗位，掌握保洁用品、用具的使用方法，出现突发事件及时汇报。3 自行拟定保洁时间表，报物业公司服务中心批准；按照保洁时间表做好日常保洁工作。4 安排保洁时间先于工作时间，保洁工作在上班前完成，不能影响公司正常工作

15、。5 保洁员出入公司各个场所，严禁发生偷窃行为。6 不允许因个人情绪降低保洁质量。7 保洁员请假事先申请，获准后方可离开。8 保洁员与员工礼貌相待，互相尊重。9 有权制止员工的各种破坏卫生、污染环境的行为。10保洁员的卫生负责范围有：（1）负责办公室、会议室、大厅、楼梯（电梯）、过道及卫生间的清扫。（2）清倒办公室和公共走道之垃圾，做到通道 “五无”：无垃圾、无蛛网、无积灰、无痰迹、无杂物。（3）清擦办公场所（办公桌、沙发、办公用具、门窗、扶手等），保持公共场所门窗玻璃干净，扶手无积灰。（4）定期检查卫生间内设备状况，确保良好使用；及时增添卫生间内洗手液、卫生纸。（5）定期维护盆景植物卫生，做

16、到其叶面、花瓣无明显积灰。（6）放置药物、除四害，做好蚊蝇消杀工作和灭鼠工作。（7）完成领导临时交办的其他任务。电工：1 严格遵守公司各项规章制度。2 努力学习技术，熟练的掌握公司各物业供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。3 负责配电室、电梯机房、楼层电井的日常运行、维修、保养。4 负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。5 每月两次发电机试运行。6 负责公司物业外围照明灯具的启、停。7 做好办公楼内房间、公共场所的照明灯具、开关、插座等的修理与更换。8 负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。9 负责餐厅、厨房、办公室、洗涤动力设备电气的维护保养和故障检修工作。10每周一

17、次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定。12提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。13做好公司办公区域供电系统外线修理。14坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。15发生事故时，应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。16服务热情周到，接到报修通知单立即上门服务，保证质量，做到“小修不过天，大修在三天”。17完成领导临时交办的其他任务。设备维护工：空调工：1坚守岗位，服从指挥，对领导安排的工作负责。2严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。3认真学习专业知识，熟悉设备结构、

18、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷。4空调工必须掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告队长，并立即进行抢修。5按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。6值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。7制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。8 填写本系统的操作要求和工作指令。9 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。10负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水、电工对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。11负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水

19、电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。12在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。13 负责公司中央空调系统的运行管理。14 负责中央空调水系统的维护保养和故障检修。15 发生故障时积极抢修，应急故障未处理完毕不得下班。16 维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。17完成领导临时交办的其他任务。电梯工：1 负责监视和掌握公司各物业电梯的运行状态，保证电梯的正常运行；2 负责公司电梯及附属设备的定期维修保养和故障检修工作。3 负责轿厢（不包厢内）、井道及井道底、各梯整流、控制柜、变频器的清洁。4 负责各

20、电梯照明及内选外呼指示的巡查和检修。5 负责公司自动门的维修保养和故障检修。6 电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录；7 当遇到运行中的电梯出现紧急情况，首先应保持镇定，立即报告部门领导并按应急处理办法进行处理。水管工：1 做好公司物业各主干线以内的上下水道的维修，保证畅通无阻。2 做好各物业楼内管线、盥洗间、厕所的上下水日常维修，保证其处于良好运行状态。3 负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录；4 服务热情周到，接到报修通知单立即上门服务，保证质量，做到“小修不过天，大修在三天”。5 完成领导临时交办的其他任务。木工：1负责房屋的维

21、修，并管理杂工。2屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等3钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等4修补楼面地面面层、抽换个别棱木等5修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等6拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等7抽换个别檩条、接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等8制订房屋的定期保养规定及改造方案。绿化员：1 认真执行集团环境绿化美化的有关规定及各项管理制度。2 全面维护和监护集团环境绿化美化工作，并及时记录；对违犯XX环境绿化美化管理规定的，及时上报进行处理。3 定期修整，配置得当，践损不现，用途不变，长势良好，不见虫害，花木宜人，绿化美化。4 根据季节变化、天气情况对绿化范围内的花草树木

22、及设施要及时进行培土、修剪，灭虫，浇水及日常卫生清洁等养护管理工作。5 凡由公司负责之绿化，绿化员应及时检查记录报告绿化情况6 要做到草坪内：无杂草、垃圾及其他杂物，保持清洁卫生。7 公司绿化范围内树木和其它绿化设施与电力通讯、地下管道、基建等施工相矛盾时，绿化员要会同主管领导、部门，采取保护绿化的有效措施，不得擅自砍伐和修剪。8 完成领导临时交办的其他任务。10工作标准11规章制度内部管理规定一、值班管理规定1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任

23、何与值班岗位无关的事情。3、值班员工必须服从组长的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、值班员（巡视值班员）交接班规程（一）接班员须知1、上一班设备运行情况；2、正在检修的设备情况；3、设备故障的处理经过和结果。

24、（二）交接班程序1、按规定时间由交班员工主持交接班。2、交班员工宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过。3、交接班双方会齐共同对主要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。4、报告检查结果。5、正常：接班人员签字，交接班结束。6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成的，转由接班人员进行。7、交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。（三）交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知主管到现场处理。1、巡视记录与实际情况不符时。2、交接班人数不齐或不在场时。3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处

25、理时。5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、供电值班员交接班规程(一)接班员须知1、上一班设备运行情况；2、正在检修的设备情况； 3、仪表指示是否正确；4、设备故障处理的经过和结果。(二)交接班程序1、按规定时间由交班员工主持交接班。 2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。 3、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 5、报告检查结果。 6、正常：接班人员签字，交接班结束。 7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进行。 8、交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。(三)交接班

26、暂停凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。 1、设备记录与实际运行状况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。四、运行记录管理制度1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班长，相关专业的管理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交检修队队长存档。3、巡查签

27、到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的管理员抽查监督，月底汇总后交检修队队长存档。4、巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周经物业公司经理签名后交检修队队长。5、值班表每月月底由维修班长填写，物业公司经理审阅后交检修队队长。6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。五、工程档案管理制度1、工程设备档案由服务中心资料员管理。资料员者应严守公司档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料员存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由

28、资料员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。6、借阅档案须经相应系统的管理员以上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借的要重新登记。设备设施管理第一部分 总则一、承包商监督规定对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。(一)承包商监督规定为规范对承包项目的管理，特制定本规定。1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、

29、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该检修队管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物业公司经理审查批准后，方可通知财务结算。二、设施设备巡检规定为保证设

30、备正常运行，及时发现并消除故障隐患，检修队必须对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露

31、等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。三、设备管理规定1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。5、每次检修

32、保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。 四、机房管理规定物业公司辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未

33、经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长

34、时间占用电话。11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。五、设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表，物业公司经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器

35、和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报集团领导。六、机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的

36、最佳运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。第二部分 强电系统管理一、层间配电房（电气小室）管理制度1、层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2、配电房（电

37、气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、物业公司每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)计划转、停电 1、供电局转、停电，服务中心接到通知后应立即报告物业公司经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报物业公司经理。3、经理审批后，服务中心拟发转、停电通知书，并派人送至各用电单位。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达。(二)事故转、停电1、大楼因供电局故障发生停电，服务中心须立即向经理报告，经经理批准后，由服务中心用电

38、话向用户解释原因。事后，服务中心应向供电局索取解释函，并转呈物业公司经理。2、因大楼内部事故引起停电，物业公司应立即排除故障恢复供电，并书面向用户解释原因。3、事故转、停电后24小时内，服务中心拟定解释函，经物业公司经理审批后在公告栏公告。三、停电、限电管理规程1、停电、限电的审批权限为物业公司经理以上。2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告物业公司经理，并至少提前24小时书面通知受影响的单位。3、物业公司经理应安排足够的人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交电工签名。5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情

39、况，发现异常立刻检修。6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户或单位应事先向物业公司服务中心以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批用电申请须经物业公司审批。（三）签定用电协议物业公司审批通过后，用户与物业公司签定用电协议，确定计费方式和收费标准。（四）接线及送电经批准后，用户或单位应自己敷设好用电线路，经电工检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。（五）停电及拆线用户终止用电，应事先通知服务中心，再由物业公司电工断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字

40、认可。（六）计费方式1、电表计费，由用户或单位自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。五、供配电设备运行管理规程1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知电工班安排处理。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6、

41、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。六、供配电设备维修保养规程1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报检修队队长审批。3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。4、工作过程应严格遵守电气作业规程。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告检修队队长，及时通知受影响的用户。7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。8、高压设

42、备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。七、供电突发性事故的应急措施(一)外线故障1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。3、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。4、检查低压受电柜，并合上低

43、压总开关。5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，保证大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班报告故障经过和处理情况。5、电工班召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。(三)市电全停

44、1、当两路市电全停，启动发电机。2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。4、及时书面向上级领导报告。5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。(四)通知用户供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户。第三部分 给排水、管道系统管理一、安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下：1、凡属辖区范围内的供水系统(即自来水公司向辖区供

45、水总表以内的)一律由管理公司管理。2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 3、用户不可随意更改大厦供水管道。 4、有以下现象的均属偷水行为，物业公司将按下列规定处理：(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。(3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。5、用户违反安全用水规定，拒绝物业公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。二、大楼节

46、水、用水措施1、严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2、在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4、定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。三、物业公司停水、限水管理制度1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告物业公司经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。3、主管管理员应安排足够的人员处理停、限水工作。4、停水前应将地下水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过

47、低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。四、给排水系统运行管理规定1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。 2、每班检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。6、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。7、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管管理员，并

48、留在现场观察。8、每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。五、给排水系统维修保养规程1、给排水系统的日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。2、主管管理员每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知检修队，由服务中心通知受影响用户。4、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。6、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。7、所有系统的维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。8、给排水设备的故障应于24小时内修复，无法解决的应马上要求通知受影响用户，

49、并报告上级领导，限期修复。六、给排水系统故障排除措施(一)给水系统故障处理1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。(二)排水系统故障处理1、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包拦截，

50、防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。第四部分 空调、设备系统管理一、空调系统检查巡视内容1、设备巡查巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。2、空调机房(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。(3)

51、空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。3、冷却塔、水箱检查(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检查(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。 二、空调系统操作规程（一）开机程序1、检查电源、三相电压是否有380V。2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。4、检查冷却塔补

52、给水是否正常。5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30时需要加开冷却塔风扇。7、检查膨胀水箱补水是否正常。8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9、启动冷冻水泵和冷却水泵。10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kgcm2)。13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。14、检查主机、油温是否在6568之间。15、启动主机。16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二

53、）关机程序1、关机前记录主机运行数据。2、按停主机。3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。三、空调系统运行管理规定1、空调系统的设备运行由空调工负责，暖通、给排水管理员进行监督。2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。四、空调系统维修保养规程1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司

54、负责。2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。 7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响

55、的用户。9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。五、中央空调系统应急处理方案（一）冷水机组1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。2、发现故障的技工将情况报告主管管理员并联系设备保养商维修。3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。（二）水泵1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。3、水泵故障较严重，应报告主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。（三）冷却塔1、水

56、塔电机故障(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。(2)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。(3)属较严重的故障应报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。2、水塔穿底漏水 (1)巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。(2)立刻将情况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。3、水塔溢漏(1)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。(3)将情况报告主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修报告。（四）管网系统

57、1、主管道(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。(5)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。(3)用薄铁皮围

58、住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。(4)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。(3)报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内的管道(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。(3)

59、用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。(6)报告主管管理员，由其组织抢修。（五）通知受影响用户事件发生后，物业公司服务中心应书面通知受影响用户。第五部分 电梯管理一、电梯操作规程1、用专用钥匙将电梯打开，电梯电梯即可自动运行。2、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。3、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。4、若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。5、在火灾情况下，消

60、防队员工可于基站控制电梯回降至基站。二、电动扶梯操作规程（一）启动1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。4、一切正常交付使用。（三）应急停止紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。（四）转变行程方向1、检查确认扶梯级无乘客。2、停止电扶梯运行。3、待完全停止后，再转向启动。三、电梯运行管理规定1、检修队负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。2、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。3、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。4、进行检查时，应放置工作牌