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1、案例分析二江汉区三眼桥路 167 号 B03183369-8 12-5号车库、11-6、2126平方米分摊城镇混合住宅用地案例分析二江汉区三眼桥路 167 号 B03183369-8 12-5号车库、11-6、2126平方米分摊城镇混合住宅用地国有出让土地使用权抵押价格在国佳不动产评土地估价实践中，在有经验价师的带领下，实了江汉区三眼桥路 167 号 B03183369-8 地块 2-5车库、11-6 室、21室、2697.45平方米分用地并了解相关情况，通过这次的评估实践，我对在评估过估价技术难点等方面都有一定的提高。本文将就这次评估案个方面分析首先案例背景二八年十二月二十日众联投委托我公司

2、对汉区三眼桥路167 号B03183369-8 1 2-5 号车库、1 1-6 室、 权抵押价格进行评估估价对象位于江汉区三眼桥路 号，地市城区级商业价区段。其东、三眼桥路，西、南面邻路。土地使众联投有土地使用证证载用途为城镇混合地，现状用途为商业用地，分摊土地面积合计为 平方米，现状地使用权性质为出让，建筑容积率为 14.98，土地剩余使用年限为 年（20081220日至2045728日2008 5 5 日，委托众联投取得市江区管理局颁发的估价对象地上建筑物1 2-5 号车库、1 1-6 2 1 室、6 室的房屋证号分别为武房权证号、武房权号、武房权证号、武区管理局颁发的估价对象地上建筑物1

3、 2-5 号车库、1 1-6 2 1 室、6 室的房屋证号分别为武房权证号、武房权号、武房权证号、武房权号、武房权证号、武房权号、武房权证号、武房权号、武房权证号,产别均为自管产,号、武房权证途分别为其它、商业服务,所在建筑物总层数28 层，估价对象位于 1-层，建筑面积合计1459.95 平方米；同年6 日市人颁发了地上建筑物1 2-5 号车库、1 1-6 室、2 1 室、2 6 室国有土地使证号分别为江国用(商 2008)第 150722 江国用(2008)150723 号、江国用(2008)150728 号、江国用(2008) 江国用(2008)150726 号、江国用(2008)150

4、727 号、江国用(2008)150730 江国用(2008)150731 号均B03183369-图号均97，土地用途均为城镇混合住宅用地，使用权类型均为出让终止日期20457 28 日，分摊土地面积合97.45 经估现场勘查和资料分析论证，运用基准地价系数和收益还原法两种估价方法分别对估价对象土地价格进行了测算，经综分析处理，得到估价对象分摊出让城镇混合住宅用地土地使即总地价为 万元，大柒拾玖万壹仟叁佰元面地价为 元/平方米，大捌仟壹佰贰拾元贰角肆分地价为 元/平方米，大拾贰元零一、本次评估中运用的估价方法是按照城镇土地估价规程根据当地地产市场的发育情况，并结合估价对象的具一、本次评估中运

5、用的估价方法是按照城镇土地估价规程根据当地地产市场的发育情况，并结合估价对象的具体特点价目的等条件适当选择1由市已更新了基准地价已于2008 3 1 且估价对象在基准地价覆盖区内，故可采用基准地价系数。2、估价对象地上建筑物为商业门面，可用于出租获取收性房地产，故可采用收益还原法进行二、采用基准地价系数评估时，主是基地级别及其对应的修正体系确定、待估宗条件说明编制，待估地区修正系数确定；在采用收益还原法评是年总收益的确定如客观收益、正常空置率的确定，年总用的确定如房屋重置价，土地收益的确定、土地还原利率的确定一、在确定估价方法后，要明确估价技术路线。具体是采用数时，首先收集基准地价及系数修正体系条件；然后，确定影响待估宗地价格的各项修正系数算出待估宗地的价格。采用收益还原法时，首先确定房地产其次确定房地产年总费用；然后，确定土地纯收益；接着，确定土地原利率；最后，计算土地价格二、还原利率是将房地产的年纯收益还原为价格的利率，其资收益率。本次评估采用三种方法确定还原利率：根据年地租比例（即“租售比确定；用一比例（即“租售比确定；用一年期的存款利率，考虑土地险、物价变动指数等综合确定；用一年期利率，考指数等综合确定。经以上三种方法，综合确定房