房地产开发流程演示文件617课件

1、北京市房地产项目开发流程报告 赖伟浩 2005年6月北京市房地产项目开发流程 一、房地产开发总流程 二、房地产开发工作关键节点 1 取得土地与立项 2 用地规划许可证、环评 3 方案设计与审定方案通知书 4 初步设计及报审 5 建设工程规划许可证 6 建设工程施工许可证 7 施工管理 8 竣工验收 9 预售证、产权证 三、主要政府管理部门 1 国土资源和房屋管理局 2 发展和改革委员会 3 规划委员会交通委 4 建设委员会 5 公安消防局 6 人防办 7 园林局 8 环保局 9 教委 10 统计局 11 市政管委四、主要行业管理部门 1 自来水集团 2 供电局 3 燃气集团 4 电信、邮政 5

2、 热力集团 目 录 一、房地产开发总流程三、主要政府管理部门 一北京市房地产项目开发总流程 一北京市房地产项目开发总流程 二、项目开发的关键节点-取得土地、立项操作要点 1 土地信息资料收集规划条件 2 市场定位 3 概念设计 4 成本测算 5 竟拍方案确定 6 签订协议、取得土地，办理立项及土地出让手续（国有土地使用证） 7 项目建议书（代可研报告）-立项 政府部门： 1 土地储备整理中心 土地招标拍卖挂牌程序 2 发展与改革委员会 项目建议书（代可研报告）-立项 3 国土资源和房屋管理局 国有土地使用权出让转让-国有土地使用证 4 规划局 规划意见书规划指标查询二、项目开发的关键节点-取得

3、土地、立项操作要点 政二、项目开发的关键节点-建设用地规划许可证 环境评估操作要点： 1 办理建设用地规划许可证 提交：1）项目建议书 2）地形图（1/2000或1/500） 3）钉桩成果报告 2 建设项目环境影响评价，取得 环评报告 3 建设项目交通影响评价，取得 交评报告政府部门： 1 规划委员会 建设用地规划许可证 2 市环保局 环评报告审批二、项目开发的关键节点-建设用地规划许可证 操作要点： 1 委托设计-规划设计图纸 2 组织交通影响评价-评价报告 3 人防消防园林意见咨询 4 向规委提交设计方案 5 取得审定设计方案通知书政府部门：1 规划委员会 1) 提交发改委审批的项目建议书

4、 2 ) 提交规划意见书及附图； 3) 提交标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制的总平面 图（比例尺：单体建筑1/500，居住区1/1000）2份；居住区 （居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建筑的编 号； 4) 各层平面图、各向立面图、剖面图（比例尺： 1/100或1/200）各2份； 5) 拟建项目周围相邻居住建筑时，附日照影响分析图及说明； 6)规划意见书或修改设计方案通知书要求做 交通影响评价报告的项目，应附交通影响评价报告2 市人防办市消防局市园林局 二、项目开发的关键节点-方案设计与审定方案通知书操作要点：政府部门：1 规划委员会二、项目开发的关键节点-二、项目开发

5、的关键节点-办理建设工程规划许可证 操作要点： 1 项目列入年度开发计划 2 办理消防意见审批 3 办理人防意见审批 4 办理园林意见审批 5 办理交通组织方案审批 6 办理工程档案登记 7 完善规划设计图纸 8 办理工程规划许可证 市政配套方案-自来水、排水 、电力、燃气、热力、中水.电信、道路各部门审查意见及方案 销售方案, 成本分析及开发方案政府部门： 1 发改委项目开工计划 2 市消防局 3 市人防办 4 市园林局 5 市公安交通管理局 6 市建筑档案馆 7 规划委员会 二、项目开发的关键节点-办理建设工程规划许可证 操作二、项目开发的关键节点-初步设计（公建）操作要点： 1 规划设计

6、图纸深化-初步设计 2 市政配套方案自来水、排水 、电力、燃气、热力、中水、 电信、道路各部门审查意见 3 消防、园林、人防、交通初步 设计方案审批 4 环评报告批准文件 5 初步设计报审 完成三通一平政府部门： 1 市消防局、园林局、人防办、 公安交通管理局、环保局 2 规划委员会初步设计会审 市政各归口部门：自来水公司、供电局、燃气集团、电信公司、 热力公司二、项目开发的关键节点-初步设计（公建）操作要点：政二、项目开发的关键节点-建设工程施工许可证 操作要点： 1 施工图设计 2 施工图报审取得审查通知书 3 领取施工许可证表 4 办理监理、施工单位招标 5 监理、总承建商招标、签订合同

7、及备案 6 办理建设资金保函或证明 7 办理质量、安全监督登记 8 办理园林审批 9 办理统计注册登记 10 办理人防工程备案 11 交纳散装水泥费 12 交纳新型材料专项基金 13 交表与领取开工证 政府部门： 1 建委 2 建委招标办 3 公司开户银行 4 建委质量监督总站 5 市园林局 6 市统计局 7 市人防办 二、项目开发的关键节点-建设工程施工许可证 操作要二、项目开发的关键节点-施工管理操作要点： 1 工程进度管理与协调 现场管理架构、施工组织设计 施工进度计划、现场监督、承包商、供货商的选择 2 工程质量控制 工程质量保证体系与措施 工程质量验收标准与程序、监理 3 工程成本控

8、制 工程预算、合同造价、洽商与变更控制、结算 招标、材料设备采购 合同管理 工程付款控制 4 施工安全控制 施工安全保证措施、安全管理架构 培训、施工方案的审查二、项目开发的关键节点-施工管理操作要点：二、项目开发的关键节点预(销)售许可证,产权证 操作要点 : 1 预售商品房面积的测绘 2 与开户银行签订预售房价款监管协 议书 3 办理预售许可证 4 办理竣工商品房测绘取得报告 5 办理竣工项目地价款核实 补（退）交地价款 6 办理产权证政府部门： 1 测绘部门 2 房地局其它部门: 1 开户银行二、项目开发的关键节点预(销)售许可证,产权证 操作要点 二、项目开发的关键节点-竣工验收操作要

9、点： 1 自检 2 电梯验收 3 人防验收、环保验收（发电机）、水 质化验、其他市政专业验收 4 消防验收 5 竣工验收 6 规划验收 7 竣工备案 8 档案资料移交政府部门： 1 质量监督局 2 市人防办 3 市环保局 4 市政各主管部门 5 市消防局 6 建委质量监督总站 7 规划委员会 8 北京市建筑档案馆二、项目开发的关键节点-竣工验收操作要点：政府部门：二、项目开发的关键节点预(销)售许可证1、北京市商品房预售许可证申请表； 2、授权委托书；3、开户银行证明；4、商品房预售方案；5、地价款交纳核实函；6、建设工程规划许可证及附件；7、建设工程施工许可证；8、工程施工合同；9、国有土地

10、使用权出让、转让合同；10、国有土地使用证；11、企业法人营业执照副本；12、开发企业资质等级证书；二、项目开发的关键节点预(销)售许可证1、北京市商品房预售三、主要政府部门-市国土资源和房屋管理局招标拍卖挂牌程序国有土地使用权出让转让（招标出让）国有土地使用权出让转让（拍卖出让） 13个工作日 国有土地使用权出让转让（国有土地使用权转让）国有土地使用权出让转让（协议出让的新建项目）国有土地使用权出让转让（协议出让的现状项目）国有土地使用权出让转让（国有土地使用权出让转让）国有土地使用权出让转让（变更出让合同）国有土地使用权出让转让（竣工项目地价款核实）拆迁许可证商品房预售许可证商品房预售登记

11、商品房预售预购登记国有土地使用权及房屋所有权抵押登记房屋所有权登记三、主要政府部门-市国土资源和房屋管理局招标拍卖挂牌程序项目建议书（代可行性研究报告）批复- 52个工作日 招标项目的招标范围和招标方式-14个工作日 开工计划-24个工作日 、年度计划 三、主要政府管理部门-发展和改革委员会项目建议书（代可行性研究报告）批复- 52个工作日 三、规划意见书-28个工作日 建设用地规划许可证-45个工作日 设计方案-审定方案通知书-个工作日 建筑工程初步设计审批-32个工作日 建筑工程规划许可证-13个工作日 建设工程规划验线-3个工作日 建设工程规划验收-7个工作日 项目名称命名、更名-15个

12、工作日 三、主要政府管理部门-市规划委员会规划意见书-28个工作日 三、主要政府管理部门-市规三房地产开发企业设立审批程序工程质量监督注册登记市政工程质量监督注册登记建设工程施工招标方式备案-5个工作日 招标文件备案招标过程监督合同备案-7个工作日 建设工程项目施工许可证-11个工作日 建筑工程安全文明施工检查房地产开发企业二级以下资质办理 三、主要政府管理部门-市建设委员会三房地产开发企业设立审批程序三、主要政府管理部门-市建三、主要政府管理部门-公安消防局、交通管理局建筑设计防火审批-816个工作日 建设工程施工现场消防安全许可建筑工程消防验收建设项目交通评估建设项目交通组织审批-20个工

13、作日 停车场及设施审批三、主要政府管理部门-公安消防局、交通管理局建筑设计防三、主要政府管理部门-市人防办人防规划设计审批-20个工作日 人防竣工验收人防面积的接管 三、主要政府管理部门-市人防办人防规划设计审批-2三、主要政府管理部门-市园林局建设项目绿地规划方案审批-7个工作日 绿化补偿费城市绿化建设工程规划设计方案10株（含10株）以内城市树木砍伐或移植单位（项目）建设需占用公共绿地、单位专用绿地，因建筑或市 政工程需砍伐（移植）树木10株以上事项权限内古树名木移植三、主要政府管理部门-市园林局建设项目绿地规划方案审批三、主要政府管理部门-市政管理委员会建设项目节水设计方案审核建设项目节

14、水设施竣工验收临时用水指标自备井使用证中水处理污水排入城市排水设施许可设置户外广告审批（审批类）张挂、张贴标语宣传品审批 渣土砂石运输车辆准运证建设项目自来水的报装建设项目燃气供应、储备、气化、混气等厂（站）建设审批 三、主要政府管理部门-市政管理委员会建设项目节水设计方三、主要政府管理部门-教委、环保局、统计局环保局： 建设项目环境影响评价 环境影响评价报告的审批-20个工作日 施工期间环境影响监测 统计局: 建设项目统计登记 建设项目月、季、年统计报表教委： 教育配套的审批三、主要政府管理部门-教委、环保局、统计局环保局：四、主要行业管理部门-自来水集团、热力集团、燃气集团自来水集团： 红线外自来水管线安装工程质量验收 红线外水表井及管线的管理热力集团：热力站报装 供热