某风情度假村可行性分析报告

1、大源汀州州风情度度假村可行性分分析报告告云和县大大源乡人人民政府府二0一00年七月月大源汀州州风情度度假村建建设可行行性分析析报告一、项目目概况1、定位位：建成成云和湖湖范围内内星级汀汀州风情情旅游度度假接待待中心，形成本本县旅游游线路的的重心和和政府、商务会会议中心心，逐步步造就浙浙江西南南旅游观观光接待待的“汀州风风情”品牌。2、总投投资：3312万万元(以设计计满负荷荷客流的的三分之之一计算算)4、年主主营收入入：1667万元元3、静态态偿还期期：三年年半4、内部部收益率率：277.555%5、敏感感度：客客流下降降至设计计负荷的的24%时，为为不可投投资项目目。(图：现现成的大大源乡政

2、政府办公公楼)二、项目目背景旅游业是是本县重重点发展展的第三三产业，今年，我县正正式出台台了关关于加快快旅游产产业发展展的若干干意见（云政政发220100177号），明确了了打造“中国童童话休闲闲旅游城城”、形成“一城一一湖一梯梯田”发发展格局局的总目目标。其其指导思思想是：认真落落实科学学发展观观,坚持持“严格格保护、统一规规划、合合理开发发、永续续利用”原则，以“生生态、休休闲、养养生”为为主题，围绕山山水资源源、玩具具产业优优势，积积极打造造特色旅旅游品牌牌，积极极拓展生生态旅游游市场，不断优优化旅游游产业结结构，把把云和建建设成为为集生态态休闲、水上游游玩、民民俗风情情、产业业观光于于

3、一体的的浙西南南休闲度度假胜地地。意见指出：我县旅旅游发展展总体布布局将以“一一中心一一区一带带”为重重点。“一中中心”即即依托县县城基础础设施比比较完善善、城市市功能比比较齐全全的优势势，进一一步完善善吃、住住、行、游、购购、娱旅旅游要素素，形成成一个旅旅游接待待中心；“一区区”即以以雾溪、安溪畲畲族乡为为重点，结合相相关乡镇镇的旅游游资源，形成以以民族民民俗风情情观赏为为主的生生态旅游游区；“一带”即以境境内云和和湖（包包括仙宫宫湖、龙龙廷湖、玉溪湖湖三个人人工湖泊泊）及周周边可利利用区块块开发形形成的生生态休闲闲度假带带。大源乡地地处云和和湖旅游游区的核核心地带带，应当当成为旅旅游业发发

4、展的重重点。本本乡位于于云和县县城西北北部，与与紧水滩滩镇、库库北、松松阳县相相毗邻。乡政府府驻地渡渡蛟村，距县城城38公公里。区区域总面面积633平方公公里。大大源乡下下辖8个个行政村村，655个自然然村，553个村村民小组组，人口口37778人，其中776%的的人口转转移乡外外，20009年年全乡人人均纯收收入53301元元，全乡乡土地总总面积9968330亩，林地面面积8229166亩，其其中：生生态公益益林面积积581155亩亩，占林林地面积积的700.1%亩。大大源乡辖辖区库沿沿长约330公里里。这里里一年四四季风光光迷人，气候宜宜人，库库区水质质优良，自然条条件适易易各种鱼鱼类繁殖

5、殖生息。三、项目目优势大源乡政政府驻地地有良好好的物质质条件，可用于于建设汀汀州风情情度假村村。乡政政府可迁迁移至一一湖之隔隔的龙门门村办公公，腾出出的三层层半政府府办公楼楼建筑面面积12260平平方米；空地面面积达220000平方米米；另有有附属房房8000平方米米；与政政府驻地地百米之之遥的“樟树岛岛”，水位位线以上上的投影影面积660000余平方方米，环环线长度度约20000米米，岛上上现有松松木、柏柏树、水水杉、板板栗等植植物。我乡是云云和湖的的核心区区域，湖湖区四周周有夏洞洞天、九潭十十八湾等等名山洞洞府；有有插花殿殿、慧云云讲寺、经堂下下等古刹刹名楼；有元、宋代古古窑遗址址和战国国

6、兵器等古古文化遗遗址；有有别具一一格的汀汀州文化化风情；有开心心岛、聚聚仙岛、七星岛岛等大小小岛屿数数十个；大源乡乡驻地还还是南宋宋宰相汤汤思退的的祖居之之地。湖湖两岸茂茂林修竹竹，以针针阔混交交林为主主，森林林覆盖率率在800%以上上，属中中亚热带带常绿阔阔叶林区区，以甜甜槠、木木荷为主主要建群群树种，自然植植被保护护良好，已列入入国家生生态公益益林建设设规划。本乡水面面辽阔，水色澄澄碧，山山影明秀秀，仍保保留着瓯瓯江的原原始特色色风貌，有“云云和湖奇奇雾”之之美誉。放眼全全湖，碧碧波荡漾漾，晶莹莹似镜，烟波浩浩渺，还还有千姿姿百态的的奇岩异异峰、村村庄、田田野、山山林，似似一卷色色彩斑斓斓

7、、绚丽丽多姿的的山水画画。须晴晴日，阳阳光之下下，潋滟滟波光，似一颗颗闪烁的的明珠，镶嵌于于群山峻峻岭之中中。若夫夫阴雨霏霏霏，则则雾霭茫茫茫，层层林碧水水成一片片，人在在湖中，如置身身于云雾雾琼楼仙仙境。湖湖周围二二十多万万亩群山山林涛环环拱，湖湖面随着着瓯江的的原道弯弯曲穿行行，构成成了许多多湖湾、溪岔，成就了了许多“静港”之幽处处。而在在赤石、龙门一一带，水水域宽阔阔，岛屿屿列布，无穷极极目。大源乡风风景秀丽丽，旅游游资源众众多。处州名山山牛头山山位于大大源云和和湖东北北面，云云和、松松阳县的的交界处处。海拔拔12997米，为丽水水市著名名高峰，古有“牛头八八面可见见处州十十县”之说。主

8、峰耸耸峙霄汉汉，形状状似牛头头因而得得名。山山体多以以巨岩构构成，古古松生于于石缝中中，虬枝枝偃盖，苍奇独独绝。有有石笋，左右卓卓然而立立，似旗旗杆，又又如宝塔塔。山中中有清泉泉从中悬悬流下注注，流至至山腰汇汇集而为为深潭，约三亩亩，深不不见底。在茂密的的林荫之之下，踏踏着松阳阳-云和和古道，伴着潺潺潺的流流水，可可寻觅千千年的古古佛居处处。古刹刹“经堂下下”始于于于东晋兴兴宁初年年，距今今已16600余余年，海海拔8000余米米，处于于高山之之巅，庙庙址属云云和地界界，北邻邻松阳，西行龙龙泉，处处于三县县分水山山脉的屋屋脊。四四周极目目，惟馀馀莽莽，每当雨雨天，雾雾气缭绕绕，仿佛佛置身于于仙

9、界。古刹虽虽处于高高山，而而庙址却却位于平平洼之地地，左右右青龙、白虎分分明，山山环水抱抱，玄武武来龙绵绵延起伏伏，前望望朱雀秀秀丽挺拔拔，煞是是一番风风景。我乡的山山望排村村是“红军挺挺进师政政治委员员会全体体会议”一个重重要的旧旧址。119355年5月，粟粟裕部队队挺进浙浙南，曾曾召开一一次师政政治委员员会全体体会议，该会是是挺进师师由正规规战到游游击战转转折点，为开创创浙西游游击根据据地，开开展广泛泛的游击击战争，确定了了正确的的行动方方针，在在浙南游游击区史史上，占占有重要要位置。方山岭村村与山望排村村之间，长约115里绵绵延起伏伏的松阳阳、云和和分水岭岭，是省省会云和和保卫战战(即著

10、著名的方方山岭战战役)的的重要遗遗址。119422年8月月 3日日至5日日，日军军内田兵兵团辖奈奈良支队队、武内内兵团辖辖原田旅旅队五千千倭寇，从松云云边界的的石仓源源，兵分分三路，向方山山岭桅桅树坳山望排一一线进犯犯浙江省省会云和和，松阳阳与云和和的分水水岭成为为最后的的屏障，国军332师、浙保三三团正面面迎敌阻阻击，本本土村民大力援助，激战战三昼夜夜，歼敌敌数千，大获全全胜，粉粉碎日寇寇亡我全全浙的野野心，后人称称之为“方山岭岭战役”。有村民民撰碑文文：民国国壬午六六月廿二二，倭寇寇五千于于斯松云边边境进犯犯省会云云和。国军32师师、浙保保三团奋奋勇迎敌敌，浴血血捍卫，山民后后援，激激战三

11、昼昼，溃敌敌全胜，云邑安安然，生生灵少殃殃。鸡公公骑坳主主战场惨惨烈万状状，国军军将士灵灵护山川川，名勒勒丰碑，昭示来来兹。将士魂魂兮千秋秋！独特浓郁郁的汀州州文化吸吸引着旅旅客关注注。全乡乡37000多人人均为汀汀州人。独特的的汀州婚婚俗，民民间艺术术采茶灯灯，传承承中原千千年文明明的汀州州风情唢唢呐以及及客家风风情闹湖湖船等都都展现着着汀州文文化的源源远流长长。20003年年，客家家文化被被浙江省省人民政政府列为为第二批批民族民民间文化化艺术保保护项目目。20008年年，“汀州吹吹打”列入浙浙江省非非物质文文化遗产产目录。汀州文化化有其区区别于处处州本土土文化的的显著特特征。一是有着着更加

12、悠悠久的历历史文化化传承。云和县县建于明明景泰三三年（114522），距距今仅5500余余年，而而汀州人人能从唐唐、宋开开始持续续本身文文化。 二是有有着博大大的中原原文化传传承。畲畲族是中中国的少少数民族族，生活活传统主主要集中中在服装装、灶台台、山歌歌等文化化，相对对较为“小气”。而汀汀州人群群体庞大大，传统统文化的的气势宏宏伟博大大，品位位较高，如功名名文化、宗祠文文化、婚婚嫁文化化、祭祀祀文化等等。三是有着着崇文报报国的传传统。从从古自今今，汀州州人考取取功名千千万，古古代的进进士、状状元、举举人，现现代的硕硕士、博博士不胜胜枚举。汀州人人有大丈丈夫之胸胸怀，这这种延续续千年的的崇文报

13、报国传统统一直激激励着浙浙西南汀汀州人开开创基业业。 汀州文文化显著著的优点点，不仅仅激励了了汀州人人本身的的创业创创新，而而且深远远地影响响了处州州本土居居民的文文化习俗俗，其别别具风格格的民俗俗文化和和勤劳质质朴的创创业精神神，已经经成为处处州一笔笔宝贵的的人文财财富。正正是：岸岸芷汀兰兰瓯江水水，披星星戴月异异乡人，悠悠琴琴韵留千千古，赫赫赫丰碑碑勒忠魂魂。四、市场场分析我县制订订的旅游游发展目目标宏大大。“十一五五”期间间的旅游游经济主主要预期期指标：旅游游总接待待量年均均递增117%，到期末末达到556万人人次，其其中，国国内旅游游人数达达55万万人次；旅游游总收入入年均递递增244

14、%，到到期末达达到2.3亿元元，其中中，国内内旅游收收入达11.8亿亿元。 到20015年年，在巩巩固“十十一五”期末成成果的基基础上，进一步步完善景景区旅游游功能，实现旅旅游接待待量突破破1000万人次次，旅游游总收入入争取达达到5亿亿元，使使旅游业业成为我我县国民民经济的的支柱产产业之一一。 如如果按十十分之一一的游客客到达我我乡汀州州风情度度假村，“十二五五”期间，可接待待旅客110万人人次，旅旅游总收收入可达到550000万元。五、建设设规划 指导思思想：建建成云和和湖范围围内星级级汀州风风情旅游游度假接接待中心心，形成成本县旅旅游线路路的重心心和政府府商务会会议中心心，逐步步造就浙浙

15、江西南南旅游观观光接待待的“汀州风风情”品牌。(文化化策划另另行研究究)住宿：乡乡政府迁迁移至一一湖之隔隔的龙门门村办公公，腾出出的三层层半建筑筑面积112600平方米米的政府府办公楼楼，将改改建成星星级接待待宾馆。重新装装修后，形成334个单单间，1120平平方米的的会议厅厅一个。另外的的附属房房装修普普通标准准间188个。在在“樟树岛岛”环水沿沿线，建建成8个个风情木木屋(标标间)。满负荷荷住宿接接待能力力为日均均86人人。展览：在在附属房房原来展展览厅基基础上，腾出110间重重新装璜璜，形成成较大面面积的汀汀州风情情物品展展览。餐饮：附附属房的的一楼全全部建成成普通餐餐厅的若若干包间间。

16、形成成满负荷荷接待能能力166桌，约约2000人。演艺：学学艺厅为为本项目目的建设设重点。在政府府驻地与与“樟树岛岛”之间，建设百百米长的的人行钢钢丝索道道，并饰饰以汀州州风情的的木板过过道。在在岛内合合适的位位置建成成3000平方米米的学艺艺厅，用用于表演演汀州风风情文化化，如：汀州花花鼓、汀汀州吹打打、婚俗俗表演等等。六、环境境保护 度假假村热水水能源采采取电力力与太阳阳能结合合使用的的办法，制冷能能源主要要停靠电电力，厨厨房使用用燃油，因此能能源使用用污染排排放极少少，暂可可不予考考虑专门门治理。其污染物物主要为为游客、服务人人员的生生活垃圾圾。中国国城市人人口人均均年生活活垃圾排排量约

17、为为4400公斤，如按日日均2000人的的高客流流量计算算，加之之服务人人员，年年垃圾排排量达1101.2吨，日均垃垃圾排量量达2881公斤斤。另外外将产生生部分含含生活油油脂的废废水。处理办法法：采取人工工收集垃垃圾和废废水的办办法，将将其运输输至2公公里以外外的深山山中，采采用焚烧烧、土埋埋等自然然降解的的办法，以免产产生新的的有害污污染物。必要时时采用一一些无害害化的化化学、生生物处理理方法(另行研研究)。七、效益益分析 基基础设施施投入： 主主体宾馆馆34个个房间改改厕、装装璜投入入1022万元；会议厅厅装璜、音响、视频等等投入115万元元；门厅厅装璜110万元元。共1127万万元。

18、附属属房188个标准准间装璜璜投入336万元元；展览览厅装璜璜投入55万元；厨房装装璜及设设施投入入20万万元。共共61万万元。“樟树岛岛”百米钢钢索桥投投入300万元；演艺厅厅基建投投入300万元；演艺灯灯光音响响设备投投入100万元；8个风风情木屋屋投入224万元元。共994万元元。 另外外需投入入水电、太阳能能设施220万元元，绿化化、环保保等投入入10万万元。全部基础础设施投投入3112万元元。 收益益测算： 各项项客流均均按设计计负荷的的三分之之一计算算。 住宿宿方面，除易耗耗品成本本外，按按人均1100元元的收入入，日收收入29900元元，年收收入约1100万万元。 餐饮饮方面，不

19、含人人工工资资日毛利利润6000元，年毛利利润收入入约211万元。 演艺艺方面，按日均均流量550人计计，客票票20元元计，日日营业收收入10000元元，年收收入约336万元元。其它游戏戏年收入入约100万元。合计年营营业收入入1677万元。 利润润测算： 服务务、演艺艺、司厨厨等全部部人员约约30人人，按人人均2.5万元元工资(含福利利、保险险等)计计算，年年合计工工资755万元；原房舍舍租金110万元元；水电电等资源源成本110万元元；服务务业营业业税率55%，年年营业收收约为99万元。年综合合成本1104万万元。年税后利利润为663万元元。综合分析析：全部工程程投资按按10年年折旧完完毕

20、，每每年分摊摊31.2万元元。1、现金金流量F=净利利润+折折旧=663+331.22=944.2万万元2、静态态投资偿偿还期N=3112/994.22=3.3122年，表表述为33.5年年，在旅旅游行业业中，偿偿还时间间较短。3、期初初净现值值年贷款利利率按110%计计算 100NPV 944.2/(1+10%)N 3112 = 2666.88万元 N=1NPV0可可以投资资,效益益较好。期末末净现值值2666.88（1+10%）10 =6922.088万元3、内部部收益率率当NPPV00时，贴贴现系数数为3.3122，贴现现率在227%-28%之间，取i11 =227%, i22 =228

21、% NPPV1 = 44.9226NPV22 = -4.07IRR=27%+NPPV1 1%/( NNPV11+|NPPV2 |)=27.55%内部收益益率超过过同期银银行贷款款利率，可以投投资。4、敏感感度分析该项目目主要的的变动因因素为客客源市场场，设定定在客源源下降的的情况下下，其人人员、消消耗基本本不变。设NPPV=00时，现现金流量量F=550.778万元元，净利利润为119.5576万万元，年年营业收收入为1120万万元。当综合旅旅客人流流量下降降到满负负荷的224%时时，净现现值为零零，就不不能投资资该项目目，抵抗抗风险能能力较高高。八、建议议投资模模式本项目的的投资模模式可合合

22、理化地地选择多多种范本本，在当当地旅游游市场并并非绝对对成熟的的条件下下，首先先应当强强调政府府的主导导作用。政府行行政力量量介入到到旅游企企业的经经营和成成长，有着诸多多方面积积极的意意义。比比如：政政府税收收政策、许可政政策的支支持；政政府接待待、会议议项目的的商业性性倾斜；投资资资本的无无限化后后盾；保保证投资资者经营营信心等等。在现现实中，任何的的一个旅旅游企业业的成长长都是市市场驱动动和政府府行政力力量共同同介入的的结果。其中市市场驱动动因素起起着主导导作用，政府行行政力量量的干预预作用在在于解决决市场在在配置资资源中失失灵问题题，从宏宏观层面面降低各各种制度度给旅游游企业的的成长带

23、带来的交交易成本本。在政府主主导下的的投资模模式，可可参照本本县其它它旅游企企业的运运作方式式，比如如梅源梯梯田、云云和湖景景区的投投资方式式。方式一：由政府府国资企企业现金金出资，控股投投资经营营，同时时吸引适适当的民民间资本本参与。方式二：由投资资人共同同指定评评估机构构，对现现有的房房产、土土地合理理估价，作为国国有资本本入股，其它3320万万元必须须吸引民民间投资资，房租租收入计计有限公公司的营营业收入入。这样样，总投投资将明明显增大大，投资资回收期期将明显显加长。假如原原有固定定资产评评估价为为2000万元，总投资资将为5520万万元，静静态投资资回收期期将超过过5年。方式三：选择合

24、合适的比比例，兼兼取以上上两种方方式。九、综合合评价本投资方方案效益益明显较较高，期期初、期期末净现现值较大大，投资资回收期期较短，内部收收益率接接高于银银行贷款款利率一一倍，抗抗风险能能力较高高，属于于可经营营经营项项目。(技术编编制：無無爲 )附则：大大源乡政政府办公公地点迁迁移方案案乡政府是是基层国国家行政政机关，行使本本行政区区的行政政职能，具有党党委和政政府两种种职能，党委领领导政府府工作。负担着着本级重重大方针针政策的的制定、经济和和行政工工作中重重大问题题的决策策。大源源乡政府府始建于于19556年，由大源源、田铺铺两乡合合并而成成。19958年年，与龙龙门乡合合并，称称龙大管管

25、理区。19661年，分设龙龙门、大大源人民民公社。19884年，恢复大大源乡。本乡原原有人口口较多，农业生生产条件件优越，生态、文化底底蕴深厚厚，但随随着19986年年紧水滩滩水库的的建成，大量人人口外迁迁，交通通扼制明明显，经经济发展展要素外外流。特特别是近近年本县县实施小小县大城城战略之之后，进进一步减减少了实实际的常常住人口口。因此此将大源源政府办办公地点点的搬迁迁方案提提议，显显得非常常必要。主要思思路如下下：一、地点点搬迁，职能不不减。无无论在何何处办公公，乡党党委、政政府原有有管理和和服务职职能必须须得到保保留。近近期将特特别谋划划本乡区区域经济济接轨“松龙交交通经济济圈”、外部部

26、发展要要素整合合、发展展库区绿绿色农业业等重大大问题；重点加加强村庄庄整治、康庄公公路管理理、生态态公益林林保护、留守老老人优抚抚安置等等工作；努力发发展生态态旅游、基础教教育、非非遗文化化等远期期事业。二、以民民为本，因民而而迁。本本乡下辖辖8个行行政村，65个个自然村村，533个村民民小组，人口337788人，其其中四分分之三的的人口已已迁移至至县城就就业。虽虽然人口口已迁移移，但在在县城的的生活基基础和物物质条件件较差，在现有有10229户居居民中，在县城城购买住住房的2205户户，仅占占19.9%，尚有88成的农农民未购购得县城城住房。综合上上述因素素，应当当重点在在县城设设立大源源乡政府府办事处处，指导导和服务务外出农农民创业业，促使使他们早早日立足足县城，实现“南渡瓯瓯江”的创业业之路。拟在现现有编制制的干部部中，按按原有工工作职责责分配，抽调四四分之一一的干部部留守原原乡政府府工作，办公地地点可设设在人口口较为集集中的大大源村，主要承承担服务务留守老老人、日日常管理理等工作作。其它它的四分分之三的的干部，重点在在县城服服务于外外出创业业农民，按照原原有的建