菏泽市乐源普善老年公寓建设项目可行性研究报告书

1、荷泽市乐源老年公寓建设项目可仃性研究报告荷泽市佳润置业有限公司1、总论1.1项目背景1.1.1项目名称荷泽市乐源老年公寓建设项目1.1.2承办单位荷泽市佳润置业有限公司法人代表：柴青松1.1.3建设单位概况本项目建设单位为荷泽佳润置业有限公司，该公司实行市场化运作， 独立核算，自负盈亏。公司成立于1999年，是九十年代荷泽最大的煤炭经 营企业；涉足房地产开发建设 6万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业 地产“荷泽银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资 1.3亿元筹建了年 产5万吨的粗苯加氢精制项目。荷泽佳润置业有限公司法人代表，柴青松。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国

2、人口出生率锐减，由1970年的33.4 %。下降到2001 年的13.4 %。；总和生育率由1970年的5.8 %。下降到2000年的1.6 %。，加 之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化 加速，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%从 2001年到2020年这一时期，平均每年将有 596万人进入老龄，到2020年 老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到 4 亿，进入老年型社会。从人口增长趋势看，根据 2000年全国第五次人口普查资料，2000年 全国总人口 124261万人，与1990年第四次人口普查相比，

3、总人口增长了12.8 %，而60岁以上老年人口增加了 34.1 %，总人口年均增长速度只有 0.92 %，而老年人口年均速度达到 2.97 %，大大快于总人口增长速度。60 岁及其以上老年人口以年均3%速度持续增长。更为突出的是，我国 80岁 以上老年人口已达1100万，并以年均5%的惊人速度递增。表现出“两高 两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自 我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增 长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老 龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻

4、影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度 上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家， 在21世纪中叶达到中等发达国 家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会 的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心 态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究 的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口 对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化 需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口 老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变

5、化，使传统的家庭养老功能 不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业， 以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已 初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚， 不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务 相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的 不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的 有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求， 调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解

6、决老 龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福 利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒 适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各 种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会 稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老 龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老 年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。荷泽市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展 规划，将老龄工作列入重要议事日程。市政府多次召开常务会议专题研究

7、和部署老龄工作，先后出台了关于进一步加快养老服务业发展的意见市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法、关于进一步加强老年人才 资源开发利用的意见等一系列政策措施。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年 人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2） 中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）山东省人民政有券蛙尸关二加北发展养老服齐立的意心魯跌卩发（2008）25号（4） 、山东省社会养老服务体系建设规划（2011 2015年）山东省人民政府办公厅2012年6月20刁卬发（5

8、）山东省人民政府办公厅 关于认真落实企业退休职工中独生子女父宇衣龙补助有关现定的岖知害该亦发，2010? 55号（6）、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加 快发展养老服务业意见的通知国办发20066号（7社知养老,殳务休系建设.规目 20112015注殳 应寿发，2011? 60号1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性 研究指南的规定，对荷泽乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、 选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全 面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围 包括：（1）论述项

9、目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案;（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点荷泽开发区丹阳路与长沙路交界处，距荷泽市区2公里142建设规模本项目总投资2.6亿元，占地48亩，建筑面积118852平方米，项目 竣工后可接收5000位老年人入住。1.4.3建设内容项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积办公室2814141963136老年公寓28层282481257632256老年公

10、寓11层112481257612672老年大学活动中心31802520006000两层门市21802016003200餐饮中心31108.09505404.516213.5医疗康复中心31354515754725快捷酒店61354515759450三层超市315096480014400单身公寓623540140016800休闲健身广场111584063206320总建筑面积（不含广场）118852.5同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元31865.391.1.1其中建设投资万

11、元28246.591.1.2建设期贷款利息万元01.1.3流动资金万元8001.2建筑面积平方米1188521.3老年公寓床位总数个50001.3.1其中医护型床位个1400患病老人和残疾人居住1.3.2全寿命型床位个800供健康老人长期居住1.3.3健康型床位个2800供健康老人居住1-3年2新增职工人数人2003经济指标3.1投资利润率%3.233.2投资利税率%3.593.3成本利润率%25.683.4内部收益率%6.52全部投资3.5净现值（1 = 6%）万元27.33.6盈亏平衡点%54.223.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期2、需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964

12、至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长 1.12个百分点，2010 年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑 战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口60+65 +80+014岁1559岁60+80 +/60 +014岁抚养比60+抚养比总抚养比200126138124.65.10.9.237.215.752.907220128372

13、0034310.230.815.946.7200131149121.68.10.10.929.318.047.3578928296447902810.630.222.252.42011361610119.67.12.10.829.325.154.4023261694481299210.128.731.059.72011402012219.65.14.10.928.038.766.8532945193017586613.327.344.772.02021432316219.64.16.14.527.046.773.7060537427752308618.127.350.077.320214528

14、18218.62.19.21.328.356.885.156552727278620642031463422316.60.23.05450398647018022031463827515.58.26.55110486710549102041453930515.57.26.06872068086735692041444031715.56.28.52206524453524422051414332915.54.30.0867535249250307我国人口抚养比（14岁以下人口+ 60岁以上人口 /1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口 /1559岁人 口）从2

15、000年的37.2 %下降到2050年的28.3 %，下降了 8.9个百分点。 老年人口抚养比（60岁以上人口 /1559岁人口）则从 15.7 %上升到 56.8 %，上升了 41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人 口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9 %提高到85.1 %，上升了 32.3个百分点（见图2-1 ）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2) 据全国第六次人口普查结果显示，2010年，荷泽市60岁及以上老年人口 为120.74万人，占常住人口的14.6%,按照国际标准（60岁以上老年人口 的比重超过10%，已进入老龄化社会。

16、人口老龄化呈现以下特点：一是老 年人口增长速度快、比重提高幅度大。2000-2010年，全市常住人口总量 由809.80增加到828.78万人，10年增中18.98万人，增长2.3%，年均增 长0.3%;而60岁及以上人口从87.76万增加到120.74万年增加32.98万 人，增长37.6%,年均增长3.6%，占常住人口的比重10年提高了 3.7个百 分点；65岁及以上人口从63.22万人增加到80.41万人，10年增加17.19 万人，增长27.2%,年均增长2.4%，占常住人口的比重10年提高了 1.9个 百分点。二是老年人口的高龄化发展趋势明显。在60岁及以上老年人口中， 80岁及以上

17、人口称之为老年人口的高龄人口。随着生活水平的改善和医疗 技术的提高，人们的养生理念逐步普及，全市城乡居民预期寿命普遍延长， 80岁及以上高龄人口总量增加多、比重增长快。 2000-2010年，全市80岁 及以上高龄人口从9.92万人上升至17.61万人，增长77.5%,年均增长5. 9%三是老年人口抚养比提高。老年抚养比是指老年人口占劳动适龄人口 的比重，以此反映社会对老年人的负担程度。从两次人口普查数据可以看 出，全市老年抚养比不断提高。2000年全市60岁以上老年人口占15-59 岁人口的比例为15.9%, 2010年全市60岁以上老年人口占15-59岁人品的 比例提高到21.0%, 10

18、年提高5.1个百分点，年均增加0.5个百分点。图2-2中国人口抚养比的变化表2-2两个年龄组老年人口比重的变化年 份、年龄组195319641982199020002010202020302040205060 7995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.280 +4.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计1001001001001001001001001001002.2老龄服务业发展现状我市老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老 机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老 居所品质及功

19、能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。目前， 荷泽市区尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等全部社会服 务的、设施齐备，管理先进的老年公寓。2.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭 总户数的20.09 %。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71 %，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41 %。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46 %，只 有一对老夫妇户占11.38 %,合计为22.84%。而老年人与其他人一起居住 的情况，占

20、77.17 %。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户 所占比例城市26.93 %，镇为26.13 %，农村20.98 %。从另一角度看，农 村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达 79.02 %，而镇（73.87 %）和 城市（73.07 %）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农 村更为显著。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心 化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家 庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧 张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显 弱化。这为老年公寓提供

21、了一个庞大市场，本项目完工后，必将出现供不 应求之势。2.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以荷泽市及周边县市老人为主，惠 及全国各地有需求的老人。本项目老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。 其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿 命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；两栋为健康型老年公寓，接 收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿 命老年公寓。3、建设规模3.1建设规模本项目投资31865.39万元，建设荷泽乐源老年公寓及生活配套设施。 项目建成后可接收5000个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐

22、、 健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。3.3建设内容工程项目表:项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积平米造价总造价（万元）联排别墅28141419631361900595.84老年公寓28层28248125763225620006451.2老年公寓11层11248125761267218002280.96老年大学活动中心3180252000600020001200两层门市218020160032001800576餐饮中心31108.505404.51621322003566.9709.5医疗康复中心313545157547252000945快捷酒

23、店6135451575945020001890三层超市31509648001440024003456单身公寓62354014001680018003024休闲健身广场111584063206320500316总建筑面积11885总投24301.9（不含2.5资7广场）4、场址选择4.1场址选择4.1.1地点及占地面积荷泽乐源社老年公寓选址在荷泽开发区丹阳路与长沙路交界处，占地48亩，该地块地势平整，视野开阔。周边无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址紧靠荷泽最主要的交通要道丹阳路，距荷泽市中心只有2公里，交通非常便捷。4.1.2地理位置项目选址位于荷泽开发区区域，即离开荷泽市中心的喧哗，使

24、老年人 有一个安静、平和的居住环境，又不脱离城市中心的的医疗、文化资源， 离荷泽中医院仅有2公里距离，充份保障了老年人在突发、意外事故出现 之后的应急处置。4.2场址条件4.2.1地形、地貌荷泽地处 地处黄河下游，地势平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆 地的一部分。自西南向东北呈簸萁形逐渐降低，海拔高度为6837米，平均坡降为1/4700。境内地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，便于发展陆运 水运、水利设施、工业项目的建设和农林牧渔业的综合开发利用。于北纬30 39 -35 53，东经 114 48 -116 24。4.2.2气候、气温荷泽荷泽市属暖温带季风型 大陆性气候，四季分明，雨热同季，光热

25、充足。 年太阳辐射总量为116.6-123.6千卡/平方厘米。其中植物可利用的光能为 57.2-60.5千卡/平方厘米。年日照时数2329.2-2578.3小时，年日照百分率 54-59%;年平均气温为13.5-14.0 C,年平均降雨量为655毫米。4.2.3河流水文荷泽为北方少有的丰水地区，水资源量为29.21亿立方米，客水资源丰富， 黄河入境水量428亿立方米，可利用量为31.7亿立方米。其中地表水1.52 亿立方米，地下水15.18亿立方米，可利用黄河水15亿立方米。人均占有 量406立方米，为全省平均水平的1.47倍。是我省少有的富水区，可以完 全满足工农业生产和居民生活用水的需求。

26、4.2.4工程地质、水文地质条件建设场地系黄河冲积平原，土层为 200-400米以上，为黄土地 场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及 地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。4.2.5交通条件老年公寓距荷泽市中心2公里，南临荷泽市主要交通要道丹阳路，东 临长沙路，距日东高速2公里，交通条件十分便捷。4.2.6社会环境条件随着社会的发展，荷泽市也和全国一样已进入老龄化社会。2010年，荷泽市60岁及以上老年人口为120.74万人，占常住人口的14.6%,根据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和国发200019号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进荷泽 老年

27、事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进 社会稳定和文明进步，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱 乐为一体的综合性、多功能的老年公寓。4.2.7社会经济状况荷泽经济开发区目前已形成了完善的生产、生活服务设施。按照一流 的规划设计、一流的建筑、一流的配套、一流的绿化美化、一流的管理标 准，在工业新区建设了 25公里的环形路网，供水、排水、电力、通讯、供 热、互联网、有线电视等基础设施配套齐全，形成了开放型、生态化、园 林式的现代化新城区格局。荷泽经济开发区内的颐海热电厂及荷泽热电厂均可供汽，供汽主管道 已铺设完毕，日供汽能力3000吨。日处理能力8万吨的污水处理厂正

28、在建设 当中，排水设施完善。荷泽经济开发区有配套齐全的涉外服务机构及设施， 设有全省唯一的内陆直通口岸，海关、“三检”、集装箱运输中心一应俱全, 企业进出口货物可直接在区内办理货物检验、报关、通关、核销等手续。中国人民银行及中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、农业发展银 行五大商业银行的荷泽市分行，均设在开发区，形成全市的金融中心。中 国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司的分支机构均设在开发 区。区内有中银、南华、花都、和平、牡丹等五家三星级以上的宾馆，有 和平、华平、牡丹等几个具有良好物业管理服务、完备生活设施的中高档 住宅区。有惠慈医院、现代医院、荷泽市中医院等医疗机构。有银座

29、超市、 施乐超市、天羽量贩等大型购物中心，有环境优美的青啤广场、林荫广场 及牡丹公园、赵王河公园等。五、建筑方案5.1指导思想与原则老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年 人卫生间和个人厨房，应有空调;公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑 设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式 的宽阔休闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽

30、带网常年24小时的不中断;设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗 理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便， 特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、 紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等， 配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安 排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适 温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、

31、娱乐、服务一体化”的 服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量 力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。 力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管 理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在荷泽市开发区，占地 30381.14平方米，长20.8米，宽14.6 米，呈长方形地块。本项目利用已出让建设土地进行布置。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。生活区：服务区布置场区的北侧，布置有 5栋老年公寓。服务区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置超市、酒店。活动区：活动区布置在场区的西南部。场区中部为

32、健身广场，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊 连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在场区的东南侧，面临公路，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设 施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间 距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和 建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌 木、绿篱、花坛、

33、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环 境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于 30%。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述徽派建筑艺术与风格本项目建筑按徽派园林式风格建造。明中叶以后，随着徽商的崛起和社会经济的发展，徽商财力雄厚。“盛馆舍以广招宾客，扩祠宇以敬宗睦族，筑牌坊以传世显荣”。于是乎给后世 留下了大量优秀作品，其工艺特征和造型风格主要体现在“徽派三绝”一 牌坊、祠宇、民居等建筑实体中。它是中国古代社会后期成熟的一大建 筑流派。徽派园林和宅居建筑亦同步发展起来并跨出徽州本土，在大江南 北各大城镇扎根落户。作为设计

34、和实施者，江南民间的“徽州帮”匠师对 这一流派的形成起了重要作用。作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、富丽为一体，它至今仍保持着独有的艺术风采。徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时，坚持中华古代生态 伦理思想、天人合一理念，努力实现人与所处的山、水、大自然和谐相处 的精构巧思和智慧。我们在许多徽州古村落古民居建构中发现：与天地、 自然相通和谐的观念、与人为善、利人睦邻的观念、整体协调的观念、重 功能讲艺术的观念、崇儒尚文重教的观念等等，都是徽派建筑特色之精华。“马头墙”的防火分隔功能和建筑美学韵律的结合，西递大夫第“作退一 步想”的思维和墙角的匠心处理，徽派建筑把人类“遮风蔽雨”

35、功能的“住” 的文化在徽州地域发挥到了极致， 其建构整体设计的宗族理念、风水理念、 人文理念已成为徽州学术研究的重要课题。只有整体地、本质地把握徽派 建筑的特色，从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美，才有可能在新 徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然、与邻为善、重教化、讲艺术等理 念，从根本上弘扬徽派建筑的特色，坚守徽风徽韵。(2)建筑特征本项目建筑特征按徽派园林风格建造， 马头翘角式房顶，黑色流璃瓦, 白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式 建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高 低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生

36、极为 简约奇妙的形式美，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬， 如水墨般雅致恬淡。楼与楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在 建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台 阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢 推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角 1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内 饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）结构选型公寓1号楼、2号楼建筑长48米，宽12米，2

37、8层建筑，底层高3.3米，二层以上层高3米，为钢筋混凝土砖混结构。公寓3号楼、4号楼，建筑长48米，宽12米，11层建筑，底层高3.3米，二层以上层高3米，为钢筋混凝土框架结构。公寓5号楼、6号楼，建筑长40米，宽35米，6层建筑，层高3米, 为钢筋混凝土框架结构。酒店建筑长50米、宽28米，6层建筑，为钢筋混凝土砖混结构表表5- 1建（构）筑物一览表医疗康复中心建筑长45米、宽35米、3层建筑，为钢筋混凝土砖 混结构。餐饮中心建筑长38米，宽50米，三层建筑底层高3.3米，为钢筋 混凝土砖混结构。老年大学、商业门市楼，建筑长80米，宽35米，3层建筑，层高4.2米，为钢筋混凝土框架结构。（4

38、）建筑、平面布置公寓1-4号楼：每栋每一层设有20套标准单人间起居室，每套配 备老人卫生间，每套标间面积 20平方米。每栋每一层可供20位单身老人 居住。公寓5-6号楼：为6层建筑，每栋每一层设有60套标准双人间起 居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积 25平方米。其中，每栋每一层 可供120位老年人居住。综合楼：为三层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅， 包厢、开水间、洗碗间。第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室。第三层为活动室，布置台球室、乒乓球室，棋牌室等，为老年人提供 活动场所。办公楼：为二层建筑，一层布置办公室、医务室、康复室。 第二层布置办公室，会议室。5.

39、3.2建（构）筑物一览表项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积联排别墅2814141963136老年公寓28层282481257632256老年公寓11层112481257612672老年大学活动中心31802520006000两层门市21802016003200餐饮中心31108.09505404.516213.5医疗康复中心31354515754725快捷酒店61354515759450三层超市315096480014400单身公寓623540140016800休闲健身广场111584063206320533主要设备(1)设备选择原则满足使用要求，产品质量可靠。选择技术先进、造型美观，

40、物美价廉，注意设备利用率和成本核算选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。回转部位与危险部位装置安全保护设施。运转时保持低噪音设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。主要设备明细表表5-2主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量(Kvy用水量(t/h)用汽量(t/h )单价(元)总额(万兀)备注1柜式空调228022800.36842分体式空调120600.25303微机2080.6124电风扇1125.60.011.125电视机22801000.24566电冰箱30500.154.57洗衣机12120.22.48太阳能热水器22800.36849健身器械50件1235

41、10医疗器10套5050具11办公用品6套6612消毒柜10100.154.513橱具5套101514电话机22800.0122.815面包车31816小轿车33617锅炉系统1套4含洗 衣 房、烘 干 施 设18配电系统1套319污水处理系统1套920通讯系统1套3合计2603.62080.325.4配套设施(1)给水本项目所需的生活用水由市自来水公司供应。a.用水量表5 3用水量表序号用水部分日用水量(吨)备注1锅炉房802生活用水6603未预见水量180合计920不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却 用水和消防用水等。不同的用途，有着

42、不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活 饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB547 85 要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水 能力设计采用生活一一生产一一消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下:市政管网水源 厂区管网肖防水池用水点一:室内消防管网V室外消火栓火点(2)排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约 36吨/天，经化粪池处理，收集后排至 场区污水管网，由场区污水处理

43、站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：污水 i化粪池i 小型一体化处理设 处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。电气供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三 级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由碧西村电站供给，电缆可架空或埋地引至 用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素 CO0.9 ;全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计 量表，以便加强管理和考核用电指标。过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过 电压接地保护并连成一体，做

44、成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电 压。各建筑物进户线距配电房距离大于 50米的均设置重复接地装置。 进户 后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻 R 10Q .电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然 后综合确定本项目用电负荷。工艺设备安装容量：61.6KW生活照明安装容量：110.2KW总装机容量：171.8KW建配电房40平方米，安装配电箱一套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动 力及照明均采用三相四线制(380V/220V)。供给电源进入场区后，经总配 电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式

45、供电方式， 对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量 的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVCt明设或暗设， 或沿桥架敷设。照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电 房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统 均为放射一树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推 荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的 混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活

46、用房照明采用日光灯。路灯一般采用80125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控 制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于100LZ，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人 工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧 姆。供汽生活用汽量：0.5t/h总用汽量：0.5t/h建设锅炉房130平方米，购置1台0.5吨蒸汽燃煤锅炉。通讯设施通讯设施包括电话通讯，有线电视(CATV,宽带网络和消防监控在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV系

47、统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活 动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报 警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重 要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。534动力、燃料供应本项目选用1台0.5吨燃煤锅炉全年燃煤需要量：243吨本项目餐饮全年用煤量：300吨表5 4公用系统消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380v-220v, 50HZKW34362水饮用水吨/天92

48、03蒸汽0.6MP吨/小时0.54煤吨10860全年消耗量6、环境保护6.1编制依据6.1.1中华人民共和国环境保护法 6.1.2国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例6.1.3国家计委、国务院环委87国环字第002文建设项目环境保护设 计规定6.1.4国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知6.2设计采用标准6.2.1环境质量标准6.2.1.1大气环境质量执行：GB3095-1996大气环境质量标准的二级标 准。6.2.2污染物排放标准6.2.2.1废污水执行：GB8978-1996污水综合排放标准的二

49、级标准6.2.2.2废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准6.2.2.3 噪声执行GB-12348-90工业企业厂界噪声标准 的二级标准和卫 生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）6.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。6.3.1废水：废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生 活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为36吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。6.3.2固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活

50、区生活垃圾,废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为190.3吨。医务室产生的少量医疗废物。6.3.3灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。6.3.4噪声根据卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB(A)。本项目建成后噪声源主要为锅 炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。6.4综合利用与治理方案6.4.1污染防治原则641.1遵照(87)国环字第002号所规定的原则。641.2污染治理方案优先采用国家环保局发布的国家环境保护最佳实 用技术，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。6.4.2废水处理本

51、项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为50nVd的污水处理装置一套。采用马鞍山市华骐环保发展有限公司上向流曝气生物 滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达 到国家一级排放标准。6.4.3废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高50m的烟囱排放，湿法除尘效率一般为90% 95%, SO去处率约为15%，处理后的烟 尘和SQ排放浓度分别为171.9mg/mi和502 mg/m3。可满足GB1327 2001 锅炉大气污染物排放标准H时段二级标准。644噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活 区分开布置。并远

52、离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以 减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩 小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施； 并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料， 以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标 准的要求。6.4.5固体废弃物防治处理燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃 圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由荷泽乐源 医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有 较好的调湿、调温、

53、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特 别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的 同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的 40% 以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀 缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲 究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。 在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化 网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地

54、区设置假山、水 池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒 毛对环境的污染。6.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起 点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标 准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合 场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执 行GB8978- 1996排放标准考核细则”，并把

55、这些规章制度场区管理，使环 保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定 期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的 处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。 本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。6.7环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环 境标准要求，严格执行 GB8978- 1996的规定，通过监测执行：排放废水 PH6-9, CO庫 100mg/L, BODC 20mg/L, SS 70mg/L 环境监测人员除定期监 测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告

56、。 根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。废水监测项目：PH COD BOD SS监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。6.8环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。7、节能7.1设计依据（1）国务院国发（1996） 4号文节约能源管理暂行条例；（2）国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项 目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能源节 约计量方法（试行稿

57、）的通知。7.2设计采用的节能标准（1）设备热效率计算通则GB2588-87（2）综合能耗计算通则GB2589-87（3）企业能量平衡通则GB3484-83（4）能量平衡技术考核验收标准 GB3794-83（5）评价企业合理用电技术导则 GB3485-83（6）评价企业合理用热导则 GB3486-83（7）工业蒸汽锅炉参数系列GB1921-81（8）设备及管道保温技术导则 GB4272-847.3节能措施7.3.1工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、 新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施 应靠近负

58、荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了 热量散失，节约了能源。7.3.2给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到 节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。 7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到 92%以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电 的考核与管理（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高

59、，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上， 使供电网络的电流不平衡度小于 5%。734太阳能利用本项目建设6栋老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能 热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热 水需要。7.4节能机构为使节能工作落到实处，老年公寓有限公司确定一位副总经理负责该 项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。8.消防8.1设计依据8.1.1建筑设计防火规范GBJ16-87 （1997修订版）8.1.2火灾自动报警系统设计规范GB50116-988.1.3建筑灭火器装置设计规范 GBJ140-908.2概述本项目位于荷泽开发区，占地303

60、81.14平方米。本项目是老年公寓建 设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积30381.14平方米，建筑面积118852.5平方米，按照 规范要求，院区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。8.3总图8.3.1院区四周为环形通道8.3.2根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特 点，在院内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口， 并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。8.3.3本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规 范要求。8.4建筑8.4.1建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主