8203估价师协会网站cms案例分析

1、说明：本案例内相关数据为概数，仅作为案例说明：本案例内相关数据为概数，仅作为案例说明使一、估价项目背景介1、估价目的： 限价商品房地块国有土地使用权出让价格评2、估价范围：总用地面积:90000 平方米其中界内用地面积:70000方米;界外处理面积：20000可建设用地面积:65000 3、待估宗地介绍：待估宗地位市东丽区规划雪（路与规划方山规划建设限价商品房，因出让的需要，对其出让价值进行评地已拆迁整理完毕，目前达到场地平整状况C建筑密度D建E退让规划雪山路红线 10 米为绿化带用地F该地块内规划安排一，用地面积为5000方米求安排在临规划雪山道居中位置一G该地块内应安排为居住区配建的邮政所

2、建筑面积 200 平方米居民活动场用地 6500 平方米5、地价定义：待估宗地在 2008 年 8 月 1 日实际用途和设定用途均为居住（限价商品房）用地，宗地和宗地内实际开发程度和设定开发程度均为“七通（通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）和宗地内场地平整”，规划容积率小于等于 1.5，居住用地出让年限为 70 年状况下的国有土地使用权出让价格。6、区域内用地状况：待估宗地北侧在建的好美嘉园为经济适用住房，周边为待规划整理的土地。2008 年经营性土地信息发布会上，东丽区津滨大道南地块：可建设用地面积为39.48公顷，规划居住、商业用地，未来集聚效益趋好。7、提供资料：市规划局行政事项

3、规划条件通6、区域内用地状况：待估宗地北侧在建的好美嘉园为经济适用住房，周边为待规划整理的土地。2008 年经营性土地信息发布会上，东丽区津滨大道南地块：可建设用地面积为39.48公顷，规划居住、商业用地，未来集聚效益趋好。7、提供资料：市规划局行政事项规划条件通核定二、估价技术经估宗地所处区域土地市场比较发替代性的限价商品房的土地交易实例，故可采用市场比较法进待估宗地规划建设限价商品一供求圈内存在限价2008用地，缺少估价时点前若干年的土地收益资料，因此未来年的土地预期收益，故不适宜采用收益还原法进行评估；其土地开易把握政策对于利润及土地增值收益的故放弃采用成近法评估；由于基准地时间较早，其

4、价格水平与目前实际况相差较大，因此不宜采用基准地价系数进行选择市场法和剩余法作为本次估价的主要方法三、估价难点及解决1、估价范围的确定按规划条件，该宗地总用地面积:90000 平方米，其中界内用地面积:70000 平方米，界外处理面积：20000 平方米，可建设用地面积:65000 平方米。该可建设用地面积 65000 平方米，不包含规划幼儿园的用地面积5000方米。即，仅有可建设用地面积可产生未来开发价值，因此计算数用可建设用地面积 65000 平方米2、规划为限价商品房用地，未来开发完成后价值的确市限价商品住房管理暂行办法的相关规划品上比前 3个月内周2、规划为限价商品房用地，未来开发完成

5、后价值的确市限价商品住房管理暂行办法的相关规划品上比前 3个月内周边或同地区普商品房住房价格低 20%左东丽区已出让限价商品房（津东丽昆（挂）2008-062）地块（样位于环内牌时约定该地块内限价商品房元/平方米，此价格有一定的区域代表性，适用于本宗地，因此确本宗地开发完成后限价商品房销售单价为 5800 元/平方米3、规划为限价商品房用地，开发利润的确定待估宗地规划建设限价商品品住房是住房保障政一种，按照“以房价定地价”的思路，采组、市场作的模为解决住家庭住房问题，对、销售对象、户型比例及单套面积等进行限定而建设的对开发商的开发成本和合理利定土地出的价格范围，上对房价进行调控市限价商品房市场

6、估对由于限价商品房新生事物，不如经济适用住房的相关法律文件全面，经济适用住房开发利润必须控制在 3%以内，经估向管理部，最终定限价商品房的开发商利润受政策限制，业内约定利润率小于 为政策性开发利4、未来开发规模的确对于拟出让宗充分了解土地未来的建设规划限制和工计的要点。包括土地的性质、用途、建筑密度、容积率及公共配套各项规划限制条件多为最高或最低建设水平的如容积率得超过 5、或者建筑密度不大于 30%等等，在计算过程中对未来开发强度应按规划限制的最大幅样才能真正反应最大开发强下该宗土地的实际价值。综合考虑和评估上，才能衡下该宗土地的实际价值。综合考虑和评估上，才能衡量土地用权价值高低和房地产开发项目的成本控制及未来投资回报状况 65000 平方米，容积率小于等于 1.5，则最大可建设建筑面积为 97500平方米。建筑密度小于等于 25%，则最终可建设房屋层数为 6 层剩余法中由开发完成后价值中扣除造价时，还应扣和土地估价作为一种鉴证