房地产财务风险预测评估分析

1、PAGE 37房地产财务风险险预测评估分分析随着我国经济的的持续发展，城城市化程度进进一步提高，人人们对商品住住宅的需求不不断增长，房房地产业迅速速发展成为国国民经济的支支柱产业之一一。房地产作作为一个资金金密集型产业业，具有投资资大、风险高高、周期长等等特点。再加加上它的发展展深受宏观环环境的制约，如如国家的政策策导向、国际际经济形势、金金融市场的波波动等等，使使得财务风险险成为许多房房地产企业生生存发展迫切切需要解决的的现实问题。因因此，在房地地产企业开发发经营过程中中如何有效、全全面、系统地地防范财务风风险，增强企企业竞争优势势变得尤为必必要，对实现现我国房地产产企业的可持持续发展具有有

2、重要的理论论意义。本文以房地产上上市公司后十十名的公司地地产为研究对对象，采用宏宏观与微观、定定性与定量相相结合的研究究方法，对房房地产企业面面临的财务风风险及其防范范措施作了研研究。首先回回顾了国内外外对企业财务务风险的相关关研究，来探探寻我国房地地产企业所面面临的财务风风险；从整体体着眼，对房房地产财务风风险的特点、分分类和表现进进行详细的阐阐述；然后分分章对房地产产上市公司后后十名的公司司房地产的筹筹资风险、投投资风险和经经营风险进行行分析，运用用了财务分析析和不确定风风险分析的相相关方法，根根据房地产上上市公司后十十名的公司房房地产项目的的具体情况，提提出了自己的的控制方法，以以期能够

3、对一一些房地产企企业的财务风风险管理有所所裨益，为企企业进行财务务风险防范提提供新的参考考。 目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc293309317 一 绪 论 PAGEREF _Toc293309317 h 1 HYPERLINK l _Toc293309318 1.1研究背景景 PAGEREF _Toc293309318 h 1 HYPERLINK l _Toc293309319 1.2研究意义义 PAGEREF _Toc293309319 h 1 HYPERLINK l _Toc293309320 1.3文献综述述 PAGEREF _Toc2933093

4、20 h 1 HYPERLINK l _Toc293309324 1.4研究方法法 PAGEREF _Toc293309324 h 4 HYPERLINK l _Toc293309326 二 房地产企企业财务风险险概述 PAGEREF _Toc293309326 h 6 HYPERLINK l _Toc293309327 2.1企业财务务风险的基本本理论 PAGEREF _Toc293309327 h 6 HYPERLINK l _Toc293309328 2.2房地产企企业财务风险险的特点 PAGEREF _Toc293309328 h 6 HYPERLINK l _Toc293309329

5、 2.3房地产企企业财务风险险分类 PAGEREF _Toc293309329 h 6 HYPERLINK l _Toc293309330 2.4房地产企企业财务风险险的表现 PAGEREF _Toc293309330 h 7 HYPERLINK l _Toc293309334 三 房地产上市市公司后十名名的公司房地地产筹资风险险评估 PAGEREF _Toc293309334 h 9 HYPERLINK l _Toc293309335 3.1公司的筹筹资现状 PAGEREF _Toc293309335 h 9 HYPERLINK l _Toc293309336 3.2筹资成本本的计算 PAG

6、EREF _Toc293309336 h 10 HYPERLINK l _Toc293309337 3.3财务杠杆杆分析 PAGEREF _Toc293309337 h 12 HYPERLINK l _Toc293309338 3.4房地产上上市公司后十十名的公司筹筹资风险成因因分析 PAGEREF _Toc293309338 h 13 HYPERLINK l _Toc293309339 3.5房地产上上市公司后十十名的公司房房产筹资风险险控制 PAGEREF _Toc293309339 h 13 HYPERLINK l _Toc293309343 四 房地产上上市公司后十十名的公司房房地产投

7、资风风险评估 PAGEREF _Toc293309343 h 15 HYPERLINK l _Toc293309344 4.1公司经营营现状 PAGEREF _Toc293309344 h 15 HYPERLINK l _Toc293309345 4.2公司的财财务指标分析析 PAGEREF _Toc293309345 h 15 HYPERLINK l _Toc293309346 4.2.1偿债债能力分析 PAGEREF _Toc293309346 h 15 HYPERLINK l _Toc293309347 4.2.2盈利利能力分析 PAGEREF _Toc293309347 h 16 HY

8、PERLINK l _Toc293309348 4.3投资风险险的控制 PAGEREF _Toc293309348 h 17 HYPERLINK l _Toc293309353 五 房地产上市市公司后十名名的公司房地地产开发项目目经营风险评评估 PAGEREF _Toc293309353 h 19 HYPERLINK l _Toc293309354 5.1项目概述述 PAGEREF _Toc293309354 h 19 HYPERLINK l _Toc293309355 5.2经营不确确定性分析 PAGEREF _Toc293309355 h 19 HYPERLINK l _Toc293309

9、356 5.2.1盈亏亏平衡分析 PAGEREF _Toc293309356 h 19 HYPERLINK l _Toc293309357 5.2.2敏感感性分析 PAGEREF _Toc293309357 h 20 HYPERLINK l _Toc293309358 5.3房地产上上市公司后十十名的公司房房地产经营风风险控制 PAGEREF _Toc293309358 h 22 HYPERLINK l _Toc293309362 结论 PAGEREF _Toc293309362 h 24 HYPERLINK l _Toc293309363 致谢 PAGEREF _Toc293309363 h

10、 25 HYPERLINK l _Toc293309364 参考文献 PAGEREF _Toc293309364 h 2661 绪论1.1研究背景景随着我国经济的的不断发展，城城市化程度的的进一步提高高，房地产业业得到了快速速的发展，在在经济中的地地位和影响越越来越大，已已成为国民经经济的支柱产产业之一。房房地产业具有有很强的关联联效应，它的的发展，将推推动建材、建建筑、冶金、化化工、轻工和和机械等多个个部门的不断断发展、壮大大，对国民经经济的发展起起到了先导性性、基础性的的作用。与此此同时房地产产的发展对扩扩大就业、稳稳定社会也具具有积极的意意义但由于房地产企企业的经营模模式具有较大大的特殊

11、性，例例如资产负债债率比较高、投投、融资金额额均较大、生生产周期较长长等等，导致致房地产企业业面临着较大大的财务风险险。负债比率率越高，对企企业的偿债能能力要求越高高，这在很大大程度上制约约了企业正常常的经营活动动，从而影响响企业的盈利利能力，甚至至有可能导致致企业面临资资金短缺、入入不敷出的危危险。另外，在在企业经营管管理方面，我我国的房地产产企业大多都都不重视对风风险的识别和和管理，只关关注高额利润润，却忽略了了隐藏在高利利润后面的高高风险。在制制定决策时只只是凭主观经经验对风险进进行判断，缺缺乏科学的依依据。因此，房地产企企业要加强对对风险的控制制和管理，在在投资决策前前一定要在考考虑自

12、有资金金和可能筹集集到的资金总总量的基础上上，选择适合合自己企业投投资能力的项项目，合理控控制负债规模模，以稳健的的发展代替快快速扩张。同同时要提高经经营管理水平平，加强预算算控制和成本本费用管理，尽尽可能减少房房地产企业的的财务风险，提提高企业的生生存能力和竞竞争能力。1.2研究意义义通过加强对房地地产开发项目目的全面分析析、论证、风风险预测和评评价,本文的的研究探讨主主要有以下现现实意义：1、有利于保证证它在技术上上的可行性、经经济上的合理理性、经济效效益的显著性性、风险的可可控性。2、有利于减少少投资决策的的盲目性,提提高房地产企企业的经济效效益和促进城城市土地的合合理使用,使使房地产市

13、场场健康发展和和不断完善。3、通过提出对对财务风险的的进行预警管管理，以提高高房地产企业业应对财务风风险的能力，加加强企业在激激烈竞争中的的生存能力和和盈利能力。 本文以房房地产上市公公司后十名的的公司房产为为研究对象，通通过运用宏观观与微观、定定量与定性等等方法，分析析了房地产上上市公司后十十名的公司所所面临的财务务风险，提出出了针对房地地产上市公司司后十名的公公司地产的风风险管理策略略，对我国中中小房地产企企业财务风险险管理研究具具有借鉴意义义。1.3文献综述述1.3.1国外外研究现状1966年，BBeave率率先提出了单单变量分析法法。Beavver选择了了79对公司司组成样本，分分别检

14、验了反反映公司不同同财务特征的的6组30个个变量在公司司破产前1-5年的预测测能力，他发发现最好的判判别变量是营营运资本流/负债和净利利润/总资产产。1968年，AAltmann首次运用多多变量分析技技术对企业财财务风险进行行判别分析。他他从流动性、获获利能力、财财务杠杆、偿偿债能力和活活动性五个方方面选用了222个变量作作为预测备选选变量，通过过对19466-19655年间33家家破产制造企企业和33家家非破产配对对企业的研究究分析，根据据误判率最小小的原则，构构建了Z-SScore模模型。Altma要求求预警变量符符合严格的联联合正态分布布，而现实经经济生活中大大多数企业的的财务比率无无法

15、满足这一一要求。为克克服这一缺陷陷，以ohllson 为为代表的一些些研究学者提提出采用逻辑辑回归判别方方法来提高财财务危机的预预警能力。他他在选用19970-19976年间的的105家破破产公司和22058家非非破产公司为为样本，运用用Logisstic建立立了预测模型型，并分析了了分割点的选选择和两类误误判率之间的的关系。他发发现公司规模模、资本结构构、经营绩效效以及流动性性等4个因素素与企业发生生财务危机的的概率联系紧紧密。到九十年代，。ccoats和和Fant利利用BP神经经网络理论建建立财务预警警模型，利用用Altmaan的Z值模模型中的5个个财务比率建建立模型，以以1971至至19

16、90年年间94间失失败公司与1188家正常常公司为样本本进行判别分分析，其研究究结果表明，ZZ值模型对破破产的当年具具有很好的判判断效果，但但是不具有很很好的提前预预测效果，而而神经网络模模型则很好的的解决了此问问题。2000年，CCharitt和Triggergiss使用期权定定价模型研究究了19833年到19994年中1339对美国企企业。期权定定价模型表明明某家公司破破产的概率取取决于其资产产相对于其初初始市场价值值和资产市价价的波动率。研研究结果发现现，到期债务务面值、企业业资产的当期期市价、企业业价值变化的的标准差等期期权变量在预预测破产方面面的作用显著著。1.3.2国内内研究现状近

17、年来我国逐步步开始了企业业财务风险评评估和预警的的研究。1986年，吴吴世农、黄世世忠在中国国经济问题发发表了一篇文文章，首次介介绍了企业破破产的分析指指标和预测模模型。陈静在19999年利用19998年的227家ST公公司和27家家非ST公司司，使用了11995至11997年的的财务报表数数据，分别进进行了单变量量分析和二类类线性判定分分析。在前者者中发现发现现流动比率和和负债比率的的误判率最低低；而在多元元线性判定分分析中发现由由负债比率、净净资产收益率率、流动比率率、营运资本本资产率、总总资产周转率率6个指标构构建的模型，在在公司被STT处理的前三三年能较好地地预测ST公公司的财务困困境

18、。2001年，黄黄岩、李元旭旭以沪深两市市的上市公司司为样本，建建立了中国工工业类上市公公司财务失败败预测模型，给给出了所研究究上市公司的的Z值范围，用用到的指标处处理方法主要要是聚类分析析和判别分析析。与此同时，吴世世农和卢贤义义以我国上市市公司为研究究对象，选取取了70家处处于财务困境境的公司和770家非财务务困境的公司司为样本，综综合运用剖面面分析和单变变量判定分析析，研究财务务困境出现前前5年内这些些公司每年221个财务指指标的差异，最最后确定了66个预测指标标，即盈利增增长指数、资资产报酬率、流流动比率、长长期负债与股股东权益比率率、营运资本本与总资产比比率和资产周周转率，作为为多元

19、判定分分析的变量，应应用了Fissher线性性判别分析、多多元线性回归归和逻辑回归归分析三种方方法构建了相相应的模型。研研究结果表明明三种模型都都能在财务困困境发生前发发出相对准确确的预测，并并且相对同一一信息集，逻逻辑回归分析析预测模型的的误判率最低低，仅为6.47%。杨保安等也在22001年针针对判别分析析方法在构建建财务危机判判别模型中存存在的问题，引引入神经网络络分析方法应应用于企业财财务危机判定定与预测。他他们选用4类类财务比率即即盈利能力比比率、营运能能力比率、短短期偿债能力力比率、长期期偿债能力比比率，利用原原始30个样样本作为学习习样本，构建建了一个包含含输入层、隐隐藏层与输出

20、出层的三层式式神经网络模模型，具有一一定的可行性性。杨淑娥采用神经经网络工具，以以120家上上市公司作为为建模样本，从从企业的短期期偿债能力、长长期偿债能力力、盈利能力力、资产管理理能力、主营营业务鲜明程程度、公司增增长能力等66个方面，选选取了15个个备选财务指指标，通过剔剔除未通过TT显著性检验验的速动比率率、利息保障障倍数、应收收账款周转率率、存货周转转率以及资本本保值增值率率等五个指标标，将保留下下来的10个个财务指标作作为建模的原原始变量，并并使用同期660家公司作作为检验样本本建立了财务务危机预警模模型。2005年，谭谭久均毕业设设计网站指出出违约距离是是基于股票交交易数据的信信用

21、风险度量量指标，运用用中国A股上上市公司的数数据研究了其其在财务预警警模型中的作作用。研究结结果表明，违违约距离可提提升财务预警警模型的拟和和优度和预测测能力，但提提升效果较为为有限。20006年，王王克敏通过研研究和考查发发现：公司治治理结构、大大股东侵占与与公司陷入财财务困境的可可能性显著相相关；同时，宏宏观经济环境境对于公司陷陷入财务困境境也有重要的的影响。2008年，李李武卫在财会会研究发表文文章加强房房地产企业财财务管理以及及风险防范，就就金融危机下下房地产财务务管理提出自自己的见解。22010年，申申山宏在商业业经济发表题题为国内中中小型房地产产企业财务管管理的困境与与对策，对对当

22、前中小房房地产企业财财务风险提出出了相关论述述与研究。1.3.3国内内外研究评述述当前，国内经济济发展迫切需需要理论界对对财务风险问问题作全面、系系统的研究，深深入解释企业业财务风险行行为的内在原原因，对财务务风险管理方方法和措施做做出理性归纳纳和总结，揭揭示财务风险险形成和变化化的机理，指指导财务实践践，对财务风风险实施更有有效的管理。但但国内学者研研究还处在起起步阶段，同同国外学者的的研究还有很很大的差距。与与其他众多成成熟学科相比比，财务风险险管理还只是是一门十分年年轻的学科。房地产行业作为为一个特殊的的行业，在衡衡量房地产行行业的财务风风险时，如果果直接套用一一般性的模型型方法，将会会

23、使对财务风风险的判断出出现较大的误误差，进而对对筹资和投资资决策产生不不利影响。另另外，目前我我国房地产企企业受国内宏宏观政策调控控影响较大，再再加上国际经经济变动、金金融政策的变变更，房地产产企业如何在在房地产开发发经营过程中中有效控制财财务风险，防防范投资风险险，以争取房房地产投资的的可靠、可行行和更有效率率，已成为一一个亟待解决决的问题。1.4研究方法法本文从整体上对对房地产上市市公司后十名名的公司房地地产企业财务务风险进行分分析和评价，主主要采用了以以下几种研究究方法：1.文献研究法法。根据研究课课题，通过查查阅文献来获获得房地产业业的相关资料料，从而全面面地、正确地地了解掌握房房地产

24、企业发发展的现状以以及有关企业业财务风险的的理论知识。2. 调查法。运运用调查法，充充分了解房地地产上市公司司后十名的公公司地产当前前的筹资、投投资和经营状状况，获得相相关的数据，揭揭示房地产上上市公司后十十名的公司当当前所面临的的财务风险。3.定量与定性性分析相结合合 在大量量财务数据的的基础上，综综合运用财务务指标分析、财财务杠杆、盈盈亏平衡分析析及敏感性分分析等方法，揭揭示了房地产产上市公司后后十名的公司司在筹资、投投资和经营过过程中所面临临的财务风险险，并提出了了相应的控制制措施。4. 个案研究究法 从从全文来看，本本文就是以房房地产上市公公司后十名的的公司地产为为例，对该公公司的财务

25、风风险管理与防防范的研究。1.5研究内容容与框架1.5.1基本本内容第一章：绪论。介介绍了本文的的研究背景及及意义，国内内外研究现状状及文献综述述，根据本文文的研究目的的提出本文的的研究思路与与结构安排。第二章：房地产产企业财务风风险概述。对对房地产企业业财务风险的的类别和表现现进行阐述，分分析了房地产产企业财务风风险的特点。第三章：房地产产上市公司后后十名的公司司房地产投资资风险评估。以以房地产上市市公司后十名名的公司房地地产20099和20100年资产负债债表为基础，对对房地产上市市公司后十名名的公司公司司进行财务指指标分析，提提出了控制房房地产上市公公司后十名的的公司房地产产投资风险的的

26、策略。第四章：房地产产上市公司后后十名的公司司房地产筹资资风险评估。以以房地产上市市公司后十名名的公司某新新项目的筹资资方案为例，计计算其筹资成成本，还进行行了财务杠杆杆分析，提出出了房地产上上市公司后十十名的公司房房地产筹资风风险控制的策策略。第五章：房地产产上市公司后后十名的公司司房地产经营营风险分析。以以房地产上市市公司后十名名的公司房地地产项目为例例，对其进行行经营的不确确定风险分析析，综合运用用了盈亏平衡衡分析法和敏敏感性分析法法，提出了房房地产上市公公司后十名的的公司房地产产经营风险控控制的策略。2房地产企业财财务风险概述述2.1 企业财财务风险的基基本理论财务风险分为广广义和狭义

27、两两种。广义的的财务风险不不只是指损失失的不确定性性，而且还包包括盈利的不不确定性。指指在企业财务务活动中，由由于各种不确确定性因素的的影响，使企企业实际财务务状况与预期期财务目标发发生偏离，因因而蒙受损失失或获得超额额利润的机会会或可能性。狭狭义的财务风风险也称筹资资风险或融资资风险，是指指企业由于举举债经营而产产生的风险，也也就是因财务务杠杆的作用用而由普通股股股东承担的的附加风险。我国的新企业会会计准则规定定：财务风险险是指在企业业的各项财务务活动中，因因企业内外部部环境及各种种难以预计或或无法控制的的因素影响，在在一定时期内内，企业的实实际财务结果果与预期财务务结果发生偏偏离，从而蒙蒙

28、受损失的可可能性。财务务风险是一种种与企业价值值活动相关联联的微观经济济风险。风险主体即企企业，是市场场经济的参与与者与竞争者者。企业的财财务活动贯穿穿于生产经营营的整个过程程中，筹措资资金、长短期期投资、分配配利润等都可可能产生风险险。房地产企业财务务风险是指房房地产企业由由于财务状况况恶化而致使使企业的房地地产投资以及及其报酬无法法全部收回的的可能。2.2房地产企企业财务风险险的特点(1) 客观性性即财务风险不以以人的意志为为转移而客观观存在的，所所有的房地产产开发企业都都面临着一定定的财务风险险，想完全消消除是不可能能的。(2) 不确定定性财务风险虽然可可以在事前加加以估计和控控制，但由

29、于于影响财务活活动结果的各各种因素不断断发生变化，因因此事前无是是法准确地确确定财务风险险的大小。房房地产的不确确定性是房地地产商品区别别于其他商品品的一种重要要特性。(3) 可分散散转移性房地产对当地的的经济形势十十分敏感，再再加上其开发发周期长，对对形势波动做做出反应并进进行调整却相相当缓慢，这这同样是房地地产投资风险险之所在。虽虽然财务风险险是无法避免免的，但可以以通过防范和和控制来分散散、转移。在在财务风险发发生之前或发发生过程中，选选择合适的风风险管理技术术，采取一定定的方法和手手段，来分散散和转移财务务风险，避免免或减少损失失。(4) 可预测测决策性房地产企业经营营是持续进行行的，

30、财务管管理者可以通通过财务技术术，基于历史史情况对未来来不确定的环环境因素进行行估计，在事事前对损失进进行预测，运运用数学的概概率论衡量、计计算，从而做做出投资经营营决策，将可可能发生的财财务风险降至至最低点。2.3房地产企企业财务风险险的分类在房地产企业不不断发展、壮壮大的过程中中，面临的财财务风险有很很多。从房地地产企业的经经营特点分析析,房地产企企业面临的财财务风险主要要由来源于以以下几方面：(1) 房地产产企业筹资风风险是指房地产项目目为了取得财财务杠杆利益益而大规模举举债,加重了了到期还本付付息的负担,潜伏着不能能还本付息或或资不抵债的的可能，从而而导致房产企企业账面利润润大幅度下降

31、降。如果负债债过多，就提提高了企业资资金的使用成成本，容易引引发财务风险险。(2) 房地产产企业投资风风险是指房地产开发发企业在投入入一定资金后后，因市场需需求变化而影影响最终收益益与预期收益益偏离的风险险。由于房地地产市场的特特殊性,前期期投入成本较较高,投资活活动是房地产产企业活动的的主旋律。恰恰在此时，项项目投资的盲盲目性、随意意性容易引发发潜在的投资资风险。(3) 房地产产企业经营风风险经营风险是由于于房地产投资资经营上的失失误,造成实实际经营结果果偏离预期望望值的可能性性。项目投资资内部问题和和经济环境情情况都会导致致经营风险,如管理水平平较低,资金金回笼困难和和收益分配不不当等问题

32、,都将使企业业的营业收入入小于预期值值。2.4房地产企企业财务风险险的表现2.4.1筹资资风险的表现现(1) 资产负负债率高，后后续资金不足足，而再融资资能力低下。房房地产企业高高利润高负债债的现状还在在延续下去，大大部分的房产产上市公司的的资产负债率率都超过600%，这就意意味着企业必必须承受着更更高的财务杠杠杆，放大了了投资风险，因因而从银行等等金融机构的的再融资难度度加大。而当当前信贷政策策趋向紧缩，资资本市场融资资机构监管力力度加大，房房地产企业其其他融资渠道道难度就会更更大，融资不不畅则会直接接导致企业资资金链的断裂裂。(2) 负债结结构不合理，不不能如期偿还还债务。一些些房地产企业

33、业在筹措资金金时，主要选选择短期贷款款，这样还本本付息的压力力较小。但是是用短期借款款来筹资，利利息费用可能能会有大幅度度的波动。另另外，将短期期借款用于长长期资产，一一旦房产销售售没有达到预预期，当短期期借款到期时时，就可能会会难以筹措到到足够的现金金来偿短期借借款。2.4.2投资资风险的表现现(1) 投资决决策失误。房房地产企业在在投资前没有有对所开发的的项目从征地地成本、资金金来源、经济济效益等方面面上做出细致致、科学的财财务分析，没没有确立合理理的目标利润润以及对各项成成本指标的测测算及分解落落实工作。在在整个投资过过程中，缺少少科学有效的的投资管理体体系，包括投投资可行性分分析和投资

34、项项目实施后的的监控。(2) 深受宏宏观政策影响响。房地产业业是政府宏观观调控的重点点，在当前经经济条件下，特特别是“国十九条”颁布后，银银行利率的进进一步提高，与与此同时各地地纷纷出台稳稳定房价的政政策措施，导导致房地产企企业贷款的难难度进一步增增加，对房地地产项目投资资影响较大。2.4.3经营营风险的表现现(1) 经营各各部门协调能能力不强。在在经营环节中中，房地产经经营包括土地地使用权的获获得、建筑施施工、营销推推广等一系列列过程，涉及及许多的相关关部门和环节节，任何一个个环节出现差差错，都将导导致项目工期期延长、成本本费用增加、预预期收益大幅幅降低。(2) 费用风风险意识不强强。部分房

35、地地产企业只注注重工程进度度和质量，忽忽视了财务部部门的成本管管理和监督职职能。房地产产企业很少对对企业内部各各职能部门进进行全过程的的成本核算，致致使财务部无无法收集第一一线成本基础础资料，导致致成本管理工工作与财务预预算偏差大，资资金管理跟不不上，影响了了企业预期收收益。3房地产上市公公司后十名的的公司房地产产筹资风险评评估房地产上市公司司后十名的公公司地产发展展有限公司是是以房地产上上市公司后十十名的公司服服装集团股份份有限公司为为主成立的股股份有限公司司，具有国家家二级资质的的房地产开发发企业，成立立于20066年，注册资资金50000万元。该公公司位于南通通市工农路5529号六楼楼。

36、目前公司司设有2家分分公司及1家家策划营销公公司。自成立立以来，公司司投资的项目目有 “房地产”、“房地产产上市公司后后十名的公司司生活广场”、“金飞达名郡”等等，与此此同时，公司司还参与了“博博园岚郡”及及多个安居工工程的开发和和建设。3.1公司的筹筹资现状目前，房地产开开发企业资金金筹集的主要要方式是银行行信贷、自筹筹资金、商品品房销售款。公公司的筹资方方式主要以银银行信贷为主主，再辅之以以发行股票、债债券和自筹资资金等。房地地产上市公司司后十名的公公司新拟订的的下一个筹资资方案如下：总投资为118800万元，设设计了五种筹筹资工具，其其中银行长期期借款(100年期，利率率8%)6000万

37、元，发发行债券(55年，利率99%)10000万元，发发行股票、优优先股(股利利7%)5000万元，普普通股50000万元，留留存收益26600万元，共共筹集资金99700万元元，该项目资资产负债表及及相应的补充充资料见(表表3-1，表表3-2)： 表3-1 项目资资产负债表 单位位：万元 资 产 金 额 负 债 金 额流动资产流动负债 现金1860 应付账款 1265 应收账款 740 应付银行贷贷款 500 存量商品房6270 应付税费 80 预付费用 2800 应付到期长长期债务 135流动资产合计 11670应收股利 120流动负债合计 2100 银行借款(10年，88%) 600 债

38、券(面值值1000万万元，5年，99%)1000固定资产合计 1300负债合计 3700股东权益 优先股(面面值100元元，7%)500 普通股(面面值10元)5000 留存收益2600股东权益总计8100资产总计11800负债与股东权益益总计11800表3-2 项项目财务补充充资料 内 容 金额或数数量 普通股： 发行费率率3.0% 每股收益益1.0元/股 每股现行行市场价10元/股 每股股息息0.75元/股股 股息预期期增长率5.5% 优先股： 发行费率3.0% 每股股息7元/股 每股现行市市场价75.2元/股股 金融债券： 筹资费率1.5% 现行市场价价997.5万元元 公司所得税税率2

39、5% 个人所得税税率20%相称活期存款余余额未清偿贷款200% 最低活期存存款余额100万元 税前利润额额700万元债务总额9700万元现行市场价11300.55万元3.2筹资成本本的计算筹资成本主要是是房地产投资资者在筹资时时所付出的代代价。通过包包括以下几方方面：使用资资金所占用的的费用，即资资本占用费；筹资过程中中的资金与人人力等耗费，即即筹资费用；特定条件下下的机会成本本。加强对筹筹资成本的计计算，通过较较为详细的数数据，来识别别和分析企业业的筹资风险险，达到控制制的目的。筹资成本在更多多时候采用相相对数，即筹筹资成本率，公公式见式(33-1)：n CC0=Ct/(1+k) t 式(3

40、-1)t=1式中，C0第1年初筹筹集资金时的的净所得现值值 Ct第t年末末房地产投资资者的付款 n房地产筹筹资者从收到到资金到最后后一次向资金金所有者付款款持续的年数数 kk筹资成本本率(1) 银行贷贷款资金成本本率K1借款总额：L=600万元元年支付利息额：I=60008%=488万元所得税率：r=25%抵减金额率：RR=20%所以K1=488(10.25)/6000(10.20) =7.5%(2) 债券的的资金成本KK2年利息支付额：I=100009%=900债券发行总额LL=10000万元，现行行市场价9997.5万元元所得税率：255%抵减金额率：11.5%(筹筹资费用率)K2=90(

41、10.25)/9977.5(10.0155)=6.9%(3) 优先股股资金成本率率K3年股利支出额：5007%=355万元优先股发行总额额：500万万元现行市场价：775.2500/1100=3776万元抵减金额率：33%K3=35/376(10.03)=9.6%(4) 普通股股资金成本率率K4预期年股利支出出额：50000/100.75=375万元元普通年股利支出出额：105000/10=50000万元抵减金额率：33%预期股利增长率率：5.5%K4=375/50000(10.03)+5.55%=13.2%(5) 留存收收益资金成本本率K5最近一期股息利利率：0.775/10=75%普通股现

42、行市价价：50000万元抵减金额率：33%预期股息增长率率：5.5%个人所得税率：20%K5=0.0075/50000(10.03)+5.5%(10.2)=4.4%(6)综合资金金成本率nK=WiRii i=1W1=600/113000.5=0.0531W2=997.5/113300.5=0.088827W3=376/113000.5=0.033277W4=50000/113000.5=00.442446W5=26000/113000.5=00.230008因此，该项目筹筹资方案综合合资金成本率率：K=0.053317.5%+0.0888276.9%+0.0333279.6%+0.442246

43、13.2%+0.2330084.4%=8.18%3.3财务杠杆杆分析房地产企业在考考虑运用各种种筹资方式筹筹措资金时，应应首先设计出出筹措到所需需自己的多个个不同方案，进进而对这些方方案进行计算算分析。同时时，还要要对对债务资本与与权益资本进进行权衡，使使其达到合理理配备，实现现企业价值的的最大化和筹筹资风险的最最小化。在资资本结构优化化分析时，财财务杠杆就成成为衡量企业业资本结构、评评价企业负债债经营的重要要指标。财务杠杆作用的的大小通常用用财务杠杆系系数表示。财财务杠杆系数数越大，表明明财务杠杆作作用越大，筹筹资风险也就就越大；反之之则表明，筹筹资风险越小小。其计算公公式见式(33-2)：

44、 DFLL=EBITT/EBITTI 式(33-2)式中：DEL财务杠杆杆系数；EBIT变变动前的息税税前利润；I债务利息息若存在优先股时时，公式见式式(3-3)： DFL=EEBIT/EBITT-I-PDD/(1-TT) 式(33-3)式中：PD优先股股利利 T企业所得得税率计算该项目筹资资方案的财务务杠杆系数税前利润：EBBIT =7700万元债务利息：I=6008%+100009%=1338万元优先股股利：PPD=50007%=355万元企业所得税税率率：T=255%财务杠杆系数：DFL =EBITT/EBITT-I-PDD/(1-TT) =700/700-138-335/(1-25%)

45、 =1.3558在通常情况下，房房地产企业筹筹资1.255的财务杠杆杆系数被认为为是安全的。而而房地产上市市公司后十名名的公司上述述筹资方案的的财务杠杆系系数为1.3358，略高高于标准参考考值，可以看看出该项目方方案具有较高高的财务杠杆杆系数。可以看出，房地地产上市公司司后十名的公公司筹资决策策的盲目性，筹筹资渠道的单单一化，筹资资结构的不合合理将可能引引发较高的筹筹资风险。3.4房地产上上市公司后十十名的公司筹筹资风险成因因分析(1) 房地产产上市公司后后十名的公司司筹资决策的的盲目性这是产生筹资风风险的主要原原因。房地产产上市公司后后十名的公司司筹资决策通通常由管理层层指定的，缺缺乏对筹

46、资问问题科学、理理性的决策，普普遍依据经验验进行决策。没没有根据投资资的规模大小小来确定需要要筹集资金的的数额，使自自有资金和借借入资金的比比例失衡。在在筹资的过程程中，对整个个开发过程中中的资金运作作成粗放型，没没有把资金使使用效率最大大化与实现项项目利润最大大化结合起来来。(2) 房地产产上市公司后后十名的公司司筹资渠道过过于单一，权权益融资与债债务融资的比比例失衡房地产上市公司司后十名的公公司项目投资资主要靠商业业银行贷款和和商品房销售售款支撑资金金需求，辅以以债权融资，而而股权融资比比例较小，整整体筹资格局局非常单一。如如果在商银博博弈中银行对对项目拒绝贷贷款，项目无无法取得预期期的资

47、金源，项项目将无法继继续进行，甚甚至导致项目目以失败告终终。如果房地地产上市公司司后十名的公公司在贷款的的过程中违约约，其信用和和信誉会降低低，损害了房房地产上市公公司后十名的的公司得长远远利益，在下下期项目开发发中将无法有有效筹集资金金，还将造成成社会信用缺缺失，严重破破坏市场秩序序，增加市场场交易成本，降降低交易效率率。3.5房地产上上市公司后十十名的公司房房产筹资风险险控制(1)筹资方式式的多样化房地产上市公司司后十名的公公司应充分调调动自身潜力力，充分利用用好自身各项项优势实施多多元化的筹资资战略，降低低对银行信贷贷的依赖，以以便获取足够够的资金进行行项目开发和和建设。要重视内部积累累

48、，除按规定定的比例提取取法定盈余公公积外，要扩扩大盈余公积积金、公益金金、资本公积积金的提取比比例。这样，既既有利于扩大大其开发、生生产、经营规规模，又可减减少其财务风风险。因此，内内部积累应该该成为房地产产上市公司后后十名的公司司房产长期采采用的最为可可靠、安全的的一种资金筹筹集方式。房地产上市公司司后十名的公公司房产还可可以通过联营营，集中多方方面资金，扩扩大经营范围围，建立规模模较大的房地地产开发企业业经济联合体体，同时进行行技术、劳动动力、土地、资资源等多种生生产要素的联联合，发挥各各方面的优势势，增强其活活力和竞争能能力。因此，联联营已成为当当前房地产开开发企业为扩扩大开发、生生产、

49、经营规规模而筹集资资金的一种重重要方式。另外，房地产上上市公司后十十名的公司在在条件具备的的情况下，经经有关部门批批准，还可以以通过向外国国银行借贷，开开展国际租赁赁业务，以及及在国外发行行房地产开发发企业债券和和股票等形式式，从国际金金融市场筹集集其开发、生生产、经营所所需的资金。这这不仅有利于于充分利用国国外资金，而而且还有利于于引进、吸收收国外先进的的管理经验和和方法，提高高房地产上市市公司后十名名的公司自身身实力。(2)拓宽筹资资渠道，调整整筹资结构房地产上市公司司后十名的公公司地产应充充分利用资本本市场和金融融市场，改变变单一的贷款款融资方式，合合理选择发行行股票、债券券、商业信用用

50、及合作开发发等方式，以以“融资组合”的方式筹集集企业经营所所需的资金，降降低融资成本本，减少企业业的财务风险险。房地产上上市公司后十十名的公司地地产应根据自自身的发展规规划和偿债能能力确定资本本结构，适当当提高负债的的比例，长短短期负债相结结合，充分利利用财务杠杆杆效应，使企企业得到合理理发展。(3)注重对国国家宏观政策策的把握包括房地产产业业政策、金融融政策和商业业政策等等。房地产上市公司后十名的公司地产要时刻关注国家在金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面各项调控政策变化，研究政府出台的相关文件精神，有利于其根据政策变动及时调整筹资策略，研究市场变化，把握市场趋势，以有效控制企业的

51、财务风险。4 房地产上市市公司后十名名的公司房地地产投资风险险评估4.1公司经营营现状2010年，公公司销售总额额达到137781万元，投投资额总额为为721300万元。目前前，房地产上上市公司后十十名的公司的的投资决策通通常由管理层层作出的，主主要依靠前期期经验和市场场预期，缺乏乏一定的科学学性。公司不不够重视投资资项目的前期期考察，未能能对房地产项项目投资进行行可行性分析析研究，而且且投资分析缺缺少依据，规规划不够合理理。公司较为为注重工程的的预决算，很很少对开发的的房地产项目目进行全面的的财务预算，没没有对项目从从征地的成本本上、资金的的运作方面、经经济效益的回回报率方面上上做出细致的的

52、财务预算。因此，项目的可可行性研究是是房地产上市市公司后十名名的公司在进进行投资决策策的首要工作作。制定可行行性研究报告告，以定性和和定量分析为为主。定性主主要是对该项项目的市场分分析，而定量量主要是财务务指标分析，包包括偿债能力力与盈利能力力分析。下面基于公司22010年资资产负债表(见附录1)对房地产上上市公司后十十名的公司主主要财务指标标进行分析。4.2财务指标标分析4.2.1偿债债能力分析(1)短期偿债债能力短期偿债能力是是指企业偿付付流动负债的的能力。评价价该能力的财财务指标主要要有流动比率率、速动比率率、现金比率率、现金流量量比率等。公公司各项主要要财务指标见见(表4-22，表4-

53、33，表4-44)表4-2公司22009-22010主要要短期偿债能能力指标报告日期2010-122-312010-6-302009-122-312009-6-30流动比率2.0262.34652.19832.1264速动比率0.33810.62390.59580.7298流动比率是企业业流动资产与与流动负债的的比率。这个个比率越高，说说明企业偿还还流动负债的的能力越强，流流动负债得到到偿还的保障障越大。通常常情况下，流流动比率在22:1左右比比较合适。公公司20100年的流动比比率为2.0026，比率率较为合适，可可以看出公司司偿还流动负负债的能力比比较强，速动比率是速动动资产与流动动负债的

54、比率率。速动比率率越高，说明明公司的短期期偿债能力越越强。一般速速动比率为11较为合适。公公司20100年的速冻比比率为0.33381，明明显低于流动动比率，可以以看出存货商商品房在公司司的流动资产产占有较大的的比例，公司司的短期偿债债能力一般。(2)长期偿债债能力长期偿债能力是是指企业偿还还长期负债的的能力。主要要包括资产负负债率、股东东权益比率、产产权比率、权权益乘数、利利息保障倍数数等等。表4-3公司22009-22010主要要长期偿债能能力指标报告日期2010-122-312010-6-302009-122-312009-6-30 HYPERLINK t _blank 资产负债率63.

55、68%65.72%64.59%65.21% HYPERLINK t _blank 股东权益比率36.32%34.28%35.41%34.79% HYPERLINK t _blank 产权比率159.28%191.70%182.44%187.39% HYPERLINK t _blank 利息保障倍数2.352.796.4010.76资产负债率是企企业负债总额额与资产总额额的比率，它它反映公司的的总资产有多多少是通过举举债而得到的的。从表中可可以看出20009到20010年，公公司的资产负负债率一直维维持在65%左右，是比比较高的；与与此相反，公公司的股东权权益比率一直直在35%徘徘徊，说明公公司

56、面临较大大的财务风险险，偿还长期期债务的能力力比较弱。产权比率是负债债总额与股东东权益总额的的比率，反映映了债权人所所提供资金与与股东所提供供资金的对比比关系。公司司近几年的产产权比率一直直在150%以上。对于于产权比率偏偏高的问题，笔笔者分析其原原因主要包括括以下两点：(1)公司所处处发展阶段。房地产上市公司后十名的公司在06年刚刚进入地产业，正处于发展的前期，在这一阶段会以扩大规模的等方式进行发展，这样就需要大量的资金投入，便造成了产权比率较高的状况。(2)房地产业业的迅速发展展。由于人口口的不断增加加以及农村人人口的涌入，南南通市区的住住房需求在不不断地增加，导导致房地产业业迅速发展和和

57、公司地产业业务的不断扩扩大。利息保障倍数是是税前利润加加利息费用之之和与利息费费用的比率。它它反映了企业业的经营所得得支付债务利利息的能力。可可以看出自22009年以以来，公司的的利息保障倍倍数呈现下降降的趋势，公公司的经营所所得支付债务务利息的能力力变弱。4.2.2盈利利能力分析盈利能力指企业业赚取利润的的能力，它不不仅关系到企企业所有者的的利益，也是是企业偿还债债务的一个重重要来源。包包括资产报酬酬率、销售净净利率、成本本费用利润率率、市盈率等等。表4-4公司22009-22010年主主要盈利能力力指标报告日期2010-122-312010-6-302009-122-312009-6-30

58、资产报酬率4.77%3.94%5.76%5.01%销售净利率5.47%10%14.58%17.81%成本费用利润率率8.54%15.83%24.53%31.35%市盈率6061.1734.8825.13资产报酬率是企企业在一定时时期内的净利利润与资产平平均总额的比比率。该指标标有效地反映映了该企业的的获利能力，考考核企业的管管理效益。该该指标越高不不仅说明企业业在增加收入入和节约资金金使用等方面面取得良好的的效果，同时时也说明资产产运用效率高高。近两年公公司的资产负负债率一直在在4%左右，说说明公司的盈盈利能力一般般。销售净利率是企企业的净利润润与销售收入入净额的比率率，是评价企企业通过销售售

59、获取利润的的能力。从近近两年的数据据来看，公司司的销售净利利率从17.81%下降降到5.477%，说明公公司通过扩大大销售来获取取利润的能力力在减弱。成本费用净利率率是企业净利利润与成本费费用总额的比比率。它反映映了企业生产产经营过程中中发生的耗费费与获得的收收益之间的关关系。从20009到20010年，公公司该比率由由31.355%下降到88.54%，说说明公司为获获取收益而付付出的代价在在增加，企业业的获利能力力下降，同时时还表明公司司对成本费用用的控制能力力下降，经营营管理不善。市盈率是普通股股每股市价与与每股利润的的比率。公司司的市盈率增增长幅度很大大，从25.13增加到到60，说明明

60、公司的股票票具有较大的的投资风险。从对相关财务指指标的分析来来看，房地产产上市公司后后十名的公司司投资出现了了以下主要问问题：(1) 资产负负债率过高，财财务杠杆使用用过度。房地地产上市公司司后十名的公公司每年的资资产负债率都都超过了655%，已经超超过了60%的警戒线。公公司为使项目目运行，千方方百计地向银银行贷款，很很少从现有企企业内部挖掘掘资金潜力，具具有极大的盲盲目性。公司司忽略了房地地产上市公司司后十名的公公司自身是否否具有相应的的偿债能力，过过高的负债和和内源筹资的的缺乏导影响响了资本结构构的优化，加加大了资金的的使用成本，也也加重了偿债债压力。(2) 投资决决策失误，忽忽视了可行