杜邦分析法在某地产财务分析中的应用

1、目 录TOC o 2-3 h z u t 标题 1,1二、万科企业股股份有限公司司概况三、杜邦分析法法在万科财务务分析中的应应用（一）杜邦分析析法中涉及的的几种主要财财务指标 （二）20100年万科杜邦邦财务分析图图（三）财务指标标四、综合评价五、附表摘 要 传统的财务务评价指标多多是从某一特特定角度反映映企业的财务务状况及经营营成果，难以以做到全面评评价,而仅靠靠观察财务报报表又无法洞洞察企业财务务状况的全貌貌。为此，需需要运用一种种方法，将相相互关联的指指标同财务报报表结合起来来，进行综合合性的分析评评价，从而全全面体现企业业总体财务状状况并反映出出指标之间、指指标同报表之之间的内在联联系

2、。杜邦分分析法(Thhe Do Pont Analyysis MMethodd) 就是这这样一种综合合分析方法。现现针对万科企企业股份有限限公司连续22年的财务报报表，运用杜杜邦分析法对对该公司偿债债能力、营运运能力和盈利利能力进行综综合的分析与与评价，提出出相应的对策策与建议同时时指出该分析析方法的不足足与改进之处处。关键词 杜杜邦分析法；财务指标；万科企业股股份有限公司司一、杜邦分析法法概述（一）杜邦分析析法 杜邦分分析法利用几几种主要的财财务比率之间间的关系来综合地地分析企业的财务状况，这这种分析方法法最早由美国国杜邦公司使用用，故名杜邦邦分析法。杜杜邦分析法是是一种用来评评价公司盈利利

3、能力和回报报水平，从财财务角度评价价企业绩效的一一种经典方法法。其基本思思想是将企业业净资产收益益率逐级分解解为多项财务务比率乘积，这这样有助于深深入分析比较较企业经营业绩。杜邦分析法从评评价企业绩效效最具综合性性和代表性的的指标净资产收收益率出发，层层层分解至企企业最基本生生产要素的使使用，成本与与费用的构成成和企业风险险，从而满足足通过财务分分析进行绩效效评价的需要要，在经营目目标发生异动动时经营者能能及时查明原原因并加以修修正，同时为为投资者、债债权人及政府府评价企业提提供依据。（二）杜邦分析析法的特点 杜邦模模型最显著的的特点是将若若干个用以评评价企业经营营效率和财务务状况的比率率按其

4、内在联联系有机地结结合起来，形形成一个完整整的指标体系系，并最终通通过权益收益益率来综合反反映。采用这这一方法，可可使财务比率率分析的层次次更清晰、条条理更突出，为为报表分析者者全面仔细地地了解企业的的经营和盈利利状况提供方方便。杜邦分析法有助助于企业管理理层更加清晰晰地看到净资资产收益率的的决定因素，以以及销售净利利率与总资产产周转率、债债务比率之间间的相互关联联关系，给管管理层提供了了一张明晰的的考察公司资资产管理效率率和是否最大大化股东投资资回报的路线线图。（三）对杜邦分分析法的分析析杜邦分析法中净净资产收益率率受三类因素素影响：营运效率，用利利润率衡量；资产使用效率，用用资产周转率率衡

5、量；财务杠杆，用权权益乘数衡量量。净资产收益率=利润率（利利润销售收入）资产周转率率（销售收入入资产）权益乘数净资产收益率是是净利润与平平均净资产的的百分比，也也叫净值报酬酬率或权益报报酬率，它综综合体现了企企业资产使用用效率和融资资状况。从公式中看，决决定净资产收收益率高低的的因素有三个个方面：销售售净利率、总总资产周转率率、权益乘数数。这样分解解之后,可以以把净资产收收益率这样一一个综合性指指标发生升降降变化的原因因具体化，比比只用一项综综合性的指标标更能说明问问题。权益乘数可直观观地反映出企企业每拥有11 元自有资资金所能扩展展出来的资产产规模。销售售净利率指标标反映企业每每1元销售收收

6、入可实现的的净利润，进进一步我们可可从销售额和和销售成本两两个方面展开开该指标高低低的因素分析析。总资产周周转率是反映映运用资产赚赚取销售收入入能力的指标标，除了对资资产的各构成成部分从占用用量上是否合合理进行分析析外,还可以以通过对流动动资产周转率率、存货周转转率、应收账账款周转率等等有关资产组组成部分使用用效率的分析析,判明影响响资产周转率率的主要问题题出在哪里。二、万科公司概概况万科企业股份有有限公司成立立于19844年5月，是是目前中国最最大的专业住住宅开发企业业。20088年公司完成成新开工面积积523.33万平方米，竣竣工面积5229.4万平平方米，实现现销售金额4478.7亿亿元

7、，结算收收入404.9亿元，净净利润40.3亿元。 万科认为，坚坚守价值底线线、拒绝利益益诱惑，坚持持以专业能力力从市场获取取公平回报，是是万科获得成成功的基石。公公司致力于通通过规范、透透明的企业文文化和稳健、专专注的发展模模式，成为最最受客户、最最受投资者、最最受员工、最最受合作伙伴伴欢迎，最受受社会尊重的的企业。凭借借公司治理和和道德准则上上的表现，公公司连续六次次获得“中国最受尊尊敬企业”称号，20008年入选选华尔街日日报（亚洲洲版）“中国十大最最受尊敬企业业”。 万科19888年进入房房地产行业，11993年将将大众住宅开开发确定为公公司核心业务务。至20008年末，业业务覆盖到以

8、以珠三角、长长三角、环渤渤海三大城市市经济圈为重重点的31个个城市。当年年共销售住宅宅425000套，在全国国商品住宅市市场的占有率率从2.077%提升到22.34%，其其中市场占有有率在深圳、上上海、天津、佛佛山、厦门、沈沈阳、武汉、镇镇江、鞍山99个城市排名名首位。 万科19991年成为深深圳证券交易易所第二家上上市公司，持持续增长的业业绩以及规范范透明的公司司治理结构，使使公司赢得了了投资者的广广泛认可。过过去二十年，万万科营业收入入复合增长率率为31.44.%，净利利润复合增长长率为36.2%；公司司在发展过程程中先后入选选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”

9、、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万万科逐渐确立立了在住宅行行业的竞争优优势：“万科”成为行业第第一个全国驰驰名商标，旗旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到到各地消费者者的接受和喜喜爱；公司研研发的“情景花园洋洋房”是中国住宅宅行业第一个个专利产品和和第一项发明明专利；公司司物业服务通通过全国首批批ISO90002质量体体系认证；公公司创立的万万客会是住宅宅行业的第一一个客户关系系组织。同时时也是国内第第一家聘请第第三方机构，每每年进行全方方位客户满意意度调查的住住宅企业。 三、杜邦分

10、析法法在万科财务务分析中的应应用运用杜邦分析法法可以解释指指标变动的原原因和变动趋趋势，从而为为采取措施指指明方向。现现以万科的财财务报表为例例进行分析。 （一）杜邦分析析法中涉及的的几种主要财财务指标 净资产收收益率=资产产净利率X权益乘数 资产净利利率=销售净净利率X资产周转率 净资产收收益率=销售售净利率X资产周转率率X权益乘数（二）20100年万科杜邦邦财务分析图图净资产收益率 16.47700% 总资产收益率 5.00448%权益乘数3.0713=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100X销售净利率

11、23.45499%总资产周转率0.2871%XX 8,839,6610,5005.04元元 50,713,851,4442.633元资产总额148,3955,955,757元主营业务收入50,713,851,4442.633元-收入总额-7,504,9969,7555元成本费用42,974,240,8837.599元流动资产205,5200,732,201.332元长期资产10,116,819,5540.511元+销售成本30,073,495,2231.188元固定资产1,219,5581,9227.47元元货币资金37,816,932,9911.844元销售费用2,079,0092,8448

12、.94元元交易性金融资产产0元无形资产373,9511,887.29元管理费用1,846,3369,2557.59元元在建工程764,2822,140.58元应收账款1,594,0024,5661.07长期待摊费用32,161,415.885元预付账款17,838,003,4464.711元税金8,725,2250,8778.76元元存货133,3333,458,045.993元递延所得税资产产1,643,1158,0228.39元元财务费用504,2277,742.57元其他支出846,3699,257.59元其他应收款14,938,313,2217.777元长期股权投资4,493,7751

13、,6331.16元元 其他流动资产1,055,9992,7114.51元元其他非流动资产产1,055,9992,7114.51元元 （三）财务指标标分析图1 财务务指标-偿债债能力分析财务指标20092010流动比率(-)1.91491.5852速动比率(-)0.59120.5568现金比率(%)33.7974429.021现金流量债务比比率(-)0.10040.0139长期负债资产负债率(%)67.0017774.68611产权比率(%)188.42552282.9311利息保障倍数(-)1602.133042468.12269图2 财务指指标-盈利能能力分析 指标名名称 20100-12-

14、331 2009-2-31 销售毛利率(%) 400.69966 299.39033 营业利润率(%) 233.45499 177.76788 净资产收益率(%) 166.47000 144.26000 加权净资产收益益率(%) 177.79000 155.37000 、总资产收益率(%) 55.00488 55.00699 净资产收益率高高表明公司盈盈利能力强。该指标行业平均均值：3.99627%图3 财财务指标-营营运能力分析析 时时间 项目2010.033.312009.122.31应收账款周转率率（%）13.40259.758存货周转率（%）0.04910.3922流动资产周转率率（%

15、）0.05530.401固定资产周转率率（%）11.0695537.29511总资产周转率（%）0.05250.3806存货周转率高表表明公司经营营效率高，占占用资金少，营营运能力强。该指标行业平均均值：次/年年四、综合评价净资产收益率是是一个综合性性很强的与公公司财务管理理目标相关性性最大的指标标，净资产收益率率的变化主要要是由权益乘乘数和总资产产净利率两个个关键因素影影响的，这从上面数据据可以看出万万科房地产从从2009年年-20100年的总资产产净利率有所所下降，权益益乘数提高，净净资产收益率率增幅较大。 权益乘数主要受受资产负债率率影响。负债债比率越大，权权益乘数越高高，说明企业业有较

16、高的负负债程度，给给企业带来较较多地财务杠杠杆利益，但但同时也给企企业带来了较较多地风险。从上面数据可以看出万科房地产长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低资本成本。但是较高的负债也给万科房地产带来了较高的财务风险，因此作为万科房地产公司的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。总资产净利率由由销售净利率率和总资产周周转率两个因因素影响。从从上面数据可可以看出虽然然万科房地产产销售净利率率提高，但存存货周转率、应应收账款周转转率和固定资资产周转率的的下降，使得得总资产周转转率下降，导导致万科

17、企业业总资产净利利率有所下降降。万科总资产产周转率下降降，表明其利利用其总资产产产生销售收收入的效率在在下降。因此此，万科因减减少存货，提提高应收账款款的管理能力力。销售净利率反映映了企业利润润总额与销售售收入的关系系，从这个意意义上看提高高销售净利率率是提高企业业盈利能力的的关键所在。万万科房地产的的销售净利率率在这两年间间有所提升，说说明了该企业业的盈利能力力有所提升。正因为有着着良好的盈利利能力作为后后盾，该企业业才敢采用扩扩张性筹资方方式。万科房房地产的销售售净利率提升升得益于营业业收入增加和和财务费用降降低所致。营营业收入比上上年增加199亿元,增长长率为3,889%。根据据该公司的

18、年年报，其营业业收入大幅增增长的主要原原因在于公司司不断调整产产品结构，增增加产量，不不断满足市场场需求，从而而造成的主营营业务收入大大幅上升。因因此，万科房房地产因在增增加营业收入入时，同时要要降低营业成成本，如销售售费用，管理理费用等。附表表1 万科 20099-20100年资产负债债表 资产负债表（水水平分析）编制单位：深圳圳万科A股单位：元会计年度2010/122/312009/122/31 增（减）%货币资金37,816,932,9911.84423,001,923,8830.80064.41%交易性金融资产产0740,4700.77-100.000%应收账款1,594,0024,5

19、661.07713,1911,906.14123.51%预付款项17,838,003,4464.7118,736,3319,5000.73104.18%其他应收款14,938,313,2217.7777,785,8809,4335.4191.87%存货133,3333,458,045.99390,085,294,3305.52248.01%流动资产合计205,5200,732,201.332130,3233,279,449.33757.70%可供出售金融资资产404,7633,600.00163,6299,472.66147.37%长期股权投资4,493,7751,6331.163,565,3

20、383,0001.5126.04%投资性房地产129,1766,195.26228,1433,157.99-43.38%固定资产1,219,5581,9227.471,355,9977,0220.48-10.06%在建工程764,2822,140.58593,2088,234.1328.84%无形资产373,9511,887.2981,966,325.994356.23%长期待摊费用32,161,415.88531,318,689.6652.69%递延所得税资产产1,643,1158,0228.391,265,6649,4777.6629.83%其他非流动资产产1,055,9992,7114.

21、510#DIV/0!非流动资产合计计10,116,819,5540.5117,285,2275,3880.0238.87%资产总计215,6377,551,741.883137,6088,554,829.33956.70%短期借款1,478,0000,0000.001,188,2256,1111.1124.38%交易性金融负债债15,054,493.4430#DIV/0!应付票据030,000,000.000-100.000%应付账款16,923,777,8818.98816,300,047,9905.7553.83%预收款项74,405,197,3318.78831,734,801,1163

22、.766134.46%应付职工薪酬1,415,7758,8226.87806,5044,472.2075.54%应交税费3,165,4476,4001.561,176,8877,6440.28168.97%应付利息127,8066,502.79122,6433,721.104.21%其他应付款16,814,029,3349.1009,258,7734,4668.3081.60%一年内到期的非非流动负债15,305,690,7786.9887,440,4414,3666.78105.71%流动负债合计129,6500,791,498.44968,058,279,8849.28890.50%长期借

23、款24,790,499,2290.50017,502,798,2297.11141.64%应付债券5,821,1144,5007.035,793,7735,8005.140.47%预计负债41,107,323.11534,355,814.99519.65%递延所得税负债债738,9933,358.99802,4644,465.02-7.91%其他非流动负债债8,816,1121.2668,408,1143.8224.85%非流动负债合计计31,400,560,6600.93324,141,762,5526.04430.07%负债合计161,0511,352,099.44292,200,042,

24、3375.32274.68%实收资本（或股股本）10,995,210,2218.00010,995,210,2218.0000.00%资本公积8,789,3344,0008.848,557,7716,5883.442.71%盈余公积10,587,706,3328.7998,737,8841,4336.8521.17%未分配利润13,470,284,3310.0558,808,3398,7444.0552.93%少数股东权益10,353,522,8851.3008,032,6624,3992.9328.89%外币报表折算价价差390,1311,925.43276,7211,078.8040.98

25、%归属母公司所有有者权益（或或股东权益）44,232,676,7791.11137,375,888,0061.14418.35%所有者权益（或或股东权益）合合计54,586,199,6642.41145,408,512,4454.07720.21%负债和所有者（或或股东权益）合合计215,6377,551,741.883137,6088,554,829.33956.70% 表2 万科科 20009-20110年利润表表 利 润润 表表编制单位：深圳圳万科A股 单单位：元项目2010/122/312009/122/31增（减）%一、营业收入50,713,851,4442.63348,881,013,1143.4993.75%减：营业成本30,073,495,2231.18834,514,717,7705.000-12.87%营业税金及附加加5,624,1108,8004.743,602,5580,3551.8256.11%销售费用2,079,0092,8448.941,513,7716,8669.3537.35%管理费用1,846,3369,2557.591,441,9986,7772.2928.04%勘探费用00