物业公司工程维修部工作管理守则

1、精心整理工程维修部工作手册编号：CBREXH-GZ-EM-04版本/状态:A/1编制：审查：赞成：见效日期：二0四年七月一日物业管理服务有限企业I/2019年一9月精心整理工作手册目录序早节文件名称1工程维修部目标及推行举措2工程维修部组织架构3工程维修部岗位职责4工程维修部管理制度（规定）4.1特种作业人员管理制度4.2高低压配电室安全工作制度4.3变配电工作票、操作票制度4.4电梯安全管理规疋1IL_4.5电梯维保服务核查制度4.6电梯机房管理规定4.7设备机房管理制度4.8设备机房防火管理规定4.9设备事故办理规定4.10设备机房卫生管理规定4.11设备运转记录管理制度4.12设备表记管

2、理规定4.13设备台帐管理制度4.14机电设备维修工具管理规定4.15安全用水、供电管理制度4.16监察、测量装置管理规定4.17运转值班工交接班制度页面4561515-161718181919222325252626272728292019年一9月精心整理4.18工程、维修档案管理制度304.19房子修葺管理制度304.20外包工程项目管理制度325工程维修部工作流程325.1电气设备检修安全技术规程325.2配电室倒闸规程345.3市电、发电联锁柜操作、保护规程:355.4电梯安全操作规程355.5给排水设备安全操作规程361/.5.6给排水设备运转管理规程.-i385.7给排水保护养护规

3、程395.8冷水机组运转操作规程二/425.9中央空调系统运转管理规程445.10柴油发电机安全操作规程46.15.11/.47螺杆冷水机组系统操作规程5.12焊接作业规程495.13设备安全事故办理规程505.14直饮水系统管理规程515.15一般报修流程525.16计划检修或重要设备检修流程525.17供电限电停电审批程序535.18客户报修服务管理方法532019年一9月精心整理5.19客户维修服务管理程序5.20设备更新改造程序5.21外包项目合同签署工作程序5.22外包项目看守程序1.工程维修部目标及推行举措1.1目标：575859601）年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上2

4、）房子本体及设备设备按计划养护，计划完成率100%运转正常；3）月度零修实时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%无零修质量造成的有效投诉4）有效控制供方驻场服务质量5）设备重要管理责任事故为零6）月度记录、资料保留完满，实时归档，归档率100%1.2合用范围：合用于项目工程维修部。1.3举措：1）工程维修部人员在平时工作中，必定积极配合同心合力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。2）部门人员做好安全、管理工作，采用预防举措，防备发生重要设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参加解决大厦突发事故的抢修。3）负责对小区的机电设备推行一致管理，积极做好维修运转的平

5、时管理工作。4）熟练掌握设备设备的性能和操作，加强对设备的保护和养护，保证设备圆满，为服务供给基本保障。2019年一9月2.工程维修部组织架构2019年一9月3.工程维修部岗位职责3.1目标:明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和平时工作。3.2合用范围：合用于项目工程维修部。3.3内容：3.3.1部门工作职责：1）负责楼宇设备设备的交接查收，建立详确的设备设备台帐，对接收查收的设备设备做好现场表记，并完成交接报告；2）拟订工程维修部平时运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设备的安全操作、运转管理、保护养护、应急办理等技术文件和对客服务标准、规范；3）负责拟订楼宇（工程维修部分）

6、的年度和月度估计、采买计划、资本支付计划、年度和月度设备设备保护养护计划和设备设备大修计划；4）对管理范围内的设备、设备进行全面、有效的管理，保证设备设备的正常运行。按年度和月度设备设备保护养护计划对设备设备进行保护养护，保证保护养护和检修的项目、方法和圆满程度吻合有关规定。如期进行设备设备圆满率的统计和核查，使设备设备圆满率达到企业规定的标准，知足客户的使用要求。在紧迫情况发生时，能够按应急办理方案推行有效控制办理，保证人员和设备设备的安全；5）按对客服务标准完成对客服务事项，维修实时率、返修率、客户满意率必定达到企业规定的标准；6）建立、推行对工程分包方的评审和核查制度，负责外委工程项目和

7、采买设备、资料、配件的查收和质量控制；7）负责客户二次装饰方案的审查和施工现场的技术方法、施工质量、使用资料的监理，参加管理处组织的二次装饰查收，追踪二次装饰工程遗留问题的整改；8）做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招招标和合同签署工作，对施工计划进行审查，对项目推行过程进行监理，并完成竣工查收等工作；9）联合大厦实质，拟订大厦经济、有效的设备设备运转方案，应用新技术,推行节能降耗，如期对能耗及其他运转成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；10）推行各专业、各系统、各机房的值班、运转、巡视、保护养护、检修记录制度，记录要清楚、传神、完满并拥有可追塑性。建立档案管理制度，按管理要求做好

8、运转记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、2019年一9月整理、完满、保留和归档工作；11）拟订工程维修部的年度、月度培训计划，做好新聘员工的岗前培训，按计划推行各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素质和实质操作能力；12）配合政府、行业管理部门，保证电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接收理部门的要求，如期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；13）完成上级领导交办的其他工作。人员岗位职责：1）工程经理岗位职责：a.全面负责工程维修部工作，对大厦强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运转及维修负责，落实企业管理制度和工作标准，保证各设备设备运

9、转正常，不出现重要工程事故或较大人为责任事故；b.负责楼宇设备设备的管理工作，建立详确的设备设备台帐，对管辖的的设备设备做好现场表记，完满和提高设备管理水平。负责改造或新增楼宇设备的购进、安装调试、使用、维修养护。负责设备的报废（申请或建议）及办理；c.落实企业年度工程管理目标，拟订、落实重要设备及一般设备的的维修及保养计划；d.组织编制工程维修部平时运作、管理工作程序和规章制度，建立设备、设备的安全操作、运转、保护养护、检修、应急办理等技术文件；对客服务标准和规范，提高专业管理水平；e.协调并稳当办理与政府、行业管理部门的关系，保证电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按政府管理部门的要求

10、，如期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、空气质量、噪音等达到环保要求；f.做好一线服务、与其他职能部门的交流、协调工作，实时为客户供给优秀服务；g.制定工程维修部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，保证工程人力资源获取合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平；h.落实企业用人政策和各项规章制度，做好部门团队建设，提高部门专业技术水平；i.负责汇总、制定和申报工程维修部年度、月度估计、采买计划；组织拟订设备设备年度养护、检修计划及设备大修计划，保证工程维修花销的合理使用；j.依照工作计划，组织做好各系统设备运转、保护养护、检修、大修、项目改造等工作，敦促工程维修部各级人员对

11、管理范围内的设备、设备推行全面、有效的管理，按各系统设备运转标准，保持设备、设备优秀运转，设备圆满率达到98%以上，保证建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等知足客户使用要求。在紧迫情况发生时，组织安排各级人员，按应急办理方案推行有效控制办理，保证人员和设备设备的安全；组织推行对工程外包单位的管理、评审和核查。对外包商推行有效的监控和管理。组织安排工程整改项目的招招标、签署合同和施工配合，分派合适人员2019年一9月参加项目施工监理和竣工查收等工作；l.负责客户二次装饰方案的审查和施工现场的看守，参加管理处组织的二次装饰查收，追踪二次装饰工程遗留问题的整改；m.负责组

12、织做好对客服务工作，办理对客服务过程中出现的各样投诉，不断提咼服务质量；n.组织拟订经济、有效的运转方案，应用新技术，推行节能举措，如期进行能耗和其他运转成本的统计核算，合理控制和降低运转成本；o.完成上级领导交给的其他工作。2）工程主任岗位职责：a.贯彻执行工程经理的指示，负责本大厦设备、设备的专业技术管理。制定部门设备、设备的专业技术工作计划及审查各领班工作计划，报上级审批，赞成后贯彻执行。对大厦设备（设备）的安全经济运转、技术管理、运转人员培训等工作负直接领导责任；b.当好工程经理的助手，负责工程维修部人员的平时工作分派。组织和督导员工仔细执行员工守则和本部门的各项安全技术规程；c.做好

13、对客户的服务工作，尽量知足客户要求。客户对物业设备的改正或装饰要求，除热情服务外，还要审批其改正方案，不能够使物业设备碰到伤害或违犯有关消防条例等，执行管理职能；d.保证各设备设备维修养护工程能准期、按质完成。负责组织人员完成临时或应急工程任务；与其他部门或有关人员协调，提议团结与协作精神；f.必定严格要求自己，自觉执行企业的规章制度，对工作仔细负责，以身作则。组织全体人员学习技术业务，不断提高技术素质和业务水平，如期或不如期的考问解说和核查，搞好现场培训活动；g.贯彻执行电业安全生产目标及规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、故障的检查剖析；h.编制年、季度、月工作计划并组织推

14、行。准时、实时总结工作，上报工作总结和各样报表；i.配合编制各设备、设备的安全操作规程及维修养护工作程序、制度工作。并监察落实；j.负责各设备运转、分派和维修养护等专业技术工作，尽量做到节俭、安全运行。建立健全正常运转工作序次，如期巡视主要部位及其主要设备、设备，发现异样或故障，立刻采用有效举措实时解决。查阅有关运转、巡视记录，认识设备（设备）的运转情况，作好安全经济运行和工作质量剖析；k.辅助部门经理对二次装饰资料进行审查，负责二次装饰的现场看守，参加管理处组织的二次装饰查收，敦促租户对遗留问题的整改；l.每个月对员工的行为规范、劳动纪律、工作效率、工作质量、服务态度进行考核；2019年一9

15、月负责实时向上级报告各项工作，完成上级交给的其他工作。3）文员岗位职责负责办理本部的平时势务，执行部门经理下达的各项指令；负责整理、统计、管理工程维修工作单；负责收发、整理、统计及管理各样通知、信件、文件以及各系统运转、操作记录，落实综合管理部对于办公及行政管理的要求；负责本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档、管理。做到文件资料齐全，无缺页、遗漏；负责部门文件资料的打印、校核、复印及传真，并做好登记工作；f.负责编制每个月员工工作安排表，统计本部员工考勤；水、电以及分类物料消耗统计，做到仔细正确；以及物件发下班作。负责与其他部门的联系工作，跟进报批事项；g.负责本部门的所有物件申购及办公

16、用品的申领工作。每个月对库房备件存货量作一次清点统计，做好统计报表交上级审查；h.依照水、电以及分类物料耗费统计，剖析耗费增减的原因，当好工程经理的顾问。如期召集工程例会，并做好会议记录，实时提交会议纪要；实时报告工作进度，完成上级领导交给的其他工作。4）运转领班岗位职责：a.在工程经理、工程主任的领导下，主管变配电、发电系统；中央空调系统；给排水系统；电梯；消防系统等正常运转，保证设备在优秀的安全状态下运转；每天准时检查工作范围内现场；c.各有关设备运转现场检查，发现问题或隐患应实时地向上级报告和纠正和处理（在有关运转记录上署名）；检查手下各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；批阅运转、巡检等报表，

17、对监测数据有异样的应实时检查和办理。提出节俭能源举措和贯彻执行；负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；g.贯彻执行电业安全生产目标及贯彻电气运转方案和操作规程，合理使用设备。制定各电气设备保护养护计划及各样电气设备检修的技术质量标准，经上级赞成后，负责组织推行；h.恪守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，保证大厦设备（设备）的正常运转；i.全面掌握大厦的设备情况，做好大厦机电设备台帐、设备登记卡保持在圆满记录状态；j.敦促运转班全体人员搞好设备卫生及例行保护，保证墙白、地净、沟见底、设备见本色，根绝跑、冒、滴、漏现象；k.遇突发事件及事故隐患要实时

18、采用办理举措，并向上级报告。遇重要2019年一9月事故发生时要沉着，在向上级报告的同时，要组织人员采用举措防备事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场；l.负责配合外包单位来人对大厦设备进行检修养护、敦促做好检修记录并存入设备档案；m.监查大厦用电、用水情况，发现用电、用水异样应实时查找原因并采用办理举措，根绝浪费；n.负责敌手下人员进行技术培训和指导工作；o.负责提出本范围内设备的维保计划。经赞成后，组织推行。负责签发操作票；配合工程维修班搞好设备的紧迫抢修工作，保证维修工作安全进行；q.负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为较大或重要工伤事故率为0%r.积极向上级报告工作，完成

19、上级交给的其他工作。0%员工5）维修领班岗位职责：a.在工程经理、工程主任的领导下，主管强弱电设备、中央空调设备、给排水设备、电梯、消防设备、大厦土建装饰设备等保护养护及维修工作，保证设备设备在优秀的安全状态下运作；每天准时检查工作范围内现场；c.各有关检修现场检查，发现问题或隐患应实时地向上级报告和纠正和办理；检查手下各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；批阅或编制维修、养护等报表，。提出节俭能源举措和贯彻执行；负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；g.组织和督导员工仔细执行员工守则和大厦的各样规章制度，执行上级下达的各项指令，保证大厦设备（设备）处于优秀的运转（或待运转）状态；

20、制定各设备如期保护养护计划及各样设备维修、养护的技术质量标准，经上级赞成后，负责组织推行；i.恪守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设备）的正常运转；j.全面掌握当班大厦的设备情况，解决本班设备运转和维修中出现的问题。依照实质情况的轻重缓急，合理分派人员检修。设备维修、抢修的工作都要有始有终地跟进其工作情况、进度，直至完成为止；k.遇突发事件及事故隐患要及时采用办理举措，并向上级报告；遇重要事故发生时要沉着，在向上级报告的同时，要组织人员采用举措防备事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场；l.敦促维修班全体人员搞好设备设备检修后的现场卫生干净工作，保

21、证墙白、地净、沟见底、设备见本色；m.实时办理有关工程上的投诉并做剖析，预防重复发生并作好记录向上级汇报；2019年一9月n.参入大厦客户的二次装饰的审图；装饰过程的有关检查及安全检查，保证装饰过程控制在大厦有关规定内有序进行；装饰竣工查收检查及整改项目的跟进等；o.组织维修组人员学习技术业务，提高自己或技工的技术素质和业务水平，鼎力张开增收节支活动；p.负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%员工较大或重要工伤事故率为0%q.仔细监察外包单位保质保量准时地完成外包维保工作，改换资料要经过仔细检查并详确登记，若需付费要以旧换新；r.积极向上级报告工作，完成上级交给的其他工作。6）

22、运转技工岗位职责：a.必要拥有国家认同的电工、空调等操作证，并经部门察看合格后，方能正式上岗；b.在领班的领导下，运转工负责对大厦供配电、空调、电梯、消防、给排水等系统设备的运转值班，办理一般性故障，参加设备、设备的维修养护工作。对发生的问题实时向上级报告；c.熟悉自已工作范围内各变配电设备和其他电器设备的性能、散布，能完成本职内的各项工作；d.严格执行安全操作规程，开机前应仔细作好检查工作，设备情况正常，方可开机。空调主机的非正常开、停，必定实时向领班或上级报告；e.当班人员要尽责尽责，固守岗位，遵照指挥，依照有关规定对空调主机及各层新风机的运转数据及运转情况逐项填写运转记录和巡视记录并署名

23、，发现问题立刻报告领班或上级。有超时空调的单元，需要进内测温，并记录；f.负责对大厦各空调地区的温度及设备运转情况进行监测，并依照外界气温情况，对空调运转参数进行调治。在使各空调地区的温度相对保持在符合规定的数值范围的同时，努力提高空调的运转效率，降低空调运转的能耗；严格做到：三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五优秀：使用性能优秀、密封优秀、润滑优秀、紧固优秀、调整优秀；h.严格恪守考勤，安全操作规程和其他有关制度。不相同意有脱岗、睡岗现象；i.接受和执行上级命令，供配电系统操作严格执行工作票、操作票工作制度；j.负责所有变配电室设备巡视、安全检

24、查工作，负责责任地区内的设备保护和清洁工作，仔细做好巡视记录、运转记录和值班（及交接班）记录；k.严格执行各项电气安全操作规程，负责所有变配电室的人员进出登记和追踪，发现异样情况立刻上报；l.保持变配电设备房物件的有序摆放，做好设备房的防水、防火、防小动物的2019年一9月安全管理工作；m.碰到突然停电或其他突发性事故时，采用正确有效的应急举措，保证备用电源或应急电源能投入使用，同时向上级报告；n.为客户维修服务时，必要带头恪守管理处的有关规定；o.积极参加推行增产节俭活动；p.熟悉本职范围内的各样耗费资料、维修零配件性能、规格、型号等，能趁早向上级建议购置工作所需之零配件或物料；q.对客户计

25、量电表进行表记、巡逻，实时改换破坏电表。仔细做好电表的统计工作；r.完成上级交给的其他工作。7）维修技工岗位职责：必要拥有国家认同的有关证件，并经部门察看合格后，方能正式上岗；在领班的领导下，完成各项设备、设备的维修养护工作；熟练掌握设备（设备）的构造、性能、特点和维修养护方法。能完成本职范围内的各项工作任务；严格做到：三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五优秀：使用性能优秀、密封优秀、润滑优秀、紧固优秀、调整优秀；严格恪守考勤，各安全操作规程和其他有关制度；f.准时完成机电设备（设备）的各项维修、养护工作，依照设备养护计进行保护养护，并仔细做好有

26、关记录；g.严格恪守安全操作规程和保护养护规程，防备发生安全事故；h.维修工作中碰到难题或需要进行协调时，应向当值领班报告，由当值调解决，若仍未能解决再向其他上级报告，以便使问题赶快得到解决；i.遵照当值领班的工作安排，平时应于工程维修部待命室待命，有工作时行动抵达维修现场，并赶快、高质量地完成有关维修项目，做到工结束清、用料节俭。完成维修单之工作后，应即时回到待命室并主动联系领班接新的工作单，以保证工作效率；划对设备领班安单时应即每天需仔细填写维修单（注明维修时间、维修详细内容、所耗费料等）；k.熟悉本职范围内的各样耗费资料、维修零配件性能、规格、型号等能趁早向上级建议购置工作所需之零配件或

27、物料；，为客户维修服务时，必要恪守管理处的有关规定；m.发生突发情况时，应快速赶往现场，实时采用应急举措，保证设备（设备）的正常圆满；积极参加推行增产节俭活动；完成上级领导交给的其他工作。8）维修技工（电工）岗位职责：2019年一9月a.必要拥有国家认同的电工操作证，并经部门察看合格后，方能正式上岗；在领班的领导下，完成各项电气设备、设备的维修养护工作；c.熟悉大厦范围内各用电设备和控制电器的性能、散布，和有关技术规范、规定，熟练掌握设备（设备）的构造、性能、特点和维修养护方法。能完成本职范围内的各项工作任务；严格做到：三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净；三不漏：不漏电、不漏油、

28、不漏水；五优秀：使用性能优秀、密封优秀、润滑优秀、紧固优秀、调整良好；严格恪守考勤，各安全操作规程和其他有关制度。准时完成机电设备（设备）的各项维修、养护工作，依照设备养护计划对设备进行保护养护，并仔细做好有关记录；严格恪守安全操作规程和保护养护规程，防备发生安全事故；供变电系统操作时严格执行工作票、操作票工作制度；i.熟悉本职范围内的各样耗费资料、维修零配件性能、规格、型号等能趁早向上级建议购置工作所需之零配件或物料；，为客户维修服务时，必要恪守管理处的有关规定；发生突发情况时，应快速赶往现场，实时采用应急举措，保证设备（设备）的正常圆满；积极参加推行增产节俭活动；完成上级领导交给的其他工作

29、。9）维修技工（空调工）岗位责职责：a.必要拥有国家认同的空调工操作证，并经部门察看合格后，方能正式上岗；b.在领班的领导下，空调工负责对大厦中央空调系统设备、新风系统的运转及平时保护养护工作，办理突发故障，主动对设备、设备的进行维修养护工作。对发生的问题实时向上级报告；C.严格做到：三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五优秀：使用性能优秀、密封优秀、润滑优秀、紧固优秀、调整优秀；d.实时完成领班或上级分派的各项客户报修任务，按要求做好各项工作记录；e.仔细做好交接班工作和办好交接手续，打扫干净工作场所，保持设备干净；f.自觉恪守企业和规章制度、操

30、作规程、保证安全文明生产；g.为客户维修服务时，必要恪守管理处的有关规定；h.在设备停机抢修时，必然要注意给油箱保温，并挂好警示牌，买卖外；以防发准时向上级提交维修、养护、资料、花销估计报告。负责对空调系统外包合同的执行、施工数量、质量、工期等进行监察；2019年一9月j.碰到突发性事故时，必定采用正确有效的应急举措，保证空调主机及其他设备的安全，同时向上级报告；k.积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动；l.完成领导交给的其他工作。）维修技工（给排水）岗位职责：必要拥有深圳市卫生防疫站体检合格证及二次供水卫生知识培训合格证，方能正式上岗；熟悉大厦范围内各给排水设备、设备及消防水设备、设备及及

31、各样污水池化粪池的性能、散布，和有关技术规范、规定，熟练掌握设备（设备）的构造、性能、特点和维修养护方法，熟悉各样卫生洁具的维修。能完成本职范围内的各项工作任务；自觉恪守企业各项规章制度、操作规程、保证安全、文明生产；严格按各项安全操作规程执行设备操作，防备发生安全事故。按巡视周期巡视管辖的设备、设备，落实地区责任制；工作积极主动，凡上级交给的任务，不分内外积极完成，做好机水设备的养护、维修工作；严格做到：三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；五优秀：使用性能优秀、密封优秀、润滑优秀、紧固优秀、调整良好；g.负责所有机房设备巡视、安全检查和办理报修工

32、作，负责责任地区内的设备维护和干净工作；h.发生突发情况时，应快速赶往现场，实时采用应急举措，保证设备设施的正常及大厦的安全；i.准时、按质、按量地完成本专业部署的计划性保护工作，并填写相应记录。进行维修养护工作时，需在工作范围放置标示牌，若碰到难以解决的问题，要及时向上级反应，不能够隐瞒、延误；j.准时通知客户服务部安排干净工清理各集水井、各样管道，免得造成拥挤；k.仔细做好卫生工作，保持设备和工作场所的卫生，保证二次供水安全卫生；l.负责跟进二次供水系统干净、消毒工作，保证二次供水吻合本市有关规定；m.为客户维修服务时，必要恪守管理处的有关规定；n.积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动；

33、o.完成领导交给的其他工作。）维修技工（泥木匠）岗位职责：a.拥有熟练的泥瓦工、木匠操作技术，熟悉相应安全规程，经部门察看合格后,方能正式上岗；b.负责大厦内外处坪、玻璃幕墙、钢构造、装饰、墙面、地毯、窗帘、木门、家具、锁、镜面等服务设备的维修养护工作，以保持其雅观、齐整、安全；c.实时按质按量完成当值领班分派或本专业部署的计划性保护工作和客户报修任2019年一9月务，按要求做好各项工作记录。碰到困难时，应报告领班并遵照领班安排；d.严格做到：三干净：设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净；三不漏：不漏电、不漏油、不漏水；三优秀：使用性能优秀、外观优秀、安全性能优秀；e.仔细做好卫生工作，保

34、持设备和工作场所的卫生；f.努力学习技术，做到故障判断正确，维修快捷；开拓个人积极性，对经常出现的故障，作技术上的改造，降低设备便用的故障返修率；g.当遇有台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应付玻璃幕墙进行全面检查，并视破坏程度进行维修加固；h.努力学习，提高技术水平。熟悉一般建筑的构造及原理及防水资料性能，熟悉一般装饰、木匠资料及装饰资料性能，努力完成上级交给的装饰维修、制作等工作任务；严格恪守企业的各项规章制度，严格执行本岗位责任制；积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动；为客户维修服务时，必要恪守管理处的有关规定；配合上级进行土建项目的交接、查收和整改工作；m.完成领导交办的其他工作。4

35、.工程维修部管理制度4.1特种作业人员管理制度：4.1.1目的：从举措上保证安全，特种作业岗位保证不出安全责任事故。4.1.2合用范围：合用于项目特种作业。内容：1）特种作业岗位：a.电工：在高低压配电室内值班、维修工作人员，应拥有有效的电工操作证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应拥有市供电局颁发的进网作业赞成证。焊工:应拥有有效的焊工操作证（由劳动部门颁发）制冷（空调）工：应拥有有效的制冷（或空调）工操作证（由劳动部门颁发）d.水工：应有市卫生防疫站二次供水体检合格证，及二次供水卫生知识培训合格证.2）新员工上岗前，应熟知以下事项，并经考试合格后，方可赞成上岗独立工作：2019年一9月

36、电工：本企业有关电气方面的操作规程和有关制度、举措；本企业高、低压变配电系一致、二次接线和设备散布、构造性能、操作要求和维修养护方法等；电气安全装置、设备等性能、作用及管理使用方法；电气安全防备及人身事故抢救；本企业变配电运转方式，负荷情况和负荷调整方法、电压调治等举措。本企业有关消防方面的操作规程和有关制度、举措；焊工：本企业有关消防方面的操作规程和有关制度、举措；本企业电、气焊设备操作要求和维修养护方法一般电气安全装置、设备等性能、作用及使用方法；电、气焊接安全防备及人身事故抢救；熟悉本大厦平面部署及消防分区。制冷（空调）工：本企业有关消防方面的操作规程和有关制度、举措；本企业制冷、空调设

37、备操作要求和维修养护方法；一般电气安全装置、设备等性能、作用及使用方法；焊接安全防备及人身事故抢救；熟悉本大厦平面部署及消防分区。水工：本大厦有关给排水、消防水设备、设备方面的操作规程和有关制度、举措；本大厦有关给排水、消防水设备、设备的管理要求和维修养护方法；二次供水的卫生要求及熟悉本大厦给排水、消防水设备、设备平面部署。3）工作要求：a.工作人员应按规定穿着齐整；必要时必定穿着规定的劳保防备服饰（或用品）；b.工作前做好必要的安全防备准备（如焊接前要开动火证及准备灭火器等）；c.工作中必定严格恪守相应的安全操作规程（或规定）；d.工作中分工不分家，各工种应相互当合，相互保护；e.遇故不测发

38、生，相应专业人员必定按各样事故紧迫方案办理，不得临阵脱逃及躲闭；f.不测发生办理后，相应专业人员必定脚扎实地的填写事故报告，不得隐瞒。4）其他：a.电梯、消防、中央空调外包必定是有合格资质的外包专业企业，来大厦维保人员个人资质应供给复印件在工程维修部存档。b.来大厦维修玻璃幕墙或其他高空作业的必定是有合格资质的外包专c.来大厦进行二次装饰的施工队，其队内个人特种作业资质应由楼宇管业企业。理部核对把关及存档。2019年一9月4.2高低压配电室安全工作制度：目的：从行政组织举措上保证安全，根绝人为安全责任事故发生。合用范围：合用于本大厦高低压配电操作。内容：1）在高低压配电室内值班、维修工作人员，

39、应拥有有效的电工证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应拥有市供电局颁发的进网作业赞成证。2）新员工上岗前，应熟知以下事项，并经考试合格后，方可赞成上岗独立工作。3）工作时间，工作人员应按规定穿着齐整；严实监察变电室各样设备、仪器仪表信号装置等的运转情况，早班每二小时应进行一次抄录各样运转数据的记录和有关说明，中、夜班每四小时一次。4）严格按工作票、操作票制度进行操作，发惹祸故紧迫办理并上报，做好记录。5）每班在抄录运转参数时必定巡逻高低压变配电室的通风、照明及气体灭火装置可否正常，有无影响安全运转的异物或异样现象。6）保留好各样资料、图表、工具仪器、消防设备与器械、电气安全用具等,做好室内

40、设备及环境卫生.7）按制度做好交接班工作。闲杂人员不得进入供配电设备房，若需进入，须经工程经理赞成，并在运转电工的陪同下方可进入。8）按计划做好维修养护工作和各项必要的安全试验，必定严格按电气设备检修安全技术举措做事。9）每个月中和月未中班应启动柴油发电机组，运转20分钟。10）倒闸操作以及维修工作，一般都应有二人以上，一人操作、检修，一人监护。11）高压室无杂声、通风优秀、温湿度正常，电压指示灯正常闪烁，高压柜按规定上锁、挂牌。12）走开高低压配电室应锁好门。4.3变配电工作票、操作票制度：目的：做到“安全第一”，保证不出任何人为安全责任事故。4.3.3合用范围：IJ.合用于本大厦电气设备操

41、作。内容：1）在所有停电或部份停电的电气设备上工作，必定执行工作票、操作票制度。2019年一9月2）经理或主任在停电任务确定后，即签发工作票一式两份（或委托领班签发），一份交给领班，一份交给值班电工。3）值班领班或电工应负责审查工作票所列安全举措可否正确齐全，可否吻合现场条件，并应完成施工现场的安全举措，并应仔细填写操作票，按操作票所列次序操作，即进行停电验电挂临时接地线，挂表记牌及装设临时遮拦和下达工作赞成通知，工作终结的恢复供电工作等。4）操作票内容：5）包括：填写日期、编号、发令人、受令人、命令时间、操作开始时间、操作结束时间、操作任务、次序、项目、操作人、监护人及备注等。6）执行操作票

42、的详细要求：a.高低压变配电室的倒闸操作均应填写操作票。2019年一9月b.填写操作票必定以命令也赞成为依照。命令的形式有书面和口头两种。c.书面即工作票；口头命令可由经理或主任亲自向值班领班或电工当面下达或以电话方式下达。d.值班领班或电工必定将口头命令复诵，确认无误后，将受令时间填入值班记录内，操作票由值班领班或电工填写。操作票应按操作次序填写，不应涂改，严禁用铅笔填写。操作票应进行编号，已经操作过的应注已“执行”，每个月交文员存档。操作项目中应包括以下内容：按要求的操作程序填写清楚。如：拉开XXX合上XXX应检查临时接地线可否拆掉。如：拆掉XXX处的接地线。若停电则应检查需要悬挂临时接地

43、线的设备或线路确已无电。某一回路送电前，先检查所有高压断路器（或自动开关）确在断开位置。如检查XXX确在断开地点。拉开的高低压断路器、隔走开关、自动开关，应检查实质的断开位置。如：检查XXX确在断开地点。合上的高低压断路器、隔走开关、自动开关，应检查实质的合闸位置，如：检查XXX确在合闸地点。电压互感器的隔走开关合闸后，应检查电压情况。取下或装上某控制回路及电压互感器一、二次侧熔断器，亦需填写操作票。除去或恢复继电保护装置以及改变整定值时，应将其内容填入操作票。不需要操作票的操作项目：在发生严重威胁设备或人身安全的紧迫情况下，不需填操作票，应立即断开有关电源，但过后必定向上级报告，同时将详确兴

44、况记入值班记录本内。i.操作中发生疑问时，必定立刻向领班或主任报告，弄清楚后再进行操作。严禁私自改正操作票。有关记录：1）停、送电操作票2）停、送电工作票4.4电梯安全管理规定：目的：电梯属于国家规定的危险性较大的特种设备，是大厦主要的垂直交通运输工具。为保证电梯正常安全运转，更好地为客户服务，特拟订本规定。4.4.2合用范围：合用于大厦直梯和扶梯的安全管理。2019年一9月内容：1）电梯工须拥有高中以上文化，并经深圳市质量技术监察局培训获取电梯操作证和维修证后方可上岗，无证人员严禁操作。2）电梯工应装备必要的联系工具，做到随叫随到，保证接到电梯故障通知后，能赶快赶到现场。3）电梯机房应悬挂电

45、梯紧迫情况的应急办理举措，如发生困人故障，应严格按规程执行。4）电梯工应每天对电梯进行巡视、检查，并填写电梯机房巡视记录，对不能解决的问题应实时书面报告主管研究解决。5）未经管理处书面赞成，电梯任何设备及功能严禁改正，否则，结果自负6）电梯维保单位的维保人员仔细按电梯养护作业报告的养护项目进行如期养护。7）因例行养护、电梯故障等原因造成的电梯停运，应起初通知物业服务部并在基站放置检修指示牌。8）在大厦监控中心建立报警点，保证电梯发生故障时能实时接到警报。9）工程维修部应严格按程序言件规定对电梯分包方进行评审，合格的电梯企业方能担当大厦电梯维保工作。10）经深圳市质量技术监察局检测不合格，未获取

46、安全查验合格证的电梯严禁投入使用。4.5电梯维保服务核查制度目的为保证电梯安全运转，保质保量地完成电梯保护养护任务。4.5.2合用范围合用于项目工程维修部。核查内容：1）报修响应时间。紧迫故障办理，5分钟内抵达现场；一般性故障办理，15分钟内抵达现场；2）故障修复时间。一般性故障修复时间不高出二小时；由于电路板与主要电器元件破坏等惹起的故障修复时间不高出二十四小时；3）可否依照合同的要求，完成各项维修、养护、年审等；4）维保现场可否规范。有无防备设备、有无提示表记、有无惹起客户不良投诉等；5）平时机房设备检查可否规范，机房应齐整、雅观；6）有无准时提交维修养护报告；有关表格1）中心电梯维保服务

47、核查表2019年一9月4.6电梯机房管理规定：461目的:规范电梯机房的管理，保证电梯系统正常运转。462合用范围：合用于大厦电梯机房。463内容：1）电梯机房必定正常上锁，机房门上应标有“机房重地，闲人免入”等标识，通往机房的通道必定畅达。2）电梯的各项管理制度按要求上墙并张贴于惹眼地点。3）机房通风优秀，温度控制在5C至40C之间，相对湿度不大于85%在25C时）。4）电梯机房钥匙应设专人保留，没关人员严禁进入机房。5）电梯机房应防备墙壁与天花板渗水，在台风暴雨时要注意防备雨水从排电扇进入电梯机房。6）机房不得住人、寄存杂物，机房内严禁烟火。7）机房照明设备圆满，电源插座要保证电源供给。8

48、）轿厢平层地点应用黄色油漆在主钢丝绳上作出标志，使其清楚可见。9）打扫控制柜时，应关掉电源，用手提吹风机打扫，不能够用毛刷、毛巾直接打扫控制柜内的电子兀件。10）每周打扫一次机房卫生，保持机房干净、齐整。4.7设备机房管理制度：目的：使设备机房平时工作有据可依4.7.2合用范围：.有章可循。合用于4.7.3内容：项目设备机房管理。20191）机房表记：a.凡易燃易爆的设备间（房），高电压、高温等设备场所，在外面的入等惹眼地点挂贴规范的警示牌。b.各系统的设备必定在惹眼地点张贴有一致规格的表记，包括设备名能、近来检修养护时间及责任人。c.机房设备状态表记均应简单明确。2）安全管理：a.机房人员进

49、出安全严禁没关人员进入机房。外来人员若要进入机房，须经部门领导赞成，由设备专业人员陪同守机房有关规定，遵照机房工作人员的安排指导。机房人员走开机房应随手封闭门窗。（配电房通风须罩上铁丝网）2019年一9月年一9月口或通道称、主要性进入，遵机房钥匙是专用钥匙，未经该系统工程主任赞成并登记在册，任何员工不得拥有或随意配制机房钥匙。进入高、低压配电室应将门随手封闭，以防小动物或外来人员闯进。机房防火安全管理：不得在机房内抽烟，不得寄存易燃物件。机房内的楼梯、走道、进出口要保持畅达无阻，严禁堆放物件。机房内的消防设备齐全，并如期检查，保证使用时不出故障。配电房电工工具、绝缘鞋、绝缘手套排列齐整。维修工

50、作中需使用易燃易爆物件要起初除去火源，工作中要防备易燃物外泄。需要动火作业时，责任人填写机房动火作业申请表，主管领导署名赞成，报楼宇管理部赞成后方能施工。施工前应除去动火现场的易燃物件，及摆放2台以上的灭火器。施工后仔细检查，确无火种方能走开。当值人员应巡逻、记录责任管辖地区内消防报警器和消防设备的情况，实时报告、办理火警信号。火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好灭火举措。遇火灾时，要实时上报消防中心，并采用相应的灭火举措。灭火后，要详确记录火灾成因及灭火情况，书面上报企业领导。发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立刻封闭油闸并用沙袋堵截

51、油路，防备扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。3）机房卫生、环境管理规定：a.干净卫生要求：值班室：值班室内不得抽烟、各处吐痰、乱丢杂物。当班员工必定准时干净值班室，做到地面无显然污渍，无杂物；墙面无乱涂乱画。设备机房：机房内、外保持干净，地面、墙壁、门窗、管道设备等均无积尘、积水、油渍。机房内电气控制箱及电器开关表面必定准时擦拭，使设备表面光洁无尘。准时干净机房通风系统滤尘网。b.工作环境要求：值班室室内照明、通风优秀，对计算机的软硬件装备不得私自改正，不得使用计算机游戏软件。设备机房不得堆放与工作没关的杂物，环境温度应保持在5C-40C2019年一9月（电梯机房环境温度应保持4C-30

52、C,对）温度控制有严格要求的机房墙上应挂有温度计。4）机房设备控制管理：a.机房内设备必定由专业设备人员负责操作，其他人不得私自操作，更严禁许私自改变设备及线路。机房内设备应有明确表记设备应实时获取检查、测量、养护、维修，保证性能处于优秀状态。爱惜机房内的设备设备，不得私自挪用所有设备设备。机房内的计算机必定专用，对计算机的软、硬件不得私自改正或配置,不得使用计算机游戏软件。5）设备维修机房物件摆放：a.货架：、人右口设备维修间由企业一致配置货架流程图其规格与数量依设备维修人员数量及场所而定。货架上应齐整、有序排火安工具箱及合适的维修备品。工具箱：维修时维修人员随辖携带工具环境维修完成后按原位

53、放置到货架具箱外观应保持齐整堆放杂具箱内物件装备齐是齐全。清玉理丨依照各管理处、各专业纟种、规格、数用工具:気工作的详细情况，工具箱内工具品是可否遗留冲立刻清理1放，并在货架上加以标具应有固定地点统實使用口现乩空缺，应实时d.管理要求设备维修人员三任负责平时检查及监督旦识。_前检查公用工具，如发工具破坏应修复（或实时以旧换新否6）机房内各设可追忆，寄存于干燥区放曰号应定持装隐患完巧工程档案管理规定归档存勺表记或后、否7）管理程序一防火安可否存在程图（见下页）：4.8设备机房防火管理规定：目的：规范机房的防火管理，保证机房设备的安全合用范围：2019年一9月合用于大厦设备机房。483内容：1）不

54、得在机房内抽烟；2）维修工作中需使用易燃物件要起初除去火源，工作中要防备易燃物外泄机房内不得寄存易燃物件；3）需要动火作业时，由领班填写机房动火作业申请表，工程经理赞成，获楼宇管理部赞成后方能施工。施工前应除去动火现场的易燃物件，并在现场放置2个以上4kg灭火器。施工后仔细检查，确无火种方能走开；4）员工在当值时期，应注意检查机房内的灭火自救设备，员工必定掌握各样灭火器械的性能及办理各样消防信号的正确方法；5）当值人员应巡逻、记录责任管辖地区内消防报警器和消防设备的情况，实时报告、办理火警信号；6）机房内的楼梯、走道、进出口要保持畅达无阻，严禁堆放物件；7）机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、

55、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设备必定保持完满好用，楼宇管理部应每个月检查、养护，保证使用时不出故障，并附相应记录上报总物业经理；8）发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”的原则；如油路发生火灾，应立刻封闭油闸并用沙袋截油路，防备扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救；9）火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火举措；10）遇火灾时，要实时上报消防中心，并采用相应的灭火举措。灭火后，要详确记录火灾成因及灭火情况，书面上报企业领导。4.9设备事故办理规定：目的：IJ.规范工程设备事故办理程序，保证正确办理设备事故。合用范围：合用于大厦工程设备之设备

56、事故的办理。术语和定义：1）设备事故：是指设备在运转中出现非正常破坏，造成设备不能够正常运转或设备效能降低而失去原有功能，停机时间和经济损失高出规定限额者;2）责任事故：由于人为原因，如违犯操作维修规程、擅辞职责、设备超负荷运转等，致使设备不能够正常运转或设备效能降低者；3）质量事故：由于设备原设计、产品制造质量、安装等原因，造成设备不能够正常运转或设备效能降低者；4）自然事故：由于遇到自然灾害的原因，致使设备不能够正常运转或设备效能降低者；2019年一9月5）重要事故：指设备在运转中非正常破坏，造成设备不能够正常运转，须停机改换零配件，维修过程很复杂，停机时间很长和经济损失很大，并可能有人员

57、伤亡的。凡达到以下情况之一者为重要事故：a.主要设备发惹祸故，使这个设备运转系统停机1小时以上；b.动能设备发生故障，使动能供给突然中止，无论中止时间长短，凡造成主要运转系统中止或设备破坏严重者；c.凡设备发惹祸故，直接惹起火灾、水灾、爆炸建筑物坍毁，或令人身中毒、重伤、伤亡；d.一段或一段以上母线供电中止；6）一般事故是指设备在运转中非正常破坏，造成部分设备不能够正常运转，须停机检修，停机时间不长和经济损失不大。管理原则：I1）事故报告、检查和办理工作必定坚持脚扎实地、敬爱科学的原则；2）预防原则：为实现设备安全生产的目标，必定积极做好预防举措，提高安全生产意识，防备设备事故的发生；3）设备

58、事故办理“三不放过”原则：事故原因剖析不清不放过；事故责任人与员工未碰到教育不放过；没有整改和防备举措不放过。内容与要求：/L-*,*.1）事故办理：a.设备发惹祸故，工程维修部有关人员（包括外包维修设备的供方维修人员）须立刻赶赴现场，同时报告上级领导。发生重要事故须立刻报告企业总经理；不能够破坏事故现场。严格勘查事故现场，进行详确的记录和照相；组织抢修。一般事故由工程维修部经理分派资源组织设备的维修恢复。重要事故由企业总经理分派所有资源组织进行抢修，赶快恢复设备运转。2）事故剖析：a.设备事故发生后，重要事故由企业领导组织设备、楼宇管理部门和事故有关人员进行事故检查和事故剖析，一般事故有工程

59、经理组织力量进行检查剖析，找出事故原因，并采用相应的纠正举措，防备事故的再度发生；对事故的责任者进行教育和严肃办理，使其从中吸取教训；事故的原始凭证、剖析与办理记录应进入设备档案，剖析事故原因时,不能够凭主观揣摩作出结论，要依照检查情况与测定数据进行客观剖析判断。3）对事故责任者的办理。任何事故均须查清原因、分清责任，对责任人应按情节轻重、责任大小、认识态度均分别赏赐责怪教育、行政处分、经济处分或开除办理，触犯刑律的要依法办理。4）事故经过检查剖析，设备经过修复从头运转此后，事故发生部门应在事故后三日内按规定填写设备事故报告，登记维修记录，计算实质损失，载入事故报告损失项，上报企业总经理。一般

60、事故报告由工程维修部签署建议，上报企业总2019年一9月经理；重要事故由企业总经理批阅并向业主报告。发生人员死亡和财产重要损失须按国家有关规定报告政府管理部门。5）发生的各样设备设备事故，工维修程部每个月应统计上报，并记入历年设备事故登记簿中。6）对设备事故隐瞒不报或故弄玄虚的单位和个人，应加重处分，并追查领导责任。7）设备事故如属于设备设计制造的质量事故，应将设备出现的问题反应到原设计、制造单位。8）设备事故记录应包括以下内容：设备的名称、编号、型号、规格、地点及事故大体。事故发生的时间、地址、单位、简要经过、伤亡人数及责任人，采用的应急举措。设备破坏情况及原因，剖析办理结果。重要事故应有现