镇江句容茅山项目简报

1、句容茅山亚都地块简报战略投资中心2017年06月01日地块区位分布本案地处茅山风景区内，距离南京市区50公里，可经由104国道直达南京，全程无收费，属南京1小时都市圈。句容宝华南京市区禄口溧水20KM43KM50KM40KM28KM项目周边交通本案外部万寿路接茅山大道，可以通达高速，接104国道直达南京；内部主要依托茅墓路，为两车道窄路，其余皆为乡间土路，交通通达性较差，无公共交通接驳本案。本案本 案本 案万寿路茅山大道茅墓路X212茅墓路土路土路土路句容城区汤山上高速茅山风景区项目周边配套本案地处茅山风景区内，山色秀美、水质沁人、借登山步道可登顶茅山乾云观；山东侧为旅游度假集中区，以度假山庄

2、、农场、酒店等为主；西侧有涵田酒店、美嘉酒店，南有茅山中心区，前行可抵达金沙湾高尔夫，度假配套齐全，但生活配套不足。休闲度假集中区 本案乾元观乾元山庄西海湖度假村一水山庄一号农庄金麓酒店涵田酒店美嘉酒店东方盐湖城金沙湾高尔夫茅山中心区项目周边规划茅山风景区是句容南部旅游板块的核心。景区规划面积153平方公里，人口33000人，本案地处中部开发重点区域，是未来发展的湿地生态保护区农业休闲观光区农业休闲观光区低密度别墅度假区商务休闲度假区农业休闲观光区综合旅游服务区水上活动区中部片区北部片区南部片区北部片区（墓东水库养生休闲度假区）原生态资源较好，主打乡村旅游、休闲采摘、农家乐为主，可开发用地很少

3、，非重点开发区域重点开发区域，重点开发祈福问道观光休闲游、道文化体验游、谈商论道商务休闲游、道文化养生度假四大旅游产品及旅游服务配套。中部片区（茅山湖旅游度假集聚区）：南部片区（九龙山山乡娱乐区）：重点开发道文化主题娱乐、山地休闲运动娱乐、亲水娱乐、生态探险四大娱乐旅游产品。高铁规划商业、医疗、教育配套在茅山都没有规划，计划今年开建南京至茅山至上海的高铁线路，但目前迟迟未动，交通利好优势在时间上对本项目拉动作用较小。沿江城际铁路，将成为继老沪宁铁路线、沪宁城际高铁、京沪高铁之后，南京与上海之间的第4条铁路从南京出发，止于太仓站。具体是从南京南引出，经句容市、茅山风景区，傍沿江高速公路北侧走金坛

4、市，武进、经江阴后走张家港北侧，到常熟、太仓到上海站、虹桥，预计2017年开工建设。新建铁路资料来源：茅山管委会茅山站茅山东站区域现状北侧紧邻汇金项目，东侧、南侧为茅山山脉，西侧为农田，现状较为原始，开发能级偏弱；地块内部涵盖160多亩水面，另有200多亩租赁的山地和林地等，位于茅山风景区内部，可借登山步道上山。汇金半岛溪岸本 案1西侧：农田1地块内部水面22地块内部林地和山地3地块内部林地和山地443地块内部前期独栋别墅地块内部前期独栋别墅5665项目规划 总占地510亩，建设用地40.4亩，其余均为租赁用地，项目规划分为已建独栋、规划联排、规划公寓三部分，租赁100亩荒地部分规划做木屋和合

5、院别墅，出售使用权。已 建 独 栋规划会所高夫练习场B地块规划公寓A地块 规划联排租赁林地规划做合院卖使用权租赁林地规划做木屋卖使用权总用地面积26938（40.4亩）容积率综合0.67总建面积17713.53用地性质综合（商住用地）已建独栋占地（）12667已建独栋总建（）7088.53已建独栋容积率0.56A地块联排占地（）9444A地块联排总建（）5945A地块容积率0.63B地块公寓占地（）4827B地块公寓总建（）4680B地块容积率0.97A、B地块综合容积率0.8地块分三部分：已建独栋、规划联排、规划公寓，其中独栋、联排均为70年住宅性质，公寓共5栋，1栋为住宅性质，另外4栋为4

6、0年商业性质；项目租赁了约200多亩林地、荒地、竹林，160多亩的水库，签订了50年租赁协议，其中，100亩的荒地为一次性付清租金，其余均为每年一付。项目估值 地块分别成交于2005年和2009年，容积率均为0.8，目前规划容积率并未做满；地块均为底价成交，综合成交楼板价428.5元/；2013年亚都对地块和现有独栋做了评估，评估总价值为19577.25万元。评估公司评估价格（2013年）类别估值对象性质土地面积（）总建面积（）总估值（万元）评估时间已建独栋土地及地上房屋70年住宅126677088.5312852.212013.9.9B地块规划公寓土地70年住宅40年商业4827468044

7、58.482013.8.20A地块规划联排土地70年住宅944459452266.562013.8.20合 计2693817713.5319577.25土地原始成交信息宗地名称备注性质土地面积（）总建面积（）成交地价（万元）楼面地价（元/）成交时间茅山风景区管委会地块已建独栋部分70年（规划商住）126677088.53（规划10133.6）266实际：375.252005年茅山管委会民兵水库东侧A地块规划联排70年（规划综合）94445945（规划7555.2）326实际：548.362009年茅山管委会民兵水库北侧B地块规划公寓商住48274680（规划3861.6）167实际：334.8

8、2009年合 计26938实际17713.53759428.5项目产品已建独栋 已建18栋独栋别墅，面积在254-774之间，以400左右为主，户型面积偏大；目前已建别墅部分偏老旧，且绿化、物业均未做维护，现状较差。注：地下面积指1层的车库，项目均未设地下室，合计面积7088.53为实际计容面积。项目产品联排、公寓 规划3层公寓，共计120套，户型在34.6-47.2；规划2层联排，户型在152.5-245.6；公寓有一栋为住宅性质，其余四栋均为商业。商业公寓4栋70年公寓规划联排宗地名称用地面积（）容积率地上面积（）地下面积（）户型（）A地块94440.6359450A：158.713套B：

9、152.518套D：245.64套B地块48270.974680308E：34.660套F：37.130套G：47.230套A地块规划联排B地块规划公寓周边土地成交茅山近年出让地块多以协议或内定形式为主，楼板价多为起始价格，汇金2016年新拍地块，楼板价折合700元/，新拍康缘商业地块，溢价近300%，成交楼板价2072元/；句容城区2月新城地块溢价195%，楼板价5519，句容土地市场急剧升温。地块编号茅山管委会环湖路西侧局部地块C茅山水库地块新城河滨路地块用途商业住宅、商业、旅馆住宅溢价率 298.5%0（协议）195%楼面地价20727005519占地面积5197680040069889

10、容积率1.51.12.5拍地时间2017.4.192010年-2017年（协议）2017.2.15拿地房企康缘汇金地产新城控股拿地总价161546000096427起始总价405032707地址茅山水库环湖路西侧茅山水库北侧河滨南路北侧、高骊山路西侧汇金茅山水库地块有协议综合楼面价700新城河滨路地块住宅楼面价5519康缘商业地块楼面价2072周边竞品区域多为早期老盘持续销售，且多为低密度项目同质化竞争严重，板块去化速度一般；目前茅山半岛和汇金两盘主力销售，茅山半岛前期联排、双拼均价1.6-2万之间，市场热度最高,目前处于待开盘状态；汇金项目月均去化3套，别墅户型大地段偏，独栋2.1万，双拼1

11、.5万，价格低于周边项目。项目名称体量（万）产品容积率在售面积（）价格（元/）月均去化套成交客户茅山半岛6（一期）联排1.1140-2001.6万-2万22南京为主主要是亚东前期关系户，后期南京占比近80%汇金半岛溪岸2.6双拼、独栋0.48双拼196独栋360双拼1.5万独栋2.1万3受渠道影响，上海客户占比超六成林枫墨庄10双拼、联排、公寓0.9别墅150-290公寓40-50别墅2万公寓1.2万（公寓精装）（目前封盘）汇金半岛溪岸双拼15000元/独栋21000元/茅山半岛联排1.6-2万元/林枫墨庄（备案）联排20000元/公寓12000元/工商信息句容亚都房地产开发有限公司，系吴金昌

12、于2010年4月发起成立，目前公司共有三名股东，吴金昌持股54%为实际控制人。项目背景1、项目总占地510亩，土地证面积40.4亩，挂牌显示综合容积率0.8，但根据对方所给数据，容积率未做满；2、租赁水库160多亩，租赁林地、竹林等200多亩，租赁期50年，租金一年一付；租赁荒地100亩，租赁期50年，目前租金已一次性付清；3、对方计划在租赁的荒地上打造合院和木屋别墅，对外出售使用权；4、对方表示：100亩荒地政府可以挂牌出让，转为商住用地使用，但需跟政府沟通；5、地块分两期取得，独栋部分2005年取得，其余为2009年取得；6、项目位于茅山风景区内，整体限高10米，未建部分已取得四证，规划基

13、本已定，调整的可能性极低；7、关于合作方式上，对方倾向于整体转手；8、公司目前有3名股东，吴金昌占股最大，为项目公司实际控制人。整体建议优势点：市场：区域市场以低密度别墅、公寓产品为主，2016年下半年以来，受整体市场带动，茅山别墅市场明显升温，但目前主力在售项目较少，林枫墨庄封盘、茅山湾一号重新改造，市场主流价格独栋2.1万，联排1.5-2万；土地：茅山土地市场多年未动，早先多为政府与汇金等开发商协议土地，目前均已开发在售，土地供应稀缺，且句容整体土地市场溢价高企，升温明显，土地市场争抢激烈；大区位：南京1小时都市圈，大交通便捷，规划高铁站点，将大幅缩短与南京的距离，大区位价值高；政策：句容限购并未涉及到，政策环境宽松，但不排除后期政策加码的可能；风险点：竞争：短期市场紧缺，但低密度产品较多，潜在存量巨大，区域存在较为严重的同质化竞争的现象；小区位：本案虽地处茅山风景区，环境清幽，但现状道路通达性差，开发层次低，配套差，小区位价值一般；项目本体：整体可售规模较小，但租赁土地众多，具备一定