农贸市场规划建设方案

1、农 贸 市 场规划方案保密第1页一.项目评价项目位置： 项目位于成城市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。紧连与红星路交汇生活休闲广场“东升广场”。地处城市关键区域，两面临街，商业价值不言而喻。周围环境： 地处成城市中心成熟商业关键区域，人气、商气鼎盛。红星路大片区成熟居住区域，配套酒店、餐饮、娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。第2页二.大环境分析 1.政府宏观计划: 经过二十多年改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积改造，城镇居民生活水平快速提升，消费观念和方式发生深刻改变，人们对食品安全要求越来越严格。同时，城市农贸市场，尤其是在大中城市

2、市民生活中饰演主要角色城市农贸市场开始暴露出很多弊端。在超市消费异军突起形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔。伴随成城市旧城改造脚步加紧，市政府相关部门将大力推进农贸市场配建工程建设。二环路内占道菜市将有计划全部拆除，并按“拆一建一”大致要求，二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包含大棚市场）。成都将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。第3页第4页第5页第6页三.项目定位 .市场调查 调查项目均为成城市内农贸市场，有传统农贸市场，也有新型农贸市场，其中以玉林农贸市场对本项目最具参考价值。项目附近区域两个暂时农贸市场也在调查之列，主要考虑到租金参考价值。第

3、7页（1）义学巷农贸市场位置：义学巷与镗钯街交汇处市场概况：市场为暂时搭建棚屋，规模小，无品质可言，属于暂时满足周围生活配套需要而设置，即将拆除。租金情况：蔬菜摊位：200240元月肉类摊位：300元月摊位面积：10左右；管理费：每个月20元摊位第8页（2）南糠市农贸市场位置：南糠市街市场概况：市场为暂时搭建棚屋，规模小，无品质可言，属于暂时满足周围生活配套需要而设置，即将拆除。租金情况：蔬菜摊位：250元月肉类摊位：400元月杂货铺：800元月摊位面积：摊位10左右， 杂货铺位：2520；管理费：每个月20元摊位第9页（3）望江综合农贸市场位置：川音大学附近望江街市场概况：经典传统型农贸市场

4、，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。租金情况：蔬菜摊位：120150元月肉类摊位：300400元月门市：600700元月摊位面积：摊位：8左右，门市：2025；管理费：每个月50元摊位第10页（4）双楠农贸市场位置：成都永丰乡外双楠4组市场概况：一层室内摊位，二层餐饮加室外大棚摊位门市，是一个界于传统农贸市场和新型农贸超市之间农贸市场。租金情况：蔬菜摊位：160280元月，（室外大棚摊位）肉类摊位：400700元月，（一层室内）区域内门市：6001200元月摊位面积：摊位：8左右 门市：1222管理费：每个月60元摊位第11页（5）晋阳农贸市场位置：成都武侯区晋阳路市场概况：传统型农贸市场

5、，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。大棚摊位主营小菜、肉类、渔类；围合大棚门市主营副食、日杂、粮油等。租金情况：小菜摊位：100150元月肉类摊位：400500元月门市：12001800元月摊位面积：摊位：8左右门市：20管理费：每个月60元摊位第12页（6）点将台农贸市场位置：成都锦江区点将台路市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。为满足消费增加需求，部分位置正在改造之中。租金情况：蔬菜摊位：150200元月肉类摊位：300400元月门市：12001500元月摊位面积：摊位58左右 门市：1220管理费：每个月30元摊位第13页（7）玉林农贸市场位置：成都玉林小

6、区玉林西街市场概况：新型立体农贸市场，一层、二层为农副产品，三层为小区配套设施，经营划分：临街门市摊位独立商铺，一层至二层在市场内中庭设置电动扶梯两部，提升了二层经营竞争能力和商业价值。租金情况：蔬菜摊位200400元月 肉类摊位7001200元月水果干杂摊位：500600元月临街门市月租金：150220元摊位面积：摊位：58左右 门市：1630管理费：每个月30元摊位第14页成都农贸市场商业区域分析从90年代早期玉林小区、双林小区、青羊小区，到90年代中期五大花园、棕北小区、双楠小区，再到后缤纷亮相小户型SOHO、新城市广场、蓝色加勒比成都房地产发展里含有标志性各大小区几乎无一例外，伴伴随居

7、住区域日益成熟，出现了对应区域农贸市场经济繁荣。第15页城南（玉林、肖家河片区） 建于80 年代中后期，于90 年代中期形成较大规模居住小区玉林，已经成为成都生活居住样板区。其小区配套完善、商业成熟、交通便利，学校、商场、医院、幼稚园、休闲娱乐场所、餐饮场所和运动体育场所一应俱全，综合条件优于其它早期开发中型小区。玉林也因为时尚、休闲生活气氛代表了成都生活方式。紧邻玉林片区附近肖家河片区，因为交通便利、配套齐全，紧邻高新区和市中心，其居住配套农贸市场经济也极其活跃。 区域内玉林农贸市场是现在成都农贸市场中设施完善，经营情况良好新型农贸市场代表之一。也是租金稳定，市场商业价值增值较快一个项目。第

8、16页城西（抚琴片区） 该片区是成都规划较早居住片区，也是当前规模较大、配套完善城西生活片区。因为抚琴片区交通便利、配套齐全，所以是成都西门片区较为集中居家首选区域。大多数居住者为外来人口，普通多为在城西以及羊西线一带就业居住者，选择该区域主要原因是考虑生活与工作地点交通便捷。区域内农贸市场因为居住人群密度高、消费劲度大而经营良好，农贸市场经济发展稳定，农贸市场价值也对应保持快速增加。 第17页城东（双林片区、八里小区）位于城东一至二环路之间双林片区，南临水碾河路、北至新鸿路、地处成华区，由新华公园北面新鸿大小区和新华公园南面双林大小区组成。该片区于上世纪80年代中期至90年代形成规模，八里小

9、区于上世纪90年代中期开始规划建设，至今已成为了一个成熟、规范大型小区。区域内农贸市场已经摆脱了传统“聚街为市”局面，逐步建立起了一批相对规范大型农贸市场，且市场依靠大量居住人群消费，经营情况良好，发展势头旺盛。第18页城北（李家沱片区 、交大片区）李家沱片区位于解放路和府青路之间，覆盖了从内环路至二环路外区域，是成都北面最大住宅片区。从上世纪90年代中期开始，李家沱片区开始了大幅度改建、扩建工程，尤其是环境和市政设施，配套设施逐步完善，交通条件便利，社会治安稳步提升等已经使李家沱片区成为城北区域主要大型居住小区之一。区域内新建商品房项目众多，配套餐饮、娱乐、休闲业都比较发达。交大片区一直在不

10、停地完善、升级和扩容。交大片区南北分别外延到了沙湾和九里堤，在交大这个大片区涵盖了会展、校园两大特色经济，带动了片区档次综合提升。交大片区西接营门口各大综合市场，东接五块石、荷花池等全国著名批发市场，这里居住人群又主要以交大老师、铁路局职员为主，还有较大部分为白领和上班族。伴随居住区域成熟起来还有农贸市场经济，现在区域内有多个大型农贸市场，经营情况良好，覆盖面广，伴随市场深入规范和升级，前景十分看好。第19页定位分析依据市场调查显示：成城市经营情况良好农贸市场，基本全是成熟居住小区配套设施，农贸市场这一配套产业商业价值，必须依靠强大居住人群得以实现。项目标居住人群消费需求和消费实力，决定了未来

11、农贸市场经营情况和商业价值。由此可见项目标需求分析就显得非常必要，只有经过详细调查了解农贸市场经济发展规律、科学分析区域农贸市场真实需求后，才能合理制订项目产品规划，项目年经营权销售才有可能找到为市场所接收推广方式。项目地处成城市中心区域，受中央商务区影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活动为主商务人群，当商务功效人群最大化时，项目就有可能失去终端消费人群。怎样躲避和适应必定扩张对项目带来压力和风险。将是确保项目长久经营和实商业保值、增值关键。第20页 成都居住区域农贸市场基本依然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位围合门市临街商铺），在形式上建立了一定经营环境，但因业态规划随

12、意、产品设计缺点，和后期经营管理不够专业，造成部分位置相对较差区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上“农贸超市”经营环境还有很大距离； 现在成城市新型农贸市场还没有形成规模和影响，受城市经济发展压力，农贸市场换代升级成为必定，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化新型农贸市场。第21页项目定位：成城市首个“立体农贸超市”第22页四、产品分析 产品分析是为定位作支撑详细指标，新“立体农贸超市”必定应该建立起一套新产品功效标准 。第23页产品设计提议项目单层建筑面积均在以下，业态规划极难做到传统农贸市场多品种、大容量，应该建立单层主题业态，用专业、精细

13、业态优势消除面积不足影响。普通农贸市场因为硬件和消费习惯限制，经营极难延伸到三层以上，而农贸市场三层以上其它业态又无法与之相互衔接，反而因为农贸市场经营特点影响其它业态经营，建筑设计必须躲避业态之间消极影响，建立不一样业态专用交通系统，有效处理不一样需求人流冲突。建立高效率、舒适性立体交通系统，有效处理二层以上人气不足市场经营瓶颈，在主要通道设置电动扶梯引导人流，提升项目标经营竞争力，最大化项目整体价值。项目标整体建筑功效设计，不但要满足农贸市场经营需求，还应该考虑对其它经营业态兼容性和适用性，预留未来项目标调整空间。第24页五、经营业态分析第25页六、目标客户群分析第26页七、投资分析第27

14、页八、项目销售价格制订 租金调查统计表：经营业态最高租金最底租金平均租金蔬菜摊位500元/月120元/月370元/月肉类摊位1200元/月300元/月750元/月杂货摊位500元/月600元/月550元/月市场内门市600元/月元/月1300元/月临街商铺220元/150元/185元/第28页投资回报计算以一个蔬菜摊位来做计算演示：总投资55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年经营权总收益：133200元除去投资成本后年回报：4.67%很显著,30年经营权投资相对产权投资回报过低；按照租金表能够得到一个相对粗略估算价格：蔬菜摊位：55500元/个（35左右）肉类摊位：112

15、500元/个（58左右）杂货摊位：82500元/个（46左右）市场内门市：195000元/个（20左右）临街商铺：27750元/（以上价格均为举例说明，不能作为项目价格参考依据）第29页所以，价格确实定应该依据非产权投资模式为指导，要充分考虑产权与非产权区分，只有如此制订出来价格才能对投资者含有吸引力，才能被市场所接收，得到投资者认可才能顺利完成销售，实现快速资金回收。30年经营权投资回报计算以下:总投资39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年经营权总收益;133200元除去投资成本后年收益:8%（以上价格均为举例说明，不能作为项目价格参考依据）第30页九、项目SWOT分析 第31页借势： 农贸市场升级是成城市旧城改造和市容整理产物，因为项目符合城市规划和政府政策导向，且包括“菜篮子”工程