广州某商场策划方案

1、时代天骄骄 海谊谊华厦裙楼商场场策划意意念纲要要项目概况况本项目位位于广州州市东山山区东华华西路，项目所所处地段段为东山山区的一一个传统统老城区区地带，周边建建筑物较较为陈旧旧，项目目附近有有中华广广场、流流行前线线、海印印体育名名店城等等大型的的商用物物业，而而由中华华广场为为代表的的该商业业圈为广广州内继继两大步步行街（北京路路、上下下九路）和天河河城外一一个新兴兴的商业业中心，而该商商圈以潮潮流、时时尚、前前卫等特特色吸引引了越来来越多的的年轻一一代消费费群体，使本项项目所处处的整个个中山三三路商圈圈形成一一个以经经营时尚尚潮流精精品为主主的商业业圈。而而项目所所处的东东华西路路由于地地

2、段、交交通等因因素制约约，现时时还没有有形成中中山三路路一级商商圈的商商业气氛氛，现时时周边的的商业气气氛主要要靠临街街商铺来来支撑。项目主要要技术指指标楼层面积（平平方米）首层19033二层22922三层22922项目商圈圈分析商圈特性性传统业态态以摩配配和通讯讯产品为为主中山三路路商圈是是较为传传统的广广州市摩摩托车配配件和通通讯产品品（以手手机为主主）交易易的集中中区域，其中摩摩托车配配件原先先以较场场西路为为主要分分布，自自从中华华广场开开业后，大部分分商家都都被迁到到中华广广场负一一层进行行经营，但经营营效果一一般，再再加上现现时在郊郊区也兴兴起了多多间摩配配专业市市场（如如罗冲围围

3、、广源源路等地地），对对较场西西摩配市市场带来来了很大大的冲击击，使现现时的较较场西的的摩配商商家面临临惨淡经经营的局局面。而而通讯产产品市场场则在广广州市有有很高的的知名度度，提起起买手机机广州市市民通常常都会首首先想到到“陵园西西手机一一条街”，再加加上金蒂蒂濠通讯讯产品交交易广场场、中华华广场以以及国讯讯等共同同组成了了中山三三路商圈圈的较具具规模的的通讯产产品中心心。新兴的商商业中心心区域地铁的开开通带旺旺了沿线线的商用用物业，中山三三路商圈圈更是以以其优越越的地理理位置成成为了广广州市一一个新兴兴的商业业中心区区域，随随着地铁铁物业中中华广场场、流行行前线的的开业，以其时时尚、潮潮流

4、的定定位成为为了除北北京路、上下九九和天河河城之外外又一消消闲购物物的好去去处，吸吸引了越越来越多多的消费费者（特特别是年年轻一代代）。时尚潮流流精品为为主导行行业地处中山山三路商商圈的商商场如金金凯、流流行前线线、中华华广场等等，虽然然各自的的定位、档次和和经营条条件等方方面都有有一定的的差异，但其目目标消费费群体都都是面向向追赶潮潮流的年年轻一族族，因此此在此商商圈经营营的商家家大多看看中了该该商圈消消费特性性，选择择在此经经营时尚尚潮流精精品（如如服装、饰物为为主），由于该该商圈具具有与北北京路、上下九九不同的的硬件条条件，如如拥有足足够的大大广场等等，使之之能够经经常举办办各种时时尚文

5、化化SHOOW和各各种活动动，使该该商圈形形成了一一种与其其他商圈圈不同的的潮流文文化，这这更为在在该商圈圈经营时时尚潮流流精品奠奠定了坚坚实的基基础。商圈代表表分析从定位、消费客客源层面面、经营营特色等等方面分分析中华广场场中华广场场是该商商圈最大大型的综综合性购购物中心心，是现现时广州州市内除除天河城城外经营营得较为为成功的的地铁物物业，其其经营定定位是集集衣、食食、住、玩为一一体的综综合性现现代商城城，是该该商圈的的标志性性物业，其规模模和硬件件条件等等困素决决定其目目标消费费群较广广，而且且引入了了“吉之岛岛”超市，为商城城吸引消消费者起起到很大大的作用用。该商商城在开开业后一一段时间

6、间由于经经营方面面的原因因导致其其在较长长一段时时期内都都难以旺旺场，但但随着地地铁入口口开通和和经营方方式的转转变，现现时这种种情况得得到了较较大的改改观，中华广场场资料一一览表楼层租金（元/平平方米）面积范围实用率月管理费费（元/平平方米）装修标准按金租赁年限优惠方式首层55713350均价733825.001566.89945%58有天没地地二个月租租金一年至三三年三层4845229均价50078.52248.7248%58有天没地地二个月租租金一年至三三年四层120155060.225066.648.55%58有天没地地二个月租租金一年至三三年免两个月月装修租租金流行前线线地铁上盖盖物

7、业“流行前前线”由于较较准确地地将目标标消费群群定在年年青一族族，加上上选择极极佳的开开业时机机（与广广大市民民期待已已久的地地铁开通通时间一一致），有国际际著名品品牌店的的助阵（“麦当劳劳”的加盟盟），商商场内的的商品组组合也面面向广大大追赶潮潮流的年年轻消费费者，因因而使令令到“流行前前线”一炮而而红，成成为年轻轻人的新新的购物物天堂。但由于于“流行前前线”受到经经营条件件的限制制，使其其经营环环境相对对较差，商品组组合无序序，经营营档次较较低。流行前线线资料一一览表租赁范围租金（元/平平方米）面积范围实用率月管理费费(元/平平方米)装修标准按金建设费（元/平平方米）租赁年限二期从1811

8、到4338，均均价34423.948.570%租金内含含有天没地地三个月租租金约25000固定租期期为五年年金凯商业业城（老老鼠街）金凯商业业城是原原来东濠濠涌边旧旧鼠街的的商户迁迁移组合合而成，其特点点是经营营一些名名牌服饰饰、精品品及化妆妆品的“水货”和一些些档次较较低但又又迎合年年轻一族族的潮流流商品，由于其其价格比比一般商商场的正正牌货低低得多，因而吸吸引了众众多追求求时尚而而又消费费力不强强的年轻轻一族。海印运动动名店城城海印东川川名店运运动城是是广州市市规模最最大、汇汇聚名店店最多的的运动主主题式商商场，为为消费者者提供一一个休闲闲、购物物、运动动、放松松的极好好场所。为将购购物与

9、运运动休闲闲更好地地结合，运动城城投资兴兴建了门门前广场场的各种种运动场场地，为为年轻人提提供了一一个户外外运动的的好场所所，并依依靠经常常组织各各类体育育活动，吸引了了一大批批爱好运运动的消消费者。地王广场场地王广场场和新英英雄广场场及体育育公园直直接相连连，为广广州最大大的地下下商城，共有地地下三层层，其中中负二层层连通地地铁陵园园西站台台，西邻邻中华广广场，北北与流行行前线相相连，其其经营定定位与流流行前线线相仿，但其规规划档次次比流行行前线更更高。由由于资金金方面的的原因，一再推推迟开业业日期，预计明明年6月月开业。 项目优劣劣势项目优势势利用邻近近中山三三路商圈圈的优势势，可为为项目

10、带带来相当当部分的的消费人人流；东川路也也是商业业气氛较较浓的地地段，相相信会对对带旺本本项目起起一定作作用；项目周边边学校林林立，相相当数量量的学生生是项目目可针对对的重要要消费群群体；项目劣势势项目占地地面积较较小，商商业面积积相对不不足；项目与中中山三路路商圈有有一段距距离，入入口位处处的东华华西路休休闲购物物人流较较少，对对商业零零售将带带来一定定影响；项目定位位定位理念念充分利用用本项目目所处地地段的优优势，最最大限度度地为本本项目获获取较高高的回报报是项目目定位的的方向所所在，为为此，建建议将本本项目规规划为独独立性强强、经营营主题新新颖的主主题商城城，并采采用灵活活多变的的经营模

11、模式，才才能使商商场在激激烈的竞竞争中求求生存。鉴于年年轻一族族是项目目商圈消消费市场场的主力力群体之之一，而而且他们们容易接接受新事事物，并并具有强强烈的消消费冲动动、消费费信息传传播迅速速等特点点，因而而备受商商家的欢欢迎。根据上述述的情况况，敝司司建议本本项目在在整体规规划定位位上应尽尽全力发发掘项目目的客观观优势，充分利利用本区区域已成成型的商商业氛围围，面对对市场消消费潜力力巨大的的年轻一一族，针针对邻近近商场的的不足，将本项项目定位位为以年年轻族群群为目标标消费对对象，立立足于引引领时尚尚潮流的的地位，集购物物、娱乐乐、饮食食为一体体的综合合性购物物商场。经营理念念：经营营韩国、日

12、本潮潮流特色色精品为为主的活活力商城城因为现时时韩国和和日本前前卫文化化对香港港、澳门门乃至广广州的年年青人极极具影响响力，形形成一种种“香港追追韩日潮潮流广州追追香港潮潮流”的潮流流文化，而本项项目可利利用最新新资讯将将日本最最流行的的时装、饰物、化妆品品等直接接引入，直接紧紧追韩日日潮流，缩短潮潮流传播播时间和和途径，以强烈烈的新鲜鲜感去迎迎合年青青一族追追逐时尚尚的心态态，从而而激发其其购买欲欲望。同时综观观广州市市的消费费市场，经营韩韩日潮流流特色精精品的商商家有相相当多的的数量，但分布布较散，零星分分布在北北京路、上下九九、状元元坊、流流行前线线等地，还没有有一个集集中经营营的地方方

13、，可见见这是一一个市场场空白点点。因此此，本项项目如将将经营定定位瞄准准这一庞庞大的市市场，相相信会有有很大的的市场空空间。经营范围围定位行业选择择行业定位位广州首个个韩日潮潮流特色色精品商商城。形象定位位韩日精彩彩、活力力展现尽在在东山“韩日坊坊”西有潮流流“状元坊坊”、东有有动感“韩日坊坊” 选择依依据利用中山山三路商商圈的优优势，因因为现时时中山三三路商圈圈已成为为广州市市一个代代表着前前卫和潮潮流新商商圈；项目的目目标消费费群体针针对16628岁岁的年轻轻消费者者，而这这一年龄龄段的消消费群体体在各商商业区域域中所占占的例超超过七成成；韩日文化化正通过过各种媒媒体影响响着当今今的年轻轻

14、一代，而年轻轻一代也也较热衷衷于接受受韩日文文化所带带来的时时尚和潮潮流的感感觉，购购买和使使用韩日日特色服服饰和精精品是年年轻人接接受韩日日文化的的一个表表现；经营前景景展望消费潜力力巨大现时广州州市经营营韩日特特色精品品最为集集中的地地方在状状元坊，状元坊坊由于其其商品种种类繁多多、款式式新颖潮潮流、价价格便宜宜，吸引引了众多多的年轻轻一族，包括广广州市内内离状元元状较为为偏远的的天河、东山区区等地的的消费者者，但由由于状元元坊经营营场地有有限，导导致其远远远不能能满足消消费者进进行购物物的要求求，如果果在广州州再设一一个类似似于状元元坊的集集中经营营场所（如在本本项目所所处的东东山区），

15、而且且其购物物环境比比状元坊坊更为舒舒适，可可吸引邻邻近东山山区的年年轻消费费者到本本项目消消费，再再加上邻邻近地铁铁的优势势，其市市场空间间和市场场潜力均均十分巨巨大。消费需求求多样化化由于本项项目的定定位为经经营韩日日潮流特特色精品品，为满满足消费费者对韩韩日货的的多方面面需求，商场的的商品组组合也应应迎合消消费者需需求多样样化的要要求，完完善商场场的功能能规划，与韩日日文化相相关的精精品、新新潮玩物物等力求求包罗万万有，在在广州市市场上做做到引领领潮流，商铺投资资者青睐睐小面积积商铺根据精品品、服饰饰类的商商品特性性，以及及“状元坊坊”式的商商家要求求，商铺铺的间隔隔不宜过过大，而而且小

16、面面积商铺铺的总价价相对不不高，无无论对业业主或租租户来说说都比较较容易接接受，5商铺价价格定位位 价价格楼层售价（元/平平方米）租金（元/平平方米）首层400000550二层300000300三层220000120铺位间隔隔及装修修商场内部部主要以以柱位及及消防分分区作为为间隔依依据。具具体见详详细的平平面图（二层）；楼 层间 隔隔装 修首层、夹夹层整体不作作间隔除必要的的天花、地面外外，设计计高档的的屏风作作为标准准展位（约9平平方米）的分隔隔，以灵灵活机动动为原则则二、三、四层四周靠墙墙的铺位位以不同同颜色的的地面材材料或地地砖线作作为标示示，中圈圈部分以以柜位形形式隔开开，以115-2

17、20平方方米为主主只做地面面，不做做天花，整个场场用卷闸闸分隔成成几个大大区，拉拉起卷闸闸后整场场变得通通透归一一，便于于作为展展馆时灵灵活划分分。中圈圈部份的的柜位可可随时拆拆设五层视承租商商家要求求而定仅提供中中央空调调、消防防喷淋等等设施铺位间隔隔要根据据商场内内部的柱柱位、电电梯、步步梯、通通道等布布局，加加强商场场内的整整体视觉觉效果与与商铺实实用率，而且各各商铺应应具备可可以相互互打通的的可能性性，灵活活间隔，方便客客户使用用；另外，在在标准层层的平面面布局中中，将西西面中部部的三个个设备房房及消防防梯改为为靠墙设设计，使使得整个个平面形形成一个个通透循循环的布布局（具具体见二二层

18、平面面间隔示示意图）。租售方案案交易会期期间，本本商场可可作为交交易会的的场外馆馆，接待待各方商商会团体体。例如如，可作作为玩具具、工艺艺品专场场展示，亦可承承揽某地地区的商商家作为为地区专专场。如交易会会期间供供不应求求的工艺艺品专场场的价位位约为88万元/展位（约9平平方米），但往往往被市市场炒高高至200多万，仍供不不应求。周边可可供用于于展览的的场地供供应量奇奇缺。建立品牌牌通过本项项目投入入市场后后，应根根据本项项目的功功能定位位迅速建建立其市市场形象象，扩大大知名度度，为招招商工作作打好基基础；与省市外外经委、商委、行业协协会、香香港贸促促会、各各国驻穗穗商务处处建立合合作关系系，如邀邀请外经经委作为为本项目目的指导导机构，以提升升本项目目的