综合体物业项目设备故障应急处理

1、综合体物业项目设备故障应急处理意外停电应急预案.目的为了避免和减少意外停电事故对客户造成人员伤亡和经济损失，提高对停电事件的应急 处理能力，维护公共安全秩序，制定本预案。.适用范围本综合体物业项目管理处。.处理事件的基本原则快速反应原则：管理处全体员工在停电后立即作出反应，以最快的速度各就各位。服从命令原则：全体人员需无条件服从公司总经理、副总经理及由总经理任命的现场负责人的统一指挥、调度。团结协作原则：在管理处作出事件处理决定时，全体人员紧密协作，配合处理。.应急器材设备配备当值人员（含物业管理部、安全管理部、工程管理部）每人配备对讲机（附带耳机）一 台，一楼办公室手电筒10把，及医疗救护箱

2、一个（药品若干）：安全主管值班室、监控 中心、写字楼消防中心、公寓楼消防中心各备应急灯5部，手电筒5个，消防写字楼消 防中心备药箱一个，监控中心备通道钥匙3条（MK）0.应急程序停电事件发生后，下列应急程序相应启动。1）安全管理部区域应急方法执行者直接领导安 全 值 班 室1.2.3.1.确认停电区域范围后，迅速向上级领导汇报当值情况：通知工程部当值主管启用发电机：安排监控中心通知公司应急分队到场；通知各部门负责人及本部门各区域各岗位说明情况，提 高警惕，并按如下应急程序处理。安全主管安全经理消 防 中 心1.2.向工程管理部了解停电原因后，得总经理授权启用临 时停电通知广播，告知项目所有区域

3、相关客户不要惊 慌并注意保管好公司及个人的财物，管理处将尽快恢 复供电。控制提供小消防电梯运送工程人员到各层电房恢复供 电。当值人员（协 同工程部）消防主管监控 中心1.2.协助做好现场的紧急联络工作。做好各主要出入口、重点部位的录像工作，并及时向 上级通报出现的意外情况。当值人员当值主管办 公 楼1.2.把守东、西出口，严禁人员进入，同时注视外出人员 的行迹，严格控制物品放行。主楼分为五组，以每组负责区域按避难层划分，每组2 人，巡视各楼层的具体情况。当值及应急分 队人员当值主管商 场1.2.南、北出入口控制人员进入，严格控制物品放行，同 时对G/F收银处及工行密切注视。与物业部配合确保每层

4、1人，维持商铺的秩序，防止 出现混乱状态，同时兼顾各疏散通道。当值人员领班商 务 公 寓1.2.3.锁好A3电梯前室及LG/FR1、R2前的两道门，禁止人 员进入。看管东西大堂，禁止人员来访，严格控制物品放行。 安排巡逻人员巡视，并做好业主的解释工作。当值人员领班停 车 场1.2.3.因无客梯使用，东入口哲停车辆驶入，协同收银人员 手写离场时间，同时做好登记手续。西入口哲停使用，同1号岗当值人员做好解释工作， 同时车场西出口由安全管理员对驶出车辆做好指引并 做好解释。车场巡逻人员在各紧急出口指引有关人员从紧急通道 离场，并做好治安防范及消防的巡视工作。当值人员领班外 围.全力确保进出车辆畅通，

5、禁止外来人员、车辆进入。.指引客户月、季、年卡车辆进入东广场南半圆临时停 放。当值人员领班待恢复供电后，各区域领班安排有关人员及应急人员对所属区域作全面彻底检查，无异常情况后恢 复正常工作.2）物业管理部物业管理部现场责任人：物业管理部经理分区责任人：写字楼主任分区责任人：外围、停车场主任分区责任人：公寓主任3）运营及推广部运营及推广部现场责任人：运营及推广部经理分区责任人：楼层运营主任分区责任人：客户服务主任一一现场责任人停电发生后，物业管理部现场责任人应及时利用通讯工具向工程管理部值班室查询 停电原因、范围、公共设备运行等详细情况，并将查询情况立即、如实地告知各区 域负责人及小组人员（现场

6、责任人按是否在场依次类推）。 查询情况后5分钟内，从1/F3#楼梯到达商业大楼大堂，现场指挥、协调、处理相 关事务。随时与总指挥保持紧密联系，及时传达最新信息及人员调度方案等。恢复供电后安排专人拟写“停电说明”。一一分区责任人各个区域留一人在办公室接听业户来电，在了解停电之确切原因后，做好解释说明工 作，并告知业户当时可以利用的公共设备情况。 非留守人员携带手电筒、对讲机等应急装备走楼梯下到各相应区域主要出入口、大堂向客户做好解释说明工作，安抚客户情绪，必要时告知客户逃生或疏散路线，提醒业 户锁好单元门、汽车门，以防盗窃事件的发生。停电后5分钟内，写字楼高区两名安全管理员立即佩带应急设备乘坐消

7、防电梯到达40/F中转层，维持现场秩序，做好解释说明及疏导工作。 恢复供电后疏导人流，并在2小时内派发“停电说明”到各单元。3）工程管理部其余人员到B1/F值班工场待命。4）其它部门 行政人事部停电发生后，前台人员负责电话接听，配合物业管理部人员做好解 释工作，安排两人携带医疗救护箱到写字楼大堂等候进行医疗救护，其余人员 协助物业管理部进行接待指引，做好现场工作人员的后勤保障工作。行政人事部负责新闻媒体的接待。财务部各收银处做好安全防范，B2/F收银处对离场车辆做好手写卡登记及收费 工作。 品质管理部配合其他部门工作，并负责做好处理过程的监察，事后提出有关改 进方案。供电恢复后，安全管理部安排

8、各相关人员及应急分队对所属区域作全面彻底检查， 无异常后恢复正常工作：工程管理部检查各设备设施的正常运行情况：物业管理部负责收 集客户信息及投诉事宜，各部门将有关情况统一报总经理办公室。电梯困人应急措施一、 电梯故障困人.监控中心应严密注意监视屏上各区域情况，发现电梯困人后立即通知工程管理部、 物业管理部有关负责人及有关专业班组人员迅速处理。.监控中心把镜头锁定困人电梯，监控人员注意观察电梯内的情况，并通过电梯对讲 系统安抚被困人员。.工程管理部电梯值班人员在接通知后3分钟内带电梯专用钥匙赶到现场解救被困人 员，工程管理部同时应联系电梯专业公司到场对电梯故障进行全面检修。.如果电梯在两层之间，

9、应即刻到顶层电梯机房用手动方式将电梯升至标准层后再将 被困人员解救出来。.如工程管理部无法基于上述方法解救被困人员，就立即通知电梯专业公司在15分 钟内赶到现场。.被困人员在获得解救后如发现有不适症状，安全管理部应采取临时急救措施，以缓 解被解救人员的不适症状，同时联系被困人员家属或所在单位。.若不适情况加重，物业管理部应尽快拨通“120”急救电话或直接将被困人员送往 医院。.如不适者家属未到，物业管理部与安全管理部应有人陪同前往医院，直到家属到达。.在人员解救后，工程管理部应在做好各种防护工作及警示标识的前提下检查电梯故 障原因并请专业公司进行维修。.维修工作要求按照电梯保养合同中相关条款进

10、行。.物业管理部根据工程管理部确认的故障原因及维修期限出书面函件予被困客户致 歉或通告受影响之楼层客户，转用其他电梯。.工程管理部详细记录事件经过、处理方法等事项，并填写特别事件报告。.如涉及保险赔偿事项，则应该书而知会物业管理部，并备齐办理保险所需的文件一 并提交物业管理部。.由物业管理部跟进保险理赔事宜。二、市电停电引起的电梯困人. 一般由电停电工程管理部应根据相关公告事先做好各项准备工作外，在市电临时性 停电情况下，工程管理部在发现停电或接到停电报告后，应在3分钟内启动备用发 电设备并将电源输送到各区域消防电梯，以备客户使用。.监控中心人员应将客梯中困人情况立即通知工程管理部并通知物业管

11、理部工作人 员。.工程管理部按上述因电梯故障导致的电梯困人解救方式施行对被困人员的救助，物 业管理部应有负责人同往解救现场。.工程管理部在市电停电后，立即与供电部门取得联系，了解停电原因及可能恢复供 电的时间，并将了解到的情况尽快反馈到物业管理部。.物业管理部应留有足够人员在办公室接听客户来电，解答停电事由并做好解释工作。.发电机供电只能保证消防电梯使用和事故用电的供给，物业管理部及安全管理部应 派工作人员在首层大堂对乘梯客户做好使用消防梯的专门引导及解释工作，并维护 消防梯的使用秩序。.物业管理部尽快在首层大堂摆放客梯停用告示。.客梯保护装置在电梯停电状态下会将客梯自动降至首层，为安全起见，

12、工程管理部 应在首层将各停电客梯的电梯门锁好。.市电恢复，工程管理部应立即检查客梯在恢复供电后的安全性能。.如检查发现电梯存在故障，应立即组织维修，并通知物业管理部联系保险理赔。.在确认客梯安全性能完好后，工程管理部开启客梯首层梯门，并恢复客梯运行。漏水或水管破裂预防及应急措施一、商业大楼及购物商场公共部分：.各部门加强巡楼检查工作，尤其是物业管理部每日例行巡楼、运营及推广部每日例 行巡楼及安全管理部各班例行巡楼及交接班巡楼时应注意检查水龙头是否关好、水 管是否出现水管破裂及漏水等现象，同时注意检查墙面是否出现渗水现象，并做好 检查记录。.巡查人员若发现水龙头未关闭，即应立即关闭，如因水外溢造

13、成水浸及出现上述其 他情况，但没有影响周围设施设备的（如电梯），即应采取必要措施，通知工程管 理部、物业管理部及运营及推广部到现场检查渗水、漏水原因，并作除水清理，摆 放必要之指示牌。.如巡查人员发现上述事件已造成水溢至电梯大堂等严重影响设施设备的情况，应将 情况第一时间通知工程管理部，以便工程管理部同时采取相关措施。.如属于跑水问题，工程管理部接到通知后在5分钟内赶到现场关闭就近水阀。紧急 情况下，消防值班室可以迫降消防梯运送工程人员到现场抢修。.如渗水继续往电梯前室蔓延，在保证安全的情况下，工程管理部电梯人员应将电梯 升至渗水楼层的高处。.如水已渗入电梯，应立即对浸水电梯实行断电处理，并通

14、知专业公司对水浸电梯进 行紧急抢修。.对尚未浸水的电梯采取保护性措施并升至水浸楼层高处。.物业管理部/运营及推广部根据电梯保护处理措施及情况，及时与受影响乘梯的楼 层段的客户联系，通知受影响客户临时使用消防电梯。.物业管理部派专人在首层大堂对受影响而停运的电梯楼层乘梯区间的客户进行转 乘消防梯的指引或视情况摆放指示牌。.安全管理部派专人在首层消防电梯前室维持秩序。.如水渗透到客户单元内，物业管理部应安排清洁公司人员及时处理。.如客户单元因水浸造成损失，物业管理部应及时通知保险公司到场进行现场勘察。.工程管理部同时应在做好各种防护及告示的前提下检查设备、设施故障原因并请专 业公司进行维修。如涉及

15、保险赔偿事项，则应书而知会物业管理部，并备齐办理保 险所需的文件。.工程管理部对事件填写特别事件报告。.物业管理部根据工程管理部检查意见及处理意见，给受影响的客户发书面文件做出 合理解释。.如跑水事件发生在非工作时间，安全管理部在保存应有的岗位配备的前提下，组织 清洁公司或自身力量清理积水，同时通知当值工程人员视情况按上述要求对电梯做 好相应保护措施。.安排专人在事发后尽快通知管理处负责人及各部门负责人，各部门负责人应根据事 件情况及时赶往现场协调处理。二、商务公寓部分：各部门加强巡楼检查工作，尤其是物业管理部每日例行巡楼及安全管理部各班例行 巡楼及交接班巡楼时应注意检查公寓单元是否出现单元内

16、跑水外溢现象，同时注意 检查墙面是否出现渗水现象。公寓出现跑水客户多数情况是不在单元内，巡查人员应及时通知工程管理部关闭相 关单元的水阀，并通知物业管理部及时用紧急联系方式联系客户，组织清洁人员到 场防止溢水扩散。若能联系上客户，在征求客户同意后，开门后第一时间拍照保存现场资料并关闭跑 水的水龙头，组织清洁人员进行除水清洁，除不得动用客户单元的物品外，还应对 单元物品做好保护措施。单元积水处理完毕，应视情况等待客户返回单元或将受损情况电告客户，并对单元 设施受损情况及保护情况由安全管理部进行在场人员的双方确认。物业管理部根据受损情况跟进维修赔偿之协调。发函告知客户事件处理情况与采取的相应措施及

17、其他。煤气、易燃气体泄露应急措陵.当发现或接到业主单元内有瓦斯、易燃气体泄露报告时，就立即通知安全管理部负责人 和工程管理部负责人，并以最快速度赶到现场查看，同时安排把走廊窗户打开排风。.最早到达的人员要先敲门（不能按门铃、关闭对讲机和电话）确认单元内是否有人，如 有人在时要提醒住户不要开灯、开风扇、打电话等动用带电设备，以防发生爆炸，同 时还要提醒客户打开窗户通风：如客户不在，要把走廊窗户打开通风。.通知相邻单元离开现场，劝阻闱观人员离开。.工程人员接到通知后必须在5分钟内赶到相关区域并立即关闭分层阀门等措施（进入单 元检查应2人以上），并通知燃气公司到场检修。.物业管理部携同燃气公司人员到

18、场协助处理，并马上启用备用钥匙轻轻打开门，开门后 首先关闭煤气阀门，然后轻轻打开所有窗户通风。.如发现有中毒不适者，安全管理部应采取紧急抢救，并立即安排报“120”抢救，若发 现中毒者昏迷等现象，应同时通知辖区派出所或拨打“110”，在可能情况下对现场 拍照。.如中毒者家属未到，物业管理部与安全管理部应有人陪同前往医院，直到家属到达，陪 同过程要注意帮客户保管好随身物品并与家属交接清楚。.安全管理部加强巡视，保管好单元内物品。.详细记录事件经过并填写特别事件报告表。消防中心停电的应急措施1、 当停电时，消防中心值班人员应坚守岗位，保持冷静，切不可惊慌失措，应按工程管 理部负责人指令采取相应的措施，所有人员在非紧急情