物业前期介入主要工作流程简介

1、前期介入工作流程上海万科物业主讲：前期介入组1/2701目录CONTENTS0102前期介入概述前期介入流程22/27国内外前期介入相关概率理论目录CONTENTS33/27401国内外前期介入国外前期介入国外对物业管理早期介入相当重视。在国外一些发达国家（如美国）物业管理企业要进入物业前期管理，必须经过招投标才有资格对物业进行前期介入管理运作，而且普通是在立项决议阶段介入。他们在前期依据自己对业主需求掌握，对物业管理中轻易忽略细节问题以及业主无法注意到问题提出改进意见，从而防止后期物业管理中出现问题。国外物业管理虽已发展到一定高度，形成了对应模式。国内前期介入我国对于物业管理立法较晚，且不清

2、楚。物业管理条例是8月26日公布，而对于前期介入仍未立法。但国内一些规模较大、管理较规范物业管理企业在接管物业时，已经进行前期介入管理运作，并制订出对应管理标准程序，不过当前多是参考国外做法。从总体运作来看，我国物业管理企业普遍对物业管理前期介入不够重视，现实生活中许多物业管理问题及纠纷产生依据均在项目建设前期规划、设计、施工阶段。4/27建设交付出现问题维修返工前期介入物业角度大量经验无根本性问题便于维修问题反思，积累经验建设交付出现问题维修返工治标不治本再次检修徒增成本、损耗质量节约成本、提升质量无前期规划，恶性循环有前期规划，良性循环为何要做前介？5/276设计缺点提前躲避降低无效成本助

3、力营销，提炼服务方案营销亮点现场施工质量及时把控提升地产企业产品力房地产物业企业睿服务设备等硬件前期植入客户敏感点预控，客户满意度提升有效降低物业服务企业能耗成本新项目有序接管是小区服务连续发展确保现场品质感受提升，乐享生活愈加安全、便捷、宜居、舒适房产保值增值业主/实际使用人前期介入意义6/27相关概念理论物业前期介入概念初级：物业服务企业在项目建设至正式接管物业之前，从业主、物业使用人和物业管理角度对物业整体布局、功效规划、楼宇设计、材料选取、设备选型、设施配套、管线布置、施工质量、完工验收等多方面向建设单位提出意见和提议，使物业投入使用后能更加好地满足业主与物业使用人需求，为物业管理创造

4、条件。进阶：站在项目开发共同参加者角度，帮助开发商从项目标质量、成本、安全、进度等各维度管控项目标开发，真正融入到项目群体中。77/27施工前准备阶段主体结构施工阶段室外总体施工、精装修施工阶段验收（交付）阶段前期介入流程 88/279前期介入流程9/271001施工前准备阶段施工图设计阶段前期介入方案、扩初阶段前期介入主要关注建筑及园林布局、小区出入口位置及配置、地下车库出入口位置及配置、游泳池设置、物业用房位置及配置、小区用房位置及配置、监控（消控）中心位置、围墙内外标高差、垃圾房位置、非机动车库位置、小区内道路动线（机动车、非机动车、人行）等。10/271101施工前准备阶段施工图设计阶

5、段前期介入方案、扩初阶段前期介入主要包含全专业施工图审图工作（含结构、建筑、强电、弱电、给排水、暖通、消防等），出图过程中与设计师对接及时反馈各项信息，并参加各项施工图审图工作，输出提议后，关注图纸优化修改进度，确保相关提议得到落实。11/271202主体结构施工阶段精装修施工图、景观、交通标示标线施工图与安防智能化物业费测算、物业服务方案、物业招投标协议制作立案施工现场帮助跟进（桩基、土方、基坑、主体结构混凝土工程阶段）施工现场帮助跟进（二结构墙体砌筑、抹灰、管、盒预埋阶段）桩基、基坑及主体结构施工阶段工作，主要关注施工现场临边洞口维护等安全问题，基坑混凝土施工质量（尤其关注0以下后浇带、施

6、工缝、电梯底坑渗漏水隐患）；0以上混凝土质量（模板工程、钢筋工程、混凝土浇捣、门窗工程等）。12/271302主体结构施工阶段精装修施工图、景观、安防智能化物业费测算、物业服务方案、物业招投标协议制作立案施工现场帮助跟进（桩基、土方、基坑、主体结构混凝土工程阶段）施工现场帮助跟进（二结构墙体砌筑、抹灰、管、盒预埋阶段）景观施工图关注：垃圾桶位、园路、水景、照明、汀步、残疾人坡道、围墙景墙、主干道基层及铺装道路及井盖，建筑周围绿植与车位、围墙周围乔木与高出围墙建筑物、垃圾房内设置、绿化保洁取水点、木质景观坐凳及道路廊架等）；安防智能化方案关注：小区出入口车行及人行通道设备配置及位置、小区周界系统

7、、小区各单元及地下车库出入口门禁对讲与监控设备配置及位置、小区通向外围通道管控、电梯梯控系统实施方式、住户室内报警系统设置、UPS配置、EBA布线、电梯五方通话布线。13/271402主体结构施工阶段精装修施工图、景观、交通标示标线施工图与安防智能化物业费测算、物业服务方案、物业招投标协议制作立案施工现场帮助跟进（桩基、土方、基坑、主体结构混凝土工程阶段）施工现场帮助跟进（二结构墙体砌筑、抹灰、管、盒预埋阶段）二结构墙体砌筑、抹灰、管、盒预埋阶段，主要关注马牙搓预留、砌体砌筑、拉结筋、灰缝、管（盒）预埋、开槽，电梯外呼盒空洞预留等。14/271502主体结构施工阶段精装修施工图、景观、交通标示

8、标线施工图与安防智能化物业费测算、物业服务方案、物业招投标协议制作立案施工现场帮助跟进（桩基、土方、基坑、主体结构混凝土工程阶段）施工现场帮助跟进（二结构墙体砌筑、抹灰、管、盒预埋阶段）主体结构封顶前六个月（PC工程、外省项目提前），要求建设单位提供相关资料，完成物业费测算、审核；物业服务方案制作、评审；物业招投标及立案，前期物业服务协议签署工作，确保项目开盘工作按时、顺利进行。15/271603室外总体施工、精装修施工阶段五大配套管线图纸、雨污水总图与景观图合图，配合建设单位工程师完成综合管线优化（管线交叉定位、各井位定位、杜绝阴阳井等问题）。景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深

9、化室内装修施工室外总体施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图纸）16/271703室外总体施工、精装修施工阶段精装修施工阶段，主要关注石材（砖）铺贴工程、粉刷工程、栏杆工程、木饰面工程、橱柜安装工程、机电安装工程、地板安装工程、电梯及装饰完成面保护工程等工序。景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深化室内装修施工室外总体施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图

10、纸）17/271803室外总体施工、精装修施工阶段室外总体（雨污水）施工，关注雨污水井定位、管道标高、管道垫层、管道接驳方向、管道与井接驳方式、雨污水井砌筑、砂土回填等。景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深化室内装修施工室外总体施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图纸）18/271903室外总体施工、精装修施工阶段设施设备安装调试阶段，主要关注各设备间（水泵房、风机房、低压配电间、监控中心、消控中心等）设备安装；地下车库消防及喷淋管道设备、风管及相关设备、桥架、给水管

11、道等安装；安防及智能化系统相关设备安装景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深化室内装修施工室外总体施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图纸）19/272003室外总体施工、精装修施工阶段室外总体（配套工程）施工，关注施工过程中成品保护、管道交叉及标高定位、给水系统阀门顶部标高、燃气管道埋设深度、电力排管定位及标高、电力分支箱定位、电信（有线电视、安防智能化）室外箱体定位、安防智能化系统相关设备定位等。景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深化室内装修施工室外总体

12、施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图纸）20/272103室外总体施工、精装修施工阶段室外总体（景观工程）施工，关注施工现场与图纸吻合度、相关工程施工质量控制（绿植、硬景、道路、照明及动力、水系统施工等）。景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深化室内装修施工室外总体施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图纸）21/272203室外总体施工、精装修施工阶段交

13、通标识标线图纸，关注车行动线及出入口设置是否与前期确认相同、地下车库车位是否存在影响综交验收不确定原因（消火栓箱、管道及设备、集水井及占用人行主动线等）、相关标识标牌、转角镜、减速带等设备设置等；景观标识图纸，关注安全警示牌、温馨通告牌、道路指示牌、设备房标识、楼层号牌等配置；景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深化室内装修施工室外总体施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图纸）22/272303室外总体施工、精装修施工阶段交通、景观标识图纸审核、施工阶段，主要关注车行动

14、线及出入口设置是否与前期确认相同、地下车库车位是否存在影响综交验收不确定原因（消火栓箱、管道及设备、集水井及占用人行主动线等）、相关标识标牌、转角镜、减速带等设备设置等；景观标识图纸，关注安全警示牌、温馨通告牌、道路指示牌、设备房标识、楼层号牌等配置。景观施工图、雨污水总图与五大配套管线施工图综合深化室内装修施工室外总体施工（雨污水）设施设备安装调试（含智能化系统）室外总体施工（配套工程）室外总体施工（景观工程）交通、景观标识图纸审核、施工交通标识标线图纸确认（景观标识图纸）23/2724交付前三个月风险评定交付前一个月承接查验项目交付入住后评定查验前提前一周发出承接查验通知-承接查验当日在项目部（服务中心）会议室召开首次会议，安排各端口查验对接人员及评定主要工作内容-依据【新建物业承接查验标准】要求对项目各端口（安全、绿化、房屋本体、供配电、给排水、智能化、电梯、消防以及相关资料）进行查验-召开末次会议，对查验中发觉问题与项目部及施工单位进行沟通，并在承接查验问题汇总表上签字确认-各端口查验教授汇总相关问题，并提交对接项当前期项目经理-前期项目经理汇总整理汇报后发出其中