深圳普通住宅认定标准调整的影 响几何

1、深圳市普通住宅认定标准取消总价限制20191.0以上、单套建筑面积 144 平方米以下的住房为“普通住房”。2015 10 2015 年享1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）144（含本数）平方米以下；实际成即深圳本次调整主要是取消了之前的普通住房价格标准。表 1 深圳普通住宅认定标准政策调整前后和税费减免政策情况城市调整前深圳普通住宅认定标准调整后深圳普通住宅认定标准税费减享受优政策普通房当时满足下三条件住宅区筑1.0（）120（） 价格标准（以房屋总价计）390470价格标准（以房屋总价计）390470490330360320280250200230区域大鹏深圳1.0

2、）以上；144平米以下。个人将购买不足2 5%2 （2 2 （2 年资料来源：深圳市住房和建设局、深圳政府在线、中华人民共和国财政部、 含万元含万元Wind 2019 10 5.43 万元/2019 10 月的（332 万元套的最大住宅面积标准61.17 平米（=332 万元/5.43 万元每平2019 10月的深圳平均房价计算，高于 61.17 平米/套面积的住宅将超出 332 万元/套而属于非普通住宅，是需要额外缴纳增值税等购房成本的。我们认为，深圳本次调整普通住房价格标准是充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本， 满足合

3、理住房需求。深圳普通住宅认定政策调整的影响分析2016 3 23 25%2 （含2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收2 （含 2 年上为研究深圳普通住宅认定标准调整后的增值税减免情况，我们选取 144 平米/套、指标名称样本住宅平均价2019年10月相对144平米住宅税收144平米住宅税收指标名称样本住宅平均价2019年10月相对144平米住宅税收144平米住宅税收61.17平米以下住61.17平米以下住表 2 深圳普通住宅认定标准调整后的增值税减免情况分析时间格元/平米当月房价增长率减免万元减免率宅税收减免万元宅税收减免率12M201023277

4、133.17%22.322.86%0.000.00%12M201123835127.71%21.922.80%0.000.00%12M201224525121.30%21.422.74%0.000.00%12M20133059177.42%17.052.18%0.000.00%12M20143071976.68%16.962.17%0.000.00%12M20154259127.43%8.411.08%0.000.00%12M201654886-1.11%0.000.00%0.000.00%12M2017539310.64%0.000.00%0.000.00%12M2018540600.40%

5、0.000.00%0.000.00%10M2019542750.00%0.000.00%0.000.00%9年0019年0M21”这行“019年0的是 2019 年 10 月房价相对 2010 年 12 月房价的涨幅。资料来源：Wind， 由于深圳住宅交易的商业贷款和公积金贷款没有涉及普通住宅和非普通住宅的区 分，因此本次深圳普通住宅认定的总价标准取消对深圳住宅交易的贷款首付比例无关。深圳政策微调对全国其它城市的意义我们分一线城市和非一线城市进行分析。北京、上海如果调整普通住宅认定标准将影响税费缴纳从全国角度看，一线城市中的北京、上海与深圳类似，也存在普通住宅认定标准的总价限制具体数值，而广州

6、没有明确的普通住宅认定标准的总价限制数值，因此暂不考2019 14 日发布的关于延长部分规范性文（沪房规范97 号（沪房管规范市46 号，有效期延长至 4 年 1 月 8 表 3 一线城市普通住宅认定标准和税费减免及贷款首付比例的政策情况城市普通住宅认定标准税费减免贷款首付比例（二手房）1.住宅小区建筑容积率在 1.0(含)以上；1。21 。2.单套建筑面积在 140(含)平方米以下；3.实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2 倍。本通知附件的内容为 2014 年调整的普通住房认定标准：五环内为单价 39600 元北京/468 31680 元/平方米、

7、总价 374.4 万元；六环外23760 元/280.8 万元。4个人将购建设委员会发布的关于调整本市享受税收买不足2 年优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的的住房对2014 年本市享外销售的，受税收优惠政策的普通住房价格。按照 5%的1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在 140 平方米以下；上海3、实际交价：低同级地上住房平均交价格1.44倍以下坐落内环线450万元/310万元/万元/套。征收率全额缴纳增将购买2广州建筑面在144平方（以且非低度商品。以上2 年的非普通住房对 以销售收 广州建筑面在144平方（以且非低度商品。

8、（含2年的普通住 房对外销 1、商业贷款（35%。70%:（）（）1 2、公积金贷款认定为第二套改善型住房的，公积金贷款首付款比例，普通住房不得低于50%；非普通住房不得低于 70%。1商业贷款: 的政策; 40%70%;居民家庭在1150%;170%。: ）40%； 1 1 1 70%。12 30%深圳1.住宅小区建容率1.0以上；144供离婚前家庭仅有 1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于 50%执行。（1 70%。（一） 北京2014944年本市享受税收优39600 元/468 万元；五环到六环31680 元/374 23760 元/281从北京现行的普通住宅认定标准看，北京各环线的平

9、均普通住宅总价标准是 374（含万元374（含）万元Wind2019 10 4.32 万元/2019 10 （374 万元/套86.65 平米（=374 万元/4.32 万元每平2019 10 月的北京86.65 平米374 万元/套而属于非普通住宅， 是需要额外缴纳增值税等购房成本的。指标名称样本住宅平均价2019年10月相对140指标名称样本住宅平均价2019年10月相对140平米住宅税收140平米住宅税收86.65平米以下住86.65平米以下住表 4 假设北京普通住宅认定标准调整后的增值税减免情况分析时间格元/平米当月房价增长率减免万减免率宅税收减免万元宅税收减免率12M20102337

10、584.82%13.882.29%0.000.00%12M20112373382.03%13.632.25%0.000.00%12M20122451876.20%13.082.16%0.000.00%12M20133146537.30%8.221.36%0.000.00%12M20143204234.83%7.811.29%0.000.00%12M20153498123.50%5.750.95%0.000.00%12M2016415483.98%1.160.19%0.000.00%12M2017424861.68%0.000.00%0.000.00%12M2018425721.48%0.000

11、.00%0.000.00%10M2019432010.00%0.000.00%0.000.00%9年0019年0M21”这行“019年0的是 2019 年 10 月房价相对 2010 年 12 月房价的涨幅。资料来源：Wind， （二） 上海2014 年 11 月，上海市房屋管理局发布的关于调整本市普通住房标准的通知，（含五层1401.44450万元外环线之间的低于 310 万元/套，外环线以外的低于 230 万元/套”。从上海现行的普通住宅认定标准看，上海各环线的平均普通住宅总价标准是 330（含）万元套。同样可知，假设购房者交易的上海住宅面积下降，上海普通住宅平均含万元/Wind 2019

12、 10 4.68 万元2019 10 （330 万元套的最大住宅面积70.45 （=330 万元/4.68 万元每平2019 10 月的上海70.45 平米330 万元/套而属于非普通住宅， 是需要额外缴纳增值税等购房成本的。假设上海取消普通住宅标准认定的总价限制，同样分析可以知道，2010 年以来的上海普通住宅（70.45 平米-140 平米）交易可以获得约 2.29%以内的增值税减免。指标名称样本住宅平均价2019指标名称样本住宅平均价2019年10月相对140平米住宅税收140平米住宅税收70.45平米以下住70.45平米以下住时间格元/平米当月房价增长率减免万元减免率宅税收减免万元宅税

13、收减免率12M20102537784.60%15.032.29%0.000.00%12M20112721072.16%13.742.10%0.000.00%12M20122703473.28%13.872.11%0.000.00%12M20133126049.86%10.911.66%0.000.00%12M20143202946.26%10.371.58%0.000.00%12M20153693526.83%6.941.06%0.000.00%12M2016461731.46%0.470.07%0.000.00%12M201747097-0.54%0.000.00%0.000.00%12M2

14、01847158-0.66%0.000.00%0.000.00%10M2019468450.00%0.000.00%0.000.00%9年009年0M21”这行“019年0的是 2019 年 10 月房价相对 2010 年 12 月房价的涨幅。资料来源：Wind， 北京、上海如果调整普通住宅认定标准将影响首付比例要求。如果后续认定标准出现调整，对居民贷款将产生影响。（一）北京2017 3 月，北京市住房和城乡建设委员会发布的关于完善商品住房销售和差1 套住房，以及在本市无住房但有商业性住房普通自住房的首付款比例不低于 %201910月的北京4.32 万元平米计算，140 30.24 万元，首付

15、比5%2019104.32类型2019-10样本住宅均价（元/平米）140 平米住宅首付减少（万元）140 平米住宅首付减少比例类型2019-10样本住宅均价（元/平米）140 平米住宅首付减少（万元）140 平米住宅首付减少比例86.65 平米以下住宅首付减少（万元）86.65 平米以下住宅首付减少比例首套房4320130.245.00%0.000.00%已有1套住或有住43201120.9620.00%0.000.00%表 6 假设北京普通住宅认定标准调整后的首付比例减少情况分析房贷款记录资料来源：Wind， （二）上海2016（一居民家庭购（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记

16、录或公积金住房贷款记录的）35%（二）符合下列情形之70%：112016 房贷款利率的10（个人最高额度调整为0万，有补充公积金的调整为0万元（个人调整为0万住房不得低于%；非普通住房不得低于%12019104.68万元/平米计算，140 平米普通住宅的购买减少首付 131.17 万元，首付比例减少 20%。表 7 假设上海普通住宅认定标准调整后的首付比例减少情况分析类型类型2019-10样本住宅价（元平米）140 平米住宅首付减少（万元）140 平米住宅首付减少比例86.65 平米以下住宅首付减少（万元）86.65 平米以下住宅首付减少比例商业贷已有1套房46845131.1720%0.00

17、0%公积金款第套改46845131.1720%0.000%资料来源：Wind， 其它非一线城市政策调整的可能性和意义较低2016325%2 年以上（年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳对于商业贷款和公积金贷款而言，部分非一线城市要么普通住宅认定标准不涉及总价标准限制，要么贷款首付比例不涉及普通住宅和非普通住宅的区分，因此，普通住宅认定标准的变更对大多数非一线城市的贷款首付比例也影响不大。表 8 部分非一线城市普通住宅认定标准和税费减免及贷款首付比例的政策情况城市普通住宅认定标准税费减免贷款首付比例（二手房）天津1、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上(含

18、1.0)。2、单套建筑面积在 144 平方米以下(含 144 平方米)。3、成交单价不高于普通住房价格标准天津市各区域普通住房价格标准：和平区成交单价 17500 元/平方米；河西区成交单价14300元/13700元/河东区成交单价 元/平方米;红桥区成交单价元/平方米;元/平方9100 元/8400 元/8150 元/北辰区成交单价 8300元/7500元/6900 元/6600 元/6500 元/6000 元/13000元/10000 元/7000 元/交单价 6500 元/成交单价 8400 元/10000元/10000 元/12000 元/平方米；滨海新区高新产业园区成交单价8400 元/平方米。职工家庭申请个人住房公积金贷款购买首套自有住房的，应支付不低于个人将所购住房价款 30的首付款；购买第二套自有住房的，应支付不低于所购买不购住房价款 5