世邦魏理仕全球商业地产服务和投资商龙头

1、内容目录 HYPERLINK l _TOC_250006 世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头3 HYPERLINK l _TOC_250005 业务重组后三大业务部门，提供卓越优质服务5 HYPERLINK l _TOC_250004 业绩表现良好，2019H1营收 108.5亿美元，归母净利 1.01亿美元9 HYPERLINK l _TOC_250003 战略收购促扩张，全球布局高发展13 HYPERLINK l _TOC_250002 战略收购，整合资源丰富业务13 HYPERLINK l _TOC_250001 实时监控全球宏观环境与汇率波动，高效控制风险14 HYPERLINK

2、 l _TOC_250000 全球化发展，高效适应本土市场：以中国区为例14图表目录图1：世邦魏理仕办事处的地域分布4图2：荣誉奖项4图3：业务重组后，世邦魏理仕将其业务划分为咨询服务、全球工作场所解决方案、房产投资图4：顾问及交易业务具体可分为业主服务和租户服务6图5：灵活空间解决方案Hana8图6：灵活空间解决方案Hana8图7：全球投资者：房地产私募股权基金+实物资产证券9图8：世邦魏理仕2019H1营收108.50亿美元，同比增长10.889图9：2018H1、2019H1世邦魏理仕的营收结构9图10：按具体服务类型划分咨询服务收入（亿美元）10图11：按具体服务类型划分房地产投资服务

3、收入（亿美元）10图12：2019H1服务成本为84.68亿美元，服务成本率为78.01116.7015.39.12图14：2019H1实现归母净利润3.88亿美元，归母净利率为3.5812图16：2019H1年杜邦分解图12图17：世邦魏理仕中国区市场研究报告15图18：成立CBRE中国区全球置业服务部15图19：全球置业一站式服务平台15表1：世邦魏理仕的发展历史3表2：世邦魏理仕（CBREGroup,Inc）的主要子公司4表3：世邦魏理仕里程碑5表4：杜邦分解13表5：营业收入（亿美元）按币种划分（转化为美元后）14世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头世邦魏理仕是全球商业地产服务和投

4、资商龙头。公司历史可以追溯到 1906 年的美国旧金山，其前身魏理仕于 1773 年在英国伦敦成立。成立以来，世邦魏理仕不断通过收购来扩展规模。表 1：世邦魏理仕的发展历史年份重大事件1906年于美国旧金山成立。17731906年于美国旧金山成立。1960s-1970s上市。扩大服务组合和地理覆盖范围。1195年收购Wstak altyAs（Wetmak地产顾问公司，扩大投资管理能力197年收购K197年收购Klel stte SeviesKl房地产服务商，成为物和设施管理的领跑者。1998年 收购 Richard Ellis（CBRE29个国家开展业务。HillierParker。在 在 2

5、50 多个地方市场开展业务。Ikoma CBRE。1999 年2001年管理层收购，公司私有化。Insignia，成为业界中领头的服务提供商。重聚 CB Richard Ellis 全球品牌。2003 年2004年世邦魏理仕在纽约证券交易所以“CBRE”首次公开募股。2005年进入财富2005年进入财富1000强名单，列676名，并且被添加到Russell指数（英国富时指数）中。2006年入选标准普尔指数。2011年收购2011年收购ING在欧洲与亚洲的房地产投资管理业务及上市证券业务。2013年收购英国和爱尔兰领先建筑技术工程服务提供商NorlandManagedServicesLtd。收购

6、租户外包业务。GWS。总收入首次超过 100 亿美元。2015 年2019年世邦魏理仕将全球业务重组为三个部分咨询服务、全球工作场所解决方案和房地产投资。208年世邦魏理仕推出“灵活空间解决方案aa总收入首次超过2002019年世邦魏理仕将全球业务重组为三个部分咨询服务、全球工作场所解决方案和房地产投资。资料来源：公司官网，天风证券研究所表 2：世邦魏理仕（CBRE Group, Inc）的主要子公司子公司名称地区子公司名称地区CBRE Services, Inc美国特拉华州CBRE Limited英国CB/TCC, LLC美国特拉华州CBRE Finance Europe LLP英国CBRE

7、, Inc.美国特拉华州CBRE Global Holdings SARL卢森堡CBRE Partner, Inc.美国特拉华州CBRE Luxembourg Holdings SARL卢森堡CBRE Capital Markets, Inc.美国德克萨斯州CBRE Global Acquisition Company SARL卢森堡CB/TCC Global Holdings Limited英国Relam Amsterdam Holdings荷兰CBRE Holdings Limited英国CBRE Limited Partnership泽西岛资料来源：公司公告，天风证券研究所世邦魏理仕的全

8、球性业务已经覆盖超过 100 个国家，覆盖美洲、欧洲、中东、非洲、环太平洋等多个区域。90000名员工（不含联营公司；拥有全球489家办事处（营业部或者公司总部企业办公室，其中246 个位于美洲（占比501，154个位于欧洲、中东和非洲（EMEA（占比319，89个位于亚太地区（占比1820图 1：世邦魏理仕办事处的地域分布世邦魏理仕办事处的地域分布美洲欧洲、中东、非洲（EMEA）亚太18.20%31.49%50.31%资料来源：公司年报，天风证券研究所20081150018Lipsey七年位列财富房地产行业“最受尊敬企业”名单，并于 2019 年首次摘得桂冠。图 2：荣誉奖项资料来源：公司官

9、网，天风证券研究所表 3：世邦魏理仕里程碑颁奖机构里程碑及奖项Fortune财富自2008年来入选富5002019 年位列财富 500 强第 149 名；美国最佳雇主；美国最佳雇主；女性和新毕业生的最佳雇主； 最具多样性的公司之一；FORBES 福布斯Fortune财富2019年最佳声誉的房地产公，且连续七年位列榜单中；2017 2017 年美国最具多样性的工作公司；FORTUNE AND GREAT PLACE TO WORK财富和最佳工作地IAOP国际外包专家协会连续十年位列各行业外包服务提供商的前列；LIPSEYIAOP国际外包专家协会连续十年位列各行业外包服务提供商的前列；EUROMO

10、NEY欧洲货币杂志全球房地产咨询顾问；BARRONSBARRONS巴伦连续两年保持可持续发展的顶尖公司之一；ETHISPHERE世邦魏理仕连续六年被评为世界上最具道德操守的公司之一；连续五年入选北美道琼斯可持续发展指数；连续五年入选北美道琼斯可持续发展指数；DOW JONES SUSTAINABILITY INDEX道琼斯可持续发展指数U.S. ENVIRONMENTAL PROTECTION AGENCY美国环境保护局连续十二年获得美国环保能源之星；NEWSWEEKNEWSWEEK新闻周刊在2017年的“绿色”榜单中列顶级房地产服务公司；BUSINESSEQUALITYNETWORK商业平等

11、网络获首届2017年LGBTQ商业等优秀奖；荣获首届多样性和包容性奖；荣获首届多样性和包容性奖；MORTGAGE BANKERS ASSOCIATION按揭银行协会VICTORYMEDIA胜利媒体连续第七年获得2018年军事好型雇主称号；CORPORATECORPORATEEQUALITYINDEX企业平等指数在人权运动基金会的2019年企业平等指数上连续第六年获得完美成绩；CORPORATE RESPONSIBILITY MAGAZINE公司责任杂志资料来源：公司官网，天风证券研究所2019 年美国企业公民排名第 15 位；业务重组后三大业务部门，提供卓越优质服务世邦魏理仕（CBRE Gro

12、up. Inc）的业务对象主要是房地产的住户和投资者。对于房（资产销售和租赁等业务；对于房（投资管理、资产管理、估值和发展性业务等。CBREGlobal Investors】开展投资管理服务，以品牌【Trammell Crow Company】开展发展性业务。为了降低运营成本，提高管理效率，2019 （）（i）（iii）房地产投资。图 3：业务重组后，世邦魏理仕将其业务划分为咨询服务、全球工作场所解决方案、房地产投资资料来源：公司官网，天风证券研究所 咨询服务（1咨询和交易服务（2资本市场服务3（4）（5）估值与咨询服务。咨询和交易服务世邦魏理仕针对不同地区的市场都有具有丰富本地市场经验的专家

13、团度，通过领先的经济预测、市场调研和专业知识，为客户提供全面的解决方案。顾问及交易业务具体可分为业主服务和租户服务。（i）业主服务：致力于为业主缔造卓越价值，凭借专家团队、战略性市场策略以及业务能力优势，帮助客户达成资产增值；（ii）租户服务：倾力发挥优势与专长，为全球租户客户缔造卓越优势，主要包括工业及物流服务、商铺服务、提供工作场所策略和租户咨询等。图 4：顾问及交易业务具体可分为业主服务和租户服务资料来源：公司官网，天风证券研究所资本市场服务世邦魏理仕的资本市场团队拥有专业的本土市场经验，采取“资产销售和投融资相结合”的方法，为客户打造优越的房地产投资回报。以世邦魏理仕集团亚太区投资资本

14、市场部为例，为区域市场的客户提供资产购买与处置、工业及物流市场投资、企业融资、平台投资、跨境投资、投资咨询等服务；投资和资本的标的按照地产物业类型划分，已经涵盖办公楼、商业楼、工业及物流、酒店、住宅等。项目管理估值与咨询商业物业、零售商铺、餐厅、写字楼、酒店、住宅、数据中心和养老地产等。（i）针对投资者：集团的估值和咨询专询、租赁审核、诉讼支持、投资分析、地税及物业税争议和商业估值等。（ii）针对租户：主要提供估值咨询、评估和顾问、财务及税务报告服务等。 全球工作场所解决方案（1（3）（4）项目管理。其中，设施管理主要指企业设施管理。世邦魏理仕具有分布于全球的 33700 多名设施14000

15、持服务和增值服务，为企业降低设施管理成本并控制风险。 房地产投资世邦魏理仕提供的房地产投资主要包括（1）发展性服务（Trammell Crow 品牌进行（2）灵活空间解决方案（Hana（3）投资管理（CRE Global Invsors 品牌）发展性服务集团通过品牌名【Trammell Crow Company【Trammell Crow Company截止 2018 年 12 月 31 日，在发展性业务板块，【Trammell Crow Company】在管 90亿美元的发展性项目。灵活空间解决方案（Hana）Hana是CBRE新推出的灵活办公解决方案 可使业主有效管理他们的资产，并提高其为

16、租户直接提供定制、灵活办公空间的业务能力。同时，Hana 还可满足不同规模企业的需求，无论是大型企业，还是高速发展的CBRE旗下全资子公司，Hana主要涵盖三块核心业务，HanateamHana meet、Hana share。图 5：灵活空间解决方案 Hana图 6：灵活空间解决方案 Hana资料来源：公司官网，天风证券研究所资料来源：公司官网，天风证券研究所投资管理投资管理业务通过子公司【CBREGlobalInvestors】来看展。世邦魏理仕拥有四十年集团的投资类型主要是房地产私募股权基金和实物资产证券。（i）用资助资金直接房地产投资；（ii通过独立账户直接房地产投资（iii通过上市证

17、券间接房地产和基础设施投资（iv）multimanager”投资项目间接进行房地产和基础设施投资。2018 12 31 1055 亿美元（2017年12月31日为1032亿美元232018年总资51 亿美元，但由于汇率变动的负面影响，管理资产的增长幅度减少了28 亿美元。图 7：全球投资者：房地产私募股权基金+实物资产证券资料来源：公司官网，天风证券研究所营收 108.51.01亿美元20181231在 2019年（）（i）全球工作场所解决方案（ii 经营数据。2016-18 173.69 186.39 亿美元、213.4 亿美元，2018 14.55 ；2018H1 和 2019H1 营收分

18、别为 97.85 亿美元、108.50 亿美元，2019H1 同比增长 10.88。将营业收入按国家和地区划分：2019H1 64.09 亿美元（占比597，来自英国126 亿美元（占比118，来自其他国家31.95 亿美元（29.45 将营业收入按三大业务划分：2019H1 世邦魏理仕咨询服务收入 40.13 亿美元（占比36990651（占比60811525（占比23752018H136.59（37.39 58.62（占比591；房地产投资收入 24亿元（占比20图 8：世邦魏理仕 2019H1 营收 108.50 亿美元，同比增长 10.88%图 9：2018H1、2019H1 世邦魏理

19、仕的营收结构173.69186.2916.0014.0012.007%10.8007%100.00营业收入按业务划分（亿美元）2.6465.512.6465.5158.6236.5940252018108.52019H18.006.004.002.000.000.002018H1房地产投资服务2019H1营业收入（亿美元）YOY全球工作场地解决方案服务咨询服务资料来源：公司公告，天风证券研究所资料来源：公司公告，天风证券研究所具体分析：咨询服务的营业收入2018H1、2019H1 36.59 亿美元、40.13 亿美元，2019H1 同9.70 。将咨询服务划分为更具

20、体的服务类型：咨询租赁、咨询销售、资产和咨询项目管理、估值服务、商业抵押贷款发放、贷款服务。咨询租赁：2018H1 2019H1 12.05 亿美元、14.40 亿美元， 2019H1 19.5；咨询销售：2018H1 2019H1 8.71 亿美元、亿美元，2019H1 2.17 ；资产和咨询项目管理：2018H1 2019H1 的营收分别9.87 亿美元、10.77 亿美元，2019H1 9.09 ；估值服务：2018H1 2019H1 2.82 亿美元、2.87 亿美元，2019H1 2.07 ；商业抵押贷款发放： 2018H1 2019H1 2.28 2.61 14.28 贷款服务：2

21、018H1 2019H1 0.86 亿美元、0.96 亿美元，2019H1 同比增长11.63。图 10：按具体服务类型划分咨询服务收入（亿美元）按具体服务类型划分咨询服务收入（亿美元）60.0040.0036.5940.1320.000.00估值合计12.058.71 12.058.71 9.8714.408.5210.772.82 2.28 0.862.87 2.61 0.96咨询销售商业抵押贷款发放2019H1资产和咨询项目管理贷款服务资料来源：公司公告，天风证券研究所全球工作场所解决方案服务的营业收入2018H12019H1 58.62 65.51 亿美元，2019H1 11.75 .

22、房地产投资服务的营业收入2018H12019H1 2.64 2.85 7.75 .将咨询服务划分为更具体的服务类型：投资管理、发展性业务。2018H1 和0191 投资管理的营收分别为223 28 2019H16.60 ；发展性业务：2018H1 2019H1 0.42 亿美元、0.77 亿美元，同比增长 84.27 。图 11：按具体服务类型划分房地产投资服务收入（亿美元）按具体服务类型划分房地产投资服务收入（亿美元）2.232.080.770.770.422018H12019H1投资管理发展性业务资料来源：公司公告，天风证券研究所 综合来看，2019H1 收入的大幅增长主要得益于全球工作场

23、所解决方案收入增长（2019H1 同比 115、咨询租赁收入增长（2019H1 同比 19收入增长（2019H1 9.09 、商业抵押贷款发放收入增长（2019H1 14.28 由于世邦魏理仕的业务线遍布全球，其收入受到本地市场货币的汇率波动的影响。2019 3.03 2016-18 134.21 143.05 亿美元、164.49 亿美元，2018 14.99 ；2018H1 和 2019H1 服务成本分别为75.79 84.68 同比增长 11.73 和 2019H1 服务成本率（服务成本占营收的比例）分别为 77.4、78.0 ，保持相对稳定。2019 H1 金成本增加（ii不同地方市场

24、中上述两个因素的影响被部分相互抵消，所以服务成本率保持相对稳定。图 12：2019H1 服务成本为 84.68 亿美元，服务成本率为 78.07777134.21164.4978.2078.0070077.8077.60.27%7677.79%7677.08%77.40%75.7984.6877.4077.2077.0076.8076.6076.4076.2076.002016201720182018H12019H1服务成本（亿美元）服务成本率（%）资料来源：公司公告，天风证券研究所2016-182702893362018年同比增长17481和 2运营、行政和其他支出分别为 15.59 亿美元

25、、16.70 亿美元，2019H1 同比增长 7.17 ， 2018H1和 2019H115.93 和 15.39 仕在 2019 年产生了更高的人工成本、更多的与收购相关的成本（尤其与 2019 年宣布对Telford 的收购相关、更高的附带利息费用。2016-18 5.73 亿美元、6.97 亿美元、10.63 亿3.30 、3.74 、4.98 ；2018H1 和 2019H1 归母净利润分别为 3.79 亿美元、3.88 亿美元，对应的归母净利率分别为 3.87 和 3.58 ，2019H1 净利率相比 2018H1 下降 0.19pct。图 13：2019H1 运营、行政和其他支出为

26、 16.70 亿美元，运营、行政和其他支出率为 15.39图 14：2019H1 实现归母净利润 3.88 亿美元，归母净利率为 3.5840.0033.6635%27.80 28.5935%16.5010.634.98%6.05.05.7310.634.98%6.05.05.733.30% 3.76.973.87%3.58%4.03.03.793.882.01.04%30.0016.01%15.77%16.0010.00020.0010.000.0015.15.59 16.715.50 8.006.004.002.000.000000运营、行政和其他开支（亿美元） 运营、行政和其他开支率（%

27、）201620172018 2018H12019H1归母净利润（亿美元）归母净利率（%）资料来源：公司公告，天风证券研究所资料来源：公司公告，天风证券研究所（ROE-8年分别为 7641为 55（相较于 1 下降 。ROE 的分析具体可分为销售净利率、总资产周转率和权益乘数。杜邦分解：销售净利率方面，2016-18 年分别为 4.47 、4.91 、5.00 ，2019H1 销售净利率为3（相较于 1下降 t。2019H1销售净利率相较于2018H1提升主要在于销售成本占比增大。总资产周转率方面，2019H1 总资产周转率为 0.77（相较于 2018 年下降 0。权益乘数方面，6-8年分别为

28、 、.，2H1权益乘数为 （相较于 1下降 t临更小的偿还债务本息的压力，在经营的资金运用和项目投资方面也会更加灵活。图 15：2019H1年杜邦分解图资料来源：Wind，天风证券研究所表 4：杜邦分解2016 年2017 年2018 年2018H12019H1净资产收益率 ROE19.9719.6623.748.957.55总资产收益率4.878.406.003.142.80销售净利率4.474.915.003.883.63总资产周转率1.091.711.200.810.77权益乘数3.813.172.782.832.74资料来源：Wind战略收购促扩张，全球布局高发展战略收购，整合资源丰富

29、业务 世邦魏理仕成立以来一直通过重要的战略收购来提升在全球的业务竞争力。在 2015 年 9 月 1 日，世邦魏理仕（CBRE Group，Inc）的全资附属公司 CBRE, 以 14.75 旗下的全球工作场所解决方案的业务板块（JC-，CI-GWS是全球领先的综合设施管理解决方案供应商。此次收购推进了世邦魏理仕在美洲、EMEA 和亚太地区的全球综合服务，成功为公司带来了业绩提升， 2016 20.4 。在2017 11 次全面收购。（SaaS） 务提供商。在 2018 年 6 月 12 日，世邦魏理仕收购了 FacilitySource Warburg Pincus Holdco, Inc(

30、Blocker Corp)的 100股权。本次收购代表着世邦魏理仕的设施资源收购，可以帮助集团提升由技术支持的占用外包行业供应链能力，并且为房地产业主、住户、占用者带来意义非凡的多元化和差异化收益。2018 的公司（其、两家以色列的公司（一家是世邦魏理仕的前附属公司，另一家主要从事设施管理、一家圣安东尼奥的主要从事商业房地产服务的公司（其为美国各地的医疗保健公司提供咨询服务。在 2019 年 7 月 3 日，世邦魏理仕宣布以对价 3.369 亿美元战略性收购特尔福德（TelfordHomeplc）的房地产投资部门，其已经在伦敦开发了多处住宅物业。世邦魏理仕计划用库存现金和循环信贷的融资组合为收购提供资金，预期能在 2019 下半年完成此次收购。其收购的公司通常是现有业务平台领域的