某房地产开发有限公司财务管理手册

1、GMS管理体系文件 湖北人信房地产开发有限公司财务管理手册 PAGE 69 -房地产开发企业全面管理体系（GMS）文件房地产开发企业全面管理体系（GMS）文件湖北人信房地产开发有限公司财 务 管 理 手 册受控文件受控文件版 本：A审 核：批 准： 持有人：编 号：HBRX-GMS-032005年 月 日发布 2005年 月 日实施目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc129679270 1 手 册 说 明 PAGEREF _Toc129679270 h 2 HYPERLINK l _Toc129679271 2 财务管理制度 PAGEREF _Toc12967

2、9271 h 3 HYPERLINK l _Toc129679272 2.1 财务管理办法 PAGEREF _Toc129679272 h 3 HYPERLINK l _Toc129679273 2.2 会计制度（会计政策及会计科目） PAGEREF _Toc129679273 h 6 HYPERLINK l _Toc129679274 2.3 支票管理制度 PAGEREF _Toc129679274 h 12 HYPERLINK l _Toc129679275 2.4 现金管理制度 PAGEREF _Toc129679275 h 14 HYPERLINK l _Toc129679276 2.

3、5 会计档案管理制度 PAGEREF _Toc129679276 h 15 HYPERLINK l _Toc129679277 3 成本管理制度 PAGEREF _Toc129679277 h 17 HYPERLINK l _Toc129679278 3.1 开发成本核算办法 PAGEREF _Toc129679278 h 17 HYPERLINK l _Toc129679279 3.2 管理费用核算办法 PAGEREF _Toc129679279 h 23 HYPERLINK l _Toc129679280 3.3 营业费用核算办法 PAGEREF _Toc129679280 h 25 HY

4、PERLINK l _Toc129679281 4 财务控制制度 PAGEREF _Toc129679281 h 26 HYPERLINK l _Toc129679282 4.1 资金管理办法 PAGEREF _Toc129679282 h 26 HYPERLINK l _Toc129679283 4.2 固定资产管理办法 PAGEREF _Toc129679283 h 28 HYPERLINK l _Toc129679284 4.3 全面预算管理实施办法 PAGEREF _Toc129679284 h 32 HYPERLINK l _Toc129679285 4.4 资金计划预算制度 PAG

5、EREF _Toc129679285 h 39 HYPERLINK l _Toc129679286 4.5 财务付款控制规程 PAGEREF _Toc129679286 h 41 HYPERLINK l _Toc129679287 4.6 差旅费开支管理规定 PAGEREF _Toc129679287 h 46 HYPERLINK l _Toc129679288 4.7 销售收款内部控制办法 PAGEREF _Toc129679288 h 48 HYPERLINK l _Toc129679289 4.8 财务人员调离工作交接制度 PAGEREF _Toc129679289 h 51 HYPER

6、LINK l _Toc129679290 4.9 内部财务稽查制度 PAGEREF _Toc129679290 h 52 HYPERLINK l _Toc129679291 4.10 财务会计人员处罚管理规定 PAGEREF _Toc129679291 h 55 HYPERLINK l _Toc129679292 4.11 内部审计管理办法 PAGEREF _Toc129679292 h 56 HYPERLINK l _Toc129679293 5 财务分析报告制度 PAGEREF _Toc129679293 h 61 HYPERLINK l _Toc129679294 5.1 财务分析报告编

7、制规定 PAGEREF _Toc129679294 h 61 HYPERLINK l _Toc129679295 5.2 项目经济分析管理办法PAGEREF _Toc129679295 h 65 HYPERLINK l _Toc129679296 6 法律事务管理 PAGEREF _Toc129679296 h 67 HYPERLINK l _Toc129679297 6.1 法律事务管理办法 PAGEREF _Toc129679297 h 67 HYPERLINK l _Toc129679298 6.2 合同管理制度 PAGEREF _Toc129679298 h 69 HYPERLINK

8、l _Toc129679299 6.3 印章管理办法 PAGEREF _Toc129679299 h 75 HYPERLINK l _Toc129679300 7 业务招待费管理办法 PAGEREF _Toc129679300 h 771 手册说明1 手冊内容本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括： 公司财务管理与法律事务管理体系的范围； 公司关于财务管理与法律事务管理体系要求的制度、规程文件。2 适用范围本手册适用于公司、各部门、各项目部、各分、子公司的财务管理与相关事务管理。各分、子公司的有关机构设置与公司有差异而导致的不适用部分，可参照执行。3 手册管理3.1

9、 本手册为公司受控文件，由公司总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，办理核收登记。3.2 手册持有者：（1） 总经理；（2） 副总经理；（3） 财务管理中心总监；（4） 人力资源中心（存档）；（5） 各相关职能部门负责人。3.3 本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，人力资源中心做好复印和发放登记。3.4 手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。3.5 在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意

10、见，及时反馈到公司人力资源中心。由人力资源中心组织各部门对手册的适宜性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改。3.6 本手册的解释权在财务管理中心。3.7 本手册自总经理批准发布之日起施行。2 财务管理制度2.1 财务管理办法第一章 总 则第一条 为规范本公司的财务行为，加强财务管理，根据企业财务通则、房地产开发企业财务制度及本公司章程，制定本办法。第二条 本办法适用于本公司财务管理工作。第二章 资金筹集与管理第三条 公司变更资本金结构，或注入新的资金，须经公司股东会批准。第四条 公司流动资金由公司法人代表或授权代表负责筹集。未经授权的内部机构或个人以公司名义筹资，公司不负担连带责任，并保留追

11、究其相关责任的权利。第五条 公司流动负债的应计利息支出，计入财务费用。长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产经营期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但未办理竣工决算以前，计入购建资产价值。与开发项目相关的，在项目竣工前发生的计入开发项目成本。第六条 加强应付款项的管理。应付款项经审核后合理支付。如发生债权人原因确实无法支付的计入资本公积。第七条 资金权限的管理。资金开支实行“一支笔”签批，资金开支由经办人提出，报主管经理批示，经财务管理中心审核后，再报总经理批准。从严控制费用，发挥资金效益。第三章 流动资产第八

12、条 搞好货币资金及其他流动资产管理。付出款项要审慎，预付与应付款项，凭据合同及有关票据，由经办人提出，经部门负责人、分管副总经理签字同意，由总经理批准，财务审核后予以支付。对应收帐款，谁经手，谁负责，各责任人要认真组织清收结算，及时与财务管理中心核对相符；如发生损失视情况追究连带责任。第九条 建立完善的存货物资管理制度，并设置相应的管理帐簿或卡片。对材料物资的进出要有严格的购进入库、领用发放手续，须有经办、验收两人以上签字，方可批准报销；对材料物资要定期盘点；对盘盈、盘亏、毁损及报废存货，应及时查明原因，列表上报公司总经理办公室，分别情况处理。第四章 固定资产第十条 固定资产的购建由需用单位提

13、出，由总经理办公室提出审核意见并报总经理批准后办理。财务管理中心负责固定资产的资金形态管理，包括建帐、折旧、处置。各使用部门安排专人负责所使用的固定资产的基本维护、保养。总经理办公室负责固定资产实物形态的全面管理，包括购建、领用、大修、更新、内部转移、对外租借、转让及清理、报废等工作，年终负责与财务管理中心对固定资产帐、实记录进行核对。第十一条 固定资产折旧方法采用平均年限法。不计净残值。第五章 对外投资第十二条 公司依照国家法律、法规规定，可以采用货币、实物、无形资产等方式对外投资。对外投资经股东会批准。第六章 无形资产、递延资产第十三条 无形资产按取得时的实际成本计价，从使用之日起，在有效

14、使用期限内平均摊入管理费用。土地使用权转入开发项目的，该土地使用权成本转入开发项目成本。没有明确使用期限的，按十年摊销。第十四条 递延资产中开办费从企业开始开发、经营的次月起，一次性摊入管理费用。 第七章 成本费用第十五条 开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费。土地综合费包括土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费包括公司以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费

15、和以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套费用包括人防、教育、体育娱乐设施、水电房、物业管理用房等配套性支出。第十六条 销售费用是指公司在销售房产等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由公司负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、提成、福利费、折旧费、物料消耗及其他经费等。第十七条 管理费用是指公司行政管理部门为管理和组织经营活动的各项费用，包括公司经费、咨询费、审计费、诉讼费、有关税金、

16、土地使用费、土地损失补偿费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）以及其他管理费用。公司经费包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费。第十八条 公司发生的销售费用、管理费用和财务费用，据实计入当期损益。第八章 收入、利润和利润分配第十九条 收入实现的确认。收入实现的确认遵循以下原则：1、在商品房的法定所有权上的主要报酬和风险发生转移时，确认为营业收入实现；2、当商品房尚未竣工或者客户有退房选择权时，不确认收入；3、当分期收款销售商品房时，估计房款不能收回的，不确认收入，已收回的部分，作预收款处理

17、；4、出租房屋按合同、协议约定的付租日期，在承租方付款时，确认营业收入的实现；提前预付的，作预收款处理，在约定的租期内确认收入。5、其他情况。第二十条 公司发生的销售折让或销售退回，冲减销售收入。第二十一条 营业利润为营业收入减去营业成本、销售税金及附加、管理费用、销售费用、财务费用后的余额。销售税金及附加包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育发展费、副食品平抑基金、地方教育发展费和堤防费。第二十二条 公司利润分配，按章程规定处理。第九章 财务报告及财务评价第二十三条 公司定期向有关的报表使用者提供必要的财务会计报告。第二十四条 企业财务报告包括会计报表、会计报表附注、财务状况说明书。会计报

18、表包括资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表及相关附表。第二十五条 财务状况说明书，主要包括以下内容：（一）开发经营状况、利润实现和分配、资产增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项财产物资变动等情况。（二）其他需要说明的事项。第二十六条 年终总结和评价公司财务运行状况。第十章 附 则第二十七条本办法由财务管理中心制定、解释，根据公司实际进行修改。第二十八条 本办法未尽事宜遵照通则和制度。其他相关专项管理规定另行制定。第二十九条 本办法自发文之日起执行。2.2 会计制度（会计政策及会计科目）1 总则1.1 为了适应湖北人信房地产开发有限公司（以下简称公司）战略发展的需要，规范公司的会计行为，根

19、据企业会计制度、国家相关法律、法规的规定，结合公司经营管理的要求，特制定本制度。1.2 本制度适用范围本制度适用于总公司及所属分公司、子公司。1.3 主要会计政策1.3.1 会计年度会计年度自公历1月1日起至12月31日止。1.3.2 会计制度执行企业会计制度及其补充规定。1.3.3 记账原则和计价基础会计核算采用权责发生制原则和借贷记账法进行核算，资产计价以历史成本为计价基础。1.3.4 记账本位币以人民币为记账本位币。1.3.5 坏账损失的核算方法坏账损失采用“备抵法”，按期末应收账款和其他应收款余额采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例如下：账龄计提坏账比例1年以内6%12年10%23年3

20、0%34年50%45年80%5年（含）以上100%公司内部的应收款项不计提坏账准备。符合下列条件且经总公司相关领导批准的即确认为坏账：（1） 因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后仍然无法收回的；（2） 因债务人逾期三年未能履行偿债义务，且具有证据表明无法收回的。1.3.6 存货核算方法存货按实际成本法计算，低值易耗品按一次摊销法核算，对单位价值200元以上或不足200元但相对使用期限较长的低值易耗品应建立相应的辅助账、表予以登记、备查。1.3.7 长期投资核算方法（1） 债权投资。按实际支付的价款记账。（2） 股权投资。股权投资在取得时按初始投资成本入账。股权投资占被投资企业股权比例2

21、0以下（含）的按成本法核算；股权比例在20以上50以下（含）的按权益法核算；股权比例在50以上的按权益法核算，并合并报表。（3） 长期投资可收回金额低于账面价值的，逐项按照可收回金额低于账面余额的差额计提长期投资减值准备。1.3.8 固定资产核算方法按照固定资产的标准、分类、计价和折旧的规定进行固定资产核算。固定资产减值准备采用单项资产计提的方法，按照可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备。已提减值准备的固定资产，按照该固定资产的帐面余额和尚可使用寿命计算折旧率和折旧额。1.3.9 无形资产核算方法无形资产在取得时按实际成本计量。无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入

22、损益，如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，按合同规定的受益年限和法律规定的有效年限两者之中较短者。若取得的无形资产是土地使用权则不进行摊销，待正式开发时计入开发成本。无形资产若发生减值，期末应按可收回金额低于账面价值的差额计提无形资产减值准备。1.3.10 长期待摊费用核算方法长期待摊费用以实际发生额核算，在费用项目的受益期内分期平均摊销。1.3.11 长期借款利息的会计处理方法长期借款发生的利息，属于筹建期间的，计入开办费；属于生产经营期间的，若是流动资金贷款产生的利息计入财务费用，若是开发贷款产生的利息则计入开发成本。 1.3.12 所得税的会计处理方法采用应付

23、税款法。1.3.13 收入确认的方法公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入记账，计入当期损益。销售商品，本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转换给购货方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。提供劳务（不包括长期合同），按照完工百分比法确认相关的劳务收入。在确认劳务收入时，以劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量为前提。提供他人使用本企业的无形资产等而应收的使用费收入，按有关合同、协议规定

24、的收费时间和方法计算确认营业收入的实现。1.3.14 会计政策变更上述会计政策变更必须经公司财务管理中心审核，报公司财务副总经理批准。1.4 本制度运用会计科目的规定：（1） 本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。各分、子公司不能随便打乱重编。（2） 各分、子公司应按本制度的规定，设置和使用会计科目。明细科目的设置，除本制度已有规定者外，在不违反统一会计核算要求的前提下，各分、子公司可以根据需要，自行规定。（3） 各分、子公司在填制会计凭证、登记会计账簿时，应填制会计科目的名称，或者同时填列会计科目的名称和编号，不能只填编号，不填科目名称。1.5

25、 本制度由公司财务管理中心解释。本制度需要变更时，由公司财务管理中心负责修订。2 会计科目的设置与使用顺序号编 号会计科目名称备 注一、资产类11001现金21002银行存款按开户行和账户设立明细科目31009其他货币资金41101短期投资1101.01 股票1101.02 债券1101.03 基金1101.04 其他51102短期投资跌价准备61111应收票据71121应收股利81122应收利息91131应收账款101133其他应收款 1133.01 内部借支 1133.02 公司往来 1133.03 其他111141坏账准备 1141.01 应收账款准备 1141.02 其他应收款准备12

26、1151预付账款131211库存材料141243开发产品151244分期收款开发产品161245出租开发产品171246周转房181281存货跌价准备191301待摊费用201401长期股权投资 1401.01 股票投资 1401.02 其他股权投资211402长期债权投资 1402.01 债券投资 1402.02 其他债权投资221421长期投资减值准备231501固定资产参见固定资产的标准、分类、计价和折旧的规定241502累计折旧单项计提251505固定资产减值准备261701固定资产清理271801无形资产顺序号编 号会计科目名称备 注281805无形资产减值准备291901长期待摊费

27、用301911待处理财产损益311912拨付所属资金总公司用二、负债类322101短期借款332111应付票据342121应付账款 2121.01 工程类按往来单位名称设立三级科目 2121.02 营销类按往来单位名称设立三级科目 2121.03 其他按往来单位名称设立三级科目352131预收账款362151应付工资372153应付福利费382161应付利润392171应交税金 2171.02 应交营业税 2171.05 应交所得税 2171.06 应交土地增值税 2171.07 应交城市维护建设税 2171.08 应交房产税 2171.09 应交土地使用税 2171.10 应交车船使用税 2

28、171.11 应交个人所得税402176其他应交款 2176.01 教育费附加 2176.02 平抑基金 2176.03 堤防费 2176.04 地方教育发展费412181其他应付款422191预提费用432301长期借款442321长期应付款452341递延税款三、所有者权益463101实收资本473102上级拨入资金分公司用483111资本公积493121盈余公积 3121.01法定盈余公积 3121.02 任意盈余公积 3121.03 法定公益金顺序号编 号会计科目名称备 注503131本年利润513141利润分配 3141.01 其他转入 3141.02 提取法定盈余公积 3141.0

29、3 提取法定公益金 3141.09 提取任意盈余公积 3141.15 未分配利润四、成本类524101开发成本参见开发成本核算管理办法534105开发间接费用参见开发成本核算管理办法五、损益类545101主营业务收入分类与主营业务成本对应555102其他业务收入565201投资收益575301营业外收入585401主营业务成本分类与主营业务收入对应595402主营业务税金及附加605405其他业务支出615501营业费用参见营业费用核算管理办法625502管理费用参见管理费用核算管理办法635503财务费用 5503.01 手续费 5503.02 利息收入 5503.03 利息支出 5503.

30、10 其他645601营业外支出655701所得税665801以前年度损益调整3 本制度自批准发布之日起施行。2.3 支票管理制度为加强公司资金管理，依据票据法的有关规定，并根据本公司的有关规定特制定本制度。1 支票的保管1.1 支票由财务管理中心出纳统一向银行购买，购买支票应在支票登记簿上登记。1.2 支票统一由出纳保管。保管支票者不得同时保管全套财务印章。1.3 出纳因故离岗超过一天，应在离岗前报告财务管理中心总监，经批准并办理有关票据与印章移交手续。1.4 由于填写错误或超过付款期限等原因作废的支票，应将废票和原票根附在一起加盖“作废”章后，单独或附在相关会计凭证上妥善保管。2 支票的领

31、用2.1 转账支票的领用2.1.1 各部门因业务需要领用支票时，财务管理中心出纳应按照公司财务付款控制规程严格核实付款签字齐全后，经总经理签字后，方可签发支票。2.1.2 出纳办理完毕支票签发手续后，由经办人员通知业务单位领取支票，领用支票时由经办人员在支票登记簿签字、支票领用人员在支票存根处签字后领取支票。2.1.3 因业务需要调整各银行的存款时，经财务副总经理审核后，方可调整。2.1.4 本公司以外人员第一次来领取支票，必须提供单位委托结账介绍函。2.1.5 公司人员领用支票因故未使用，领用人于当天（最迟不超过次日）退回财务管理中心，并说明理由。出纳应在支票上加盖“作废”章，并在支票登记簿

32、上登记作废字样。2.2 现金支票的领用2.2.1 现金支票原则上只用于出纳提现。2.2.2 需用现金支票提取现金时，应首先报财务管理中心总监批准。3 支票的签发3.1 签发支票前，应先核对银行存款余额，不得开空头支票。3.2 签发支票必须使用碳素笔，并严格按照规定填写收款人、金额、用途、日期；金额大小写必须一致；支票开出后不得涂改，否则无效。3.3 签发小额费用开支支票时，如无法确定收款人和金额，应在支票上规定限额并填写用途和签发时间，严禁签发空白支票。若业务急需携带空头支票外出时，须由财务人员一同办理。3.4 支票结算起点为1000元，支票的付款期限为10天（从签发的次日算起，到期日遇法定节

33、假日顺延）。3.5 签发支票需加盖预留银行印鉴方能生效，印章保管者应从严审核后再予盖章。4 报账4.1 因业务需要领用支票外出付款，尚未取得付款票据的，需由经办部门持领导签批的借支单领取支票。对外付款后应索要合法发票或收据，报财务管理中心总监审核，项目负责人签字后方可报账；已取得付款票据的，按照财务付款控制规程办理。4.2 因业务管理费用开支领用的支票，支票领用人应于领用支票的五日内（用支票购机票的应于出差回公司五日内），将正式票据送财务管理中心报账，报账时应做到以下二点：4.2.1 费用单必须由经办人、财务管理中心总监及主管领导签字。4.2.2 收款人签章与支票上所填收款人一致。5 收取支票

34、5.1 公司因销售房屋或其他原因收取支票，支票收取人应严格检查支票金额、日期、收款单位及印章是否清楚、准确。5.2 采用支票形式收取房款的，开据收据时应注明“支票到账时收据生效”字样。5.3 支票收取人在收到支票后，应及时转交出纳，出纳应在当日送存银行，特殊情况经总监同意后可在次日送交银行。5.4 公司收到的支票送存银行后，应及时查询支票是否到帐，若出现退票现象，出纳应及时通知相关业务人员，并规定在五日内换取新的支票。6 有关责任6.1 财务管理中心总监应不定期对支票管理及使用情况进行检查。6.2 由于财务管理中心对支票保管不善或签发错误造成经济损失的，应由支票保管人或签发人负直接的经济责任和

35、法律责任。6.3 由于支票领用人遗失支票的，罚款500元，由于保管不善及使用不当造成损失的，应由领用人负相应的经济责任及法律责任。6.4 为杜绝公司资金风险，支票领用人如不及时报账，财务管理中心将停止签发其本人及其所在部门所需领用的所有支票，直至报账后方可解冻。7 本制度由财务管理中心负责解释和修改。2.4 现金管理制度1 公司可以在下列范围内使用现金：1.1 员工工资、津贴、奖金；1.2个人劳务报酬；1.3 出差人员必须携带的差旅费；1.4 零星支出2000元以下；1.5 总经理批准的其他开支；1.6 退还房款。2 除本规定第一条外，财务人员支付个人款项，按照规定确需全额支付现金的，经财务管

36、理中心审核，总经理批准后支付现金。3 公司固定资产购置及执行合同付款均必须采取转帐结算方式，不得使用现金。4 日常零星开支的现金库存限额为20，000元。超额部分应存入银行。5 财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行提取，不得从现金收入中直接支付（即坐支）。6 财务人员从银行提取现金，并应写明用途和金额，由财务管理中心总监批准后提取。7 公司员工因工作需要借用现金，按照财务付款控制规程办理。8 符合本规定第一条的，凭费用发票、工资单、差旅费单及公司认可的有效报销或领款凭证，经手人签字，财务管理中心总监审核，总经理批准后由出纳支付现金。9 报销单经经手人签字，部门负责人审核，总经

37、理批准，出纳根据金额数量无误报销单付款。出差申请表附在原始凭证上，公司招待费申请单统一按规定订装保管，并注明凭证编号。10 工资表由人力资源中心编制，转财务副总经理审核，报总经理审批后，出纳办理发放，工资表交由会计填制记帐凭证。11 工程零星付款按照财务付款控制规程执行。12 出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金收付。帐目应当日清月结，每日结算，帐款相符。2.5 会计档案管理制度会计档案是公司经营管理的重要资料，为了保守公司的机密，维护会计档案的安全与完整，特制订本制度。1 总则1.1 财务管理中心必须加强对会计档案管理工作的重视，建立会计档案的立卷、归档、保管、查阅等管理制度，保证会计

38、档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。1.2 会计凭证登记完毕后，必须按照分类和编号顺序保管，不得散乱、丢失。1.3 记账凭证应当连同所附的原始凭证或者原始凭证汇总表，按照编号顺序折叠整齐，按期装订成册，并加具封面，注明单位名称、年度、月份和起止日期、凭证起止号码，由装订人在装订线封签处签名或盖章。2 会计档案类别2.1 会计凭证类：原始凭证，记账凭证，汇总凭证，其他会计凭证。 2.2 会计账簿类：总账、明细账、日记账、固定资产卡片、辅助账簿、其他会计账簿。2.3 财务报告类：月报、季报、年度财务报告，包括会计报表、附注及财务状况说明书，其他财务报告。2.4 其他类：银行存款

39、余额调节表、银行对账单、付款签报及招待费申请单及其他应当保管的会计核算专业资料、会计档案移交清单、会计档案保管清单等。3 会计档案的保存财务管理中心应设专人负责保管会计档案，定期将财务管理中心归档的会计资料按类别、按顺序立卷登记有效。3.1 会计档案的保管期为永久保存和定期保存两类，具体类别和保管年限详见附表。3.2 会计档案需要销毁时，由会计档案管理人员提出销毁意见，经财务副总审查，总经理批准后执行。由会计档案管理人员编制会计档案销毁清册，销毁时应由财务管理中心总监共同参加，并在销毁清册上签名，销毁清册永久保存。4 会计档案的借用4.1 财务人员因工作需要查阅会计档案时，必须按规定借阅，及时

40、归还原处，若要查阅入库档案必须履行查阅会计档案登记手续。4.2 公司内部其他人员若因公需要查阅会计档案时，必须经财务副总同意后，方能由档案管理人员接待查阅。4.3 外来单位人员因公需要查阅会计档案时，应持有关单位介绍信，并报财务副总同意，经总经理批准后，方能由档案管理人员接待查阅，并由档案管理人员详细登记查阅会计档案人的工作单位、查阅日期、会计档案名称及查阅事由。4.4 会计档案一般不得带出室外，如有特殊情况，需带出室外复印时，应由档案管理人员进行复印。5 其他规定由于公司会计人员的变动或会计机构的改变等，会计档案需要转交时，须办理转交手续，并由监交人、移交人、接受人签字。会计档案保管期限表序

41、号档 案 名 称保管期限（年）1记账凭证及原始凭证152银行存款余额调节表及对账单53手工会计簿账154计算机账簿永久5辅助账156各种报表37年度会计报表永久（包括文字说明）8会计移交清册159会计档案保管清册永久10会计档案销毁清册永久3 成本管理制度3.1 开发成本核算办法1 目的为了加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效率，规范房地产开发公司成本核算方法，根据公司财务通则、公司会计准则和房地产开发公司会计制度，结合本公司实际情况及管理要求，特制定本办法。2 适用范围本制度适用于公司财务管理中心及与开发项目相关联的有关部门。3 职责分配3.1 开发公司按照分级、归口管理、权责结合、责

42、任到人的原则，建立健全与生产管理体制相适应的责任制。3.2 财务管理中心负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。3.3 公司总经理对公司开发经营的经济效果负全面责任；各分管副总经理负责协助总经理的开发经营和成本控制工作。3.4 合同审算中心预算造价人员协助财务管理中心的工作。采取有效措施，节约投资、降低成本，对成本控制效果负责。3.5 公司各职能部门，应结合本部门的职责，在总经理的领导下，以合同审算中心预算造价人员为核心参与公司成本管理，向财务管理中心提供有关数据资料，对本部门的成本管理负责。（1） 营销中心组织有关部门编制商品

43、房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。（2） 企业发展中心组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议。（3） 设计管理中心负责开发项目总体规划，设计方案的优化；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模。（4） 项目部（项目公司）编制年度开发建设计划，执行工期定额，严格控制建设周期；按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上、地下物处理，及“七通一平”，减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量监督、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。（5） 合同审算中心（成本计划表中二至五

44、项）参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本；负责材料设备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；健全保管和收发制度，加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料成本。（6） 总经理办公室负责编制管理费用开支计划，制定管理费的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管，归口负责。（7） 人力资源中心负责编制并执行工资和福利预算计划；4 成本核算的对象及要求4.1 成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、

45、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：（1） 一般的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。（2） 同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。（3） 对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。4.2 各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。4.3 成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核

46、算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。5 成本项目和开支范围5.1 根据房地产开发公司会计制度规定，开发产品的成本项目分为：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费； 基础设施建设费；公共配套设施费；开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目）。5.2 成本开支范围房地产公司开发成本构成要素一览表成本构成要素名称具 体 内 容一级二级三级备注（一）土地征用及拆迁补偿费用1土地批租费2征地费（1）土地征用费（2）劳动力安置补偿费（3）青苗补偿费（4）地上、地下附着物拆迁补偿费树木、粪窖、水井、牲畜圈、坟墓等土地附着

47、物的补偿（5）新菜地建设基金（6）耕地占用税3房屋拆迁补偿费（1）房屋征购补偿费（2）过渡费（3）搬家费（4）拆迁还建费（5）安置动迁用房支出4其他（二）前期工程费1项目可行性研究费项目立项进行可行性研究咨询论证、现场调查等发生的费用2、勘测设计费（1）勘测费勘察测量、测绘补勘（2）规划费小区规划、市政规划（3）设计费建筑单体及市政公共工程设计、修改、图纸加晒等（4）其它抗震设计审计审批管理、消防审查费、卫生防疫审查费等3“三通一平”费用（1）施工道路小区施工便道（2）施工供电安装费小区施工期间供电线路，临时变、配电房及设备（3）施工供水安装费小区施工期间给水管网及临时加压发生的费用（4）施工

48、排水小区施工排水管网（5）场地平整费小区场地平整（含大型土石方工程）（6）其它费用施工占道费、地下障碍物排除费以及建设过程中发生的临时维修费等（三）建筑安装工程费1住宅单位工程（含土建、水卫、电照及设备、民煤、天线、通讯以及化粪池内的排水管网和窖井等）2、公建（1）单体单体工程（含土建、水卫、电照及设备、通讯以及化粪池以内的窖井等）（2）室外设施与单体配套的室外场地、花坛、水池、休息室、凳、非绿化设计的工程3、其它（1）质监费（2）白蚁防治费（3）预决算审查及招议标手续费，合同公证费（4）其它（四）基础设施建设费1道路2工程费用及水增容费（1）小区内给水管网（2）水泵房水泵房上建加压设备水、电

49、、通讯（3）水塔（4）供水（5）其它与小区相关的供水工程3排水工程费小区内化粪池以外的排污管网和雨水管网、与小区相关的城市雨污水干管工程4供电工程费及电增容费（1）小区外供电线路（2）小区内供电线路小区内供电线路和变、配电设备（3）变配电房变、配电站土建、水电、通讯（4）供电贴费（5）其它与小区相关的供电工程5环卫工程费（1）公厕（2）垃圾站6、煤气工程费7报刊、信箱费8公用天线工程费9公共绿化费10供热工程费11占道费12临时设施管理费13城市基础设施配套费14其它费用（五）公共配套设施费1行政用房2文教用房（1）托幼（2）学校3商业网点费（1）粮店（2）煤店（3）菜场4人防工程费5消防6自

50、行车棚7其它（六）开发间接费1工资公司所属直接组织、管理开发项目发生的费用2福利费3折旧费4办公费5物料消耗费6劳动保护费7差旅费8临时设施费9试验检验费10其它6 计划成本编制6.1 开发项目的计划成本必须以开发项目总体规划为依据，由合同审算中心编报。（1） 编制计划成本的依据经批准的开发项目总体规划；工程项目设计概算；经审核的工程预算，平方米造价指标、中标价等；市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料；中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件；管理费用计算方法；市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。（2） 编制计划成本的作用是确定商品房价格的依据；是编制年度计划成

51、本，制定成本降低措施、内部承包考核的依据；是控制、分析、考核成本支出的依据；6.2 各单位编制所承担开发项目的年度成本计划，分解为季、月计划。合同审算中心汇总后，下达成本计划指标，协调与计划成本的关系，并考核完成情况。7 成本分析7.1 公司为了降低成本，加强成本管理，制定降低成本目标。编制成本计划，加强成本控制，进行成本核算和成本考核，并采取各项措施，保证完成和超额降低成本的计划要求，在这个过程中，为了挖掘降低成本的潜力，寻找降低成本的途径和方法，应经常地进行成本分析。7.2 成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并加以说明。主要采用因素分析和对比分析法进行成本分析。因素

52、分析法：按成本项目逐个分析影响因素。对比分析法：以实际指标与计划指标分析对比，找出实际与计划的差异，可以说明计划完成的情况，为进一步分析提供方向；同规模公司相比，可以找出各单位的差距原因。8 成本报表8.1 为了及时了解公司成本费用情况，指导公司成本核算，各部门必须按季度及时编报在建开发产品成本表、已完开发产品成本表和开发间接费用。8.2 报表编制要求（1） 公司在填列成本表和行次时，应按开发产品的类别和项目，逐行填列。同一成本核算对象的开发项目，所属各单项工程全部竣工，并已进行已完工程成本结转的，不再填列本表，本表应根据开发本科目填制。季末十日前上报公司财务管理中心，年报另规定时间。（2）

53、已完开发产品成本表，本表填本年度内完工的开发产品，应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。季末十日前上报财务管理中心，年报另规定时间。9 附则本办法由公司财务管理中心负责解释。自公司批准发布之日起施行3.2 管理费用核算办法1 为规范管理费用的会计核算，增强会计信息的准确性、可比性，特制定本办法。2 本办法适用于总公司及下属分、子公司。3 管理费用是指公司行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，其内容主要包括：3.1 工资：指公司行政管理部门员工的工资、工资性补贴及奖金等；3.2 福利费：指按照公司行政管理部门员工工资总额的14%提取的职工福利费；3.3 社会保险金：指公

54、司按照规定为行政管理部门员工缴纳的养老金、失业金等；3.4 职工教育经费：指按照公司员工工资总额的1.5%提取的职工教育经费；3.5 工会经费：指按照公司员工工资总额的2%提取的工会经费；3.6 折旧费：指公司行政管理部门使用属于固定资产的电器、车辆、家俱等的折旧费；3.7 办公费：包括三项费用，办公用品、电话费、资料费，其中资料费主要指复印费、报刊、相关书籍等；3.8 车辆：指公司用车的日常开支，包括燃油费、通行费、年检费、保险费、保养费、停车费、交通事故处理费等，不包括出差用车费用；3.9 物料消耗：指公司行政管理部门使用的不属于固定资产的器具、家俱等低值易耗品及其摊销费；3.10 水电费

55、及维修费：指公司办公场所耗用的水、电费及办公室、办公设备等的维修费用；3.11 会务费：指公司召开各种会议及参加外部会议发生的费用；3.12 税金：指公司按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等；3.13 业务招待费：指公司为业务经营的合理需要而支付的招待费用；3.14 差旅费：指公司行政管理部门员工因公出差的差旅费、交通住宿误餐补助费以及出差用车的燃油费、通行费等；3.15 审计咨询费：指公司聘请外部审计机构进行审计、验资、资产评估等发生的各项费用以及因公司管理需要而支付的咨询费；3.16 坏账准备：指公司为各项应收款项（包括应收账款及其他应收款）提取的坏账准备；3.17 奖励

56、基金：指按照公司管理规定计提的奖励基金；3.18 其他：指上述内容没有涵盖但确属于管理费用支出范围的其他费用，如：诉讼费、开办费摊销费、无形资产摊销、防暑降温费、办公场所绿化费等。4 本办法从公司批准发布之日起施行，解释权属公司财务管理中心。3.3 营业费用核算办法1 为了规范营业费用的会计核算，增强会计信息的准确性、可比性，特制定本办法。2 本办法适用于总公司及下属分、子公司。3 营业费用是指公司在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用，其主要内容包括：3.1 工资：指公司销售部门员工的工资、奖金、工资性补贴等；3.2 福利费：指按照公司销售部门员工工资总额的14%提取的职工福利费；3

57、.3 社会保险金：指公司按照规定为销售部门员工缴纳的养老金、失业金等；3.4 折旧费：指公司销售部门使用属于固定资产的电器、车辆、家具等的折旧费；3.5 差旅费：指公司销售部门员工因公出差的差旅费；3.6 业务招待费：指公司因销售需要而支付的招待费用；3.7 办公费：指公司销售部门发生的办公费用；3.8 销售提成：指按照公司管理规定按销售额的一定比例计提并发放给销售人员的提成；3.9 广告费：指公司因业务需要发生的媒体广告费、广告制作费、广告公司服务费、招牌等户外广告费等；3.10 其他：指房展、巡展会等促销活动发生的各项费用。4 本办法从公司批准发布之日起施行，解释权属公司财务管理中心。4

58、财务控制制度4.1 资金管理办法1 目的为了合理调度公司资金，强化财务的管理职能，降低风险，严格规范公司的资金往来程序，提高整个公司的资金使用效益。2 范围项目开发所用资金（含项目公司、合作项目公司）全部由湖北人信房地产开发有限公司（以下简称湖北人信）负责筹集，项目公司配合。在保证项目公司正常运营的条件下，公司对资金进行统筹管理。各项目公司、合作项目公司的资金按照“收支两条线”进行管理。3 方式3.1 项目公司用于项目开发的资金，由湖北人信负责融资解决，项目公司借款按银行同档贷款利率计算，资金利息视为上缴利润。3.2 项目开始销售后，回笼资金按“收支两条线”的原则，所有收款全额上缴公司，所缴款

59、项优先偿还借款本金，余额由湖北人信统筹安排。4 财务职责4.1 项目公司、合作项目公司财务4.1.1 项目公司、合作项目公司财务负责对项目资金的管理，对使用与安全负责，每月负责编制XX项目资金预算表，随财务报表一同上报湖北人信财务。4.1.1 项目公司、合作项目公司财务负责对除工程建安成本之外的成本费用开支情况进行预算执行跟踪，凡与预算有差异的的支出项目，应在XX项目资金预算表中预算调整值中列明，凡工程建安成本中单项支出与预算有差异的，需在合同会签表中加以说明，每月由财务管理中心汇总到XX项目资金预算表。4.1.3 项目公司、合作项目公司财务每收到湖北人信拨付的资金，并开具资金往来收据传真至湖

60、北人信财务，并及时登录资金台帐，并随时核算资金占用利息，每年末及时与湖北人信财务核对计算的资金利息。4.1.4 项目公司、合作项目公司设立专门对公司的资金往来帐户，报公司财务备案，除非批准，不得随意变更。4.2 湖北人信财务4.2.1 每月初，收到项目公司、合作项目公司XX项目资金预算表，进行审核无误后，报分管副总经理、总经理审阅，并根据项目公司的资金余额及付款签报在总经理批准后两日内拨付项目公司、合作项目公司（节假日顺延）。4.2.2 湖北人信财务定期对项目公司的资金管理使用情况进行财务检查，并审查其资金预算执行情况。5 本办法自发布之日起施行，凡与本办法相抵触的以本办法为准。4.2 固定资