8203估价师协会网站cms案例分析

1、：本文就日常业务中遇到的土地使用权价格评估的背景、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述，并对风险的规避做了简明和陈述： 土地使用权价格评基准地价系数修成近我公司受济南市小清河开发建：本文就日常业务中遇到的土地使用权价格评估的背景、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述，并对风险的规避做了简明和陈述： 土地使用权价格评基准地价系数修成近我公司受济南市小清河开发建设投的委托，对土地用者为济南第二造纸厂 ，估 价 目 的：为委托方进行国有土地收购提供价格参考依据，估价基准日：二 七年十一月一日，估 价 日 期 ： 七年十一月一日法定最高土地使用权出让年限 地开发程度达到红线外“六通

2、”、红线内“场地平整”，容积率为标准容积率即 条件下的工业用地土地使用权价格。该宗地土地使用者为济南第二造纸厂，位于济齐路 证号：槐荫国用（ 号，地号为 ，权类型为划拨，土地使用权面积 平方米，此次评估为 平方米 、土地权利状况根据被收购提供的国有土地使用权证（槐荫国用（ ）字第 号），济南第二造纸厂拥有该宗地的国有土地使用属于国家。根据委托方提供的资料，经了解现土地使用者无他项权利。 、土地利用状况现该宗土地上有简易用房，土地开发程度达到宗地外“六通”、A济政发 号C，可采用基准地价系数设开发法（剩余法 、土地利用状况现该宗土地上有简易用房，土地开发程度达到宗地外“六通”、A济政发 号C，可

3、采用基准地价系数设开发法（剩余法评估。综合分析两种评估方法得出的结果确定该宗地的最终评估结果。根据待估宗地的特点，结合地块的实际情况和根据城镇土地估价规程（-: ），通行的估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成近法、基准地价数等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选适宜的估价方法。待估宗地处于规划区内，依据济南市人于调整济南市城区国有土地基准地价可采用基准地价系数进行评估。另外，由于该宗地所处区域征地较多，征地的有关成本资料可取得，故可采用成近法评估综合分析两种评估方法得出的结果确定该宗地的最终评估结果 一 基准地价系数 、基

4、本原差异，因此可以利用基准地价系数求得宗地的价格。 （ 差异，因此可以利用基准地价系数求得宗地的价格。 （ ） +，其中为待估宗地地价；为宗地所在区片基准地价，为宗地所有影响修正值之和；为年期修正系数；为期日修正系数；率修正系数，+为开发程度修正。 、评估过民民研究决定，济南市于 地价 区片基准地价 标定地价为主、基准地价的评估基准日为 年 月 日。(、土地使用年期为法定最高出让年期。商业： 年；住宅： 年；工业： 年。)、容积率：基准地价标准容积率，商业用地为 ，住宅用地为 ，工业用地为 。*、土地开发程度：基准地价设定的土地开发程度为“六通一平”（ ）宗地所在区片基准地价的确根据待估宗地所

5、处的实际位置和用途，该宗地位于工业用地 对应的基准地价为 元平方（ ）编制住宅区片基准地价修正体条件说明表和修正系（ ） 确定年期修正系数（ ） 确定期日修正系数（ ） 确定容积率修正系数 确定开发程度修正幅度（二）成本近是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项客观费用之和为地价#（土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益）年期修正系数区位修正系数（二）成本近是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项客观费用之和为地价#（土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益）年期修正系数区位修正系数（ ）土地取得费土地取得费包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费等，土

6、地取得费的求取不能简单地考虑该宗地以往征地时的实际费用，而应采用估价期日征用土地的重置费用。根据土地管理 年平均产值的用前 年平均年产定：征用耕地的补偿费为该耕地被征用前倍；征用耕地的安置补偿费标准为该耕地被征 地被征用前三年平均年产值的 倍。在评估过程中对济南市城区近几年征用土地项目进行了广泛的查分析，通过全面了解济南市当前土地费的费用项目和标准及综合考虑区条件、基础设施、集聚规模等条件 根据山东省实施民元 S 。管理法办法中的有关规定，测算得土地取得重置费（ ）各项税费耕地占用税关民（鲁政发A 号）的第二条，济南市每亩耕地用税的平均税额为 元，即 元 S 土根据国家物价局，财政部关于发布土

7、地管理系统部分项目暂行标（A C价费字 号）中的征规定，济南市土此，待估宗地的土的缴纳标准，按征地费总额 。据为：1853%=5.55 元 耕地复规定，济南市土此，待估宗地的土的缴纳标准，按征地费总额 。据为：1853%=5.55 元 耕地复垦费济南市为 元 根据山东省实施民土地管理法办法，耕复垦费占用基本农田的，按该耕地前三年平均年产值倍占用基本农田以外耕地耕地前三年平均年产值的 倍。济南市一般按 元 S 。待估宗地的各项税费 : # 元S 土地开发费整”，总体开发程度较好，经向有关部门了解及通过现场勘察并综合分析，确定其土地开发费用为 元 S。 利作为土地的投资，包括土地取得费，各项税费和

8、土地开发费，应本次评估考虑到的有关税费在征地时一次支付，计息期为一年；土地开发费为长期投入，计息期为半年。此次评估以当时利息 作为土地开发的利息率。则：利息#（ ）（ ） ）+170（ ） # 元 （ ）利在 左右，评估方以投资回报率 作为该项目的土地开发投资利润率。故：利润 #（土地取得费 有关税费土地开发费）（ # 元 土地成本价格土地成本价格#土地取得费 税费 土地开发费 利息 # 元 土地成本价格土地成本价格#土地取得费 税费 土地开发费 利息 # 元 （ ）土地收的收益，土地增值收益率理论上应等于土地的增值收益占地价的比率，根据济南市的土地市场行情及待估宗地的特点，土地增值收益按成本

9、价的 计算。土地收益#成本地价# 元 （ ） 无限年期土地价格地价#土地取得费税费 土地开发费 利息 利润土地收 # 元 S （ ） 有限年期的土地价地价#无限年期土地价格（ （ =575.36（ （ ） # （元 平方米（取整（注：土地还原利率为 ，工业用地法定最高土地使用权出让年限为 年）三、（一）成本法近法、基准地价评估注 、明确一般成 建成区域已开发土地估价（ 土地市场易实例少的地区，无法用市场比较法估价时（ ）工业用地估价，城区或市区工业用地除处（ ）既无收益用地除处（ ）既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公 、土地取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权取得的价格（应为

10、客观合理的公开市场价格，非特殊交易。同时应注意地价内涵，如是否含出让金等，避免与土地开发费、土地增值收益等重复计算。 、土地取得费应是评估期日的重置费用，即应是按照估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年 、在实际操作时，上述税费必须正常税费，其他 、在实际操作中，以同一区域或类似区域土地取得费的均价作（二）基准地价系数修 、进行市场状况调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调 、进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括位置、土地使用期限、土地开发程度、容积率、土地形状、临街状况等，与在评估基准地价时设定的有关条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。四、划拔土地使划拔土地使用权与出让出地使用权的差别在于有无交纳土地使金等费用