世纪新天地项目工作计划书(终稿)

1、PAGE PAGE 18华高莱斯斯国际地地产顾问问有限公公司致运通投资资管理有有限公司司之世纪新天天地项目目顾问工作作计划书书华高莱斯斯国际地地产顾问问有限公公司20055年3月月7日目 录 前言言 顾问问工作计计划书第一部分分 对对本案的的初步理理解第二部分分 顾顾问工作作内容描描述宏观要素素分析区域城市市功能分分析项目自身身条件分分析市场空间间判断国内外SShopppinngmaall研研究项目初期期商业形形态发展展方式选选择阶段性商商业形态态发展战战略定位位商业地产产开发产产品建议议 顾问问服务周周期及报报价 顾问问服务方方式与人人员安排排 结语语第一章 前 言言首先非常常感谢贵贵司对我

2、我司的信信任，使使我司有有机会就就贵司拟拟开发之之烟台世世纪新天天地项目目，提供供顾问服服务工作作计划。本工作计计划书为为我司根根据对贵贵司项目目特点的的理解，考考虑贵司司项目当当前进展展的实际际需求，结结合我司司工作特特长与能能力，所所提出的的针对贵贵司项目目决策的的顾问服服务思路路架构。如果有机机会与贵贵司合作作，我们们将在如如下研究究思路的的基础上上，安排排恰当人人员，迅迅速展开开深入系系统的研研究工作作，最终终提出一一套适合合贵司项项目运作作的操作作案。真诚希望望有机会会与贵司司进行愉愉快合作作！华高莱斯斯国际地地产顾问问（北京京）有限限公司20055年3月月7日顾问工作作计划书书第一

3、部分分 对对本案的的理解（一）项项目面临临问题根据贵我我双方初初步交流流，结合合我司在在商业项项目顾问问工作中中积累的的经验，认认为贵司司项目所所面临的的关键问问题，主主要表现现在以下下几个方方面：1城市市发展规规律与项项目规划划的矛盾盾。一个个新城市市、一个个新区域域的发展展总是要要经历居居住发展展、商业业发展、商务发发展的过过程，在在区域居居住尚未未大规模模发展的的情况下下，发展展大规模模商业项项目将面面临巨大大挑战。2商业业对核心心客户的的依赖与与区域现现状的矛矛盾。国国内商业业企业大大多依赖赖“流水”而生存存，为了了保证流流水，必必须要求求核心商商圈客户户有足够够购买力力，而且且多无法

4、法承受太太长的市市场培育育期。需需要迅速速聚集人人气，是是项目重重要课题题。3政府府的要求求与企业业目标的的矛盾。政府关关注区域域建设形形象，要要求项目目档次，这这往往与与企业根根据实际际情况确确定建筑筑与市场场形式，而而追求利利润的目目标并不不一致。在此项项目中，由由于贵司司只有220年的的经营权权，更需需要对市市场发展展过程有有准确分分期。4商圈圈成长规规律与一一次性大大规模开开发的矛矛盾。一一个新兴兴商圈的的兴起，或或者一个个大型商商业项目目的发展展，往往往是基于于大量未未被满足足的潜在在需求存存在，或或者发展展、创造造了一种种新型需需求方式式、或者者取代了了原有商商业模式式。商业业的发

5、展展也需要要经历一一个由小小到大、以及业业态调整整的成长长过程，其其中可能能穿插一一些“起动机机”、“引爆点点”之类的的触媒，而而这往往往与一次次性大规规模开发发方式矛矛盾。由于以上上问题的的存在，项项目发展展的最大大难题在在于如何何顺利招招商、开开业，如如何做到到在短期期内吸引引更多老老城区、甚至外外地客户户到此消消费。（二）项项目的条条件与机机会项目发展展同时存存在以下下条件与与机会可可供利用用：1区域域未来发发展前景景。政府府已经搬搬迁至此此，大学学城将提提供大量量固定消消费群，随随着周边边环境改改善居民民也将越越来越多多。未来来区域前前景好。2老城城区商业业逐渐落落后的现现状。老老城商

6、业业模式相相对落后后，致使使大量消消费外流流，城市市本身需需要升级级换代的的商业形形态。3烟台台城市的的个性。四季分分明，使使得季节节性休闲闲旅游特特点明显显，夏季季以外市市民也缺缺少休闲闲目的地地。项目目与游乐乐园共同同作用，可可以形成成一个新新的、四四季休闲闲目的地地。4轻工工产业基基础。烟烟台，包包括青岛岛等附近近区域，已已经聚集集不少服服装等轻轻工产业业，为商商业、工工业互动动发展提提供了一一定基础础条件，同同时也为为项目发发展OUUTLEET等有有竞争力力的新型型商业模模式提供供了条件件。5经济济发展迅迅速。经经济发展展快，不不但促进进城市发发展、商商业升级级，同时时也会促促进私人人

7、汽车的的增加，促促进居民民生活、消费方方式的改改变，为为项目提提供了新新机遇。6商业业行业发发展面临临升级、创新的的趋势。商业领领域开放放，国内内商业面面临巨大大调整，这这既表现现在商业业业态的的更新将将提速，也也表现在在商业企企业的整整合方面面，也表表现在商商业与物物流、与与生产、与休闲闲等等其其他产业业融合等等方面。如果能能够顺应应趋势，商商业物业业的开发发有机会会成为促促进商业业升级、创新商商业业态态的直接接动力。抓住以上上条件与与机会，项项目将有有机会变变当前的的劣势为为优势，以以领先的的姿态为为烟台创创造一个个新的标标志，为为城市商商业领域域树立一一个新的的标杆。（三）我我司可提提供

8、的服服务内容容与顾问问工作基基本思路路基于对以以上问题题的理解解，结合合我司顾顾问工作作的能力力与特长长，我司司可以为为贵司世世纪新天天地项目目提供市市场研究究与发展展战略顾顾问服务务，主要要解决以以下问题题：1迅速速聚集人人气，初初战告捷捷的解决决方案。聚集人人气、保保证流水水、形成成项目影影响力、确定项项目地位位，是保保证项目目最终成成功的最最艰苦的的第一仗仗。这需需要根据据市场研研究结论论，为设设置不同同“引力点点”，或者者进行创创新的消消费者价价值创造造。2发展展的阶段段性规划划。作为为新发展展区域的的大型项项目，尤尤其考虑虑到贵司司20年年经营期期限问题题，必须须针对项项目聚集集人气

9、阶阶段、业业态更新新阶段、稳定运运营阶段段的不同同情况，进进行针对对性计划划与设计计，即需需要动态态的设计计项目发发展、成成长历程程。对发发展的规规划，既既体现在在战略制制定方面面，也应应当在建建筑、在在空间形形态设计计方面预预先考虑虑。3动态态的阶段段性经济济分析与与财务设设计。由由于经营营项目回回收期长长，而且且不同发发展阶段段将面临临不同状状况，对对项目成成本、收收益、风风险的分分析已经经不能采采用简单单的财务务手段，或或者静态态的经济济分析方方式。4产品品方案建建议。以以上的建建议与策策略必须须体现在在产品设设计中。产品设设计既需需要考虑虑聚集人人气阶段段“触媒”作用，也也需要考考虑商

10、业业业态更更新时空空间变化化要求，也也需要考考虑成本本控制问问题。基本工作作思路第二部分分 顾顾问服务务内容描描述为使项目目得以顺顺利开展展，针对对本阶段段急需解解决之问问题，具具体顾问问工作包包括以下下内容。一宏观观要素分分析（一）宏宏观经济济对商业业地产发发展的影影响烟台市宏宏观经济济的发展展直接决决定了消消费习惯惯变化、消费需需求类型型与档次次，也直直接影响响不同商商业业态态经营状状况。因因此，对对经济发发展阶段段、以及及发展趋趋势的分分析，是是研究项项目的基基础。 （二）城城市发展展对本项项目影响响分析城市发展展方向、发展速速度、新新城区的的发展变变化状况况也直接接影响到到城市功功能区

11、域域变化，也也会影响响到项目目区域地地位。因因此，如如何在城城市的快快速发展展中寻求求到更大大开发价价值，是是项目定定位的重重要问题题。（三）商商业市场场状况不同的商商圈，不不同的商商业业态态模式，以以及不同同商业业业态面临临不同的的发展状状况。深深入理解解城市商商业的结结构变化化状况，更更清楚地地看到城城市未来来商业状状况，是是项目定定位基础础。城市商业业结构变变化，是是项目最最需关注注的背景景。二区域域城市功功能分析析（一）区区域城市市功能分分析通过对本本项目所所在区域域进行城城市印象象、城市市发展历历程分析析，确定定项目所所在区域域在城市市结构中中现在以以及未来来的地位位，并预预测未来来

12、区域发发展前景景。对项目区区域的分分析，不不能局限限于项目目周边，也也需要联联系市中中心等多多个方向向考虑，考考虑项目目与成熟熟区域、发展方方向确定定区域的的关系，考考虑项目目区域的的归属与与联系。1区域域城市功功能2与周周边区域域的关系系（二）区区域城市市发展分分析根据对城城市规划划、区域域的现状状，分析析区域的的发展方方向，这这是分析析本区域域发展商商业的环环境基础础。分析析区域商商圈，区区域商圈圈内的商商业有可可能是项项目直接接竞争对对手，也也是项目目寻找市市场空间间的先决决条件。区域商商圈的因因素包括括商业构构成、消消费力、商业辐辐射、商商业经营营、未来来发展等等因素。1区域域城市发发

13、展分析析2区域域商圈发发展分析析三项目目自身条条件分析析（一）微微观地块块条件分分析主要包括括对地块块本身及及地块周周边条件件的分析析。通过过对地块块形状、可利用用景观、形象展展示等的的调查，结结合项目目的已有有方案设设计，分分析项目目在运作作过程中中可以利利用的资资源。同同时根据据地块与与周边办办公、居居住、教教育及其其他产业业和其他他城市功功能空间间等的关关系，寻寻求互动动，对地地块的不不同商业业价值进进行判断断。1地块块本身条条件分析析2地块块周边条条件分析析（二）项项目交通通条件分分析通过对项项目外部部道路条条件的调调查，了了解其他他区域到到达本项项目的交交通可达达性及通通行时间间，得

14、出出项目可可能辐射射的区域域，以作作为本项项目商业业消费目目标客户户群来源源的参考考，并且且还可能能对现有有道路状状况进行行适当改改进，扩扩大可辐辐射的范范围。1道路路分析2交通通可达性性分析3项目目辐射区区域分析析（三）项项目核心心商圈划划分对于本项项目，不不同的业业态定位位，其核核心商圈圈划分范范围也是是不同的的。商圈圈的分析析，主要要包括：1商圈圈界定2商圈圈内商业业构成、影响3商业业未来发发展4购买买力状况况四市场场空间分分析（一）商商业调查查了解现有有商业的的分布特特征、规规模大小小、业态态情况、经营状状况等，分分析其特特点，由由于本项项目规模模大，将将包括众众多的业业态，因因此本阶

15、阶段的分分析应该该按照不不同的业业态特征征进行分分类调查查与分析析。1业态态调查2供应应特征（二）竞竞争调查查竞争分析析是在对对市场进进行充分分调查基基础上，了了解竞争争对手，寻寻找市场场空间的的过程。不同商业业业态定定位将面面临不同同竞争对对手，对对本项目目来说可可选择发发展方向向受到商商圈、地地段、产产品形态态等限制制。在这这种状况况下，应应当预先先判断项项目不同同发展方方向，考考虑不同同发展模模式竞争争范围与与竞争对对手，并并分析与与对手之之间优劣劣势条件件。需要关注注的竞争争对手包包括业态态经营竞竞争，以以及新商商业项目目招商、销售竞竞争。1现有有竞争2潜在在竞争（三）需需求调查查根据

16、对项项目区域域、地段段条件调调查，以以及整体体市场初初步调查查，可以以初步筛筛选项目目可能的的发展方方向，然然后针对对这一方方向，进进行深度度市场调调查，以以验证并并深化市市场研究究。市场场调查主主要包括括相关商商业消费费需求、经营需需求、投投资需求求等。客户需求求将直接接决定项项目盈利利可能，对对商业项项目来说说，客户户需求调调查涉及及商业经经营者、投资者者、终端端消费者者等商业业链条的的各个环环节，采采用访谈谈、问卷卷等形式式，了解解需求空空间。商商务类客客户主要要包括使使用以及及投资者者，也以以问卷、访谈为为主要调调查方式式。对本本项目，调调查内容容将主要要包括：1商业业终端消消费者调调

17、查。根据核心心商圈、辐射商商圈范围围确定调调查范围围，主要要包括对对商业业业态、商商业档次次、消费费能力等等调查。2商业业经营者者调查。调查对象象为商圈圈内以及及其他类类似商圈圈已经存存在的商商户，主主要包括括对经营营状况、物业租租购能力力、发展展预期等等调查。3投资资者调查查。购买商铺铺的人未未必一定定是商铺铺经营者者或使用用者，投投资者也也会占相相当比例例，寻找找投资人人，或者者对已购购物业投投资人进进行访问问，了解解其需求求，是消消费者调调查的最最重要内内容。为更有效效了解消消费需求求，我们们将在聚聚焦客户户的基础础之上，有有选择地地进行客客户调查查，并兼兼顾调查查深度与与广度。在必要情

18、情况下，为为了有效效寻找商商业创新新空间，以以及保证证定位的的顺利实实施，根根据前面面研究，在在更聚焦焦项目发发展方向向的基础础之上，我我司会对对所选择择发展方方向之价价值转移移过程（供供应链）进进行调查查分析，以以寻找项项目价值值创造空空间；也也会对所所选择发发展方向向之商业业资源进进行调查查，包括括项目可可能寻找找的合适适商业经经营伙伴伴、商业业品牌状状况等，以以更明晰晰项目选选择方向向的可行行性。（四）市市场空间间分析市场空间间分析，就就是对项项目不同同发展方方向进行行选择与与比较的的过程。通过深深入的市市场空间间分析，寻寻求市场场发展的的空白或或者在现现有的基基础上进进行创新新，以尽尽

19、快聚集集人气、保证流流水，形形成项目目影响力力、确定定项目地地位。分析中将将采用多多维度市市场空间间分析、因素分分析、模模糊评判判等技术术手段，以以前述各各类客观观条件为为基础，确确定项目目最优发发展方向向以及各各类物业业的最优优配比。五国内内外Shhopppinggmalll研究究通过对国国内外SShopppinngmaall的的发展及及案例的的研究，结结合中国国的现状状条件进进行比较较，分析析在当前前情况下下的Shhopppinggmalll发展展方向。由于中中国的国国情与西西欧国家家有较大大差别，商商业模式式的发展展阶段也也不一样样，因此此对这种种新型的的商业模模式也会会有所差差别。（一

20、）SShopppinngmaall的的起源及及在国外外的发展展（二）大大型Shhopppinggmalll的阶阶段性发发展策略略研究（三）国国内外SShopppinngmaall外外部环境境的比较较分析（四）国国内Shhopppinggmalll发展展的方向向六初期期商业形形态发展展方式选选择由于项目目周边住住宅的量量很少，地地缘客户户少，因因此项目目初期的的策略方方针应该该是快速速聚集人人气，考考虑商业业资源可可得性、开发企企业战略略方向等等问题，根根据对市市场的分分析做出出特色化化的设计计，扩大大项目的的知名度度与美誉誉度。创创造效益益则应该该放在更更长的时时间段上上来考虑虑。（一）总总体

21、定位位对项目发发展方向向进行总总体描述述。（二）商商业形态态选择根据市场场空间分分析、客客户需求求，确定定项目发发展方向向，确定定项目在在烟台市市场结构构中的地地位，并并体现项项目的独独特价值值。商业业形态选选择的过过程也是是“商业链链条”确定过过程，是是消费者者、经营营者、投投资人明明确的过过程。1形象象定位2业态态确定（1）业业态构成成（2）业业态配比比3业态态创新4触媒媒设计5价值值创造（1）项项目创造造价值环环节描述述（2）商商业竞争争力描述述6经营营模式7招商商策略七阶段段性商业业形态发发展战略略定位通过初期期经营完完成了吸吸引人气气的使命命之后，为为了保证证项目在在20年年的经营营

22、其中盈盈利，这这时候的的商业形形态需要要调整，这这个调整整的过程程是动态态进行的的，直到到项目达达到稳定定运行，进进行业态态调整阶阶段和项项目稳定定运行阶阶段这两两个阶段段的战略略定位的的指导方方针应该该是项目目的利益益最大化化。在项目影影响形成成以及稳稳定发展展阶段，在在项目形形象、业业态构成成、经营营模式等等方面与与初期聚聚集人气气阶段都都不尽相相同，需需要重新新设计，但但这种设设计应该该保持一一定的连连续性，以以保证客客户群的的连续性性。同时时，还应应该结合合外部的的城市发发展、商商业模式式等条件件进行分分析。根据对项项目外部部条件预预测的分分析，做做出下一一步发展展方向的的判断后后，同

23、时时结合经经济分析析手段对对项目的的定位做做出调整整建议，也也就是对对各个阶阶段的成成本、收收益、风风险等进进行动态态经济分分析，以以项目盈盈利为导导向，结结合市场场发展状状况对发发展方向向进行不不断调整整，以达达到利益益最大化化。（一）外外部条件件预测分分析1城市市与区域域发展预预测分析析2商业业模式发发展分析析 3项目目商圈需需求与竞竞争预测测4初期期影响力力形成及及发展预预测（二）动动态经济济分析1成本本投入（包包括建设设阶段以以及不同同发展阶阶段投入入预测）2不同同阶段收收益以及及变化预预测3风险险分析4资金金计划（三）各各阶段商商业形态态战略定定位1阶段段划分2形象象调整3业态态调整

24、（1）业业态构成成（2）业业态配比比4触媒媒设计调调整5不同同阶段价价值创造造变化（1）项项目创造造价值环环节描述述（2）商商业竞争争力描述述6经营营模式7招商商策略八产品品设计建建议对商业形形态的建建议最终终都会体体现在产产品上，产产品的设设计应该该考虑到到业态更更新时时时空间变变化的要要求，以以最大限限度减少少因阶段段调整而而增加的的改造成成本，我我们将主主要提供供以下几几个方面面的产品品建议。1引力力点设计计建议（商商业触媒媒设计建建议）2主要要功能空空间风格格与特点点建议3节点点设计建建议4交通通组织分分析及建建议5设备备设施建建议第三章 顾问问服务周周期及报报价一顾问问服务周周期根据贵司司项目的的情况，我我司完成成以上顾顾问服务务的工作作时间计计划为：90天天（自然然日）。根据贵贵司项目目发展计计划，我我们可以以分阶段段提供顾顾问结论论：初期商业业业态定定位（第第一六六部分）结结论在第第40天天左右提提出；产产品设计计建议（第第