物业管理投标书

1、广州城市职业学院专业课程实训物业治理投标书编制实训报告所在系： 所在班： 编制人： 联系方式：指导教师：编制时间：名目TOC o “1-1“ h z u HYPERLINK l “_TOC_250013“ 前言3 HYPERLINK l “_TOC_250012“ 第一章 工程概况3 HYPERLINK l “_TOC_250011“ 其次章 物业治理简介3 HYPERLINK l “_TOC_250010“ 第三章 物业效劳特色4 HYPERLINK l “_TOC_250009“ 第四章 物业治理效劳模式5 HYPERLINK l “_TOC_250008“ 第五章 物业治理目标5 HYP

2、ERLINK l “_TOC_250007“ 第六章 特色治理效劳设想5 HYPERLINK l “_TOC_250006“ 第七章 人员配备、培训治理6 HYPERLINK l “_TOC_250005“ 第八章 日常治理效劳13 HYPERLINK l “_TOC_250004“ 第九章 治理规章制度和档案的建立与治理16 HYPERLINK l “_TOC_250003“ 第十章 社区文化建立19 HYPERLINK l “_TOC_250002“ 第十一章 本工程物业效劳财务预算方案21 HYPERLINK l “_TOC_250001“ 第十二章 工程物业治理便民效劳28 HYPER

3、LINK l “_TOC_250000“ 第十三章 工程物业治理效劳标准31前言承蒙信任，我们格外荣幸地提交我公司对【广城花园】的物业治理投标方案，本方案有利于促进【广城花园】物业保值和增值，现供的，如有幸获得投标权，将提交具体的打算。期望以此奠定双方长期真诚友好的合作关系。第一章 工程概况13.25252520-30%，1.550%，1.5253.52方米水泽园林，2502.4745.676767804.333332518.0101072020.3333321100130其它有关工程条件可自己拟定包括会所、小学、幼儿园、游泳池、健身场馆、物业治理用房等85%。其次章 物业治理简介19953在

4、浙江、上海、北京、安徽、湖南、湖北、疆、重庆、江苏、河南47第三章 物业效劳特色一、人员治理1、零打搅效劳绿城物业员工各项工作的开展，以尽可能不打搅业主正常工作与休息为根底，努力实现零打搅。2、一站式效劳业主只需将他的需求告知绿城物业【广城花园】序，以期为业主供给最为便捷之效劳。二、气氛治理营造”工程。突出高档、简洁的气氛；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放治理；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更等等。三、设立客户效劳中心结合【广城花园】的物业实际状况，设置客户效劳中心，供给12 小时效劳，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反响、回访渠道畅通，使客服中

5、心真正成为物业治理效劳的窗口。第四章 物业治理效劳模式在【广城花园】的治理中，我们拟承受事业部的治理模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责治理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合治理部、客户效劳中心、工程部、保安部，依据不同物业类型开展有针对性的效劳工作。第四章 物业治理效劳模式在【广城花园】的治理中，我们拟承受事业部的治理模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责治理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合治理部、客户效劳中心、工程部、保安部，依据不同物业类型开展有针对性的效劳工作。第五章 物业治理目标一年内到达广州市物业治理行业标准效劳达标考核标准。两年内到达杭州市物业治理优秀

6、示范小区、大厦标准。三年内到达全国物业治理优秀示范小区、大厦标准。95%以上。第六章 特色治理效劳设想手续时，业主只需面对客服管家，而不需要烦琐的手续办理，客服管家还能供给登门效劳。特色二、贴心“11”效劳，实现移动办公，随时承受客户诉求。家”配备固定的移动 号码，随时承受客户的诉求，实现“人变号特色三、成立“二装治理中心由客服管家牵头，实施“一站式”效劳，针对业主装修工作要求质量、效劳、效率并重，同时表达其尊荣身份的特点，在装修治理上将创设立“二装治理中心询问，甚至监理效劳。并通过情理手段、经济手段、法律手段并用，确保园区内无违章装修。特色四、扩大安全效劳体系范围至到区外的市政路口，协作智能

7、识别系统，实现外紧内松，使客户在无意识中表达安全生活的舒适沟通。第七章 人员配备、培训治理一、组织构架城花园】物业治理处，下设综合治理部、客户效劳中心、工程部、保安部。物业物业处工程部保安部综合部客户综 合维保水电维保保安车管修理消防绿化保洁日常治理客户效劳投诉处理档案治理二、人员配置279一经理1及对外协调等。二客户效劳中心81对部门工作安排、落实检查等；依据园区的实际状况供给业主效劳。7效劳、商务效劳、档案治理、财务等工作。三工程部411维保和业主托付维保效劳。20附属构筑物、公共设施设备、电气、给排水等日常修理及业主托付效劳。20四综合治理部1011处内部沟通协调等工作。15络、清洁绿化

8、检查治理及为业主供给便利性效劳等。7015其次年开头配置人员五保安部1511消防队长。7发大事处理。A、B、D6215481212四、员工培训方案在多年的物业治理实践中，我司已形成了一整套标准的培训体 系，造就了一支专业化的物业治理队伍，并不断壮大，这是我司完成【广城花园】物业治理目标的有力保证。一培训意义对员工进展不同阶段的培训，是圆满完成托付治理目标的保证二培训目标和表现。培育出高素养的物业从业人员。 通过系统的培训，加强员工对治理效劳的生疏，改进工作态度，做到“效劳第一，质量取胜三培训的方式期，不同状况制定有针对性的培训打算。1、岗前培训：进驻物业前，由治理处协调根本治理员工，并安排训练

9、课程，以便在最短时间内，生疏物业，参与订制物业治理制度。为责及工作气氛，同时灌输正确的物业治理概念及学问。2、在职培训：完成短期培训课程后，安排各级员工进入物业内做实地训练，协作物业入伙，令物业治理工作能够全面开展，为业主准时供给高水准效劳。3、提高培训：物业进驻后每六个月，安排更培训，务使员工效劳的素养，保持公司所要求的标准。同时，全部员工桌牌上醒目的文字时刻提示公司对员工的要求，“真诚、善意、精巧、完善”的企业精神。四培训课程1、治理处专业培训：确保治理处正常及有效地运作。根本物业治理概况；治理处的具体运作2、客户效劳培训：把握与客户沟通的技巧，达至星级酒店效劳的标准。客户效劳准则； 用语

10、、礼貌培训；客户接待礼仪；客户投诉3、客户治理制度：包括邮件、停水、停电等客户资料治理4、工程培训：依据现场实际状况、安排具有针对性地培训物业接收验收；二次装修程序把握；设备修理和保养；外委保养合同监视治理5、保安培训：针对本物业的特性，加强物业保安效劳意识保安准则及工作纲要；仪表、行为及纪律；装备及使用 ；巡逻目的及留意事项；处理投诉及客户的礼貌和态度；交接班制度；处理紧急状况；火灾紧急处理方法；车辆出入把握；保安人员组织架构；事故记录6、清洁绿化培训：把握清洁绿化标准和检查方法植物摆放的治理；绿化养护的治理培训工作流程示意图需求、分析、比较需求、分析、比较确定培训对象确定培训打算设计培训内

11、容预备培训条件选定培训方法实施培训打算反响五、人员治理及考核的高效运作治理体系。一考核踪考核，并建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。对工作表现精彩的员工进展嘉奖、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予退出岗位，进展待岗学习。1、考核目的地做好人员治理，充分鼓舞、调发开工乐观性。2、考核内容员工品德、工作力气、工作态度、工作业绩。3、考核标准工作打算、临时任务及工作目标作为考核员工的补充标准。二人员治理1、我司将在广州【广城花园】治理处推行合理的奖惩机制，真正表达“能者上、平者让、庸者下”的用人思想，各岗位实行“末位淘汰2、充分表达“催促后进、共同进步”的原则，被退出的员工将经过待岗学习、限期

12、改进等阶段，得到重上岗的时机。对表现突出、成将予以批判，并酌情予以行政处分。3、量化治理与标准化治理量化治理及标准化治理就是依据每个员工的不同岗位要求以及应当具备的力气，按标准对其进展评价。 我司将在广州【广城花园】治理处按ISO9001三员工仪容仪表、着装及标志1、仪容仪表标准男士头发不过衣领，鬓角不过耳，不留胡须，不梳奇异发型；女士不浓妆艳抹，不佩戴耳坠，不戴墨镜；不使用浓烈香水、发水等。走路时上身应保持挺直，双手自然摇摆，避开上身晃动；站立时不弯腰屈背，手自然下垂或穿插放在身前；坐姿要端正。2、员工着装要求及标志规定度身定做统一的工作服，具体分四种类型：治理人员、保安员、修理岗时必需佩戴

13、于左胸侧。办公桌左上角放置桌牌，标明员工的姓名、职务和工号。第八章 日常治理效劳一、日常治理工作的内容1、车辆治理；2、客户档案治理；3、住户装修治理；4、物业治理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;5二、安全保卫1、向当地有关部门了解物业治理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率把握标准；2、制定物业治理区治安治理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程；三、清洁绿化1、制定物业治理区绿化完好率标准及绿化治理规定；2、明确绿化人员的治理规定、岗位职责及作业流程；3、依据物业治理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；4、制定物业治理区清洁卫主治理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程

14、；四、消防1、向当地有关部门了解物业治理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生把握率的标准；2、制定物业治理区消防治理条例及消防工作内容、明确责任人；3、制定消防设备、设备的治理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；五、水、电设备的治理、维护1、了解有关水、电设备可能消灭的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、修理准时率和合格率把握标准；2、制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其到达应有的性能标准；3、制定水、电设备维护人员的治理规定及岗位职责；六、房屋及建筑公共局部、公共配套设施的维护、治理1、了解物业治理区内房屋及建筑公共局部、公共

15、配套设施可能存在指标；2、制定房屋及建筑公共局部、公共配套设施的使用及治理规定；3、制定房屋及公共配套设施维护人员的治理条例、岗位职责及作业流程；4、业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业治理公司必需要求业规定。七、住户装修治理1、制定住户装修治理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的治理，完善装修申报手续；2、建立装修检查监视制度，明确责任人，以确保房屋构造、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；八、车辆治理1、车辆治理包括机动车及非机动车的治理；2、制定物业治理区内车辆的进出、停放和行驶的治理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程；3、制定停车场、自行车棚的完好率、修理准时率和合格

16、率标准。九、客户档案治理1、客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、修理记录、合同、协议、收费记录；2、建立客户档案的治理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程。第九章 治理规章制度和档案的建立与治理一、公众制度物业治理业主临时公约； 楼宇治理规定； 装修治理规定； 车辆治理规定； 健身消遣场所治理规定； 绿化养护治理规定； 消防安全铺治理规定二、内部运作制度及效劳标准一内部制度员工行为语言标准； 员工职业道德标准； 员工培训制度； 档案资投诉处理制度； 上门修理效劳标准； 住宅区设备治理标准； 保安二效劳标准ISO9001证体系文件的要求进展制订。ISO9001影响质量的负面因素，确保

17、只有合格的软硬件产品才能投入治理效劳 1、质量手册是企业的纲领性文件，对外是企业质量保证力气的文字表达。2、程序性文件程序性文件是质量手册的根底文件，涉及所选要素的各项活动，说明活动的组织分工、活动的方式方法、应承受的文件、资源和把握方法等。它对确保质量体系运行的有效性起到极为重要的作用。评审把握程序； 人力资源把握程序； 根底设施和工作环境把握把握程序； 顾客财产把握程序； 楼宇入住及装修治理把握程装置的把握程序； 业主和住户满足度测量程序； 过程和效劳的把握程序3、支持性文件细化。三、档案建立与治理档案资料治理是物业治理工作中的一个重要组成局部，科学的、各项治理工作供给指引和效劳。为此，治

18、理处将配备档案治理人员，手段，建立与完善【广城花园】档案治理体系，对全部档案资料进展严格的、科学的、集中的治理，为业主效劳。一1、开发商供给的资料、各类图纸；各类设施设备单位和联系人、保修卡和说明书； 全部房屋验收的合房屋修理记录。2费治理档案； 设备治理档案； 社区文化档案； 业方法见征询、统计记录； 效劳质量回访记录； 住户投诉及处理记录； 员工档案治理二档案治理1、档案建立和治理流程收集整理分类分级编号登记输入电脑入柜利用检查2、档案治理要求多种形式的档案储存方式并利于保管。电脑储存，便于查找和利用。原始文件依据其使用性质及重要性分类并编制相应文件名目。档案按不同业务性质分块，以内容分类

19、，逐一编号，登记造册，编辑名目并分柜保存。档案治理人员必需做到档案标识清楚、分类明确，易查找，档案借阅必需办理手续并准时收回，防止文件流失和泄密。档案存放的环境要求到达防火、防潮等，配置有效的灭火器材，遇潮湿天气需放置生石灰等物质，以保证档案资料的完好无损。第十章 社区文化建立一、社区活动的设想 的人文气氛，营造邻里和谐、团结、互助、温馨、和谐的居住文化。二、社区活动的组织1、确立主体对象或其他，只有老人与少儿才是社区文化的最坚决的参与者和追捧者。据统计，2545 岁之间年龄段的人是最强有力的购房者，他们多半上有老，下有小。组织老人与少儿感兴趣的社区文化活动，活动的组固然以老人与少儿为主体,并

20、不排斥年轻人,这局部人的社区文化需求也不应无视。2、活动的参与性在社区文化活动的筹划和组织上，应考虑尽可能增加业主的参与性，动业主活动的乐观性。3、活动的消遣性消遣性强、参与性强。三、社区活动打算展丰富多彩的社区活动，以下是我们社区活动的打算。1活动植树节34活动内容：1、义务捐助：现场捐钱、捐物；2、扶贫活动：联系贫困家庭，结对子，建立档案，定期联系。5活动内容：如外教面对面英语对话、英语小玩耍奖征集。6活动内容：如中秋猜谜活动，露天电影第十一章 本工程物业效劳财务预算方案我司依据【广城花园】物业治理招标文件内容，结合对工程实地预算。一、前期开办费预算类别名称单位数量元元 机部1610016

21、00饮水机台103003000办公用品电冰箱台215003000微波炉台25001000其他3000小计11600铝合金梯子把45002022冲击电钻把218002600电钻把413005200空调测温仪只2300600万用表块6150900钳形表块6150900修理工具兆欧表块44001600电子工具套45002022各类扳手套43001200各类钳子套43001200常用修理工套1430042022具3000小计63200铝合金梯把45002022清洁绿化水管米40052022用品3000小计7000应急灯盏203006000雨具套30802400消防保安消防工具套302006000用品钢

22、盔顶441004400其他5000小计23400合计105200二、物业治理首年收支测算一收入：18389955.18 元/年/年1别墅：3359197.416/年43333.3858/月，已包含电梯、加压供水等公共能消耗，收缴率按95%计43333.38/1285%95%=3359197.416/年2多层公寓：3684157.737/年190101.07852元/月95%计190101.072/1285%95%=3684157.737/年3高层公寓：5910899.031/年203333.3853元/月95%计203333.33/1285%95%=5910899.031/年4商业：19380

23、00/年2022085%计，物业治理效劳费标准10/月95%计2022010/1285%95%=1938000/年2、地下车位：3385800/年110085300/月95%计1100300/个1285%95%=3198800/年3、有偿效劳收入：100000/年4、其他经营收入：202200/年二支出：15539237.54 元/年1、工资：10497500/年279经理1人8000元/人月1人13月=104000元/年综管部主管1人4000元/人月1人13月=52022元/年 治理员15人2500元/人月15人13月=487500元/年保洁员70人70人13月=2275000元/年绿化工2

24、0人2500元/人月20人13月=650000元/年客服主管1人4000元/人月1人13月=52022元/年 客服人员7人2500元/人月7人13月=227500元/年保安主管1人4000元/人月1人13月=52022元/年 保安领班7人3000元/人月7人13月=273000元/年保安员70人70人13月=2275000元/年车管员20人2500元/人月15人13月=487500元/年巡逻岗48人48人13月=1560000元/年消监控员15人2500元/人月15人13月=390000元/年工程主管1人4000元/人月1人13月=52022元/年工程人员20人20人13月=780000元/年

25、高配工20人20人13月=780000元/年2、福利费、训练经费、工会经费：219712.5元/年125550017.5%=219712.5/年3、社会统筹保险费：390460.5/年125550031.1%=390460.5/年4、服装费：179160/年50/人月3012=18000/年30/人月10012=36000/年保安人员：70/人月14912=125160/年5、工作餐费：870000/年200/人月4012=96000元/年/人月239 人12=860400/年6、办公费用：90800/年1办公消耗：11600/年2通讯费：49200/年 费：200/台月1612=38400/

26、年手机费：10800/年300/人月112=3600/年150/人月412=7200/年3交通费：30000/年/年1保安、消防耗材：23400/年2保安治理费：60/人月14912=107280/年8、清洁绿化费：120400/年清洁用具耗材：30400/年垃圾清运费：60000/年绿化租摆费：30000/年73200/年维护费：19000/年电梯年检费：60200 元/年10、公共电费：1009000/年/年电梯运行费：640000/年/年消防泵、排污泵：14000/年弱电智能化：85000/年11、公共水费：28000/年/年其它用水：8000/年12、社区活动费：20220/年13、固

27、定资产折旧费：58171/年14、递延资产折旧费：23800/年1、不行估量费前14项之和的1%：136808.84/年136808841%=136808.84/年1、治理费收入的6%893535.3元/年14892255.18366%=893535.3/年1、税金收入的5.56：828009.4/年14892255.18365.56%=828009.4/年三第一年盈利：2850717.64/年18389955.1815539237.54=2850717.64三、物业治理测算说明及分析一交付领房布置费、开荒清洁费由开发商按实担当。二在园区交付前开发商按规定依法无偿供给园区总建筑面积3的物业治理

28、办公用房、4的经营用房，并供给相应的员工宿舍。三司，员工宿舍并配置必要的生活设施，如空调、床铺、衣柜、桌椅、电视机等。四8/平方米.月，商业用地,10元/2/3/300元/平方米.个。五18389955.1815539237.54元=2850717.64六收入测算说明及分析物业治理效劳费用收入：在测算中第一年住宅入住率按85%计，商铺85%计。七支出测算说明及分析1、人员工资：参照目前我司标准。2、福利费及社会统筹保险的测算：按国家有关政策执行。3、工作餐费测算：按我司的制度执行。4、绿化养护费：因第一年绿化养护还处于保养期，在测算时，只考未配置绿化工。5、公用设施设备维护：因第一年大局部设备

29、处于维保期，维保费用相对较低。随着时间的推延，设备的维保费将遂年增加。6、其余的费用如治理费、税金等，按国家有关规定执行第十二章 工程物业治理便民效劳一效劳宗旨绿城物业提倡以人为本的物业治理与效劳，接触的业主由于文化修 养、社会背景、工作职位、家庭环境等因素，层次必定参差不齐，对效劳工程，内容涵盖业主日常的衣、食、住、行、用等方面。首先追求社会效益，其次是经济效益；开展尽可能多的无偿效劳，坚持以保本原则，供给力所能及的有偿效劳；联系专业效劳企业，尽可能多的供给各种类型的效劳；明确责任，保证效劳工程落实。二公共效劳工程费用已纳入物业治理效劳费1、帮助公安部门维护小区内的公共秩序，实行24务消防和

30、小区交通道路治理；2、243、紧急呼救效劳；4、消防、报警系统维护效劳；5、公共场所保洁，生活垃圾收集和清运；6、公共绿地园艺的培植和保养；7、档案资料治理；8、房屋共用部位和共用设施设备的修理和养护，确保公共设备设施的正常运行。三免费代办及便利效劳工程1、受理业主投诉并为业主供给以下效劳：1留言转达 2常用 号码查询 3飞机航班查询 456叫醒、提示效劳7失物招领 8 及访客留言转告 9临时代为保管小件10临时借用雨伞2、代叫出租车3、代收代缴水、电费，有线电视收视费4、代办报刊订阅和收发、邮件收发5、代订生日蛋糕和花篮6、代订牛奶7、代办预订客房8、代办订餐9、代办保险10、代聘司机11、

31、代聘私人保健医生12、介绍保姆、代请钟点工13、代聘摄像、摄影14、代订车、船、机票15、代聘装璜设计、施工单位16、物业询问效劳17、组织业主联谊、文化、体育活动18、组织社会公益活动19、安全用电常识宣传1、商务效劳：1复印 2 3 4打字、打印6设立电子信箱收发电子2、园区内物品搬运；3、机动车辆轿车清洗；4、四季花卉供给及代为养护、代租花卉；5、代订代送饮用水；6、代办行李托运；7、代理房屋租赁、转让；8、业主自用部位的各项修理效劳第十三章 工程物业治理效劳标准每年一次对房屋及设施设备进展安全普查，依据普查结果制定修理打算,组织实施；事务,受理住户的询问和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；综合管 3治理规章制度健全，效劳质量标准完善，物业治理档理案资料齐全；公开效劳标准、收费标准;应用计算机系统对业主及房产档案、物业治理效劳及收费状况进展治理；全体员工统一着装，佩带胸卡，持证上