某某年上海别墅市场分析报告

1、2005年上海别墅市场分析报告2005年12月目 录一、2005年上海别墅市场年度概述-31、政策回顾与分析-42、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）-93、2006年供求关系预测-14二、各主要板块分析-171、各细分别墅市场分布及情况分析-172、分区域市场分析-21三、竞争区域楼盘分析-311、浦东地区-322、南汇地区-443、市场结论-56四、05年本案销售回顾及06年计划-572005年上海别墅市场年度概述别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和开增土地增值税等调

2、控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平淡。从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线连续刹车、抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方针。今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别墅转让加征30-60的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自住客比重上

3、升，而对于长期投资者影响甚微。另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧，该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。这类经济型别墅是市场、客户、产品一系列元素综合运动的结果，也是别墅市场日趋成熟的表现。1、政策回顾与分析监管方面的政策“2005年3月3日，市房地局发布关于加强商品房销售监管的通知：通知的内容主要包括，加强在销售过程中，对于开发商代理商，进行撤消合同，预订预售的监管。而各区房地产部门也应当加强监管区内的重点楼盘等”观点：本次发布的通知与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同

4、管理的措施相对应，意在打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。“2005年3月5日，市政府发布了关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见。统一思想认识，明确调控目标；调整供应结构，完善供应政策; 加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序；完善住房保障体系，满足基本居住需求。”观点：此意见意在加大对房地产市场的调控力度。“楼盘合同备案撤销率过高将遭重点调整：如果发现个别楼盘合同撤销率过高，或存在恶意退房现象，市建委会对其进行严肃查处。”观点：此举措将更加有利于房低产恶意炒作的行为，最终得益者将是真

5、正有需求的购买者。“外管局将加强监控外资投机房产。具体措施有待推出。”观点：为了遏止投机性资本对市场的冲击，今年人行将对贸易信贷、个人外汇以及房地产项目下资金流入三大通道加大监测分析和管理力度。去年上海地区国际收支和外汇收支出现一系列新情况，其一便是“跨境资金流动频繁，而跨境资金流入房地产行业现象尤为突出”。“房地工商等联手打击炒作、重点监管高价楼盘”整治重点：开发商及中介十宗罪：在未取得商品房预售许可证前，擅自预约、预订或预售的；违反新建商品房销售合同网上备案规定的；伪造合同，盗用他人名义签订合同等利用合同从事违法行为的；利用虚假的或使人误解的手段，哄抬房价的；违反商品房销售明码标价规定，以

6、及进行价格欺诈的；房地产中介机构直接从事房屋买卖的案例：明明只能代理二手房产的居间交易服务，有些房产中介却揽起了一手房的买卖；房地产开发企业从业人员或房地产中介机构从业人员利用职业便利，炒卖房屋的；房地产中介机构与房地产开发企业或卖家相互串通，操纵市场价格的；房地产中介机构从事居住房屋买卖、租赁中介经纪服务，不执行政府指导价的；已设定抵押权的房屋买卖，房地产中介机构为转让人非法“垫资”还贷的。观点：此项举措将更好的限制开发商及中介恶意抬高房价的动机，是市场更加明朗化、透明化财税政策“3月7日起，对居住不满一年出售住房，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5.5%的营业税。”观点：此举措虽然没

7、有在根本上抑制房地产投机行为，但势必会给购房者带来一定压力。“自6月1日起，个人购买住房办理房产证未满两年进行再转让的，将按成交价全额征收营业税，税率5.5%”观点：此举措是上面政策的加强版，由于上一政策的效果不明显，故这次考虑加强力度，这将会进一步压缩短期投资赢利水分，压压住宅市场的“虚火”。“配套商品房用地将实行梯度定价。”观点：上海的配套商品房项目用地将，采取“控制地价、控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法向社会公开招标。此举措将完善地价调控手段，健全土地出让操作的规则。“上海市财税局从6月1日起对独立别墅差价部分征收30%60%土地增值税。”观点：此举措将更进一步提炼购独栋别墅者的

8、成色，对遏止投资影响最为巨大，是造成目前独立别墅市场整体成交低迷的主要原因。信贷政策“人民法院民事查封冻结财产的新规实施，各大银行收紧房贷口子。（商品房封顶才能按揭、购买第二套房按揭比例最高只能到7成、商业用房竣工验收才能出售）”观点：房价上升过快，投资（机）房地产者增多，贷款数额猛增，而市场不明朗的现今，下家难寻觅，风险最大的其实是各大银行。收紧贷款口子只能是暂缓之计。“4月6日取消一年内转按揭。”观点：停止一年内转按揭的政策出台后，对于上海房产市场中的投资客影响十分明显，市场反应也比较迅速。特别是二手房市场，目前市场呈现“一增一减”的态势，卖方大量抛盘，有些高档楼盘甚至出现了整个单元抛售的

9、情况；而买方则谨慎对待，更多人处于持币观望的现状。市场的变化不仅对于投机者而言画上了大大的句号，对于投资者而言也加剧了市场风险的产生。“外资银行收紧房贷政策”观点：外资银行纷纷调整了房贷政策，以应对中国央行、美联储、香港金管局接踵而至的利率调整，该业务只针对境外人士。“3月17日后房贷客户 明年起房贷拖欠罚息提高”在3月17日央行上调房贷利率后，被人们一直忽视的逾期还款罚息新规，正重新引起注意。从明年1月1日起，各银行将对今年3月17日后签约的房贷新客户的罚息标准，执行“贷款利率水平上加收30%至50%”的新规，同时罚息记录将进入上海个人联合征信系统。观点：此举措将更有效的抑制投机客由于找不到

10、买家而无能力还款现象。利率政策“1月1日起贷款利率按上调利率执行、3月17日对房贷加息，现房贷利率为6.12。”观点：利率上调的初衷和结果，都在于控制房价过快上涨。利率上调导致贷款购房成本上升，进而抑制需求、改变市场供求关系，最终达到平抑价格的目的。而在房价过高已成千夫所指的背景下，抑制房价往往被直接等价于还利于民。“经济型别墅契税翻番”观点：此举措将进一步给别墅市场降温，剔除部分经济型别墅中实力不强的投机者，但对投机客打压效果不明显，只能做为一个辅助措施。2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析2.1 上海别墅市场历年年度供给分析截止2005年10月，目前在售的别墅产品的项目共230

11、个：上海包含别墅产品项目从2002年累积至今共有380个项目，其中一五0个项目售罄和清盘，在售包含别墅项目约230个，占2002年推出量的60.5%；目前在售独立别墅产品的项目有122个：上海包含独立别墅产品的项目从2002年以来共有214个开盘，其中目前在售的约122个，占总体别墅项目的32%，占包含独立别墅项目的57%。别墅项目总体推出量减少：自从2003年政府取消别墅市场的审批后，由于别墅建造周期所导致的延迟效应，05年别墅项目推出量有所减少，其中包含独立别墅产品的项目减少到自02年以来的最低。独立别墅市场供应量的减少和需求的相对稳定，以及未来不太有新政策出台，将使得未来独立别墅市场得到

12、回暖。2.2今年上海别墅市场月度需求分析“金九银十”成交大幅反弹，11月预计将再度回落：上海独栋别墅市场自从经历3月的房产政策“组合拳”后，成交量也随整个住宅市场迅速萎缩，其中4月环比减少17.6%，5月环比下降57.9%，降幅为本年前11月来最大，而7月成交量更是达到最低谷，仅以69套低迷收场。而到了传统的销售旺季，9-10月成交量也反弹不大，在看11月上半月的统计数据，预计当月成交也将随黄金两月的“回光返照”后再度小幅回落。2.3上海别墅市场整体供求关系分析由上图可见， 2005年110月上海各区域别墅新增供应量为一三5.1万平方米，别墅成交量为1一八.3万平方米，供求比为1：0.88，供

13、应缺口不大，供略大于求，供求基本平衡。2004年112月份，全市新增别墅供应121.5万平方米，成交别墅201.7万平方米，供求比为1：1.66，属于严重的供不应求，供求失衡，由供求角度看，今年上海的别墅市场表现较去年健康。2.4今年上海别墅市场成交价格分析处于价稳量缩期，成交均价微幅增长：由上图可见，别墅价格指数2004年全年月均增长幅度在2.5%左右，而经历了05年3月政策打压后，指数增幅愕然减缓，犹如给飞速运行的列车来了下急刹车，05年2月和4月的指数增幅骤减，分别只有0.9%和0.78%，到了6月增幅更是出现了近2年来的第一次负增长，而经历了传统旺季后，8月指数也才只有2688点，增幅

14、仅恢复到0.22%。而从价格趋势预测，本轮别墅市场正面临严峻考验，价格越趋市场化，以往卖方市场决定价格的格局将会转化为由买方市场决定。3、2006年供求关系预测3.1上海别墅市场土地供给预测由于03年2月一八日国土资源部颁布了停止别墅用地审批的45号令后，市场上逐渐出现混合物业，使得别墅用地越趋稀缺，而低密度的别墅用地更是奇货可居。从长远看，别墅用地绝对稀缺：自从2003年2月别墅用地叫停以来，别墅用地减少，05年整体别墅土地市场几乎没有供应量，特别是独栋别墅用地，供应量居然为0。所以虽然目前别墅市场比较严峻，估计要1-2年才可改观，但是从长远看，低密度用地只会保值升值。新增供应量比较平均：从

15、上图可以看出，除了2002年新增别墅项目比较少外，2003-2005年别墅市场供应量都大致相当，年度新增总量都保持在140万平米左右，供应市场的相对稳定也说明了开发商对于自己项目能完全去化的信心。未来几年内竞争加剧，整体别墅市场潜在供给量巨大：从供应市场看，由于今年下半年开始，整体别墅市场成交比较低迷，而供应市场相对稳定，无论是别墅用地还是别墅项目的存量会逐步加大。虽然04-05年的别墅用地供应量逐步减少，但是根据其建造周期判断，03-05年未开发的别墅用地将转化成为潜在新增别墅项目，折算成总建筑面积，剔除一定误差，其体量也将近在600万平方米，若在加上通过其他途径获得的别墅用地，则其潜在供应

16、总量还要大好多，按照05年将近120万平米的去化速度，也至少要去化6-7年。所以，在未来几年里别墅整体市场去化形式严峻。独栋别墅有望绝处逢生：截止2005年10月，独立别墅成交量在50万以上，这个数量已经达到或超过了03年以来独栋别墅的潜在供应之合。而按照05年的情况看，新增独栋别墅用地的缺失和相对稳定的需，从长远看，将增加独立别墅市场的稀缺性二、各主要板块分析1、各细分别墅市场分布及情况分析（见左图和下图）根据分布图我们将对以下松江青浦和闵行3个区域做重点分析，而浦东和南汇别墅细分市场将在下一部分详细介绍，本部分只做初步概括。注：各板块由上到下各自代表如下板块名字/项目数总建面/未推出建面总

17、价范围/面积范围区域所属板块物业类型样本量风格闵行沪闵独立3欧美、南加洲、东方庭院联体、叠加2现代、东方、巴洛克混合7西班牙、北美、澳大利亚、英式华漕独立3欧美混合1北美松江松江新桥独立4欧美，徽派，江南风格联体、叠加3西班牙、中西混合7欧美佘山独立6欧美、东方混合1新古典主义泗泾独立6苏式、欧美、东方混合2欧美松江新城独立1英式联体、叠加3欧美、海派混合6欧美九亭独立3欧美混合2欧美南汇动物园独立4欧美、现代、江南周康独立3欧美混合2欧美航头独立4北美、夏威夷、地中海、中国古典园林浦东龙东大道独立7欧美、中式园林联体、叠加2现代混合2法、英、西、日金桥曹路独立3新古典、现代中式、英、法、西联

18、体、叠加3现代、北美、地中海混合8欧美青浦徐径独立7欧美、东方园林联体、叠加2欧式、海派、韩国庭院混合5欧式、中西、巴厘岛赵巷独立4欧式、中西结合混合1美式朱家角独立3现代、中西结合截止10月底，上海别墅市场在售别墅仍然集中在松江、青浦、浦东、闵行、南汇五个传统别墅大户： 从上图可见，5大区域在售120个别墅及包含别墅项目，其中独栋及包含独栋别墅项目61个，占在售总量的51%，相比去年同期，大致相当，说明独立别墅市场份额稳定，随整个别墅市场发展而几乎同比例发展。2、分区域市场分析2.1闵行区域现状闵行别墅是上海发展相对比较早的区域，仅仅晚于长宁虹桥路沿线和徐家汇华山路建国路一带。闵行区别墅分布

19、比较集中在沪闵路板块，即沿东川路、虹梅南路、银都路和沪闵路围合的半闭合区域。近几年闵行别墅又有了纵深方向的发展，华漕板块为代表，它也成为闵行别墅发展的新的热点板块。华漕板块代表个案为兰乔圣菲、西郊庄园该地区别墅主要集中于保乐路金丰路一带，并向四周延生，虽然位置较偏，但其与市区连通的道路条件较好，环境也相对较好，学区环境及居住环境较好等因素使其已初步形成一个涉外高档住宅区域，而其代表作尤以西郊庄园最为突出。沪闵板块代表个案为合生城邦、金榜星墅以及长岛别墅该地区的别墅特征是交通便捷、近市区，地段最好，别墅多为高档。银都路靠近吴中路一带别墅开发较早，分布也比较集中，前者在商业、配套及生活设施方面均已

20、较为成熟，交通也很方便，教育设施相对齐全，但该区域整体环境还是有待改善。区域主要在售个案案名地址开发商规模容积率建筑形态目前价格主力面积上网套数可售套数兰乔圣菲金辉路333号上海华欧房地产有限公司90.27独立23000280-47010617上海年华保乐路358号上海瑞生置业有限公司40.35独立14059333-3994629西郊庄园金丰路588号上海西郊庄园置业发展有限公司140.24独立30844250-8876239长岛别墅昆阳北路3558号上海人济置业发展有限公司40.29独立8968300-90043一八圣特丽墅贵都路366弄上海颛盛房地产有限公司70.49独立、联排独立一三00

21、0-20000联排12000400-6008138银都名墅银都路759弄上海至大房地产开发有限公司160.52独立、联排独立11772联排9603358-63010811维纳阳光北松公路838弄上海合裕房地产开发有限公司90.57独立、联排独立8000联排7000289-456223112圣得恒业花园都市路2099弄上海远峰房地产发展有限公司80.34独立、联排16027225-5一八114一八金榜星墅沪闵路3一三1弄上海北桥房地产有限公司40.61联排5278177-227161燕南园景联路1111弄上海万科中实房地产有限公司120.63联排11000190-25012648天籁向阳路168

22、3号上海宏巨置业有限公司100.36独立、双拼12000235-365一八211截止10月底，区域目前重点在售个案10个，供应总套数达到1107套、可售342套，占所选个案推出总量的30.9%。从成交情况来看，区域内定价合理的经济型别墅最为走俏，其中尤以合生城邦和10月才开盘的燕南园去化的情况最好，在短短一个月里成交32套，成为区域单月成交套数最多的楼盘。从成交价格看，各非独栋别墅大多以合理价格入市，价格大致维持在去年底的价格水平；而独栋别墅价格仍然保持微幅上升；从建筑风格看，所选样本无论是独栋还是联排别墅多采用欧美风格，包括西班牙、英式和北美风格，另外配以少数澳式和中式园林，区域别墅风格上风

23、格仍然略显单一，没有很大亮点。2.2 松 江区域现状松江别墅近两年发展十分迅猛，已形成新城、新桥、佘山、泗泾及九亭等重点别墅区域，并各成特色。松江区域别墅以高档和经济型别墅各占半边天，高档别墅基本都有自然水系，更有山水风景，别墅品质极佳。而经济型别墅则以不高的价位深受别墅购买者的追捧，同时规划中也有R4线贯穿其中，也使得区域更具魅力。松江新城代表个案有浪琴水岸、复地翠堤和名仕豪庭该板块以大学城为依托，借助于三城六镇规划中唯一重点新城的规划启动，加上新区政策的支持，使该区域别墅在近期迅速发展。九亭代表个案有上海公馆和复地艺墅爱伦坡九亭是松江别墅发展较早的区块，以涞亭南路最为集中，现在在售个案为上

24、海公馆和复地艺墅爱伦坡，且已初步形成一定规模和氛围。松江新桥代表个案有绿洲比华利花园、达安圣芭芭拉和潜水湾花园新桥区域别墅相对较为集中，近期发展迅速，相对来说是上海中档和经济型别墅最为集中的一块，是莘闵别墅区的主要构成部分，以新南路和莘松路为主要交通干道连接中心城区，到达市中心仅仅半小时车程，配套也日益完善。佘山代表个案有上海紫园和佘山高尔夫佘山板块是目前上海的一个高档别墅区域，其依托上海独一无二的佘山风景区的自然资源，使得该区域成为未来高富人区的潜力区，尤其是上海紫园的品质和档次，更是让许多人认定了上海未来富人区非佘山莫属，泗泾代表个案有云顶别墅和佘山宝石别墅该区域位于佘山板块的东面，地理位

25、置也有发展成为高档别墅区的潜力，云顶别墅、泗泾颐景园、佘山月湖别墅均是很不错的个案。区域主要在售个案案名地址开发商规模容积率建筑形态目前价格主力面积上网套数可售套数佘山高尔夫别墅佘山镇林荫路1999弄上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司90.2独立24024650-9506114佘山月湖山庄林荫大道一八88弄上海利宝房地产开发经营有限公司50.17独立14252569-8一八198名仕豪庭文诚路2一八8弄上海方豪房地产开发有限公司11.40.6联排110-200万170-25020993天安别墅嘉松南路3888弄上海佘山乡村俱乐部有限公司500.2独立12782278-372205华亭雅居松江区玉

26、贤路99弄上海信恒置业有限公司20.38独立9160290-332804复地香堤苑三新北路1755弄复地集团/荷兰国际集团80.9联、叠5964160-2204109原野花园文诚路1777弄上海原野房地产有限公司80.79联、叠7278177-338262117佘山银湖别墅泗陈公路2888弄广东黄河实业集团上海房地产有限公司40.26独立一三800272-50314229圣塔路斯古楼公路1198弄上海垄景房地产开发有限公司50.3独立一五639270-560119云顶别墅泗陈公路388弄上海富淘房地产有限公司100.22独立8753440-54328一三上海公馆涞坊路1199弄泓鹿房产开发有限

27、公司70.5独立叠加10608240-27012538夏州花园松公路一八01号上海今亭房地产开发有限公司30.25独立一三0292一五-5402721九洲大唐花园沪松公路1789弄上海森泽房地产有限公司50.3独、联一三000262-3一八74上游会舍沪亭南路299号上海银佳房地产有限公司40.32独立1一八77320-340一三4106绿洲比华利花园明华路366号瀚阳(上海)城市建设发展有限公司290.2独立22000235-7005333同润加州新桥镇新南路501弄上海垄苑房地产开发有限公司111联、叠11000145-1986093一三云间水庄春莘路200弄上海钟鼎房地产开发有限公司60

28、.29独立1一八87281-3433823明月清泉新站路5一八弄上海仁兴置业有限公司20.86双拼叠加6630一五8-2226629家天下别墅松江车新公路2号上海八威房地产有限公司50.3独、双拼10884238-338823华庭艺墅松江新南路1088弄上海沿海鑫桥置业有限公司220.73叠、联6661145-2241一三2世袭领地莘松路1111号上海莘海房地产有限公司70.27独立106793一五-7974028截止10月底，区域目前重点在售个案21个，供应总套数达到2338套、可售809套，占所选个案推出总量的34.6%。从成交情况来看，区域内成交状况比较好的是泗泾板块和新桥板块，泗泾板块

29、内的保利十二橡树庄园一开盘就获得难得有的排队订房现象，而新桥的同润加洲和名仕豪庭成交都比较稳定，最冷淡的当属佘山板块，继续保持低迷阶段。从成交价格看，最近变相降价现象屡见不鲜，其中尤以九亭和松江新城最多，一般采用总价打折和单价让利手法，而独栋别墅价格仍然都基本维持原价发售。从建筑风格看，欧美风格仍然是主流，同类产品间市场差异化不大，无论是独立别墅还是经济型别墅在未来都要靠品质和价格影响去化。青 浦区域现状青浦地区三一八国道沿线是上海开发较早的几个别墅板块之一，如早期的久事西郊花园、威尼斯花园、国际华城、太阳别墅、新虹桥亚洲花园等，这一地区已成规模化开发效应。如今，青浦的别墅主要集中在徐泾、朱家

30、角和赵巷和新城四个地区。而徐泾别墅开发的转型和赵巷特色居住区的入市更是青浦别墅市场档次提升的主要因素，目前这两个地区已经形成了一个新兴的高尚别墅居住。随着赵巷特色居住区的入市，青浦区沪青平公路一线的各大板块全面逐鹿上海市场，以徐泾、赵巷、淀山湖地区为代表的高档别墅板块和以青浦新城为代表的经济型城市别墅发展快速，板块特色日益明显，市场日趋激烈。区域主要在售个案案名地址开发商规模容积率建筑形态目前价格主力面积上网套数可售套数西郊古北国际别墅西郊古北国际别墅上海古北赵巷置业有限公司70.22独立一五700250-5008622中海翡翠湖岸赵巷镇业辉路88弄上海中海房地产有限公司80.23独立一五24

31、9300-5809937恒联名人世家赵巷镇置发路68弄上海恒舜置业有限公司70.25独立一五323355-5948332大豪山林徐泾西路一八8弄上海大豪城乡建设有限公司90.23独立12626374-782436御宫艺墅沪青平公路赵巷出口上海祥逸置业有限公司2.60.25独立20000305733一五0108西郊大公馆徐泾东路333号上海新典房地产开发有限公司80.3独立一三000681-10376937绿地国际山庄嘉松公路6453号上海绿地云峰置业有限公司5.80.5联、独独:12000联:8000200-37022140长堤花园沪青平公路2056号上海昌安置业有限公司60.29独立一三76

32、5320-5一八10010圣堡联民路99弄上海大地房地产有限公司70.28独立一五000324-688265丽都别墅高泾路428弄上海国伟置业有限公司40.39独立12385549-70196西郊紫郡高泾路258弄上海长宇实业有限公司100.3独立未定300-800/绿洲江南园朱家角大淀湖畔上海住富房地产发展有限公司50.一八独立23403295-6453022盈湖三岛青浦胜利路500号上海华绮度假村50.39独、联9273200-300一三10佳邸别墅青浦盈港路一五55上海佳邸置业有限公司70.34独立8000264-45096截止10月底，区域目前重点在售个案14个，供应总套数达到700套

33、、可售227套，占所选个案推出总量的32.4。从成交情况来看，由于徐径板块别墅项目已基本去化，现在的区域成交主要集中在赵巷和朱家角。而今年成交状况比较好的是赵巷板块的绿地国际山庄，该案4月1日开盘来，月度成交一直比较稳定，10月更是成交8套，占据区域成交总量的25%。从建筑风格看，朱家角凭借古镇的文化底蕴，融合了中式江南风格别墅比较多，而徐径和赵巷作为比较高档的别墅区，走的基本是欧美风格。2.4浦 东区域现状虽然别墅市场整体比较低迷，但浦东的别墅市场前景仍然很让人期待，陆家嘴金融贸易区没什么大规模的别墅，地块的稀缺性更是不言而喻，而高品质的更是凤毛麟角。由于近几年市政府的大力规划发展，坐落在龙

34、东大道内的张江高科技园区发展最好，该大道是浦东目前最宽敞的道路，所以龙东大道两侧尤其是张江往南的地段的别墅，价位也相应较高。而世纪公园附近的别墅在浦东的地位和虹桥别墅相类似，将是上海的顶级别墅。区域主要在售个案（具体将在下一章节详细分析）2.5南 汇区域现状南汇别墅市场的格局是2003年3、4月份初步形成的，做为浦东别墅的纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场的独立地位，而到2003年下半年开始往航头镇等方向发展，在经历了2004年“别墅年”的辉煌之后，2005年随着大市场的不景气，目前在所有别墅区域中显得最为低迷。目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路

35、一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村等。而航头、周浦及万祥镇也有一些别墅楼盘分布其中。区域主要在售个案（具体将在下一章节详细分析）三、竞争区域楼盘分析前 言在上一章节我们已经提到过，目前上海的别墅主要集中在浦东、松江、青浦、闵行、南汇五个区，另外嘉定和宝山两区也有部分别墅楼盘。本项目位于浦东世纪公园地区，无论从楼盘质量还是销售价格上来看都属于顶级独立别墅。纵观全市别墅市场，独立别墅主要集中在松江佘山板块、青浦赵巷、徐泾板块、闵行华漕板块、浦东龙动大道板块及整个南汇地区。从目前的市场情况来看，本项目的竞争楼盘主要位于浦东与南汇两个区域，其中浦东的楼盘

36、主要集中在龙东大道、世纪公园和金桥地区，南汇的别墅主要集中在周浦、航头和南六公路沿线。下面我们将对这两个竞争区域的楼盘做详尽的分析。1、浦东地区案名地址开发商规模容积率主力面积目前价格历史最高价上网套数可售套数东源丽晶巨峰路一五89弄上海源东房地产开发有限公司4.70.34一八8100016092300004542云间绿大地云间路4一八弄上海都市房地产发展有限公司8.610.21325493252632526314821千秋别墅花四路229弄上海千秋置业股份有限公司1.20.2932549517047280001711御翠园花木路一八83弄上海和联房产开发有限公司16/312-70035170

37、35170232东郊花园紫竹路398弄上海浦程房地产发展有限公司2.20.284807732438138000337汤臣高尔夫龙东大道1号汤臣高尔夫(上海)有限公司一八0.2942246425688400005312华亭丽都龙东大道4288弄上海豪洲建设发展有限公司100.32104901448825000一三819金爵别墅龙东大道4028弄上海金爵置业有限公司50.3300550122243750010132棕榈泉花园(二期)龙东大道3800弄上海西北盛唐房地产有限公司80.3386850一五311230003423桥语别墅唐安路200弄上海同亨置业有限公司3.70.313104201679

38、4220007610枫涧美墅红同路300弄上海任盛房地产发展有限公司20.58217230一三9301600010032蓝山小城金海路3333弄上海万科浦东置业有限公司一五0.5716025012659一五000926盛世天地盛苑路800弄上海市浦东新区房地产(集团)有限公司100.57160400一三622独立26000147售罄规模分析【分析】从上图可以看出，浦东地区的别墅楼盘规模最大的是汤臣高尔夫别墅，总建筑面积达一八万平方米，目前在售8期房源，其次是御翠园，其规模在16万平方米，白金瀚宫与盛世天地的规模都在10万方。千秋别墅总共只有20套房源，其规模也只有1.2万平方米，是区域内规模最

39、小的别墅楼盘。 总体来看，浦东地区别墅规模有落差较大，既有近20万方的大规模别墅楼盘，也有2万方左右的小规模楼盘，但这些楼盘的定位大都属于高档别墅楼盘。容积率分析【分析】从上图可以看出，区域内独立的容积率基本都在0.3以下，其中容积率最低的是云间绿大地，为0.21；东源丽晶别墅是独立别墅为主、另有少量双联体别墅的小区，其容积率为0.34。枫涧美墅、蓝山小城和盛世天地三个楼盘都是以非独立别墅为主小区，它们的容积率都超过了0.5。房型面积分析【分析】从上图可以看出，区域内大部分别墅的房型面积都在1000平方米以下。东源丽晶别墅因为有少量双联体楼盘，其房型面积跨度也较大，从一八8-1000平方米。枫

40、涧美墅和蓝山小城作联体和双拼别墅楼盘，其房型面积都在250平方米以下。价格分析【分析】浦东地区的别墅主要集中在龙东大道、世纪公园及金桥地区，其中世纪公园周边的别墅楼盘价格在区域内最高。从上图我们可以看出，除云间绿大地别墅和御翠园外，整个区域别墅市场目前成交价格与原来最高价相比平均每平方米有5000-10000元的下降，而个别楼盘价格更是大幅缩水，如金爵别墅，为了应对新政策，采取了大幅降价策略，但同样这一做法也起到立竿见影的效果，该楼盘在前几月楼市最低迷的时候每个月仍能有成交记录。从目前的价格上来看，除去本项目，区域成交价格最高的楼盘御翠园，该案在10月新推房源后，平均成交单价在35000元/平

41、方米左右。纵观后市，在未来1年内，各楼盘的价格会基本维持在现有水平，但也不排除出现小幅上涨的可能。成交状况分析【分析】从上图可以看出，除云间绿大地别墅外，区域内其余各别墅楼盘下半年销售情况相比上半年有着明显的回落，各楼盘三季度售出房源相比一、二季度有明显的下降。不难看出，自5月底国家七部委的一系列宏观调控政策出台后，不仅在公寓市场引起了强烈的震荡，在别墅市场同样有着极大的影响。另外，别墅转让征收土地增值税政策出台，无疑对别墅市场“雪上加霜”，三季度浦东地区别墅市场的成交降到了几年来的最低谷。进入四季度，随着市场渐趋平稳，购房者更为理性，一些滞销多时的楼盘销售也开始动销。云间绿大地别墅在10月共

42、成交了21套房源，为区域最高。同时，御翠园也新推出了21套房源，并在10月份成交了16套。综观后市浦东地区已基本没有新的别墅开发用地，别墅供应量也趋于稳定，购房者基本都是自住用途，市场供给大于需求，区域内各楼盘的销售情况在未来1年内基本维持现有水平，不会有太大的好转。重点个案分析浦园（千秋别墅）地理位置：花四路229弄发 展 商：上海千秋置业股份有限公司建设指标：小区总面积40亩，容积率0.29。开盘日期：2004-12-01交房日期：2005-6总 户 数：20户均 价：17000元/平方米历史最高价：28000元/平方米主力面积：325-495平方米物 业 费：3.8元/平方米/月项目介绍

43、：该案地处浦东新区行政文化中心与联洋、碧云国际社区的交汇点，地理位置优越，周边配套设施齐全。小区总共约由20套独立别墅组成，面积在325-495元/平方米，地下室层高3.1米。小区除了个性鲜明的私家庭院，还设置 了提供邻里交往的墅间座椅和公共廊亭，是其特色所在。成交分析：【分析】从上图可以看出，浦园的销售情况不太理想，05年除了在2月成交了3套房源，4、5月成交了1套房源，其余各月都没有成交记录。该案体量较小，总共只有约20套的房源，目前网上登记17套，可售11套房源，成交均价在17800元/平方米左右。从目前的市场情况来看，该楼盘并没有做太大的营销推广，后续销售状况不容乐观。但由于其体量较小

44、，不排除内部消化的可能。汤臣高尔夫别墅（八期）地理位置：浦东龙东大道1号发 展 商：上海汤臣房地产开发有限公司建设指标：本期总建筑面积38616平方米，总占地面积一三3160 平方米，容积率0.29，绿化率60%。公开日期:2003-09-01开盘日期：2004-03-09交房日期：2004-12总 户 数：89户销售指标：共有89户独立别墅。均 价：25688元/平方米历史最高价：独立40000元/平方米主力面积：422-464平方米项目介绍：汤臣高尔夫第8期,位于汤臣高尔夫球场东南侧。每户占地1.5-3亩的超大面积花园后庭院，客厅挑空6米，顶楼设有大面积阳光室，超大面积露台也是此期别墅的一

45、大亮点。该盘经过了前几期的成功运作，已经形成了一个相当成熟的高档社区的生活圈。成交分析：【分析】汤臣高尔夫别墅目前在售八期房源，从网上登记情况来看，目前尚余12套房源可售，主力房型面积在450平方米左右，目前成交均价25688元/平方米左右。从上图不难看出，该楼盘今年的走势呈现逐月下降态势，虽然在8、9月成交有少量反弹，分别成交了2套和1套房源，但进入第四季度后，尚无成交记录。该别墅排列欠缺富于变化，对望严重，有失豪宅的风范。该楼盘较好的营造了别墅的高档氛围，并且在硬件建设上进行了较好的配合，成功的在顶尖客户中进行了推广，一旦能够聚集起一部分顶尖客户，会有更多的客户趋之若鹜。今后的走势还是为人

46、所看好。白金瀚宫地理位置：浦东龙东大道4288号发 展 商：上海豪洲建设发展有限公司建设指标：总建筑面积10万m，占地500亩，容积率0.3。绿化52% 公开日期:2004-04-25开盘日期：2004-06-22交房日期：2005-10总 户 数：112户均 价：14488元/平方米历史最高价：独立25000元/平方米主力面积：210-490平方米项目介绍：该项目由独栋别墅及少量双拼别墅组成，位于东郊国宾板块别墅区内，周围交通便利，邻近张江高科技园区、金桥加工出口区，唐镇工业园区和浦东国际机场，附近配套设施有东方世纪学校。别墅景观以五星级度假村为蓝本，运用地表高低错落的变化，创造出高低起伏，

47、饶富野趣的地貌。占社区面积百分之三十的水体，将500亩别墅领地，分割成16座大小不等的私人岛屿。成交分析：【分析】从上图可以看出，在现有的市场形式下，白金瀚宫的成交状况还是比较乐观的。该楼盘在3月份共成交了14套房源，是成交状况最好的一个。虽然受了宏观调控影响，但该楼盘在下半年的成交走势却一反常态，呈现稳步上扬态势。到11月更是单月成交5套房源。这一方面与其所走的价格策略有关，作为独立别墅，其单价控制在一五000元/平方米，而房型面积在210490平方米，在控制单价的同时又控制了总价，再加上出色营销和客户积累，是其销售成功的原因所在。2、南汇地区案名地址开发商规模容积率主力面积目前价格历史最高

48、价上网套数可售套数奥朗新庄园航头路1688弄上海爱法房地产经营开发有限公司一五0.2530050010667一八00047一五东方夏威夷沪南路5388弄上海厦大房地产开发有限公司80.252一八500116212000012591生茂养园沪南公路5288号上海航汇房地产开发有限公司7.20.232292112275210004311绿洲康城康桥路1298弄上海振龙房地产开发有限公司22.40.22309720145602000010486堤香别墅康桥镇秀沿路1弄上海韵园置业有限公司6.80.28302460一五8322500010331绿洲千岛航头镇沪南公路5一八8号上海航头高夫置业有限公司4

49、6.80.一五6305-60011000170008131帕萨迪纳杨高南路5777弄上海康桥正阳投资有限公司160.46221340105651900016748建德南郊南六公路578弄上海杉野置业有限公司14.60.22754061一五63200005919九九别墅南六公路99弄 HYPERLINK xxfangdixx/Enterprisedetail.asp?Comp_ID=一三67 上海名流置业有限公司2.70.332274361一五84一三0006235上海蓝堡南六公路733弄上海东恒房地产开发有限公司5.980.2630346710688一三51029售謦规模分析【分析】从上图可以

50、看出，区域内规模最大的楼盘是绿洲千岛，整个小区总建筑面积近50万平方米，同时它也是全市规模最大的别墅楼盘之一；绿洲康城共550套别墅，总建筑面积达22万平方米，是区域内规模第二大的别墅楼盘；奥法新庄园、帕萨迪纳、建德南郊三个楼盘的规模基本在一五万平方米左右。规模最小的是九九别墅，整个小区共99幢别墅，总规模在2.7万平方米左右。总体来看，南汇地区别墅基本以独立形态为主，除绿洲千岛与绿洲康城外，其余个娜规模基本都在一五万方一下。容积率分析【分析】从上图可以看出，区域内容积率最高的楼盘是帕萨迪纳，约在0.43左右；其余楼盘的容积率基本都在0.3以下，其中容积率最低的是绿洲千岛别墅，该楼盘容积率仅0

51、.一五6；另外生茂养园和建德南郊别墅的容积率也都在0.2左右。总体来看，南汇地区的别墅基本是以独立别墅为主，容积率也相对较低，基本都在0.3以下。房型面积分析【分析】从上图可以看出，绿洲康城和生茂养园两个楼盘的房型面积跨度较大，其中生茂养园的面积从322-91平方米。除上述两个楼盘外，区域内其余楼盘的房型面积都在500平方米以下。总体来看，除个别楼盘外，南汇地区的别墅楼盘其房型面积基本都在500平方米以下，在这一面积段里既有高档别墅，也不乏经济型别墅。价格分析【分析】南汇地区的独立别墅楼盘主要集中在南六公路沿线、野生动物附近地区以及航头地区。从上图可以看出，同浦东地区的情况相似，南汇地区几乎所

52、有的楼盘目前成交价格与其最高时期相比有了较大的降幅。目前成交价格最高的是堤香别墅，其成交均价接近了16000元/平方米。从整体市场情况来看，大部分楼盘目前成交单价主要集中在11000元/平方米左右。不难看出，宏观调控对区域市场的有着较大的影响。综观后市，未来一年内成交价格不会有太大的变化，但不排除有小幅涨跌的可能。成交状况分析【分析】从上图可以清晰的看出，南汇地区各别墅偶盘在05年的销售情况基本都是呈现逐季下降趋势。各楼盘在一季度的成交情况都比较乐观，堤香别墅在该度都成交了近30套的房源。在宏观调控政策公布后，区域市场受到极大的冲击，成交出现明显下滑，象绿洲康城，自第二季开始到现在，没有成交记

53、录。总体来看，南汇地区的别墅成交状况要好于浦东地区，但受国家宏观调控政策影响，下半年成交出现明显萎缩，综观后市，目前的缓慢滞销局面很难得到改变。重点个案分析生茂养园地理位置：南汇沪南公路5288弄发 展 商：上海航汇房地产开发有限公司建设指标：小区总建筑面积72000平方米，总占地40万平方米，容积率0.2，绿化率71%。开盘日期：2004-06-28交房日期：2005-10总 户 数：168户销售指标：一期占地106亩，共44栋别墅。均 价：12275元/平方米历史最高价：独立21000元/平方米主力面积：322-921平方米项目介绍：生茂养园位于浦东南汇航头，占地40万平方米，共168栋别

54、墅。该盘户均占地三亩的庭院式别墅，整个小区是按照中国传统建居的五行学说，透露出浓厚的中国传统居住文化。整个小区提倡一种养生的概念。成交分析：【分析】从上图可以看出，生茂养园在5月份的销售情况最好，当月共成交了8套房源。在进入下半年后，成交量相比上半年出现了明显的萎缩，出去在8、9月份共成交了3套房源外，其余各月都没有成交记录。从目前的情况来看，该别墅楼盘还有11套可售房源，剩余的体量并不是太多，加上该楼盘在03年就已对外公开，目前已有较高的知名度，并已积累了不少的客户，预计在未来半年内剩余房源可能会全部售出。提香别墅地理位置：南汇康桥镇秀沿路1弄发 展 商：上海韵园置业有限公司 建设指标：总建筑面积6.8万m，总占地面积22.04万m，规划建造约165座独立别墅，容积率0.28，绿化率：52.82 %。开盘日期：2004-12-22交房日期：2005/12总 户 数：165户销售指标：规划建造约170座独立别墅，一期推出85套；二期占地一五7亩，共推出80栋独立别墅。均 价：一五832元/平方米历史最高价：独立25000元/平方米主力面积：302-550平方米项目介绍：本案位于上海南汇康桥高科技园内，东临浦三路，西至杨高南路，南临秀沿路，北向紧临外环线500米绿化带，往南则与建设中的中