会计实务：影响土地增值税清算的主要因素分析

1、影响土地增值税清算的主要因素分析“一直说土地增值税难征，没想到会有这么难。”国税总局官员在内部会议上如是说。南京市国税局一名官员告诉记者：包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。“地产商交纳的土地增值税与其营业收入反差太大。”一位地方税务系统的官员称。中央财经大学教授刘桓指出：“土地增值税每年清缴数字较难统计，大约全国规模在上千亿。当然如果严格征增值税收，翻好几倍也不一定。”“土地增值税清算鉴证业务量少，大多数涉税中介机构拿不到。而土地增值税清算鉴证的难度，开发商对清算税款的要求，使得少数取得土地增值税清算鉴证协议的税务师事务所吃不了，一年审计六、七个房地产开发项目，而最终确连

2、一个鉴证报告也出不了。”深圳某税务师事务所所长的无奈选择那么，土地增值税清算到底“难”在哪里？一、房企经济利益的驱使所然房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。开发商的心态很复杂，主流的心态是观望。希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较大部分利润上缴。事实上，房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有通过关联交易低价销售、签定虚假协议多开发票做高成本、拖延清算时间递延纳税等。做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业利用种种手段钻土地增值税暂行条例的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能

3、决算，逃避土地增值税的清算。对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。大多数企业并不采用税务筹划，而是直接多开发票。尤其是在自己拥有工程队的小公司当中，这种做法非常普遍，比如说花了2000 万给开成 2500 万。大型房地产公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。此外，土地增值税的清算会拉紧房地产公司的资金链，使一部分资金本来就捉襟见肘的小公司陷入倒闭的泥淖，目前一些小公司不得不卖地卖项目筹措现金应对即将到来的清算。二、税务机关的征收原因对房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，实际工作中存在的问题较多，困难较大，土地增

4、值税的征收确实有难度。这是因为房地产工程的周期比较长，涉及的面比较广，产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，但是实际征收上来的比例却不高，变成了小税。由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。一是土地增值税清算的工作量实在太大，真的开展土地增值税清算工作，地税局的工作人员根本忙不过来，因为土地增值税清算涉及复杂的扣除项目，包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等。如果是滚动开发的企业的查账核算，还需要更大的人力物力，所以地税局马上开展这项工作比较难。加

5、上现实中，不少开发企业财务制度不健全，成本核算不规范，使得税务部门在计算土地增值税有许多不便于操作的地方。二是土地增值税计算方式较为复杂。清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等等。再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，基层税务部门要按通知要求做到“每项目必清算”确有难度。三是项目运作制增加了清算的难度。一些房产项目原属合作开发，房产公司也系临时组建，企业账目较为乱，不少项目建成后公司立即注销，投资者分钱走人，现在回头要求其清算补

6、交税款，不仅征管成本较高，而且因为历时较久，个别投资商的经济状況发生变化，要完全追缴到位也显得困难重重。三、地方政府的行为考量一是地方政府还有很重的保护主义思想。很多地方的房地产业是地方经济的龙头产业，要是清算土地增值税肯定会使房地产业受到影响，进而影响地方经济发展。二是现行财政分配方式使得地方政府动力不足。其实对于地方政府来说，是不愿意对土地增值税进行清算的，根据相关规定，清算所得的土地增值税75需上缴国家，25才留给地方，地方政府清算的动力也不足。土地增值税属于地税税种，在具体征缴比例和方式上也由地方政府自行认定。其间就存在着巨大的灰色空间。三是地方政府与开发商之间的经济利益关系纽带从来都

7、不曾断过。一直以来，地方政府与开发商之间的经济利益关系纽带从来都不曾断过。房地产开发作为地方GDP的重要支撑，与地方财政有着相当大的利益牵连，这或许也是在通知实施后，多数城市的清算细则迟迟难以公布的原因所在。土地增值税的严格征收，对于增加地方财政收入，优化地方财政收入结构具有积极作用。但根据现有税收体制，土地增值税清算所得只有50%留给地方，使得地方政府不愿“舍大求小”，在清算政策执行上显得动力不足，难以形成好的执法环境。四、相关税收政策的缺陷漏洞（一）、政策尚未明确，实际执行尺度不一。尽管有2006187 号文及一年之后国家税总印发的土地增值税清算鉴证业务准则保驾护航，以及各级地税部门实时出

8、台的清算管理办法，但是在实际工作中我们还是发现一些问题目前政策尚未明确，实际执行尺度不一，包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。这给清算工作带来一定困难。（二）、税制设置失衡，计税依据失真。目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税、不租不税，一旦租售，则数税并课，从而导致开发和经营环节税负过重。房地产开发税费偏重所引发的开发成本上升，并进而导致房地产价格上升。同时部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。现行的房产税、土地使用税等的计税依据既不能准确地反映财产的市场价值，也不能反映土地的级差收益和房地产的时间价值，更不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入。

9、如房产税按照房产原值扣除一定比例作为计税依据，这种计税方法，没有顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，使得来源于房地产的税收收入无法随着房地产的增值而相应增加。（三）、假成本、假发票的基本操作手段防不胜防。这种假成本、假发票的基本操作手段也在国税总局的关注之下。内部人士透露，国税总局本次稽查风暴注意到了关联公司之间的问题，调查不仅针对房地产企业，也对其下属子公司和关联企业逐个进行调查。做高成本和假发票仅仅是税务上的技术手段，更大的问题在于一些相关部门的纵容， 而不是技术。 目前国税总局已有对土地增值税立法的计划，藉以消除土地增值税缴纳计算和程序灰色空间。五、涉税中介机构的使用不够一

10、是中介机构出具的鉴证报告不规范。由于中介机构没有经过土地增值税业务相关培训，虽然新清算管理办法严格规定了鉴证报告格式，但一次符合要求的却极少，审核鉴证报告需要很大一部分精力。目前，基层税务所日常征管、纳税评估等工作压力已经很大，在土地增值税清算管理方面确实难以兼顾，这也是清算工作进展不快的一个重要原因。二是税务中介作用发挥不足，建立完善税务中介机构参与土地增值税清算审核与税务管理部门日常检查、稽查部门稽查三位一体的土地增值税纳税清算模式。在土地增值税清算工作中，税务部门要注意定好位，做到“有所为”与“有所不为”。所谓“有所为”就是税务部门要创造一个完整、合理、便捷的清算环境，努力避免出现操作性

11、差、存在政策制度衔接“真空”的弊端，督促纳税人尽量利用中介机构按照规定的要求清算到位，做好最终对各成本费用项目的审定调整把关；所谓“有所不为”，就是尽量不要“越俎代庖”地取代纳税人而直接进行清算，避免既清算不清、又不便于对法律责任归属的界定。三是资源整合不佳。未有制定相应的激励和管理办法，规范中介机构鉴证行为，有效整合社会资源，减轻基层税务部门的工作强度，进一步提高清算管理工作的效率和质量。六、相关部门的配合不力目前税务机关与国土、规划设计、房地产行业主管部门的合作与配合，基本上处在松散性、协议性状态，只是税务部门的一厢情愿。房地产开发项目从土地使用权的取得，到工程项目的立项、开工、再到商品房的预售、产权