东新商业街招商服务及全程推广方案

1、东新商业街项目全程代理服务建议书 Project Service ProposalPAGE PAGE 126东新商业街项目招商服务及全程推广代理服务建议书二00六六年二月月提交 本建议书书主要说说明基于东新新商业街街项目的的现况、前景、目标和和可能碰碰到的商商业挑战战，我们可以以做什么么，如何何做，以以及对于于双方合合作方式式的建议议前言：220066年中国国商业地地产发展展趋势根据对过过去一年年国内商商业地产产实际状状况的总总结和梳梳理，专专家预测测，20006年年商业地地产行业业将呈现现以下六六大发展展趋势： 趋势一：政策环环境更趋趋规范 商业网网点纳入入城市规规划 据了解，商务部部起草的

2、的城市市商业网网点管理理条例（草案）有望望于近期期获得国国务院批批准通过过，条条例重重点之一一是要求求城市商商业网点点的分布布更刚性性、更具具体地纳纳入城市市总体规规划中，商业主主管部门门将参与与规划制制订与实实施；另另一方面面，该条例要求对对大型商商业项目目举行强强制性的的听证，这将对对过去几几年此类类项目盲盲目开发发的势头头有所遏遏制，尤尤其可以以约束地地方政府府以招商商引资为为由不加加节制地地上马此此类项目目的冲动动。同时时，条条例一一旦实施施，也可可为纳入入商业规规划的商商业项目目创造合合理开发发和持续续经营的的配套环环境，例例如地方方政府可可以根据据规划中中商业的的整体要要求，更更合

3、理地地组织城城市资源源，协调调相关政政策，完完善与商商业项目目有关的的各种市市政配套套等等。 不能能将条条例的的出台误误读为限限制商业业地产发发展。 趋势二：“产权式式商铺”渐遭冷冷落 整整体持有有型物业业增加 近两年大大行其道道的产权权式分割割商铺，尤其是是售后返返租等变变种，将将会逐渐渐受到冷冷落。原原因是这这类概念念或模式式常常被被一些开开发商当当作物业业促销手手段滥用用，给商商业项目目的后期期运营造造成了诸诸多负面面影响，进而影影响了对对中小投投资者的的回报，已经或或正在触触发中小小投资者者与开发发商之间间越来越越多的纠纠纷。有有的还演演变为商商业欺诈诈，如北北京碧溪溪家居、重庆农农贸

4、市场场改超市市等。 与此同同时，市市场上整整体持有有的商业业物业比比例将会会增加。一种是是开发商商自己持持有后出出租，另另一种是是大商家家斥资整整体收购购。物美美去年开开始在北北京、杭杭州等地地购买或或自己建建造商场场物业，家乐福福也开始始在北京京开发自自有物业业。 趋势三：大开发发商纷纷纷介入 中小小企业面面临退市市压力 一些知名名开发商商向商业业地产领领域的战战略转型型和明显显加大商商业地产产的投资资力度，将成为为20006年行行业新特特点。SSOHOO中国的的潘石屹屹不久前前就宣布布，今后后三年不不再开发发住宅，转而进进入商业业物业开开发；和和黄去年年底购入入上海浦浦东陆家家嘴大幅幅商业

5、地地块，耗耗资超过过人民币币46亿亿元；而而“国美系系”去年66月正式式宣布与与国内商商业地产产领军企企业万达达结成战战略伙伴伴，在其其开发的的第一个个大型商商业项目目北京丰丰台国美美商都中中，双方方已展开开实质性性合作。 由于于大开发发商的强强势进入入，一些些中小商商业地产产开发企企业将面面临日益益加大的的退市压压力。有有专业机机构估算算，20006年年仅北京京市场就就将有约约5000万平方方米的商商业项目目争夺客客户资源源，商业业物业供供大于求求态势明明显，市市场租金金整体下下滑，招招商情况况不甚理理想，项项目开业业进度受受阻，资资金实力力有限的的中小开开发商更更为被动动，因此此纷纷萌萌生

6、退意意。另外外，去年年在长沙沙等地，万达已已开始着着手收购购一些中中小公司司开发的的商业项项目。 趋势四：融资渠渠道发生生变化 银行与与外资锦锦上添花花 与那些素素质参差差不齐而而遭遇资资金瓶颈颈的商业业项目相相比，部部分开发发成熟及及经营状状况良好好的物业业，更容容易得到到资本各各方青睐睐，其优优异的商商业价值值也得以以显现和和提升。如20005年年10月月农行就就推出了了经营营性物业业抵押贷贷款管理理办法，允许许以商业业设施租租金作抵抵押发放放长达十十年的贷贷款，据据悉，其其他银行行也在积积极规划划推出类类似新产产品。 20005年年年底，广广州越秀秀率先在在香港发发行REEITss，为国

7、国内优质质物业打打包成到到境外上上市融资资开创先先河，随随着新加加坡嘉德德置地与与深国投投、澳洲洲麦格理理银行与与大连万万达等之之间的大大规模项项目股权权收购合合作成功功，今年年REIITs境境外上市市将成为为潮流。同时，包括摩摩根斯坦坦利在内内的国际际知名投投资银行行，正酝酝酿着对对中国优优质商业业物业更更大规模模的收购购行动。但是，国内银银行对商商业物业业开发的的贷款控控制将更更趋严格格，素质质较差的的此类物物业越来来越难以以获得资资金支持持，部分分大中城城市里新新上马的的商业项项目数量量已明显显下降。 趋势五：项目开开发形态态多元化化 社社区购物物中心成成热点 过去两、三年里里，国内内商

8、业项项目开发发多以商商业街及及大型MMALLL等为主主，而且且基本扎扎堆于都都市传统统商业中中心，盲盲目求大大、求全全的状况况也相当当严重。随着银银根收紧紧，贷款款困难，开发商商后续资资金不足足，加上上缺乏成成熟管理理团队和和运营经经验，不不少物业业经营难难以为继继。一些些巨无霸霸项目开开业后的的艰难经经营境况况，也让让即将进进入市场场的各路路开发商商决策更更为谨慎慎与理性性。各种种迹象表表明，从从今年起起，规模模适中、符合市市民实际际需要的的社区购购物中心心，将成成为新的的开发热热点。这这也是政政府部门门今后鼓鼓励开发发的重点点业态之之一。 趋势六：专业化化服务更更受重视视 复合合型商业业地

9、产经经营人才才不足 随着市场场竞争压压力加大大，开发发商从以以往简单单的项目目炒作促促销，逐逐步转向向倚重专专业机构构的支持持，具备备丰富客客户资源源及商业业地产专专业技能能的专业业设计与与中介代代理服务务机构作作用愈加加突出。商业地地产专业业人才短短缺将成成为制约约行业发发展的瓶瓶颈。特特别是熟熟悉商业业地产开开发、融融资、招招商及管管理全过过程的复复合型中中高级人人才十分分紧俏，政府和和行业组组织将会会加强行行业标准准化建设设与人才才培养工作内容容之一：项目前前期决策策协助项目市调调全程协协助为获得最最准确的的市场情情报，有有效支持持商业街街项目的的各项决决策，在在项目正正式启动动招商之之

10、前和招招商进程程中，我我司将成成立商业业街项目目特别市市调组，继续重重点搜集集以下情情报，以以配合贵贵司对产产品基本本面和行行销政策策进行充充分的论论证：对本地各各商业圈圈、商业业街的深深入调查查深入研究究昆山各各商圈的的业态分分布状况况和消费费客群的的状况，重点关关注066、077即将推推出的新新商业项项目的动动态和情情报；对昆山本本地消费费者的深深入研究究为建立持持续性的的研究基基础，我我们在此此特别提提出针对对本地的的消费群群体的广广义样本本方案，并提出出与本项项目相关关的目标标消费群群体类别别模型，为各个个类别建建立调研研样本库库，以便便长期进进行调研研和跟踪踪反馈；广义样样本考量量指

11、标包包括：按居住性性质或范范围：如如可分为为市区居居民、周周边市镇镇居民、本地台台商及外外商、外外地（上上海及其其他国内内）投资资客、海海外顾客客；按经济能能力：高高端收入入者、中中产阶层层、一般般市民按购买决决策者年年龄：如如16-25，25-30，30-40，40-50本地消费费者广义义样本方方案年龄收入/消消费能力力职业阶层居住特征消费频率单次消费费支出人气带动动指数成长性购物偏重娱乐偏重时尚指数16-222家庭供给给学生旅游/商商务旅行行低低低低低低低22-22816000以下基层工薪薪族新工作移移民偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-33516000-30000主管工薪薪族、小小业主多

12、年工作作移民中等中等中等中等中等中等中等35-44530000-50000白领、专专业工作作者公务员昆山城区区居民较高较高较高较高较高较高较高45以上上50000以上企业主、金领外商、台台干昆山乡镇镇居民高高高高高高高东新商业业街目标标消费者者样本方方案年龄收入/消消费能力力职业阶层居住特征消费频率单次消费费支出人气带动动指数成长性购物偏重娱乐偏重时尚指数16-222家庭供给给学生昆山乡镇镇居民低低低低低低低22-22816000以下基层工薪薪族旅游/商商务旅行行偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-33516000-30000主管工薪薪族、小小业主新工作移移民中等中等中等中等中等中等中等35-4

13、4530000-50000白领、专专业工作作者公务员多年工作作移民较高较高较高较高较高较高较高45以上上50000以上企业主、金领外商、台台干昆山城区区居民高高高高高高高样本群分分层从消消费者年年龄段开开始设定定35-445、228-335两个个年龄段段为主力力消费群群22-228、116-222两个个年龄段段为成长长性目标标群45以上上年龄段段为次要要性目标标群收入/消消费能力力30000-55000030000-50000元元月收入入、50000以以上为主主力消费费群16000-30000为为成长性性目标群群16000以下为为次要性性目标群群职业阶层层白领、专专业工作作者、公公务员、企业主

14、主、金领领、外商商、台干干为主力力消费群群，主管管工薪族族、小业业主属于于次要性性目标群群，学生生及基层层工薪族族从属于于人气消消费族群群居住特征征昆山城区区居民、多年工工作移民民为主力力消费群群，新工工作移民民、旅游游及商务务旅行人人士、昆昆山乡镇镇居民为为次要消消费族群群消费频率率应锁定中中高消费费频次的的消费群群体单次消费费支出 /人气气带动指指数 / 购物物偏重/ 娱乐乐偏重以主力店店铺针对对中高消消费群体体，以人人气项目目和人气气中小店店铺吸引引人气；购物与与游乐设设施并重重，强化化体验性性和互动动性。成长性/时尚指指数更多关注注年轻族族群，提提供最新新潮的消消费服务务，力推推时尚消

15、消费概念念，引领领昆山本本地Liifesstylle的方方向指标标典型样本本焦点小小组访谈谈会（FFocuus GGrouup）Focuus GGrouup是对对商业街街项目目目标客群群进行深深度研究究的最有有效方法法，已达达到以下下研究目目标购买行为为与心理理模式探探询与研研究顾客需求求探询与与研究项目规划划及行销销基本面面概念测测试调研方式式及调研研样本组组设计（这些样样本可持持续进行行跟踪反反馈，持持续观察察其反应应）：35-445年龄龄组 白白领、专专业工作作者、公公务员，昆山城城区居民民、多年年工作移移民 2组28-335年龄龄组 白白领、专专业工作作者、公公务员，昆山城城区居民民、

16、多年年工作移移民 3组企业主、金领、外商、台干组组 1组组22-228年龄龄组 主主管工薪薪族、小小业主，新工作作移民 1组组16-222年龄龄组 学学生及基基层工薪薪族 1组焦点小组组访谈会会（Foocuss Grroupp）讨论提提纲设计计与测试试布置：在正式式展开合合作后提提出。提交成果果：消消费者深深度需求求研究与与概念测测试报告告（定定性分析析为主）项目初步步建议东向店铺铺走向：往东向向人气中中小店铺铺； 如如Hollidaay IInn入入驻，则则选中段段为人气气游乐项项目和店店铺集中中地，并并且有中中央广场场；西向店铺铺走向：往西以以中高消消费为主主，知名名人气百百货公司司、高档

17、档中式、西式餐餐厅、VVIP会会所、高高档品牌牌服饰专专卖店；滨江灯火火璀璨夜夜：建议议沿娄江江河岸带带为滨江江酒廊、咖啡店店、时尚尚餐厅，直接成成为都市市景观人气项目目： 摩摩天轮或或游乐场场（旋转转木马、室内溜溜冰场等等），引引发话题题和时尚尚新潮，集聚大大量人气气；院线线电影院院，补昆昆山本地影院少少而差的的现状，满足消消费大众众的文化化需求；同眼可可集聚大大量人气气；商业街广广场扩建建：为使今后后大量SSP及现现场活动动获得舞舞台，建建议商业业街广场场扩大规规模，增增加表演演、秀场场或其他他大型活活动的空空间余地地；标志性建建筑物：类似大上上海时代代广场的的的苹果果倒计时时时钟 + 广

18、广场光效效 + 超大LLED屏屏幕，以以塑造城城市话题题，吸聚聚广泛关关注；建筑外观观：沿街面钢钢/玻璃璃结构挑挑檐，或或建造通通连顶篷篷，加强强建筑视视觉，同同时免除除恶劣天天气的影影响；（可参考考澳大利利亚布里里斯班的的商业街街建筑风风格） 沿河岸绿绿化景观观沿河岸绿绿化景观观，建议议结合互互动参与与程度高高的人气气游乐项项目，并并争取政政府支持持，成为为市政亮亮化工程程连通结构构由于目前前建筑设设计方案案为同一一轴线的的分离建建筑体，建议调调整为连连通结构构，以挑挑檐、顶顶棚、过过街桥、二层游游廊为连连接各单单体建筑筑的部分分，充分分考虑消消费人流流不受天天气影响响，更强强聚集人人气，增

19、增加驻留留时间；目标消费费群定义义（已有有充分说说明，此此处略）目标商户户定义消费主力力店铺： 知知名百货货公司，连锁知知名餐厅厅，品牌牌服饰专专卖店，时尚数数码店铺铺，运动动主题店店，时尚尚家居用用品店人气店铺铺/项目目： 高档电电影院线线，东新新游乐场场，特色色小店铺铺，敞开开式咖啡啡吧，美美食档时尚地标标店铺： 高高档中式式、西式式餐厅，滨江酒酒廊-咖咖啡店-时尚餐餐厅，指指标性服服饰品牌牌店游乐休闲闲： 沿岸岸景观带带，东新新游乐场场，中央央广场，时尚KKTV，VIPP会所国际级旅旅店驿站站：Hoolidday Innn项目USSP提炼炼Lifee-Sttylee时尚定定位建筑风格格新

20、异摩天轮、旋转马马车、滑滑冰场人人气游乐乐场超星级电电影院线线人气百货货公司+ 时尚尚指标店店铺滨江酒廊廊+咖啡啡店+ 时尚餐餐厅景观观本地商业业新项目目，大多多会引入入大型百百货公司司，只有有单一支支撑点；东新项目目如同时时拥有众众多支持持点（上上述建议议中已提提出），将可形形成超强强独特卖卖点USSP，大大大提升升招商吸吸引力和和投资信信心；对对于招商商非常有有利特别是一一些亮点点项目将将可形成成话题和和舆论焦焦点，起起到推广广加倍作作用，推推广效果果更佳；建筑设计计风格建建议商业街敞敞开式咖咖啡饮料料吧玻璃及钢钢结构天天蓬、挑挑檐，极极富造型型感的设设计分格格玻璃及钢钢结构天天蓬、挑挑檐

21、及绿绿化的组组合 二层通连连廊道（带顶蓬蓬）街头绿化化景观点点缀游乐场、电影院院内的顶顶部灯光光效果游乐设施施规划协协助摩天轮照照片1摩天轮照照片2旋转木马马照片33滑冰场照照片4商铺类型型组合和和租售策策略建议议商铺组合合建议：大型商商铺租赁赁，中小小商铺或或租赁或或出售；在合作作后，我我司将对对商户面面积分割割方案提提出具体体建议；大型商铺铺：全租租赁， 租赁期期8-110年长长期租约约， 适适合大型型知名百百货、电电影院线线、大型型会所娱娱乐中心心； 分层连通通商铺：租赁/销售， 5年年-100年中长长期租约约，5年年后租金金可转商商铺购买买，数码码电子城城、体育育主题店店铺； 跃层中型

22、型商铺：租赁/销售， 3-5年常常规租约约，沿街街主力商商铺、沿沿河酒廊廊餐厅； 中小商铺铺：租赁赁/销售售， 33年常规规租约，部分节节段的一一、二楼楼中小店店铺； 针对商铺铺投资者者，采用用包租形形式，年年返8%；宜在市场场调查、前期商商业规划划和建筑规规划方面面下功夫夫，能够够有效吸吸引人气气的主题题和业态态方案，此为租租售策略略制定的的基础；商户组合合合理，既能吸吸引人气气，又能能形成消消费热点点。制定适当当的招商商预算，确保招招商经费费比较充充足；提前动手手做好主主力店招招商，制制定正确确的招商商策略。现有规划划全景效效果图项目投资资经济效效益分析析配合贵司司对项目目开发运运营成本本

23、、租售售收入及及其他边边际收益益进行分分析，对对项目的的盈利能能力、投资回回收期、资金运运用情况况等进行行前瞻预预测。租赁/销销售ROOI周期期分析与与方案设设计根据贵司司提出的的营业目目标，我我司将根根据商铺铺组合和和面积方方案，协协助贵司司进行租租金/销销售出价价测算，制定周周期为110年的的租售财财务方案案，在方方案中，设计出出清晰的的ROII方案以以及招商商运营各各个阶段段的价格格政策、定价战战术，确确定项目目招商/销售最最终策略略、分期期目标与与执行计计划；入驻商户户经营支支持计划划/ROOI投资资回报方方案设计计针对重点点目标招招商客户户，提出出长期合合作（55年以上上）的租租赁/

24、销销售方案案和报价价；从商商户经营营和商业业街升值值前景角角度，设设计出商商户ROOI投资资回报方方案和经营方方案，按按不同商商户类别别分别计计算其投投资价值值；并根根据不同同经营项项目提供供经营支支持和营运服服务的具具体方案案。招商政策策白皮书书（将上上述决策策定案后后，形成成项目招招商的官官方正式式文件，在进行行实际招招商洽谈谈前务必必完成）将所有招招商所需需的文件件、资料料、各类类商铺平平面图、规划施施工图、效果图图、招商商政策、经营服服务方案案等，统统一规划划内容并并精心设设计印制制；工作内容容之二：招商服服务与执执行商业街开开发与运运营理念念：“全新的的建筑形形态、全全新的消消费环境

25、境、全新新的业态态组合”“共同创创造LiifeSStylle时尚尚动感的的商业新新生态”商业街统统一运营营的十原原则商业街的的统一运运营包含含五个方方面的内内容：统一业业态调控控、统一一招商管管理、统统一营销销、统一一服务监监督和统统一物管管。第一基本本原则：先进行行业态设设计和招招商工作作，后进进行规划划设计。注重商业业文化设设计，形形成国际际领先的的业态设设计理念念。大多多数业内内人士都都比较认认同零售售、餐饮饮、娱乐乐55：20：25的的这个购购物中心心或大型型商业街街的业态态经营黄黄金比例例，此比比例特别别适用于于超大型型综合性性的购物物中心，招商时时应注意意维护和和管理好好这个经经营

26、比例例。对于于办公区区域特别别集中的的shooppiing malll,可可以加大大餐饮比比例。因因此，我我司建议议开发商商尽早定定夺业态态方案，并根据据主力大大商户需需要进行行局部规规划调整整。第二基本本原则：建立商商业街的的统一主主题形象象和统一一品牌形形象根据项目目核心定定位和商商业概念念应提早早进行统统一的理理念设计计和视觉识识别设计计；这个个设计系系统重点点落实在在环境空空间的导导示指引引系统和和项目范范围内的的商家广广告位和和公共广广告位的的初步规规划，对对商家的的店门装装潢和广广告进行行初步的的指导和和规划；在招商过过程中，以及在在商户入入驻装修修时，以以及在今今后的经经营过程程

27、中，应应始终注注意维护护和管理理好已确确定的经经营主题题和品牌牌形象。第三基本本原则：商户组组合上的的同业差差异、异异种业态态互补。简单地说说，同业业差异就就是不同同档次、不同风风格，不不能盲目目招入档档次完全全相同的的店进入入。第四基本本原则：商业街街经营方方式的选选择原则则。核心主力力零售店店尽量自自营一部部分，发发展商可可以与知知名商业业管理公公司合作作组建经经营公司司，也可可以吸收收优秀商商业团队队加盟，这样首首先可以以加强经经营控制制力度，有利于于商业街街长期经经营；其其次可增增强其他他商户与与之合作作的信心心；第三三可以提提高非主主力零售售店的提提成或租租金收入入。而招招入非主主力

28、零售售商分为为两种情情况，经经营实力力较强的的国际名名店，采采用租赁赁为主的的方式；对于非非国际名名店，初初期可以以考虑采采取以联联营扣点点为主、租赁为为辅，这这样也可可以增强强发展商商对商业业街的整整体控制制力度，提升经经营业绩绩。 第五基本本原则：招商顺顺序原则则。核心主力力店先行行，辅助助店随后后的原则则；吸引引人气较较多的业态先先行，零零售购物物项目优优先，辅辅助项目目配套的的原则。 第六基本本原则：核心主主力店招招商布局局原则从整体布布局上，必须考考虑有利利于人流流进入主主力店，同时也也便于从从主力店店向其它它区域回回旋，通通道好比比血管，要方便便人流的的回旋。核心主主力店对对于人流

29、流也起着着关键的的作用，其布局局直接影影响到购购物中心心的形态态。商业业街的核核心主力力店适合合放在经经营轴线线（或线线性步行行街）的的端点。这点与与目前的的规划还还是比较较吻合的的。 第七基本本原则：特殊商商户招商商优惠原原则。“以点代代面，特特色经营营是大大型购物物中心特特别是商商业街的的经营特特点。特特殊商户户是指具具有较高高文化、艺术、科技含含量的经经营单位位，对它它们给予予优惠政政策，邀邀请其入入场，能能够起到到增强文文化氛围围，活跃跃商业街街气氛之之作用。如下述述招商计计划中的的数码体体验馆，琉璃工工坊等项项目就可可以提供供特殊优优惠政策策。当然然特殊商商户的经经营范围围要与购购物

30、中心心的经营营主题及及品牌形形象相吻吻合。第八基本本原则：租赁经经营采用用放水养养鱼的原原则。先做人气气，再做做生意，一起分分享成长长空间。因为商商业街经经营具有有长期性性特点，可考虑虑采用基本本租金浮动租租金+优质服服务的方方法，使浮动租租金与销销售额挂挂钩，将将整个商商业街真真正做旺旺。这样样，发展展商与商商户才能能一同成成长，形形成利益益共同体体。第九基本本原则：体现和和强调对对商户的的统一服服务。统一服务务包含统统一的商商户结算算、统一一的营销销服务、统一的的信息系系统支持持服务、统一的的培训服服务、统统一的卖卖场规划划指导服服务、统统一的行行政事务务管理服服务、统统一的物物业服务务等

31、等。这个“统一服服务不不但要体体现在合合作认知知上和合作作契约中中，更要要体现到到后期的的营销管管理中，全力协协助统一一管理后后的商户户获得赢利利。第十基本本原则：商业街街要具备备完善IIT信息息系统建立统一一的信息息平台，进行精精细化的的管理，不但能能够为顾顾客提供供统一收收银、消消费一卡卡通等便便利的服服务，更更可展开开消费积积分、商商家连环环送等促销销激励活活动；并且还能能为商业业街签约约商户提提供丰富富准确的的消费者者信息和和市场信信息，以以及提供供更详细细的经营营信息等等。对于商业业街运营营者，统统一的信信息平台台更提供关于于布局疏疏密度、品项搭搭配、人人员配置置、场地地坪效、商户业

32、业绩等经经营信息息，便于于进行商商业分析，对对经营场场地（稀稀缺资源源）进行行再分配配或其他他细节调调整。商业街的的招商是是一个无无限循环环的工作作，开业业前是大大规模招招商，开开业后根根据销售售情况进进行调整整招商，这都需需要ITT信息系系统的分分析支持持，进行基于于知识的的辅助决决策。招商执行行时间表表制定根据贵司司决策时时间和前前期准备备时间决决定项目目招商推推广和招招商启动动的时间间点；大大致分为为招商准准备期、启动和和预告期期、招商商推广一一期、招招商推广广一二期期和招商商推广三三期尾期期）；招商准备备期招商政政策白皮皮书订立立；目标标商户规规划确定定，目标标商户LListt；招商推

33、推广工具具准备；展场规划划设计与与建造；招商和和服务团团队组建建；招商商前期正正式邀约约和洽谈谈开始；启动和预预告期第一一波招商商推广： 提前预告告游乐项项目建设设，配合合主建筑筑及广场场建设奠奠基仪式式活动，同时提提前与大大型百货货商铺、电影院院线进行行招商邀邀约和谈谈判，并并基本达达成合作作协议，三大主主题强力力推出，引发本本地舆论论高点； 强势招商商推广（开盘）一期：在第一波波启动预预告推广广的高热热效应后后，趁势势而上，连续推推出不同同强效推推广主题题（招商商热点），针对对目标招招商商家家进行集集中推广广；以上上海、昆昆山主流流媒体带带动，以以时尚杂杂志、报报纸媒体体为推广广高点，运用

34、多多种传播播手段，持续传传达项目目概念和和利益诉诉求点，制造商商界舆论论口碑，确立昆昆山核心心新商圈圈的地位位；运用用事件行行销，带带入招商商推广效效应，针针对目标标商户举举行“时尚焦焦点：东东新一期期招商推推广说明明会”，在百百货和电电影院线线进驻后后，直接接带动指指标性主主力大中中型商铺铺的租赁赁； “B2BB招商推推广说明明会”招商SSP活动动企划方方案在正正式合作作后提出出；强势招商商推广（强力）二期：在前期铺铺垫和连连续两波波的强势势招商推推广的基基础上，待游乐乐场和广广场建成成后，进进行第三三波的招招商推广广， 此此时商业业街项目目已建立立舆论高高位和市市场信心心，宜乘乘胜追击击，

35、强力力推出中中小性商商铺；招商推广广（收尾尾）三期期：此阶段以以极强招招商人气气和较高高租赁溢溢价，针针对本地地中小人人气商铺铺招商，最后成成功收盘盘。以后后着力进进行运营营控制和和商户支支持服务务；招商执行行要点：商户类别别规模面积积租售方式式经营形态态1、指标标性商户户大型商铺铺，80000平平米以上上全租赁， 8-10年年长期租租约适合大型型知名百百货、电电影院线线、Hoolidday Innn、东新新游乐场场2、主力力店铺分层连通通商铺， 沿街街跃层大大中型商商铺15500-80000平米米之间租赁，55-100年中长长期租约约，5年年后租金金可转商商铺购买买连锁知名名、高档档中式、西

36、式餐餐厅、数数码电子子城、体体育主题题店铺、Outtlett、品牌牌服饰旗旗舰店、时尚KKTV，VIPP会所3、次主主力店沿街跃层层中型商商铺500-15000平米米3-5年年常规租租约滨江酒廊廊+咖啡啡店+时时尚餐厅厅、品牌牌服饰专专卖店、时尚家家居用品品店4、常规规商铺沿街跃层层中小型型商铺，1500-5000平米米3年常规规租约连锁餐厅厅、品牌牌服饰特特色店、知名面面包蛋糕糕店、数数码产品品专卖店店、小型型美食广广场5、小店店铺中部节段段的沿街街一、二二楼，220-1150平平米3年常规规租约敞开式咖咖啡吧，美食档档、中央央广场人人气小店店铺、数数码冲印印店特色色小店考虑到主主力店、次主

37、力力店、常常规商铺铺及人气小小商铺的的不同特特点 “先确定定指标店店，再主主推主力力店，三三全面招招商”的的基本策策略。在在执行过过程中，在先完完成指标标商户吸吸引后，强力进进行主力力店、国国际名店店和餐饮饮名店的的招商，其它随随后进行行。 *初步提提出商铺铺分类与与面积规规划，须须与开发发商共同同研讨决决定；在招商执执行方面面由我司司组建招招商推广广及服务务团队，以贵司司和我司司自主招招商为主主，由贵司司委托我司司全权负负责招商商执行，统一招招商步骤骤和执行行程序；外部代代理行引引荐合作作为辅，由我司司整合多多种招商商资源，以便最最好地加加快整体体招商进进度。在全面招招商阶段段，集中中开展招

38、招商活动动，整合合在沪、港、台的的招商资源源和专业业经验，系系统安排排招商推推广活动动，全力力做好招招商启动动的前期期准备和和推广策策划。同时充充分利用用昆山台台商密集集、外资资蜂拥的的特点，利用我我司的政政府资源源和台商商资源，筹划针针对台商商（包括括台湾业业界）的的特别招招商推广广和推介介活动（招商SSP活动动企划方方案在正正式合作作后提出出）； 由于知名名品牌的的招商具具有比较较严格的的条件，一般的的项目接接触、考考察、审审核时程程比较长长，有的的甚至需需长达一一年，因因此，对对于大型型指标性性商户和和知名品品牌商户户的招商商需要提提前进行行，建议议尽快完完成前期期工作，尽早切切入实际际

39、洽谈；招商过程程中，应应把握好好招商节节奏，严严格控制制主力店店铺和知知名指标标性商家家的质量量，没有有优质主力力店的带带动就没没有整体体租金的的提升。 严格执行行先确定定业态后后确定位位置和租金价价格的作作业程序序，以互补补组合、配套合合理的业业态方案案增强租租户信心心，同时时灵活设计计出租售售方案和和营运支支持方案案，根据据不同类类型的商商户的不不同需求求，为其其提供度身身订制的的入驻和和经营支支持方案案； 以建立良良好商业业生态为为目标，使之成成行成市市、互惠惠共赢；集合众众商户的的群体智智慧，成成立商业业街业主主机构，共谋商商业街长长期经营营。招商推广广工具准准备所有招商商工具应应在统

40、一一VI视视觉识别别系统下下，进行行平面设设计和制制作，以以下是各各种招商商工具的的大致使使用方式式和内容容：商业街项项目型录录(Prrojeect Broochuure) ：全面介绍绍昆山商商圈发展展、市场场需求、消费环环境、政政府支持持、项目目经营定定位、商商业规划划、项目目USPP及综合合优势、建筑风风格、重重要卖点点详介、经营规规模、业业态组合合、品牌牌运作、营运管管理模式式、商户户支持方方案等重重点内容容，重点点提示项项目投资资前景的的保证。视觉设设计充满满创意、体现LLifee Sttylee时尚文文化特色色，配合合极富感感染力的的文案和和数据图图表的实实证说明明。300-400P

41、,优优质纸材材，精心心制作印印刷。约约20000份；项目图集集：总鸟鸟瞰图、效果图图、各段段单体建建筑平面面图、各各类型商商铺建筑筑平面详详细图、综合配配套设施施图及其其他资料料图纸；招商手册册招商政政策白皮皮书：昆山商圈圈分析报报告（数数据支持持）；昆山消费费需求研研究报告告（数据据支持）；项目目标标消费群群定义（调研支支持）；目标商户户定义（调研支支持）；商铺类型型组合和和租售策策略（配配合资料料图纸）；入驻商户户经营支支持计划划/ROOI投资资回报方方案；各类型商商铺位置置、面积积、租金金的报价价表；针对各目目标商户户的特别别服务方方案其他辅助助性宣传传资料（印刷）临时性的的促销推推广D

42、MM、小型型样册，主要是是强调说说明或补补充说明明在型录录和图集集中的内内容，如如游乐场场项目；以及随随整个招招商进程程，取得得重大进进展项目目如电影影院线的的介绍。标准格式式之招商商邀约函函、传真真函（统统一VII设计）标准格式式之合作作意向书书、合作作协议或或合同等等契约文文书（统统一VII设计）招商资料料袋（统统一VII设计）将所有招招商所需需的型录录、招商商白皮书书、资料料图集、报告文文件、印印刷品等等，统一一装入资资料袋，以体现现服务至至上的专专业形象象；多媒体推推广工具具将上述招招商资料料、PPPT文件件、图片片资料、招商推推广影片片以多媒媒体演示示方式制制作成特特别版光光碟，以以

43、备目标标商家内内容审核核使用。商业街招招商官方方网站官方网站站可以更更直观和和全面地地介绍项项目的内内容特质质， 同时，也能方方便远程程目标商商户能够够全面了了解项目目状况，跟进项项目动态态；同时，官方方网站也也是商业业街项目目的形象象推广重重要环节节；网站站的即时时性、动动态更新新和互动动服务更更可以补补足传统统推广手手段的不不足。展场规划划设计与与建造协协助由于商业业街项目目与一般般住宅类类房地产产项目的的不同，并且贵贵司已强强调前期期租赁为为主、成成熟后出出售的模模式，因因此，通通常所说说的销售售案场显显然不符符合我们们的需求求；商业街项项目的案案场将以以昆山社社会经济济发展的的形象展展

44、示、人文面面貌的展展示和项目的的多媒体体的展示示为主，更接近近于展厅厅或展场场的功能能；而在在此空间间，需要要传达的的是更丰丰富多元元的内容容，从招招商传播播效果来来看，此此一展场场势必将将成为项项目招商商中最具具视觉震震撼性的的一个环环节。东新商业业街项目目的展场场项目规规划和设设计，我我司特别别推介本本地知名名的室内内和商业业展示空空间设计计师 宋微健健先生 担任公公司项目目顾问；宋先生是是本地不不可多得得的设计计专业人人士，现现在上海海拥有独独立设计计工作室室。对于于此类项项目的设设计，他他驾驭非非常娴熟熟；并曾曾担任本本地众多多商业项项目（包包括山塘塘街商业业项目）的规划划和设计计，多

45、年年负责苏苏州新区区、工业业园区在在国内和和海外的的大型布布展设计计，并且且，在220044年，因因在北京京博物馆馆的展示示设计项项目，而而特别荣荣膺室内内/展示示设计的的国家最最高荣誉誉“鲁班奖奖”。招商目标标的选择择标准、过滤与与锁定企业招商商的目的的是为了了吸引知知名商家家，出租租经营场场所的使使用权，更好地地提高项项目整体体市场吸吸引力。因此，招商目目标的选选择要根根据市场场需求和和项目定定位情况况来确定定，具体体而言，招商目目标初步步进行选选择时，应考虑虑以下因因素：项目所在在地的消消费状况况（招商商目标在在本地是是否有消消费或购购买需求求？）自身的市市场定位位（项目目如何与与本地竞

46、竞争者形形成差异异化，形形成强效效卖点？见工作作内容之之一的项项目USSP提炼炼部分）目标消费费群定义义（见工工作内容容之一相相关部分分）投资商和和发展商商的自身身资金情情况；目标商户户定义（拟引进进商家的的定位分分布）以下为目目标商家家的Liist:。我司将在在近期具具体调研研出昆山山本地的的已有商商户店号号，尽量量避免重重复和冲冲突；巴巴黎春天天和太平平洋作为为竞争者者，同样样进行调调研比对对，最后后，完成成对目标标商家清清单的过过滤作业业；重点目标标商家LListt： 目标商家家名称所在地负责人电话地址联络进展展百盛上海总机：886-110-66601133777北京复兴兴门内大大街10

47、01号百百盛大厦厦9层 准备中瑞美Ouutleet北京中国区总总经理秦秦学俭首席代表表马利东东已联系汇金百货货上海准备中正大百货货上海准备中时尚生活活百REL上海联系中伊势丹上海准备中金鹰国际际南京准备中八百伴上海准备中新光三越越台湾已委托联联系中兴百货货台湾已委托联联系梅龙镇广广场上海准备中指标性目目标商家家之百货货公司* 本项项目所定定位之百百货公司司，应为为纯粹的的百货购购物中心心业态，在昆山山能够具具备引领领消费潮潮流的地地位和影影响力；与ShhopppinggMalll的品品牌店铺铺群模式式和卖场场模式有有明显区区隔； 院线名负责人电话地址联络进展展上海联和和院线总经理徐徐小平86-

48、221-66433325558上海市永永福路552号已联系中影星美美院线总经理陈陈连宝董事长任任建宏010-8455800055北京市朝朝阳区霄霄云路226号鹏鹏润大厦厦B199已联系世纪环球球电影院院线总经理吴吴孟辰 董事长长刘晓东东电 话话：0110-88532222998地 址址：北京京市东直直门外大大街233号外交交办公大大楼5003室准备中万达院线线包嘉忠准备中新影联院院线总经理高高军010-6522763355北京市东东城区北北池子大大街677号准备中Kodaak 影影院准备中IMAXX中国地区区销售副副总裁袁袁鸿根亚洲区副副总裁LLoroon Orrris北京市朝朝阳区光光华路丙

49、丙12号号数码001大厦厦5077室电话： 0100+65508119311已联系嘉禾影城城准备中指标性目目标商家家之电影影院线*以上为为部分列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；更更多针对对国内较较知名的的院线进进行招商商推广。主力店铺铺之知名名高档中中式、西西式餐厅厅商家名负责人电话传真联络进展展彩蝶轩（粤菜）准备中禄鼎记广广东餐厅厅（粤菜菜）准备中屋企汤馆馆（粤菜菜）准备中满福楼（粤菜）准备中汇元坊（粤菜）准备中鹭鹭酒家家（上海海菜）准备中圆苑（上上海菜）准备中俏江南（川湘菜菜）准备中品川（川川湘菜）准备中古意湘味味浓（川川湘菜）准备中川国演义义（川湘湘菜）准备中七彩餐厅厅酒吧（意大利

50、利菜）准备中Mocaa餐厅（意大利利菜）准备中莫奈西餐餐厅(欧欧陆菜)准备中欧陆餐厅厅(欧陆陆菜)准备中新都里（日式创创新料理理）准备中宗家（日日式料理理）准备中滩万（日日式料理理）准备中仙炙轩（日式料料理）准备中韩国馆（韩国料料理）准备中泰廊（东东南亚菜菜）准备中百胜厨（东南亚亚菜）准备中欧越年代代（东南南亚菜）准备中张生记（杭帮菜菜）准备中醉爱（杭杭帮菜）准备中西湖春天天（杭帮帮菜）准备中全聚德准备中*以上为为部分列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；更更多针对对苏州、上海较较知名的的商号进进行招商商推广。主力店铺铺之知名名连锁餐餐厅商家名负责人电话传真联络进展展麦当劳准备中必胜客PPi

51、zzza HHut准备中季诺意式式连锁餐餐厅准备中味千拉面面准备中元禄廻转转寿司准备中一茶一坐坐准备中和合谷准备中唐纳滋准备中TACOO BEELL（塔可钟钟）准备中哈根达斯斯准备中WATAAMI(和民居居食屋)准备中继续续洽寻中中*以上为为部分列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；更更多针对对苏州、上海较较知名的的商号进进行招商商推广。主力店铺铺之滨江江酒廊+咖啡店店+时尚尚餐厅+KTVV+VIIP会所所、商家名负责人电话传真联络进展展宝来纳准备中蓝枪鱼餐餐厅酒吧吧准备中星巴克SStarrbuccks准备中真锅珈琲琲馆准备中星期五餐餐厅准备中穹六、荧荧七之昆昆山分店店（创意意菜）准备中今古

52、传奇奇（创意意菜）准备中翡翠366（创意意菜）准备中湖庭（创创意菜）准备中王品台塑塑牛排（创意菜菜）准备中迪欧咖啡啡准备中塞纳河法法国餐厅厅准备中香风丽道道咖啡与与茶0211-62298770066准备中Balii Laagunna准备中欧越年代代准备中米兰天空空餐饮准备中乐汶堡准备中Ravee Sppacee准备中麦乐迪准备中好乐迪准备中*以上为为部分列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；酒酒廊、咖咖啡店更更多针对对苏州、上海较较知名的的商号进进行招商商推广。次主力店店铺之知知名运动动服饰专专卖店、旗舰店店（体育育服饰及及健康运运动主题题城）商家名负责人电话传真联络进展展美津浓准备中耐克准

53、备中锐步准备中安踏准备中新百伦准备中户外运动动主题旗旗舰店准备中背靠背准备中NortthFaace 青岛国际际贸易有有限公司司准备中百事准备中李宁准备中Asiccs准备中adiddas准备中彪马准备中匡威准备中乔丹准备中李維LEEVIS准备中NOVOO准备中锐力准备中茵宝准备中特步, 准备中361 准备中AZONNA准备中SPRIING FIEELD准备中Victtoriinoxx准备中Speeedo 准备中Mouttainn Haardwwearr准备中Premmus准备中Lottto准备中Sporrt1000准备中In BBasee准备中英派斯健健身中心心准备中亚历山大大健身中中心准备中青

54、鸟瑜珈珈准备中修身堂纤纤体中心心准备中高档SPPA中心心Hyddro Purre准备中发艺造型型工坊EEsprrit Sallon准备中中体倍力力准备中*以上为为部分列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；更更多针对对苏州、上海较较知名的的商号和和区域内内大代理理商进行行招商推推广。次主力店店铺之品品牌服饰饰旗舰店店/国际际精品廊廊商家名负责人电话传真联络进展展贝纳通旗旗舰店准备中Esprritee 旗舰舰店准备中U2 / G220000旗舰店店准备中Jackk & Jonnes旗旗舰店准备中德国MCCM旗舰舰店准备中蓝豹旗舰舰店准备中法国 路路易威登登精品廊廊准备中Verssacee精品廊廊

55、准备中GIORRGIOO ARRMANNI精品品廊准备中GUCCCI精品品廊准备中Carttierr精品廊廊准备中Piagget精精品廊准备中Monttblaanc精精品廊准备中杰尼亚精精品廊准备中Ermeeneggilddo ZZ 精品品廊准备中Swattch精精品廊准备中Roleex精品品廊准备中Ralpph LLaurren精精品廊准备中爱玛仕精精品廊准备中Alfrred Dannhilll 精精品廊准备中AnneeKieein 精品廊廊准备中KENZZO精品品廊准备中ESCAADA,精品廊廊准备中HUGOO BOOSS精精品廊准备中珂罗蒂雅雅（COORDIIER）精品廊廊准备中OZOC

56、C精品廊廊准备中Ochiirlyy(欧时时力) 精品廊廊准备中AZONNA精品品廊准备中Odboo, 精精品廊准备中KALTTENDDIN卡卡尔丹顿顿精品廊廊准备中IT精品品廊准备中Toniino 精品廊廊准备中Uffiizi ,精品品廊准备中马克华菲菲精品廊廊准备中菲杰（FFAGEE）精品品廊准备中Refllex精精品廊准备中Bibaa精品廊廊准备中Miniimumm精品廊廊准备中Baleeno Atttituude 精品廊廊准备中*以上为为部分列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；更更多针对对知名的的商号和和区域内内大代理理商进行行招商推推广。* 百货货项目如如以中档档品牌为为主，可可考

57、虑引引入昆山山本地缺缺乏的中中高端品品牌或奢奢侈品品品牌，打打造国际际精品廊廊； 次主力店店铺之未未来数码码城商家名负责人电话传真联络进展展数码城中中心展馆馆准备中电子竞技技空间分分馆准备中Disccoveery Of Futturee发现之之旅分馆馆准备中数码化家家庭未来来馆(消消费电子子产品)准备中Benqq厂商主主题馆准备中Sonyy Exxperriennce Cennterr索尼体体验中心心准备中Applle & Ippod Worrld 厂商主主题馆准备中Legeend & IIBM厂厂商主题题馆准备中Sumssungg Diigittal Worrld厂厂商主题题馆准备中本地电子

58、子产品代代工厂商商分馆准备中* 以上上为部分分厂商列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；更更多针对对知名的的商号和和区域内内大代理理商进行行招商推推广。* 建筑筑和展示示设计，宜用高高科技感感的钢/玻璃结结构，配配合科幻幻感的灯灯光效果果，打破破通常数数码城呆呆板格局局，呈现现动感十十足的数数码体验验世界。次主力店店铺之时时尚女性性品牌服服饰/化化妆品专专卖店商家名负责人电话传真联络进展展资生堂准备中倩碧准备中欧莱雅准备中佰草集准备中Red Earrth准备中兰寇准备中碧欧泉准备中Channnell准备中准备中韩国sppriss准备中韩国 zzoocc准备中韩国TBB2准备中韩国EXXR准备

59、中艾格 准备中巧帛准备中EQ:IIQ准备中NAUTTICAA 准备中OASIIS 准备中例外准备中佛罗伦准备中SISLLEY准备中美特斯邦邦威准备中BEARR准备中GeN.简准备中达芙妮准备中Arenna泳装装准备中VISCCAP时时尚牛仔仔010-6788561188准备中Misss Siixtyy准备中* 以上上为部分分列名，详细名名录不限限于以上上范围；如入驻驻百货已已有经营营项目则则回避错错开。此此类商家家需考察察其经营营模式；* 百货货项目如如以中档档品牌为为主，可可考虑引引入昆山山本地缺缺乏的中中高端女女性品牌牌；化妆妆品品牌牌宜考虑虑品牌专专卖店群群组或旗旗舰店方方式呈现现；次主

60、力店店铺之时时尚家居居用品店店、游乐乐场、画画廊、书书店商家名负责人电话传真联络进展展伊力诺依依大型家家居旗舰舰店准备中家世界大大型家居居旗舰店店准备中BO北欧欧风情准备中达芬奇准备中施华洛世世奇专卖卖店准备中琉璃工房房准备中Simpply Liffe准备中多样屋专专卖店准备中藏珑坊准备中石头记专专卖店准备中季风书园园昆山店店准备中画廊咖啡啡馆准备中冠军冰场场/冰纷纷万象滑滑冰场准备中银镇银饰饰准备中*以上为为部分列列名，详详细名录录不限于于以上范范围；分类中小小商家LListt常规商铺铺之连锁锁餐厅、知名面面包蛋糕糕店商家名负责人电话传真联络进展展Li ccityy美乐汇汇准备中仙踪林准备中