北京中关村写字楼市场调查报告

1、北京中关村写字楼市场研究报告第一章 北京市市目前写写字楼市市场状况况分析(九力研研究部，策划部部联合编编制）20011年，北北京申奥奥成功、中国加加入WTTO、APEEC会议议圆满举举行等一一系列大大事的发发生，无无疑为沉沉寂已久久的北京京写字楼楼市场注注入了一一剂强心心针。据据统计，20002年北北京拟、在建写写字楼面面积达到到12000万平平方米以以上，其其中市场场新增供供给量为为2800万平方方米，是是20001年市市场新增增供给量量的一倍倍，同时时也使北北京写字字楼市场场存量达达到了9925.98万万平米。 图 截截至到220022年底北北京市写写字楼存存量(单单位:万万平米) 图20

2、002年年北京市市写字楼楼新增供供应量（单位：万平米米） 数据来源源：北京京市写字字楼信息息网 预计20003年年北京市市将有3300万万平米的的写字楼楼入市，再加上上未被消消化的市市场存量量，市场场竞争程程度还会会进一步步的加深深。 1. 区区域竞争争：中关关村略逊逊一筹 目前，北北京市写写字楼主主要分布布于CBBD（商商务中心心区）、中关村村、金融融街三大大板块，但由于于三大板板块写字字楼的存存量与新新增供量量不同，各个板板块在今今年的表表现也会会大不一一样，有有的板块块将呈现现租金和和售价回回升的趋趋势，而而有的区区域则会会出现竞竞争进一一步加剧剧的场面面。 CBD区区域历来来是高档档写

3、字楼楼的聚集集地，预预计20003年年该区域域会有四四栋写字字楼入市市，共222万平平米。 图20003 CBDD区域新新上市的的楼盘 数据来源源：北京京市写字字楼信息息网 另外，在在建项目目世纪财财富中心心（155万平米米）和北北京财富富中心（70万平平米）今今年也会会有少量量的写字字楼供应应量，220033年该地地区能提提供给市市场的面面积至少少也在440万平平方米以以上，而而且未来来三年内内该区域域的市场场总供给给量将达达到700万平米米。 随着CBBD规划划的出台台，该区区域的需需求也日日趋放大大。根据据九力公公司去年年对CBBD区域域部分甲甲级写字字楼客户户类型的的调查结结果来看看，

4、外企企特别是是跨国企企业是该该区域写写字楼最最主要的的客户类类型。此此外，保保险、汽汽车制造造、银行行等和世世界贸易易组织相相关行业业的需求求也比较较强烈，如民生生银行与与另外一一家公司司合资成成立的民民生人寿寿保险公公司在联联合大厦厦也租了了26000平方方米的使使用面积积；一汽汽大众、中国一一汽和现现代汽车车在嘉里里中心、南银大大厦和盛盛世大厦厦分别租租或买了了30000、45000和16000平方方米的面面积；外外资银行行尽管在在20002年没没有大的的动作，但由于于预计会会有更多多的外资资银行拿拿到营业业执照（目前已已有199家），因此220033年估计计外资银银行对写写字楼的的需求会

5、会日趋强强烈。 表CBBD区域域现有写写字楼的的主要客客户群体体 写字楼名名称 套间面积积 入住时间间 开间状况况 客户数量量和需求求面积描描述 主要的客客户类型型 航华科贸贸中心 11020000 现房 大开间 不祥，没没有统计计过。 外企 国贸写字字楼2座 64111333 现房 自由组合合 有80左右的的客户需需求在22015000平米之之间，他他们消化化了300的写写字楼面面积；另另外200的客客户需求求在2000150000平米米之间，消化了了写字楼楼70左左右的面面积。 主要是世世界5000强的的跨国公公司和外外企。 建外SOOHO 702250 20044 自由组合合 有大部分分

6、客户需需求在22015000平米之之间。 私营企业业 东方银座座 10010000 20033 自由组合合 各种面积积客户比比例比较较均衡。 外资 赢嘉大厦厦 13313666 现房 大开间 有10的客户户需求在在2000平米以以下，550在在50118000平米，2030在在801110000平米米。 合资，外外资和国国有 京汇大厦厦 10018000 现房 大开间 70%客客户需求求在20000平平米以下下，其中中中等面面积需求求占了550。 外企 数码011大厦 905542 现房 自由组合合 20330的的客户需需求在220000平米以以下，其其他的比比较均衡衡。 外企，国国有股份份制

7、公司司 金融街作作为全国国最主要要的金融融中心，长期以以来是国国内外大大型金融融企业的的盘踞之之地，对对写字楼楼的需求求也比较较旺盛，甚至导导致了220022上半年年整个区区域处于于无房可可卖的断断档期。但随着着下半年年到20003年年北京国国际金融融大厦，富凯大大厦、中中证大厦厦的开盘盘，宣告告了金融融街二期期建设的的正式开开始，也也使金融融街写字字楼市场场的断档档现象逐逐步得到到缓解。 表2000220003金融融街区域域新增写写字楼 项目名称称 总建筑面面积 现已入驻驻客户 富凯大厦厦 11万 中国保险险公司，华夏银银行，中证大厦厦 15万 金融国际际大厦 11万中国证券券监督委委员会、

8、三峡证证券、西西城区资资产管理理有限公公司总计37万以中资的的金融企企业为主主但由于北北京国际际金融大大厦一栋栋已被中中国保险险公司买买下，另另一栋的的大部分分也卖给给了华夏夏银行，而富凯凯大厦的的大部分分也卖给给了中国国证券监监督委员员会、三三峡证券券、西城城区资产产管理有有限公司司这样的的国内金金融机构构，因此此这两栋栋新入伙伙的写字字楼在220033年实际际上已剩剩不了很很多空置置面积，加上中中证大厦厦15万平平米，新新增供应应量在220万平平米左右右。但金金融街地地区不像像CBDD及中关关村地区区公司那那样多，需求那那样旺盛盛，所以以预计220033年该地地区写字字楼市场场也不会会出现

9、很很大波动动，发展展较为平平稳。 图金融融街目前前在租在在售项目目 与以上两两个区域域相比，今年中中关村写写字楼市市场的竞竞争将呈呈现进一一步加剧剧的态势势。一来来是该地地区写字字楼新增增供应量量过大有有关，预预计今年年中关村村地区将将有800万平方方米的写写字楼供供应，主主要集中中在中关关村西区区、中关关村科学学城、北北大科学学园、清清华科技技园。二二是产品品同质化化日趋严严重，供供需错位位突出。在中关关村目前前开发的的写字楼楼项目中中，面对对跨国企企业，定定位于国国际型55A级写写字楼的的项目居居多，一一般开间间大，价价格高，而忽视视了目前前对写字字楼需求求最为强强烈的成成长型中中小企业业

10、的需求求，市场场供需结结构日益益畸形。 所以从以以上三个个区域的的比较来来看，220033年的热热点区域域还将是是CBDD区域，区域内内供需两两旺，越越来越多多的外资资企业将将扎根CCBD，特别是是世界5500强强企业，商务氛氛围浓厚厚，商业业配套齐齐全，交交通设施施发达的的CBDD将是他他们的首首选；金金融街区区域由于于供需都都比较平平缓，预预计今年年的发展展态势将将十分平平稳；竞竞争最为为激烈而而残酷当当属中关关村区域域，过多多的政府府行为，无序的的开发，一窝蜂蜂的上项项目，对对中小企企业的视视而不见见，都将将把区域域内众多多的写字字楼项目目推上绝绝路。 2. 需需求结构构：中小小企业和和

11、投资型型买家渐渐成主体体 20000年以前前，北京京市写字字楼大单单购买的的成交量量比例达达到了770%以以上，每每年都要要消耗330万平平米以上上的写字字楼面积积，而11996620000年五五年之间间消化的的面积更更是在1150万万平米以以上；而而从20001年年以来写写字楼市市场的成成交情况况看，大大单购买买的面积积比例已已经大幅幅下降，20001年除除了金融融街的国国企大厦厦，金融融大厦有有较大面面积的成成交之外外，其他他区域的的成交量量都比较较小，乐乐观估计计20001年全全年的大大单成交交量也就就在400万平米米左右，20002年估估计不到到25万平平米。随随着市场场经济的的发展，

12、中小型型企业，特别是是国内的的新兴创创业型企企业数量量越来越越多，他他们对购购买写字字楼的需需求也越越来越大大，中小小企业的的小面积积购买肯肯定将成成为市场场的主流流。不过过，由于于大部分分纯写字字楼要么么成交面面积过大大，价格格过高；要么就就是软硬硬件服务务不过关关，加之之银行按按揭手续续繁杂，难于办办理，适适于这些些中小规规模企业业的纯写写字楼可可选范围围并不多多，使大大部分企企业转向向购买商商务公寓寓或商住住两用型型物业。不过，商务公公寓毕竟竟还是公公寓，用用于办公公无论是是在建筑筑形式上上，还是是在后期期管理上上都存在在一些难难以克服服的问题题，市场场更需要要为中小小企业精精心打造造的

13、高档档写字楼楼。 表商住住公寓和和写字楼楼的规划划比较 物业类型型 使用年限限 按揭政策策 出让金（每平方方米） 使用规范范 商住两用用楼 70年 8成200年 6508000元 按公寓（低标准准） 商务楼 70年 8成200年 6508000元 按公寓（高标准准） 写字楼 50年 6成100年 13000元以上上 按写字楼楼（高标标准） 特别值得得注意的的是，随随着去年年以来北北京写字字楼市场场的升温温，投资资性买家家越来越越多。CCBD目目前在售售楼盘中中，投资资型用户户就占了了40，而新推推出的住住帮20000、中证大大厦、帝帝恒写字字楼、当当代青云云大厦、银网中中心也吸吸引了大大批投资

14、资性买家家进场。投资型型买家投投资的写写字楼大大多属于于针对中中小企业业开发的的户型较较小的高高档写字字楼，他他们最大大的特点点就是投投资较少少，回报报较快，价格相相对较低低，租务务市场比比较广泛泛。 从上面的的分析中中我们可可以看出出，随着着北京写写字楼市市场的发发展，需需求主体体结构已已经发生生了巨大大的变化化，以往往由大客客户大单单购买的的情况越越来越少少，取而而代之的的是充满满市场活活力的中中小型企企业客户户，他们们把经济济发展势势头异常常强劲的的北京当当成为了了发展自自己事业业的温床床，逐渐渐成为了了京城写写字楼市市场的需需求主体体；伴随随着中小小型企业业一起成成长的就就是投资资型买

15、家家，将和和中小企企业一起起构成北北京市写写字楼最最核心的的需求群群体。 3. 产产品结构构：边缘缘产品先先声夺人人 为了迎合合中小企企业办公公的市场场需求特特点，去去年北京京写字楼楼市场上上就出现现了众多多的边缘缘性写字字楼产品品，让人人令人耳耳目一新新的同时时也先声声夺人，取得了了意想不不到的销销售业绩绩。这类类产品一一是以住住邦20000，数码001大厦厦为代表表的经过过住宅改改造的商商住公寓寓；二是是以中关关村韦伯伯豪，长远天天地以及及朝阳区区建外ssohoo为代表表的“公司公公园”纯商务务公寓。这些边边缘产品品的出现现不仅揭揭示了目目前北京京市写字字楼产品品结构的的单一，供需错错位的

16、程程度，同同时也表表明了写写字楼的的市场营营销观念念必须要要从以“以产品品为核心心”转向为为“以客户户为核心心，以需需求为核核心”的重要要性。其其实，无无论是商商住公寓寓也好，纯商务务公寓也也好，与与纯写字字楼相比比总有较较大的差差异，那那为什么么市场总总对中小小企业的的需求缺缺乏关注注呢？其其中主要要的原因因就在于于开发商商“总想着着把产品品做成什什么样的的才有名名气，才才有气派派”，诸不不知需求求是根本本，产品品销售不不出去就就什么都都不会有有，而大大量同质质化的开开发只会会把项目目送上绝绝路。 总的说来来，北京京市写字字楼的供供给量在在今后几几年会持持续放大大，竞争争压力也也会越来来越大

17、。而从区区域上看看，中关关村不仅仅区域环环境差强强人意，而且供供给量也也是三个个区域上上最大的的，面临临的竞争争将空前前惨烈；而和市市场激烈烈的竞争争形成鲜鲜明对比比的是，中小企企业巨大大的市场场需求得得不到满满足和边边缘型写写字楼的的热销，而这一一切正是是开发商商以“以产品品为核心心”市场观观念的结结果第二章 中关村村目前写写字楼市市场状况况分析中关村作作为我国国知识经经济的中中心区，吸引了了全国大大量的高高新技术术企业，这样就就给中关关村的写写字楼带带来了巨巨大的发发展空间间。19997年年以前，中关村村地区仅仅有9个优质质写字楼楼项目，供给量量为9.3万平平米；119977年以后后，随着

18、着西格玛玛大厦，中电信信息大厦厦等项目目先后入入市，中中关村写写字楼供供给量达达到了555万平平米；据据统计，到20002年年底，中中关村一一共有写写字楼项项目3000个，其中不不乏像中中关村金金融中心心，融科科资讯中中心这样样定位于于国际型型5A级写写字楼的的项目，中关村村写字楼楼在拥有有乐观的的市场前前景时，也面临临着巨大大潜在供供应量的的压力。 1. 宏宏观环境境利好，商务环环境难尽尽人意 “第一是是地段，第二是是地段，第三还还是地段段”，地段段论是房房地产经经营的金金科玉律律，而好好地段的的潜台词词就是一一个好的的环境。对于写写字楼来来说，浓浓厚的商商务环境境，完善善的配套套设施，便捷

19、的的交通是是决定一一个写字字楼项目目定位的的前提。虽然中中关村在在利好的的宏观环环境下得得到了巨巨大的发发展，但但是其无无论在配配套，商商务环境境还是交交通等方方面都难难尽人意意，根本本无法达达到高品品质写字字楼客户户，特别别是像跨跨国公司司这样高高端用户户的要求求，这也也是为什什么CBBD写字字楼被众众多外企企所消化化，而微微软等却却要“外逃”中关村村的主要要原因。 商务环境境的首先先表现是是整体形形象。目目前中关关村尚属属于开发发期间，整体上上给人的的形象就就像一个个大工地地，到处处都开膛膛破肚，坑坑洼洼洼，而而且随着着开发力力度的加加大，这这样的情情况还可可能持续续35年，这这么长时时间

20、保持持这样的的形象，对中关关村的影影响是十十分巨大大的。另另外，随随着大面面积电子子城的入入市，中中关村看看上就更更像一个个电子市市场了，卖盗版版光盘的的，推销销电子器器材的，给中关关村的整整体形象象蒙上了了一层巨巨大的阴阴影。 其次就是是商务配配套建设设跟不上上。在中中关村，几乎找找不到一一家像样样的大饭饭店、大大展览中中心，甚甚至连一一家像样样的咖啡啡馆都没没有。据据说微软软每次开开新闻发发布会，都选择择远在北北京东三三环的国国贸大厦厦。 最后就是是交通设设施建设设的落后后。中关关村是一一个人口口密度比比较大的的区域，所以车车流量也也比较大大，而在在19999年之之前，整整个海淀淀区的主主

21、干线只只有南北北走向的的白颐路路、学院院路和东东西走向向的老西西外大街街等几条条为数不不多的干干道，这这些道路路因为经经常处于于饱和状状态变得得非常拥拥堵，远远远不能能适应科科技园区区发展的的需要，给人们们的出行行带来了了极大不不便。尽尽管三年年以来海海淀区又又完成220余条条道路的的改扩建建和新建建任务，但对于于即将迎迎接世界界5000强企业业的中关关村来说说，仍然然是任重重道远。 随着跨国国公司在在中国的的发展，他们之之中的大大部分企企业即将将走完他他们在中中国的摸摸索期，转而进进入第二二阶段。中国的的入世和和北京申申奥成功功，会给给他们带带来更大大的发展展空间和和机遇，他们也也会以更更新

22、的姿姿态挑战战中国，会更加加注重形形象，而而中关村村不是他他们的理理想地点点。 2. 供供给量持持续放大大，国际际型5AA级高档档写字楼楼竞争加加剧 中关村历历来是北北京市写写字楼比比较集中中的区域域之一，但由于于其商务务环境的的原因入入市的写写字楼数数量一直直比较少少，特别别是一些些高档的的写字楼楼，在中中关村一一直处于于断档期期，从而而导致了了区域内内写字楼楼长期处处于供不不应求的的状态，写字楼楼价格居居高不下下。但随随着20002年年1月关于于“中关村村3年内变变样，中中关村要要以世界界5000强、国国际著名名高科技技公司、国内大大型企业业集团和和风险投投资机构构为重点点”政策的的出现，

23、中关村村写字楼楼掀起了了新一轮轮的开发发热潮，供给量量持续加加大，其其中又以以定位为为国际跨跨国客户户为主，级别在在国际型型5A级的的高档写写字楼开开发为重重点，导导致了高高档市场场竞争异异常激烈烈，产品品同质化化现象日日益严重重。 据统计，目前中中关村供供应的写写字楼个个数在330个以以上，供供应面积积(含已租租、已售售、在租租、在售售)已经达达到1229万平平方米，其中220022年的供供给量是是40万平平米，今今年还将将有800万平米米的写字字楼投入入使用，也就是是说到220044年初中中关村的的写字楼楼总量将将在2000万平平米以上上。另外外，从目目前市场场供应的的项目类类型来看看，像

24、融融科资讯讯中心这这样面对对跨国企企业，定定位高档档的写字字楼层出出不穷，如下表表所示。 表近近期5AA级高档档写字楼楼信息 写字楼名名称 总建筑面面积 均价 位置 融科资讯讯中心 4.9万万 28美金金/月.平米（租金） 科学院南南路 柏彦大厦厦 3.4万万 4元/天天.平米（租金） 北四环中中路 银谷大厦厦 7万 117117元/平米（售价） 北四环东东北角 中关村科科技贸易易中心 20万 135000元/平米 中关村大大街东南南角 大地科技技大厦 5.1万万 4.5元元/天.平米（租金） 北四环路路西北角角 中关村金金融中心心 11万 待定 中关村西西区 清华同方方科技广广场 11万 1

25、30000元/平米 清华东路路 豪景大厦厦 5万 120000元/平米 海淀区知知春路 富海中心心 10.11万 120000元/平米 北方交大大西门 科技财富富中心 6.6万万 110000元/平米 海淀区学学清路 数码大厦厦A座 6.8万万 180000元/平米 中关村南南大街 可见，以以忽略中中关村中中小型企企业需求求，而面面向跨国国企业为为主的国国际型55A级高高档写字字楼已经经成为市市场主要要供给类类型，该该类型写写字楼不不仅要面面对区域域内众多多写字楼楼的竞争争，同时时还要面面对来自自CBDD区域写写字楼的的竞争。CBDD区域今今年高档档的写字字楼供应应量也非非常大，光北京京财富中

26、中心就有有70万平平米的建建筑面积积，此外外还有世世纪财富富中心，恒禾国国际中心心等项目目也将于于今年面面市。当当然，对对于跨国国公司客客户来说说，在商商务氛围围极其浓浓厚，商商务配套套齐全，而价格格不相上上下的CCBD和和中关村村之间，熟轻熟熟重不言言而喻。 3. 成成长型中中小企业业成需求求主力，供需错错位明显显 自从9.11之之后，全全球经济济普遍不不景气，外资企企业对写写字楼的的需求也也日益萎萎缩，即即使是在在入世和和申奥成成功双层层刺激下下，需求求的释放放也会比比较缓慢慢；而国国内大型型企业也也由于前前几年的的大单购购买和租租赁，需需求基本本饱和；相反，中国强强劲的经经济发展展势头却

27、却催生了了众多创创业型小小企业，他们成成了北京京写字楼楼的需求求主力。 根据相关关数据显显示，在在中关村村现有的的企业当当中，550人以以下的中中小型企企业占885%，平均需需要的办办公面积积为2665.332平方方米，而而其中110人左左右的企企业又占占了800，他他们需要要的办公公面积只只有1000平米米左右；501000人企业业占9%，平均均需要的的办公面面积10094.20平平方米；而1000人以以上企业业仅占66%，平平均面积积56660.887平方方米。其其实中关关村之所所以作为为中国的的知识聚聚集点，正是由由于众多多的创业业型中小小企业起起到了源源动力和和生力军军的作用用，然而而

28、相关资资料表明明，这些些中小型型企业中中有800不在在中关村村本地进进行办公公，而在在外办公公的面积积竟高达达1000万平米米。究其其原因，就是中中关村现现有的写写字楼要要么档次次不高，配套较较差，形形象难以以如意；要么就就是定位位于跨国国企业的的5A级高高档写字字楼，户户型面积积普遍较较大，总总价极为为昂贵；而专门门为中小小企业开开发的超超高档小小型写字字楼几乎乎没有，市场供供需错位位十分明明显。 而近年来来，中关关村大规规模中高高档公寓寓的出世世，正好好弥补了了这片市市场空间间，10002000平米左左右的小小办公户户型，租租金相对对便宜，配套齐齐全，品品质高，物业服服务和管管理好，完全满

29、满足了众众多成长长型中小小企业的的入驻，市场十十分火爆爆。但商商住公寓寓毕竟是是市场畸畸形发展展的产物物，但总总体上来来讲，无无论其商商务形象象，品质质和整个个配套设设写字楼楼相媲美美的，对对写字楼楼的客户户分流不不会很明明显。所所以在中中关村专专门针对对中小企企业开发发的超小小户型写写字楼具具有巨大大的市场场空间。 综上所述述，目前前中关村村对内的的写字楼楼开发明明显处于于无序状状态，政政府行为为较多，开发项项目呈现现一窝蜂蜂，产品品同质化化日益严严重，同同时对村村内主要要需求主主力中中小企业业关注不不够，市市场竞争争形式日日趋严峻峻；而向向外比较较，中关关村无论论在商务务配套，氛围，交通上

30、上都无法法同竞争争区域CCBD和和金融街街相比，随着后后两个区区域高档档写字楼楼供给量量的增加加，在高高端客户户特别是是跨国公公司的争争夺上，中关村村明显处处于下风风。所以以，对于于中关村村目前众众多的高高档写字字楼来说说，只有有力争满满足本地地中小型型客户的的需求，才是避避免残酷酷竞争的的唯一出出路第三章 北京市市写字楼楼大单租租购分析析北京市写写字楼市市场历年年来都有有大面积积的成交交案例发发生，特特别是在在20001年以以前，市市场上770的的面积被被大单购购买所消消化。据据统计，19996至20000年五五年内认认购一万万平方米米以上写写字楼面面积的大大单成交交数量达达到666家，认认

31、购面积积达1550万平平方米以以上；从从租购客客户的类类型和分分布上看看，国家家部委政政府机构构、金融融保险机机构和国国有的大大型集团团公司占占了大头头，主要要的购买买区域是是西部金金融街区区域，基基本上是是建一栋栋消化一一栋。随随着北京京城市建建设的大大面铺开开，大单单租购无无论是面面积，还还是客户户类型，区域都都发生了了较大变变化，特特别是中中国加入入世贸和和北京申申奥成功功，推动动了京城城写字楼楼格局的的改变。 1. 大大单租购购的需求求总量和和需求单单位面积积近年有有较大幅幅度的下下降 20011年以前前京城每每一年都都有大量量的大单单租购需需求，特特别是在在19997年，全年租租购1

32、万平米米以上的的大单一一共有119例，其中不不乏像中中国农业业发展银银行购买买月坛大大厦6550000平米，民航总总局购买买金锐大大厦6770000平米这这样的大大单出现现，总成成交量在在40万平平米以上上。但到到了20002年年，成交交量在11万平米米以上的的案例仅仅有3例，分分别是两两国内在在华麟购购买了66万平米米，中国国进出口口银行在在牡丹公公寓购买买了3000000平米和和建设部部在腾达达租赁了了110000平平米。 图1999620002年成成交量在在100000平平米以上上案例的的总成交交量 其实，从从2000120002年租租购的单单位面积积来看，以50000平平米以下下的成交

33、交案例居居多，如如20001年上上半年中中泽科技技惠普购购买了118855平米，BEAA系统在在中国人人寿大厦厦购买了了26000平米米；20002年年单位需需求面积积有了进进一步的的缩小，如loone staar在嘉嘉里中心心租的5510平平米，中中洲会计计在中国国人寿大大厦买的的6000平米，都是典典型的小小面积成成交案例例。鉴于于现有中中小企业业的需求求比较旺旺盛，而而大型企企业相对对需求饱饱和的趋趋势，预预计今年年大单租租购的需需求量还还会进一一步萎缩缩，单位位需求面面积还将将减小。 表2000120002年部部分小面面积成交交案例 客户 项目 区域 成交面积积 成交时间间 施乐 丰联

34、广场场 朝阳区 900 20011.1 汇氏制药药 中国人寿寿大厦 朝阳区 850 20011.2 中华英才才网 国际大厦厦 朝阳区 800 20011.2 北京电信信通 京汇大厦厦 朝阳区 800 20011.3 金都律师师事务所所 中国人寿寿大厦 朝阳区 850 20011.3 美国电报报电话公公司 国贸一座座 朝阳区 600 20011.3 日产汽车车 京汇大厦厦 朝阳区 600 20011.3 奥迪斯电电梯 京汇大厦厦 朝阳区 650 20011.4 番德律师师 国贸一座座 朝阳区 700 20011.4 共和律师师事务所所 盛福大厦厦 朝阳区 900 20011.4 雷诺汽车车 京汇

35、大厦厦 朝阳区 520 20011.4 三九汽车车 腾达大厦厦 西城区 900 20011.4 时代华纳纳 国贸一座座 朝阳区 700 20011.4 lonee sttar 嘉里中心心 朝阳区 510 20022.1 中洲会计计 中国人寿寿大厦 朝阳区 600 20022.1 注：“220011.1”表示220011年第一一季度 2. 大大单成交交区域逐逐渐由西西部向东东部转移移 在20001年以以前，有有关大单单租购的的发生多多数在遍遍布国家家部位机机关和金金融机构构的西城城区，特特别是金金融街区区域，是是写字楼楼市场主主要的大大单租购购区域。如下图图，在220011年以前前，共有有25例

36、上上万平米米的大单单是在西西城区成成交，而而仅有88例是在在东部的的朝阳区区成交，加上东东城区的的11例，也才有有19例。 图20001年年以前各各个区域域上万平平米案例例的成交交个数和和成交面面积 再来看以以下2000120002年间间各个区区域的成成交情况况，如下下图，朝朝阳区的的成交数数量已经经达到557个，成交面面积为227万平平米；而而西城区区仅为111个，成交面面积也只只有6万；另另外，海海淀区虽虽然有116例大大单成交交，但成成交面积积仅有44.7万万平米，可见其其成交单单位面积积之小。 图2000120002年各各个区域域的大单单成交例例数和成成交面积积 3. 中中资企业业仍是

37、大大单租购购的主体体客户 根据1999620000年五五年内认认购1000000平方米米以上写写字楼面面积的客客户比例例来看，中资企企业占了了92，其中金金融保险险机构222家，占433%，部部委机关关9家，占占16%，大型型集团公公司144家，占占27%，外省省/市公司司3家，占占6%；而而外国公公司仅有有4家，占占8%。如如下图所所示。 图1999620000年认认购在1100000平米米以上的的机构 但进入220011年之后后，外资资企业明明显加快快了进入入中国的的脚步，大单租租购写字字楼数量量有了明明显增长长。在220011年第一一季度成成交的114例大大单租赁赁里面，外资企企业占了了

38、8例，成成交面积积达1553000平米，且海淀淀区的成成交量比比较活跃跃。 表20001年年第一季季度北京京市大单单案例成成交单 单位名称称 认购楼盘盘 位置 认购面积积(平方米米） 日期 澳门驻京京办 华润大厦厦 东城区 1,8000 20011.1 高通 中关村大大厦 海淀区 4,0000 20011.1 嘉德国际际 腾达大厦厦 海淀区 1,6000 20011.1 金佰利 成远大厦厦 朝阳区 1,6000 20011.1 康培英语语学院 招商局大大厦 朝阳区 3,0000 20011.1 立安达会会计师事事务所 新东安市市场 东城区 1,0000 20011.1 亮马水晶晶房地产产 北京

39、第一一上海中中心 朝阳区 1,6000 20011.1 雀巢 城市广场场 朝阳区 3,0000 20011.1 日本电报报电话公公司 中关村大大厦 海淀区 1,5000 20011.1 日本交通通公社中中国旅行行北京事事物所 丰联广场场 朝阳区 1,0000 20011.1 施乐 丰联广场场 朝阳区 900 20011.1 松下 中关村大大厦 海淀区 1,7000 20011.1 中国网通通 建威大厦厦 西城区 1,2000 20011.1 中讯集团团 腾达大厦厦 海淀区 1,5000 20011.1 但自20002年年9.111事件件以来，西方国国家经济济普遍疲疲软，如如传统产产业经济济的巨

40、人人麦当当劳已面面临477年来的的首次亏亏损，所所以外资资企业对对入世后后的中国国经济以以及北京京写字楼楼市场表表现出了了谨慎态态度，多多数都压压缩控制制管理运运营成本本（如写写字楼租租金），更换到到租金条条件相对对低廉的的写字楼楼。20002年年表现强强势的是是中资企企业中的的传统产产业，特特别是对对于像金金融、律律师、媒媒体、教教育以及及高档消消费品如如汽车、电讯包包括旅游游等现已已成为WWTO效效应受益益的行业业层面，相应伴伴随将会会是越来来越多的的与政府府相关的的机构和和企业成成为北京京写字楼楼市场的的主要需需求来源源，同时时也包括括强劲需需求的部部分地方方政府，尤其体体现在销销售市场场上。 表20002年年第四季季度大单单成交案案例 公司名称称 面积（建建筑平方方米） 物业名称称 地理位置置 微软 12,0000平平方米 盛世大厦厦 朝阳区三三元