南京国际友好城项目市场动态调查报告

1、南京国际友好城项目市场动态调查报告（第一期）第一章：南京市总体市场研判第一节 市场容量分析产品（商商品房）需求量量直接影影响市场场供求双双方的地地位，不不断上升升的需求求量是南南京房地地产市场场高速发发展的主主要动力力。本节节市场容容量主要要分析了了20003年南南京房地地产市场场对商品品房的总总需求量量，即市市场的有有效潜在在需求量量。对市市场容量量统计的的方法主主要从准准购房者者角度得得出有实实际购买买意愿的的需求量量。分析析角度包包括总体体容量、已实现现的市场场容量、区域需需求结构构、价格格需求结结构等，市场容容量分析析是房地地产市场场研究的的基础,总量及及层次结结构的变变化及趋趋势对把

2、把握房地地产市场场的发展展具有举举足轻重重的意义义。一、南京京市房地地产市场场容量分分析房地产的的市场容容量是指指有现实实需求的的购房者者准备购购买房屋屋的面积积总量，购房者者对于房房屋的类类型选择择可以分分为商品品房（开开发商新新建商品品房、政政府推出出的经济济适用房房和中低低价商品品房）和和存量房房（包括括二手房房、上市市公房等等）。公公司研究究中心数数据分析析表明，20003年南南京全年年房地产产市场商商品房市市场容量量为8550万平平方米，存量房房市场容容量为5550万万平方米米，20003年年南京市市房地产产市场总总容量约约为14400万万平方米米。购房者购购买住房房的需求求动因主主

3、要包括括拆迁安安置购房房、结婚婚购房、改善居居住购房房、投资资购房以以及城市市化进程程等方面面所带来来的购房房需求。根据抉抉策地产产对20003年年会员数数据库购购房者商商品房需需求信息息的分析析，购房房者全年年对商品品房的需需求动机机比例构构成如下下图所示示。图111 220033年全年年购房动动因构成成图（一）220033年的商商品房市市场容量量1. 拆拆迁购房房仍然处处于南京京房地产产需求的的主导地地位据统计南南京市220033年实施施拆迁项项目1115个，拆迁房房屋面积积1799万平方方米，共共拆迁居居民2.4万多多户，拆拆迁工企企单位113200个。由由于20003年年三季度度拆迁矛

4、矛盾激化化，导致致国家要要求加强强对拆迁迁的管理理，南京京有444个拆迁迁项目停停拆缓拆拆，比计计划4万户少少拆迁了了近1.6万户户，因此此拆迁购购房的比比例与上上半年相相比下降降比较大大。据抉策地地产中心心20003年的的会员数数据库资资料显示示，接近近83%的拆迁迁居民意意向购买买商品房房。因此此，拆迁迁居民需需购买商商品房的的数量在在2万户左左右，这这部分居居民购买买的住宅宅面积较较小，按按照户均均购房面面积855平方米米计算，拆迁居居民购买买商品房房1700万平方方米；此此外，每每个拆迁迁工企单单位中按按平均购购买10000平平方米面面积计算算，拆迁迁单位需需购买商商品房1130万万平

5、米左左右。因因拆迁而而需购买买商品房房的数量量为3000万平平方米。2. 投投资者比比例波动动较大较较快投资需求求是一种种引致需需求，并并不是建建立在居居民自己己实际需需要基础础之上的的，因此此投资购购房需求求受到其其它购房房者的心心理影响响甚大。而购房房者的心心理是很很难预测测和估计计的，心心理因素素非常复复杂并且且波动较较大，因因此投资资购房的的比例季季度间变变动比较较大，第第四季度度投资的的比例达达到244%，20003年全全年投资资购房需需求所占占比例在在17%左右。总人数数接近11.288万人，按照人人均购房房1100平方米米计算，这部分分人群购购买商品品房的需需求约为为1400万平

6、米米。3. 结结婚购房房比例比比较稳定定根据市民民政部门门资料，南京每每年约有有2万对青青年进行行结婚登登记，其其中600%770%新新婚者有有购房需需求。在在购房者者中所占占比例各各季度变变动不大大，在220%左左右。全全市大约约有1.4万户户将购买买商品房房，这部部分人群群全年商商品房需需求面积积在1555万平平方米左左右。 4. 改改善居住住环境群群体需求求比例变变化较小小 随着我我国经济济的快速速增长，居民收收入也显显着提高高，因此此，对于于改善居居住条件件，提高高生活质质量的购购房需求求也在相相应的逐逐步增加加。不少少高收入入者开始始拥有第第二居所所、第三三居所，以小换换大，以以旧换

7、新新的消费费理念也也为普通通消费者者所接受受。20003年年这部分分人群所所占比例例仅次于于拆迁购购房需求求的人群群比例，大约为为1.553万余余人，总总需求面面积为1170万万平米。 5. 城城市化进进程等购购房需求求目前，南南京的城城市化水水平约为为45%，按照照规划，南京每每年城市市化水平平要增长长2%，每年年城市人人口将增增加111万多人人，该群群体将带带来巨大大的购房房需求。南京每年年高等院院校毕业业生在77万人左左右，有有相当一一部分留留在南京京工作；每年大大量农村村和外地地人口迁迁入到南南京城区区定居工工作，都都会新增增一定量量的商品品房需求求。由于于大部分分人会租租赁或购购买小

8、套套住房作作为过渡渡，因此此这部分分人群购购买商品品房数量量不太大大。根据据决策地地产研究究中心的的购房会会员数据据库资料料，这部部分人对对商品房房需求面面积约在在85万平平米。（二）存存量商品品房市场场容量根据抉策策地产对对会员数数据库三三年的购购房者需需求数据据的分析析，购房房者对商商品房和和存量房房的需求求比例如如下图所所示：图1-22 商商品房类类型需求求比例构构成图 存量房的的面积、总价与与商品房房相比有有明显的的优势。以城中中为例，超过770的的商品房房的面积积在1110平方方米/套以上上，而存存量房面面积大部部分在55080平方方米/套，城城中同样样位置的的一套商商品房和和存量房

9、房的总价价相差几几乎一半半。因此此，随着着近几年年商品房房价格的的上升，商品房房的需求求比例不不断下降降，而作作为替代代品的存存量房的的需求比比例上升升迅速。20003年南南京市居居民有购购买商品品房意向向的户数数约8.7万户户左右，意向购购买存量量商品房房的户数数近7.4万户户，按照照户均购购房面积积75平方方米计算算，20003年年南京市市存量房房的市场场容量为为5500万平方方米。二、20003年年南京房房地产市市场交易易状况分分析1. 220033年商品品房已实实现需求求状况市场容量量可分为为已经被被实现的的需求和和其它由由于房价价、产品品结构等等原因还还没有实实现的需需求。在在已经被

10、被实现的的需求中中，可以以分为商商品房、存量商商品房、经济适适用房、商铺和和办公楼楼几个途途径，以以下分别别论述：20033年南京京商品房房市场非非常旺盛盛，商品品房销售售面积创创出历年年最高记记录。220033年合同同销售商商品房的的面积达达到7339万平平方米，同比增增长344%。20003年南南京市完完成产权权登记的的商品房房交易33万余件件，交易易金额近近1300亿元，交易面面积超过过4000万平方方米。存量房交交易件数数和面积积超过商商品房，20033年南京京市存量量房交易易达到55.9万万件，交交易额为为1188.4亿亿元，与与20002年相相比分别别增长了了90.4%和和1355

11、.7%，创历历史最高高纪录，交易面面积也超超过商品品房交易易面积330万平平方米，达到4430万万平方米米。 20033年经济济适用房房基本上上供不应应求，拆拆迁居民民为2.4万户户， 而全年年建成经经济适用用房911.766万平方方米仅能能满足11.2万万户家庭庭的需要要，要满满足拆迁迁居民的的需求还还需加大大经济适适用房的的建设。由于中中低价商商品房于于20003年9月刚刚刚启动，至年底底尚无供供应和交交易。从物业分分类情况况来看，住宅仍仍然是一一枝独秀秀，但办办公楼和和商铺等等销售却却苦乐不不均。220033年商铺铺成为南南京楼市市的一匹匹黑马，20003年商商铺投资资额为113.227

12、亿元元，比220022年增长长25.%。从从南京住住宅的涨涨幅来看看，无论论什幺地地段都没没超过商商铺。因因此，在在排队购购房中，有不少少人是冲冲着小区区的商铺铺去的，投资商商铺的收收益要大大于住宅宅，已被被众多投投资者所所认识。和商铺的的旺销相相反，办办公楼的的需求相相对低迷迷，20003年年全市办办公楼开开发投资资仅为113.669亿元元，大约约是住宅宅投资的的一成，与20002年年相比下下降了116.11%。甚甚至有的的地段办办公楼的的价格反反而低于于住宅的的价格。当前国国内消费费品消费费仍然低低迷，经经济增长长主要受受投资拉拉动所致致，导致致国内办办公楼需需求不足足，因此此才会有有开发

13、商商把原来来作为办办公楼用用途的用用地开发发为商住住两用楼楼，酒店店式公寓寓等形式式，迎合合不断上上涨的商商品住宅宅的需求求。2. 商商品房交交易量的的历年增增长情况况20033年南京京市房地地产市场场无论是是签约交交易金额额还是交交易数量量，都创创历史最最高水平平，增幅幅也居历历史之冠冠。历年年的商品品房成交交面积和和增长率率如图所所示：图1-33 119966年20003年商商品房成成交面积积和增长长率示意意图从南京商商品房成成交历史史纪录可可以看出出，南京京商品房房需求近近几年来来非常旺旺盛，增增长速度度屡屡创创造纪录录，表明明近年高高速发展展的南京京房地产产市场有有着强劲劲的需求求支撑

14、。商品房房交易数数量在119999年增速速相当平平稳，每每年增长长率维持持在100%以上上，20003年年更是达达到了117%。由于老老城改造造城市建建设等因因素的强强劲拉动动，南京京房地产产市场在在未来112年内仍仍具有较较大的市市场发展展前景。3. 220033年未实实现需求求状况分分析20033年南京京市房地地产市场场容量为为14000万平平方米，而20003年年商品房房合同销销售面积积为7338万平平方米，存量房房完成交交易近4430万万平方米米，再加加上经济济适用房房91.76万万平方米米，市场场容量中中仍有1140万万平方米米未能实实现。除除了由于于总体上上供应不不足以外外，房地地

15、产产品品结构也也存在着着不平衡衡状况。普通老老百姓急急需的小小套型、中低价价商品房房供不应应求，而而大套、高价房房供应较较多以致致这类项项目销售售周期相相对较长长。三、20003年年需求结结构分析析1. 各各片区的的结构比比例及季季度变化化情况房地产是是一种特特殊的商商品，由由于地理理位置的的不同，造成每每个商品品房都有有其独特特性和不不可替代代性，从从而导致致了不同同区域商商品房的的不同需需求。南南京房地地产市场场主要分分为城中中、城南南、城东东、城北北、河西西、江北北和江宁宁，各区区的市场场容量表表现出很很大差异异。根据据抉策地地产购房房会员俱俱乐部数数据库数数据统计计，20003年年各季

16、度度购房者者对区域域的选择择比例及及变化如如图14所示：图1-44 220033年各季季度片区区市场容容量比较较图图表显示示，购房房者的区区域需求求以河西西片区的的比例最最高，而而且比较较稳定。一系列列市政基基础设施施的陆续续开工建建设，河河西地区区奥体中中心等十十大标志志性建筑筑的开工工建设，为河西西板块市市场注入入了新鲜鲜的活力力，推动动楼盘的的销售持持续火爆爆。随着着金马骊骊城、奥奥体新城城等超级级大盘的的开发上上市，220033年河西西地区吸吸引了330%左左右的总总需求，表明河河西片区区房地产产市场需需求非常常旺盛。但是由由于河西西片区220033年底商商品房均均价已经经超过5500

17、00元/平方米米，低价价位楼盘盘供应不不足，和和消费者者价格意意向需求求相背离离（见第第二章图图23），因因此河西西地区需需求份额额在第三三季度达达到最高高之后出出现下降降趋势。城北地区区在河西西大规模模开发的的辐射下下，也逐逐渐受到到广泛关关注，市市场需求求份额有有所提高高。江宁宁地区仍仍然是全全年商品品房上市市量最大大的一个个区域，凭借其其价格优优势仍然然是南京京销售量量较大的的区域，但是江江宁个别别楼盘住住宅销售售价格已已经突破破30000元/平方米米，逐渐渐失去高高性价比比的优势势，配套套设施建建设进展展相对过过慢与房房价的上上涨太快快，使需需求量出出现下滑滑迹象。其它各各片区的的需求

18、比比例变化化甚微，需求结结构稳定定。2. 楼楼型层次次及季度度比例变变化分析析房子的楼楼型也是是影响购购房者决决策的另另一重要要因素。房产从从楼型角角度看主主要包括括多层、小高层层、高层层和别墅墅。根据据抉策地地产研究究中心的的会员数数据库资资料统计计分析楼楼型需求求的比例例如下图图：图1-55 20003年南南京市楼楼型需求求比例对对比图可见，220033年南京京商品房房市场中中各楼型型的需求求以多层层为主，小高层层次之。高层、小高层层的得房房率较低低、电梯梯问题、习惯心心理等使使多层的的选择比比例超过过了一半半。当前前房地产产整个市市场是供供方市场场，产品品的供给给主导了了需求，开发商商占

19、主导导地位。由于高高层、小小高层的的供给比比例较高高，购房房者的选选择余地地不大，在供不不应求的的情况下下，购房房者较能能够容忍忍对楼型型不满意意度，因因此小高高层、高高层的需需求比例例有一定定的提高高。相对对而言，多层的的供给不不足，导导致对多多层的需需求比例例下降，尤其是是意向需需求量较较大的城城中和河河西地区区。3. 商商品房价价格档次次及季度度变化情情况价格是商商品需求求实现的的主要制制约因素素，商品品房的需需求对房房价非常常敏感。对南京京购房者者的期望望价格区区间比例例统计如如下图：图1-66 购房者者期望价价格对比比图（单单位：元元/平米）由上图可可见，335000-50000元元

20、/平米之之间的中中档房的的市场需需求比例例最高，接近550%。消费者者对房价价的心理理接受价价位逐渐渐提高，一方面面是因为为消费者者收入在在增加，更主要要的是消消费者在在商品供供不应求求的情况况下被迫迫慢慢接接受了目目前商品品房不断断上涨的的价格，所以550000元/平米以以上商品品房的期期望比例例相应有有上升的的趋势，而对335000元/平米以以下的期期望比例例趋于下下降。第二节 产品品结构分分析产品（商商品房）从供给给角度来来看，主主要包括括新开发发商品房房、政府府扶持与与鼓励建建设的中中低价商商品房和和经济适适用房、存量商商品房几几部分。本部分分主要分分析了220033年南京京市房地地产

21、市场场中的产产品供给给情况，并结合合市场容容量结构构，对商商品房的的供给状状况进行行多角度度深入分分析，以以探寻目目前存在在的结构构性矛盾盾和供应应缺口。内容主主要包括括南京房房地产市市场的开开发供应应状况、供应结结构，并并分析了了20004年的的房地产产产品的的供给情情况。一、20003年年市场供供给总量量1. 商商品房开开发持续续增长 房地产开开发投资资作为南南京固定定资产投投资的组组成部分分，一直直扮演着着主导角角色，尤尤其是近近几年房房地产市市场持续续升温，使开发发投资年年年上升升，而且且出现加加速趋势势。20003年年的全年年房地产产开发投投资额创创出历年年的最高高纪录，20003年

22、房房地产开开发投资资额为1183.8亿元元，比220022年增长长33.6%。房地产产开发投投资中，20003年住住宅投资资1299.333亿元，同比增增长333.9%；商业业营业用用房投资资13.69亿亿元，同同比增长长25.2%；办公楼楼投资113.227亿元元，同比比下降116.11%。20003年全全市房地地产施工工面积115566.855万平方方米，其其中新开开工面积积7800万平米米，商品品房竣工工面积3392.82万万平方米米，与220022年相比比下降了了10%。20003全市市批准上上市商品品房面积积为5998万平平方米（包括江江宁、江江北和六六合），其中城城中城地地区为33

23、68万万平方米米，与220022年数据据持平。表211 11995520003年房房地产开开发投资资、面积积等指标标一览表表年份房地产业业直接指指标固定资产产投资(亿元)房地产开发投资资（亿元元）住宅开发发投资（亿元）房地产施施工面积积（万）住宅施工工面积(万)房地产竣竣工面积积（万）住宅竣工工面积（万）住宅交易易面积（万）19955233.8659.44529.22863.24602.36277.12230.78/19966317.9569.7733.994864.51543.78348.25275.6717819977351.6672.88936.117850.16535.75274.91

24、207.8721519988376.6101.0658.779944.34611.82357.58270.4625319999373.3697.99162.221992.38686.93385.29314.33222.220000412.299.33466.442970.66658.59383.11297.55254.220011464.9111175.22810533743.95402.78308.96305.2320022602.95137.6396.55711844.4909.6434.59374.43341.9220033783.43183.8129.315566.912555.039

25、2.82336.24400.16从表中可可以看出出：20000年年以来，南京市市房地产产投资占占固定资资产的比比例保持持在244%左右右，和全全国的平平均水平平基本一一致，并并且房地地产开发发投资基基本上和和固定资资产投资资同步增增长。从从这个角角度看，南京房房地产的的投资并并不能说说是过热热。此外外，住宅宅开发投投资占房房地产开开发投资资的比例例近几年年一直呈呈上升趋趋势，主主要是因因为办公公楼投资资开发处处于低谷谷时期，不但没没有赶上上整个房房地产高高速发展展的步伐伐，甚至至出现投投资下滑滑现象。图211 历年年房地产产开发投投资、面面积增长长率示意意图从上图可可以看出出，南京京房地产产投

26、资屡屡屡创造造高潮，特别是是从19999年以来来，投资资增速不不断上升升。目前前南京房房价增长长太快的的呼声不不绝于耳耳，从销销售面积积增长速速度和竣竣工面积积增长速速度对比比可以看看出，虽虽然南京京的竣工工增长率率与销售售面积增增长率与与20001年之之前差不不多，竣竣工面积积增长率率在19999年年以后表表现得相相当平稳稳，维持持在100%以下下，不过过由于老老城改造造等因素素的强劲劲拉动，销售面面积增长长率自999年以以来增长长的势头头非常强强劲，表表明需求求非常旺旺盛，相相对而言言，竣工工面积增增长缓慢慢，在220033年甚至至出现负负增长的的现象，这就不不难解释释20003年供供需矛

27、盾盾十分突突出的现现象。开开发投资资从999年以来来增长速速度不断断上升，高于同同期的竣竣工增长长速度，表明220044年的商商品房供供给将会会有大的的增速。2. 土土地资源源的供给给状况南京土地地市场实实施招标标拍卖制制度以来来，对于于促进土土地市场场发育、完善土土地市场场建设、规范土土地市场场交易起起到了积积极作用用。但是是20003年南南京土地地市场圈圈地运动动异常热热乎，炒炒地成风风。土地地作为不不可再生生资源日日益稀缺缺，尤其其是市中中心的黄黄金地段段更是奇奇货可居居，不仅仅南京本本地开发发商，而而且不少少实力非非凡的外外地房地地产巨子子也纷纷纷抢滩南南京，不不惜在市市中心繁繁华地段

28、段重金圈圈地。市市区已经经基本没没有空置置土地可可供出让让开发，而通过过转手交交易得到到的地块块价格涨涨幅较大大。土地是开开发商生生存和发发展的基基本条件件之一，自20000年以来来，南京京房地产产市场交交易日益益火爆，需求高高速增长长。然而而土地供供应量增增长的速速度跟不不上房地地产开发发建设需需求增长长的速度度，土地地的供应应不足导导致目前前土地市市场的火火爆。面面对老百百姓对不不断增长长房价的的不满和和要加快快城市化化进程的的缘故，政府部部门加大大了土地地的供应应量。220033年经营营性项目目土地出出让面积积出现前前所未有有的增长长，采用用招标、拍卖和和挂牌等等市场化化运作方方式共出出

29、让土地地13886.441公顷顷，其中中市区（不含江江宁、浦浦口和六六合）转转让面积积62幅，共6558.44公顷，成交金金额1113.556亿元元，几乎乎是前三三年转让让土地的的三倍。表222 20000年20003年南京京城区土土地转让让面积和和金额一一览表年份转让面积积（万平平米）转让面积积增长率率转让金额额（亿元元）2000012.224/3.7002001127.118122%6.90020022172.93536%32.88620033658.40281%110.693. 220033年存量量房供应应状况从整个房房地产市市场来看看，存量量房（即即二手房房）市场场表现最最为活跃跃。房

30、地地产中介介公司如如雨后春春笋般地地出现，大有赛赛过超市市、银行行之势。由于商商品房价价格不断断走高，供应无无法满足足需求，而且总总房价超超过部分分居民的的承受能能力，导导致一部部分购房房者购买买存量商商品房。20003年存存量房交交易全面面超过商商品房，20003年全全市存量量房交易易共5.9万件件，交易易金额1118.4亿元元，比上上年分别别增长990.44%和1355.7%，交易易面积达达到4229万平平方米，存量房房交易各各项指标标均有大大幅增长长。价格不断断走高的的存量房房吸引了了部分居居民卖掉掉陈旧狭狭小的老老房再买买新房用用于改善善居住，还有一一部分短短线投资资者由于于房价上上涨

31、急于于套现退退出市场场，存量量房的供供应量因因此逐月月增加，存量房房供需紧紧张状况况得到缓缓解。到到了20003年年底，存存量房供供需形势势发生逆逆转，整整个存量量房市场场供大于于求。供供需比也也从上半半年的00.544逐渐缩缩小到11.122，相应应存量房房的交易易量不断断上升，20003年存存量房交交易面积积、件数数均超过过了商品品房。随随着存量量房的供供应不断断增加，存量房房的供需需逐渐走走向平衡衡。根据据发达国国家房地地产业发发展的经经验，在在一个成成熟的房房地产市市场，其其商品房房、存量量房市场场的交易易量大致致为1：3到1：4，因此此，南京京的存量量房市场场还将继继续高速速发展。4

32、. 经经济适用用房和中中低价商商品房开开发建设设情况面对不断断上涨的的房价，普通老老百姓的的购房压压力逐渐渐加大，对中低低收入和和拆迁无无处安身身的居民民尤为如如此。南南京城镇镇居民的的20003人均均可支配配年收入入刚刚超超过万元元，中低低收入居居民和很很多拆迁迁居民的的收入尚尚且低于于这个收收入水平平，让他他们购买买均价在在40000以上上的商品品房对于于家中有有限的存存款来说说几乎是是不可能能，即使使能够购购买商品品房的中中低收入入居民，他们的的生活压压力可想想而知。因为关关系到社社会稳定定，普通通老百姓姓的住房房问题成成为政府府必须要要解决的的问题。而房地地产业是是国民经经济的支支柱产

33、业业，这几几年的投投资高速速增长，房地产产业功不不可没，同时也也有力的的拉动了了居民的的消费。希望房房价下跌跌来满足足中低收收入居民民的需求求在短时时间内不不太可能能，因为为房地产产业出现现大幅波波动是各各方面都都不愿意意看到的的情景。因此经济济适用房房和中低低价商品品房是解解决中低低收入居居民购房房和房地地产市场场平稳发发展矛盾盾的比较较好的方方法。面面向被拆拆迁困难难户和低低收入家家庭的经经济适用用房建设设速度在在20003年骤骤然加快快，20002年年全市仅仅仅开工工建设220万平平方米经经济适用用房，到到20003年底底竣工包包括6个项目目91.76平平方米经经济适用用房，安安置了11

34、29000户低低收入家家庭。除除此以外外，20003年年全年共共划拨99个片区区近6000亩规规划土地地用于经经济适用用房建设设，建设设面积将将达到3370万万平方米米近4.8万套套住房，将有效效的缓解解部分低低收入家家庭的购购房压力力，改变变目前中中低价商商品房供供应严重重不足的的不平衡衡状况。尽管20003年年经济适适用房建建设力度度在加大大，但仍仍然无法法满足市市场的需需要，220033年拆迁迁2.44万多居居民，预预计20004年拆拆迁量将将达到44万户。除了经经济适用用房的建建设力度度应加大大加快以以外，也也应加大大建设位位置条件件较好的的中低价价商品房房，以满满足多层层次收入入水平

35、居居民的需需要。二、20003年年房地产产供应结结构以及及供需分分析1. 220033年南京京市房地地产市场场总体供供需分析析20033年商品品房的市市场容量量为8550平方方米，存存量房的的市场容容量为5550万万平方米米左右，本常规规报告仅仅研究商商品房的的供需状状况。根根据南京京市房产产管理局局的资料料，20003年年全市新新商品房房的上市市面积为为5988万平方方米，经经济适用用房供应应91.76万万平方米米，整个个商品房房市场需需求大于于供给。尽管20003年年全年南南京房地地产市场场总量上上供不应应求，但但是仍然然存在着着结构性性矛盾。局部片片区房地地产市场场供需状状况比较较紧张，

36、排队购购房现象象屡见不不鲜，每每期开盘盘的价格格总是高高于上一一期的价价格，而而有些类类型商品品房销售售却比较较缓慢，在部分分市场存存在着供供大于求求的现象象。随着着二级市市场的高高速发展展以及各各种鼓励励政策出出台，存存量房交交易快速速上升，同时市市政府加加大经济济适用房房和中低低价商品品房的建建设力度度，以及及20003年土土地的放放量上市市将有效效缓解以以往土地地资源制制约房地地产开发发的状况况，20004商商品房供供给量将将比20003年年的供给给量大幅幅增加，使总体体供不应应求的房房地产市市场状况况得到改改变。2. 各各区域供供需结构构分析在对南京京商品房房供需结结构的统统计分析析中

37、，主主要采用用供给份份额和需需求份额额的比较较模型来来分析，通过比比较供给给份额、需求份份额，能能够反映映市场结结构是否否平衡，判断各各片区的的供需状状况。片片区容量量供需比比：该片片区内总总供给面面积与在在该片区区内总需需求面积积之比。数值小小于1，说明明该区域域市场供供不应求求，数值值大于11说明该该区域市市场供给给过剩。20003年尽尽管全年年供需基基本平衡衡，但是是在区域域供需结结构不平平衡状况况最突出出的表现现在各片片区的供供求不平平衡现象象上，通通过比较较各片区区供需状状况，市市场各方方能够准准确地把把握不同同片区市市场状况况，避免免造成资资源的浪浪费。根据公司司研究中中心的楼楼盘

38、数据据库对南南京楼盘盘销售状状况的监监测资料料，结合合抉策地地产会员员数据库库购房需需求数据据，得出出20003年南南京市各各片区商商品房供供需状况况。图2-22 220033年各片片区供需需结构比比例图20033年各片片区房地地产市场场中，产产品供需需基本平平衡的片片区为城城中区。城东、城北片片区供不不应求，城南片片区，特特别市宁宁南楼盘盘的供给给比较大大，但是是受到交交通、生生活配套套等条件件的限制制，供大大于求。而供需需差距比比较大的的片区为为江宁、江北和和河西片片区。江江宁、江江北片区区由于前前几年土土地供应应比较充充足，商商品房供供应量比比较大，表现为为市场压压力区，供给份份额比需需

39、求份额额高277%；尽尽管河西西是南京京房地产产市场的的热点，有数个个大盘在在开发，但20003年年能够上上市表现现为供给给的仍占占少数，凭借自自身的优优势河西西片区需需求非常常旺盛，需求份份额仅能能满足需需求的444%。3. 价价格层次次供需结结构分析析毫无疑问问，无论论消费者者还是开开发商都都对市场场价格非非常敏感感，商品品房价格格层次的的供需结结构同样样存在结结构性矛矛盾，这这里所引引用的价价格层次次容量供供需比是是该价位位档次内内总供给给面积与与该价位位档次内内总需求求面积之之比。数数值小于于1，说明明该价格格层次市市场供不不应求，数值大大于1说明该该价格层层次市场场供给过过剩。图2-

40、44 价价格层次次供需结结构图（单位：元/平米）数据显示示,中低档档价位区区间商品品房供不不应求，35000元以以下/平米价价位段区区间商品品房供给给仅能满满足需求求的588%；50000元以以上/平米价价位段区区间为供供给过剩剩区，供供给份额额大大超超过需求求份额。然而在在35000元以以下/平米区区间价位位段区间间的商品品房中，除了在在江宁和和江北片片区有供供给外，其它片片区基本本没有供供给。但但是这个个价位上上却有超超过155%的消消费者意意向选择择在宁南南和仙林林购房。尽管总体体3500050000元/平米价价位段区区间供稍稍小于求求，但如如果分区区域考察察就会发发现在这这个价位位区间

41、上上城南和和城北片片区供应应大于需需求的比比例较大大，出现现结构性性过剩的的不平衡衡现象。三、20004年年南京市市商品房房供给总总量分析析1. 商商品房20033年南京京房地产产施工面面积为112555万平方方米，比比20002年增增长388%，而而竣工面面积仅为为3922.822万平方方米。由由于房地地产从动动工之日日起一般般在一年年之内可可以竣工工，20003年年底大量量的在建建商品房房大部分分可以在在20004年内内完工交交付使用用；此外外南京计计划今年年新开工工住宅面面积10000万万平方米米，按照照南京市市20004年城城市规划划，将重重点建设设宁南、长巷、河西、仙林几几大片区区，

42、再加加上今年年开工建建设并竣竣工的商商品房，04年的的商品房房上市量量估计将将达到9900万万平方米米。20033年，南南京市存存量房、商品房房的交易易量相当当，并且且存量房房交易量量上升速速度超过过商品房房的趋势势，其它它城市如如北京上上海的房房地产市市场中存存量房交交易量都都已经或或有趋势势超过商商品房，因此220044年的存存量房供供给量和和交易量量应和商商品房相相当。2. 经经济适用用房按照政府府的规划划，20004年年要继续续加大经经济适用用房和中中低价商商品房的的建设力力度和规规模。今今年南京京将全面面开展宝宝善、门门东、南南捕厅、冶山道道院等地地区的旧旧城改造造和黄泥泥岗、扇扇骨

43、营、热河路路、永宁宁街等片片区的危危旧房改改造，共共约266片，500万平方方米。继继续建设设景明佳佳园、兴兴贤佳园园二期、尧化门门等6片经济济适用房房，20004年年底将竣竣工面积积1200万平方方米以上上；建设设仙鹤门门、幕府府西路、南湾营营、宋家家洼等中中低价商商品房，当年完完成900万平方方米。这这样20004年年的经济济适用房房和中低低价商品品房的供供给量将将达到2210万万平方米米，按照照户均775平方方米计算算，可以以解决22.8万万户居民民的住房房问题。3. 片片区状况况分析20055年的“十运会会”日益临临近，由由于开发发商担心心河西的的房地产产市场会会出现北北京亚运运会之后

44、后的亚运运村地区区房地产产市场长长期低迷迷状况，20004年河河西特别别是奥体体中心附附近将会会出现楼楼盘放量量供应的的现象。规模达达到411万平方方米的超超级大盘盘金马郦郦城已经经开始发发售，占占地1000公顷顷的奥体体新城也也将在004年春春开盘，除此之之外，220044年河西西上市的的项目包包括顺驰驰奥城、万科光光明城市市、雨润润项目、四季仁仁恒、万万达项目目等等，推出的的住宅小小区规模模基本上上都比较较大。220044年河西西仅奥体体中心附附近推出出的住宅宅体量就就将达到到1200万平方方米以上上，预计计20004年河河西商品品房上市市面积1150万万平方米米，在220033年基础础上

45、翻番番。江宁近几几年始终终是商品品房上市市面积最最大的片片区，以以建筑面面积达到到75万平平方米新新盘拖乐乐嘉街区区为代表表的一批批新盘将将在今年年上市。此外一一些老盘盘如300万平方方米明月月港湾、66万平平方米天天地新城城、400万平方方米211世纪现现代城、80万平平方米武武夷绿洲洲等项目目也会一一期期地地开发建建设上市市。预计计江宁在在20004年的的供应面面积将超超过2000万平平方米。第三节 价格格研究本期报告告研究内内容主要要包括：20003年度度南京市市商品房房总体价价格水平平、商品品住宅价价格水平平以及分分物业、土地、二手房房和经济济适用房房价格水水平分析析，20003年年价

46、格走走势分析析，20003年年南京市市商品房房价格成成因分析析。一、供应应价格水水平分析析1. 商商品房价价格水平平分析图3-11 20003年10月至至20003年12月商商品房价价格走势势图(单位：元/平米) 根据公司司数据库库数据，以南京京市七大大片区作作为统计计对象，根据供供给面积积与市场场价格的的加权计计算，参参考得出出南京市市20003年12月商商品房平平均价格格为为每每平米445377元/平米，七大片片区均价价如上图图所示。比较110月价价格，南南京市商商品房总总均价及及所有大大片区均均价都呈呈上涨态态势，上上涨幅度度比较如如下表。图3-22 20003年年10月至至20003年

47、12月商商品房分分区均价价增长幅幅度表 本期数据据显示，城中、城北、江宁、城东片片区价格格上涨幅幅度基本本与8至10月涨涨幅接近近，本期期70典型型楼盘指指数各片片区入选选项目中中商住写写字楼项项目比例例较上期期低100%左右右，从而而从总体体涨幅统统计上看看，城南南、城中中片区由由于近期期供给量量较大、销售形形势也比比较良好好，涨幅幅较平稳稳在5%-9%之间；江北片片区涨幅幅较为明明显超过过10%，以旭旭日华庭庭为代表表的江北北片区项项目的价价格上涨涨形势是是南京沿沿江经济济全面启启动的一一个信号号；河西西片区也也是沿江江大开发发的直接接受益范范围，迎迎接十运运会、打打造新市市区的节节奏明显

48、显加快，河西区区价位的的上涨在在情理之之中；城城北片区区继续受受到消费费者的追追捧，两两个月内内均价上上涨超过过2000元/平米。平均根根据700家典型型楼盘提提供的历历史数据据，与220033年上半半年的价价格数据据相比，20003年下下半年，各片区区楼盘价价格普遍遍上涨3300-6000元/平米左左右，年年度内各各片区的的平均涨涨幅渐趋趋一致，平均上上涨近110000元/平米。房价涨涨幅超过过居民收收入涨幅幅。从119988年至今今，南京京房价一一直维持持着高速速增长，已经超超过了收收入增长长速度。参见下下表统计计数据。图3-33 19999至20003年南南京市房房价年度度涨幅比比较图

49、2. 商品住住宅价格格水平分分析20033年10月至至12月商商品住宅宅价格走走势统计计如下表表：图3-44 20003年10月至至12月商商品住宅宅价格走走势图(单位：元/平米)可以看出出，20003年年12月南南京七大大片区总总体均价价为每平平米43378元元/平米，与100月份比比较上涨涨2166元/平米，在近33个月里里，月均均上涨近近70元/平米,涨幅较较上季度度增快，高于商商品房总总均价的的涨幅，住宅均均价接近近在每平平米60000元元/平米以以上的是是城中区区域达到到58550元/平米的的高位，值得关关注的是是均价从从每平米米30000至40000元/平米价价位段越越升至4400

50、00至50000元/平米价价位段的的片区有有城北、城南两两个片区区，江宁宁片区近近期住宅宅均价总总体涨幅幅较小，而江宁宁片区几几个优势势大盘的的涨势与与城区涨涨幅的差差异并不不大，四四季度江江北片区区涨幅较较大，近近三个月月来上涨涨2000元以上上/平米。从20003年全全年来看看，南京京市商品品住宅均均价涨幅幅超过220%的的楼盘数数不胜数数，各片片区房价价普遍上上涨10000元元/平米左左右，领领涨片区区是城中中、河西西、城东东和江宁宁，城北北、城南南，江北北在下半半年涨幅幅提升也也较为明明显，220033年商品品住宅价价格飞涨涨的主导导因素是是供求关关系的力力量拉升升和楼盘盘品质化化倾向

51、的的提升。下表为为20000年到到20003年时时间段，南京市市商品住住宅典型型大盘价价格走势势。表3-11 南南京市大大盘20000-20003年价价格走势势分析年度20000年（及20000年年以前）20011年20022年20033年项目名称称所属片区售价（元元/平米）武夷花园园江宁18000200002400033000（别墅墅式公寓寓）明月花园园江宁14000-1668021000明月港湾湾：33380湖滨世纪纪花园江宁16000-19900210002300026000太阳城城东/2300030000天地新城城江宁17000200002200030500云锦美地地河西一期：4420

52、00；二期期：46600；三期：52000。3. 分分物业商商品房价价格水平平分析根据抉策策地产价价格指数数数据库库数据统统计。220033年10月至至12月南南京市分分物业商商品房价价格走势势统计如如下表：图3-55 分物物业商品品房均价价比较图图(单位：元/平米)写字楼均均价为每每平米660266元，略略高于城城中住宅宅均价。近期南南京市酒酒店式公公寓销售售状况良良好，供供给量加加大，112月别别墅及公公寓均价价为每平平米59988元元，这个个价格基基本代表表了城区区公寓住住宅及郊郊区中档档别墅的的价格面面貌，与与写字楼楼、商住住楼项目目相比，小户型型的城区区公寓项项目尤其其热销，有的项项

53、目3个月内内价格涨涨幅达220%以以上，但但鉴于物物业管理理费用较较高等因因素，小小户型公公寓项目目与城中中区优质质住宅项项目的比比较优势势还不够够明显。 20033年南京京市场近近郊别墅墅项目的的销售状状况良好好，很多多是业主主在已有有两至三三处房产产的情况况下以休休闲度假假、第二二居所为为目的进进行的长长期投资资行为，这在一一定程度度上说明明消费者者对经济济的长期期乐观预预期，并并有对南南京房市市房价将将继续上上涨的心心理预期期。南京市典典型商铺铺销售状状况平稳稳，一方方面说明明市场对对接受投投资型产产权商铺铺的模式式有一定定的等待待期，一一方面也也说明近近期炒商商铺的大大笔游资资没有冲冲

54、击南京京商铺市市场。但但值得关关注的是是江宁区区商铺供供应面积积大大超超过市场场需求，如果区区域经济济发展预预期继续续滞后，除个别别规划设设计合理理的项目目，江宁宁片区商商铺有价价无市的的局面可可能即将将形成。从20003年全全年来说说，南京京市分物物业商品品房价格格走势的的明显特特点是，商铺价价格涨幅幅最大，并出现现了产权权式零售售商铺热热销的情情况，承承诺高额额投资回回报的销销售方式式促进了了商铺价价格的进进一步上上涨，与与商铺价价格走势势比较，20003年南南京市住住宅价格格涨幅较较平稳，季度涨涨幅较为为平均。20003年南南京市别别墅、写写字楼价价格走势势比较理理性，上上涨幅度度较小，

55、高附加加值的产产品供给给较多。4. 存存量房（即二手手房）价价格水平平分析根据公司司研究中中心对南南京房地地产市场场20003年11、12月二二手房价价格监测测数据，城中、河西、城东三三个区域域二手房房均价仍仍然遥遥遥领先，均在440000元/平米以以上，较较上半年年，河西西二手房房价格上上涨约2200元元/平米，二手房房均价在在35000-440000元/平米区区间内有有城南、城北两两个片区区，城北北地区价价位升幅幅较大且且成交活活跃，主主导因素素是地铁铁通车在在即，江江宁片区区是目前前南京市市二手房房均价盆盆底区域域，仅为为29660元/平米。图3-66 220033年10月至至12月二二

56、手房分分区均价价比较图图（单位位：元/平米）结合20003年年底南京京市二手手房价格格走势，我们进进一步对对12月商商品住宅宅和二手手房价格格做对比比分析：图3-77 220033年12月二二手房与与商品住住宅分区区均价比比较图（单位：元/平米） 受新商品品住宅价价格涨幅幅及拆迁迁新法的的刺激，20003年12月南南京市二二手房价价格继续续上扬，例如河河西、城城南等区区域二手手房均价价涨幅与与商品住住宅涨幅幅都很接接近，比比较20003年10月数数据，目目前南京京房地产产市场二二手房均均价仅仅仅略低于于商品住住宅均价价。拆迁迁新法的的公布刺刺激了原原先持币币观望的的人群，拆迁均均价的上上调及城

57、城区众多多地块的的“升级”现象，让大部部分期望望淘到价价格低廉廉的二手手房的观观望者下下决心实实施购买买行为，但这一一部分需需求被年年末新开开盘的商商品住宅宅项目分分流，所所以导致致了二手手房价格格上升幅幅度放缓缓，这并并不代表表目前南南京市二二手房市市场的降降温。20033年全年年，南京京市二手手房交易易登记55.9万万件，交交易额1118.4亿元元，分别别比上年年增长990.44%和1355.7%。南京京市二手手房交易易量增幅幅高于新新商品房房，交易易价格涨涨幅基本本与新商商品房价价格涨幅幅同步，对于城城中生活活品质较较高的某某些地段段设施完完善的二二手房价价格在过过去一年年里上涨涨了10

58、000元元以上/平米也也已不是是特例。由于二二手房的的供给受受市场价价格走势势影响较较大，220033年下半半年，南南京市二二手房的的供给总总量较上上半年增增多，市市场状态态由明显显的供不不应求向向供求基基本平衡衡过渡。5. 经经济适用用房、中中低价商商品房价价格水平平分析南京市220033年度供供应市场场的经济济适用房房价格普普遍在每每平米116000-18800元元左右，因为占占商品房房供应总总量的比比例较低低，对目目前南京京市整体体房价没没有体现现出下拉拉效应。经济适适用房虽虽然解决决了一部部分低收收入人群群、被拆拆迁户的的居住需需求，但但因全年年供应量量只有990万平平米，而而对较低低

59、价位住住宅的需需求量远远远超出出这个水水平，而而住房已已成为居居民生活活的第一一必需品品，让很很多中低低收入的的人群转转而购买买中等价价位段的的位置较较偏的商商品房。20044年南京京市中低低价商品品房和经经济适用用房新开开工规模模将达到到2100万平方方米，全全年将完完成1880万平平方米，将解决决2.88万多户户困难家家庭及中中低收入入家庭的的住房问问题，总总量几乎乎是20003年年的3倍，也也就是说说，20004年年中低收收入家庭庭和拆迁迁户家庭庭购得中中低价商商品房、经济适适用房的的比例将将大大增增加，形形成二手手房价格格与新商商品房价价格的这这一主要要压力源源将在220044年有所所

60、缓解。20044年南京京市经济济适用房房价格：由于经经济适用用房旨在在解决低低收入家家庭和拆拆迁困难难家庭的的住房问问题，因因此上浮浮的幅度度不会太太大，预预估应在在每平方方米1550元左左右。近近期正式式拉开申申购序幕幕的南营营湾地块块楼盘售售价采用用了每平平方米226000元的政政府定价价，而南南京保障障拆迁补补偿款在在20万元元以下、住房困困难家庭庭的第二二幅中低低价商品品房用地地幕府府西路地地块顺利利挂牌出出让，市市场限价价为31100元元/平米。20003年南南京中低低价商品品房楼盘盘的可售售面积平平均价格格标准确确定在每每平方米米26000-332000元。这这个价格格水平在在目前