蓝山上城项目价值体系白皮书

1、PAGE PAGE 43蓝山上城项目价值值体系白白皮书项目价值解码华海项目价值白皮书 之一项目价值体系项目目标客户群圈分和剖析项目外部显性价值定义项目外部隐性价值挖掘项目内在刚性价值定义项目内在软性价值挖掘1，项目目目标客客户群体体圈分和和剖析1.1 目标客户群设定（一）主力目标消费群锁定3500元左右28-45岁已婚大专以上南宁集中在新城区、其他各城区均有分布；不乏广西其他地市金融、电信、IT业、经商、政府机关单位公务员、外企中青年白领精英职业家庭平均月收入年龄分布学历0目标消费群锁定（二）次目标消费群锁定5000元以上46岁以上高中以上南宁集中在新城区、其他各城区均有分布；不乏广西其他地市

2、私企老板、个体爆发户、事业单位领导等中老年成功人士职业家庭平均月收入年龄分布学历1.2 目标客客户分析析所在区域：打破区域限制，各区域内均存在潜在客户，但以新城区、兴宁区为主，65%在新城区，15%在兴宁区（商业经营者多），其它区域20% 。置业目的：改善居住质量、彰显身份置业经历：二次置业或多次置业（55%），少数为首次置业（30%），其它：15%主要用途：自用、享闲生活为主，殷实、稳定或呈阶梯状增长年 龄：30-45岁之间（80%），其它（20%）收 入：二次置业者（1000-4000元/月），首次置业者（ 1500-4000元/月）主要诉求：片区环境、科技、交通、小区绿化、教育、会所、停

3、车位，幼儿园敏感问题：价格性能比，不怕贵，但要物有所值典型客户：企业高层管理人员或私营企业主，机关事业部门的上层干部、高科技、广告、 法律、贸易等新兴行业的从业人员，南宁中上阶层次主力客户群：第五类消费群，其置业目的是养老、安度晚年，主要诉求为片区环境、小区园林、空气质量、老年人休闲娱乐设施争取客户群：来桂从商，拟在桂长期居住或往来办公的外地人群，或南宁周边城市人群。价值观：有精品意识，宁缺勿滥；宁肯多花些钱买一套心水房也不想图便宜买到劣质“产品”。消费观：有精品意识，宁缺勿滥；乐于投资健康，家人的健康是最大的财富。世界观：有着长远的眼光，着眼未来；对于新事物，有着强烈的向往，乐于接受，对于买

4、房，保持着清醒的头脑。家庭观：平时紧张的工作节奏，希望有一个避风的港湾，注重家人的健康，认为这是最大的财富和幸福。对于下一代倾注了期望，重视孩子的教育， 尊重孩子的意见和想法。生活形态：注重享受，知道只有在享受中放松身心，才能更好地投入工作。每天大量的阅读以摄取咨讯，尤其是报纸；因为受过高等教育，使其具备了对广告真假的判别能力。人生观：人生只有一次，要善待自己，活得精彩。小波的置业观（个体）将主力消费者界定为某人，我们来描述以上特征消费群细分及特征（群体）：（1）为城市的中高收入阶层，资金较充裕，有着较强烈的购房需求，未来购买力较强；（2）年龄在3045岁之间，家庭成员较复杂，两人世界、三口之

5、家，及三代同堂皆有比例；（3）文化素养较高，大专本科以上学历，注重楼盘品位，并希望与其有相当素质和社会地位 的业主群居；（4）热衷于现代都市生活，重视居住生活质量，要求回归自然，形成“注重个性化，环境舒适和确较高精神享受”的第三类居住观（第三类住宅的建设地点应在摆脱城市羁绊的风景优美，空气清新的近郊，其类型应追求集自然山水、休闲度假为一体的住宅；（5）主要需求户型 ：面积为100-140的三房二厅、120-160的四房二厅、130-180的五房或楼中楼；（6）主要价格承受：多选择房款总价50万左右的物业，承受价格2000-3000元/平方米，首期付款15万以下，月供800-1300元/月，物业

6、管理费150元/月，普遍选取按揭年限长、首期少，月供低灵活的付款方式。（7）主要购房用途：二次或以上置业者、市内急房的“夹心阶层”、为父母购买颐养之所的重复置业者、喜欢安宁与方便的生活环境的老年客户、作为渡假休闲物业的客户、外企寻求高尚物业的客户、看中凤岭片区升值潜力的客户。主要客户户分析见见附件2，项目目外部显显性价值值定义2.1城城市形象象价值金色兴宁（兴宁的商业与生活味道）阳光新城（新城的蓬勃气象）灰色江南（江南的工业）蓝色南湖（南湖的水）绿色凤岭（凤岭的山）白色的永新城北（教育与破旧的房屋）南宁城市发展趋势“塘”（西乡塘）“城”（城中心朝阳、星湖广场）“江”（邕江沿线江南区）“湖”（南

7、湖和仙湖）“山”（青秀山）“郊县”（城北、江南、青秀、凤岭等市郊与兴宁县）2.2区区域形象象价值2.2.1区域域形象综综述：大 区 域：新城区以东小 片 区：凤岭片区现 状：开发的重点，投资的热点，置业的焦点发展前景：南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体新都市中心，更是投资增值的首选片区特性：环境优美，交通便捷，空间广阔，前景无限竞争状况：已有不少大盘在售，竞争比较激烈。大 区 域：新新城区以以东小 片 区：凤凤岭片区区现状：开开发的重重点，投投资的热热点，置置业的焦焦点发展前景景：南宁宁集政治治、文化化、金融融、经贸贸、会展展、科技技、园林林于一体体亚城市市中心，更是投投资增

8、值值的首选选片区特性性：环境境优美，交通便便捷，空空间广阔阔，前景景无限竞争状况况：已有有众多大大盘雄居居于此，目前竞竞争比较较激烈2.2.2具体体形象价价值部分分：自然环境境价值：南湖公园园、南湖湖广场、石门森森林公园园、体育育中心、体育公公园、民民族广场场青秀山山风景区区等山水水相依，是南宁宁市比较较高档的的居住区区。人文环境境价值：商业文化化、住宅宅文明与与生态科科技衍生生互用，人与自自然和谐谐共生之之地！商业环境境价值：华联超市市、利客客隆、大大热门购购物中心心、梦之之岛百货货，另金金湖广场场5万平平米大型型商业配配套，交通环境境价值：213、2111、2200、11、6路公交交汽车超

9、超始站，并能享享受到南南宁市最最好的市市政要道道民族族大道及及快速城城市外环环道带来来的方便便快捷其他环境境配套价价值：银行：农农行广西西分行、建行广广西分行行、中国国银行、工商银银行各储储蓄点遍遍布周围围教育：市市三十中中、市三三中、市市二十九九中、天天桃实验验中学、广西艺艺术学院院、广西西医科大大、广西西幼师服务：国国际大酒酒店、夏夏威夷大大酒店、跨世纪纪大酒店店、明园园新都酒酒店、琅琅东大酒酒店市政：市市政府、市政协协、市人人大、区区党委、区人大大、区政政协、区区政府及及各机关关单位已已经或将将东移与与此。3，项目目外部隐隐性价值值挖掘3.1城城市发展展趋势的的未来价价值3.1.1 积积

10、极推进进城镇化化进程，改革城城镇户籍籍管理制制度，预预计促进进人口流流动将超超过300人。南宁市区区周边的的城镇居居民，扩扩大了南南宁市商商品住宅宅市场的的容量。3.1.2 城城市规模模的扩大大，将使使南宁市市房地产产业进入入发展的的黄金时时代。南宁市市城市总总体规划划，到220100年，城城市规划划范围达达到41158平平方公里里，比220000年增长长36%，实际际居住人人口达1150万万，比220000年增长长36.4%。城市化化市我国国实现现现代化的的重要标标志和途途径，城城市化的的快速发发展为房房地产业业带来了了巨大的的发展空空间。与与此同时时快速增增长的城城市人口口及逐步步扩大的的

11、城市规规模，形形成了巨巨大的商商品住宅宅需求量量。3.1.3 大大南宁的的政府规规划使南南宁的行行政区域域和人口口扩张。 20003年年政府大大南宁的的概念圈圈定以后后，使得得南宁的的区域圈圈分扩大大了从原原来的110022平方公公里扩至至25448平方方公里，包括了了原五城城区及邕邕宁，武武明以外外的横县县，宾阳阳，上林林，马山山，隆安安，人口口从原来来的2998万扩扩充到6654万万，使得得南宁对对洲边城城市的吸吸纳力加加大，使使得住房房购买力力扩充。区域延伸伸价值3.3.1 入入市时机机： 南南宁房地地产经过过几年的的发展已已经到了了一个成成熟的时时期，项项目所处处区域经经过前面面已售及

12、及在售项项目和政政府规划划的共同同作用，已经形形成了南南宁市成成熟的高高档楼盘盘聚集区区，是南南宁市CCBD和和CLDD中心，具有良良好的区区域形象象价值，这时入入市，项项目的区区域形象象足可以以支持项项目的价价值部分分，比较较容易得得到市场场的认同同价格性能能比： 开发商商所确定定的每平平米31100元元的均价价，结合合项目的的产品素素质和地地段具有有非常良良好的价价格性能能比，而而且在同同区域具具有不错错的竞争争优势。3.3.3 政政府规划划的未来来价值：3.3.3.11、实行行城市规规划与改改造政策策，大量量拆迁户户由此产产生。南宁市市城市总总体规划划（11995520110年）已经国国

13、务院批批准生效效。城市市建设220022年度下下达计划划项目775项，计划投投资9.66亿亿元，其其中防洪洪建设预预计1556544万元。仅防洪洪工程建建设一项项就会产产生拆迁迁户1000388户，涉涉及拆迁迁人口3364667人，这些拆拆迁户将将成为一一支购房房大军。3.3.3.22、南宁宁市三大大中心与与项目为为临。紧邻项目目的南宁宁国际会会展中心心 ，体体育中心心，文化化中心建建成后将将成为南南宁市标标志性建建筑物，成为广广西甚至至中国西西南地区区对外交交流和商商业活动动的重要要窗口。区域形形象非常常良好，目前国国际会展展中心已已经投入入使用，聚集了了许多上上规模的的大型政政府活动动，展

14、览览活动，商务活活动等，区域人人流急速速加大，城市亚亚中心形形象已经经形成。3.3.3.33、南湖湖广场的的投入使使用，为为琅东南南湖一带带的房地地产带来来更多商商机。南湖广场场规划用用地1778亩，建成以以观察、休闲为为主的开开敞式景景观区，主要满满 足南南湖区及及凤岭、琅东片片区周边边高层建建筑及湖湖对岸俯俯视、远远眺及城城市休闲闲的 需要。3.3.3.44，城市市重心东东移：区党委及及相关政政府机构构的东移移，加大大了项目目所在区区域的中中心作用用，结合合相关的的城市配配套的跟跟进，很很好的塑塑造了城城市的亚亚中心形形象。3.3.4，宏宏观政策策背景的的利用3.3.4.11，政策策措施方

15、方面为了进一一步启动动住房消消费、拉拉动经济济增长，实现“十五”计划提提出的住住宅发展展目标，国家中中期的八八项措施施来推进进住房消消费改革革：（1）、加快立立法，明明晰产权权，制定定了物物权法、住住宅法及物物业管理理条例；（2）、加大货货币化分分房力度度，支持持职工买买房和换换购住房房；（3）、加快二二级市场场，培育育租赁市市场；（4）、加大技技术、产产品创新新力度，提升质质量；（5）、拓展住住房消费费服务，建立房房地产经经纪人执执业制度度，规范范中介业业；（6）、大力发发展住房房金融，提高金金融对住住房市场场的支持持力度；（7）、规范发发展物业业管理业业，改善善居住环环境。出出台职工工工资

16、中中增加物物业管理理消费支支出的政政策，提提高物管管消费的的支付能能力；（8）、切实改改进房地地产行政政管理工工作，简简化房地地产交易易与房屋屋权属登登记程序序。3.3.4.22，宏观观调控方方面国家近期期的政策策宏观调调控以后后反映出出来的问问题：（1）从从总体住住房市场场情况来来看，对对南宁市市影响不不大，上上半年总总体成交交量与去去年同期期相比略略有上升升，市场场发展比比较正常常和良好好，但从从整个市市场成交交价格来来说，高高价房的的销售速速度可能能有所减减缓，低低价房走走势较好好。在整整个市场场而言，本项目目是高价价房，销销售走势势可能会会遇到一一些阻力力，但从从区域的的角度看看，本项

17、项目价格格居中，性价比比较好，具有比比较好的的竞争优优势。（2）从从总体土土地放量量情况来来看，土土地供应应量减少少，市场场放盘量量将逐渐渐减少，竞争压压力可能能有所减减缓，特特别是区区域可供供再开发发土地量量几乎没没有了，因此项项目的竞竞争优势势还是比比较好，销售应应该问题题不大。（3）从从整个国国家宏观观调控的的时间来来看持续续时间不不会太长长，在项项目的中中后期销销售阶段段速度可可能会比比较快。4，项目目内在刚刚性价值值定义4.1地地盘状况况地貌：陇陇状丘陵陵，山地地建筑，地势起起伏较大大，总体体布局为为西面较较低，东东北角较较高，东东西地标标落差113米。新辟规规划路位位于西面面和临近

18、近香榭里里的南面面。形成成东高于于西，北北高于南南的盆地地状态。地形：整整个地块块形状比比较规则则，无不不好利用用的菱形形或三角角形等不不规则部部分，在在规划布布局方面面比较好好利用4.2规规划布局局采用“内内向围合合，周边边布置”方式，再造小小区生态态环境，建筑物物总体排排布顺应应地形，充分配配合小区区内景观观空间，同时又又照顾最最佳朝向向。整个小区区以高层层和小高高层为主主。高层层集中在在地势比比较高的的东北面面，可望望青秀山山风暴区区，小高高层位于于地势较较高的西西南角，可看市市中心繁繁花似锦锦，地下下均采用用一至三三层的架架空层处处理地势势的落差差，使整整个小区区形成高高低错落落有致又

19、又步至于于落差太太大。中中央圆形形水体周周围分布布几栋低低密度的的小高层层，由于于是环水水体低密密度中心心区，内内景最佳佳。小区区公建部部分主要要集中在在新规划划路的西西南角。4.3 功能定定位纯住宅小小区，带带有少部部分商业业物业4.4 产品特特性：项目主要要技术指指标面积分项项计算表表及主要要技术经经济指标标区间户型名称称面积幢数层数占地面积积建筑面积积户数住宅占地地面积A3(118)标准层477.53218955.06171991.008144复式0 000 00A4(118)标准层502.9421810055.9181005.884144复式0 000 00A5(117)标准层4222

20、17844143448136复式0 000 00A5-11(177)标准层462.12117462.1278566.04468复式0 000 00C1(117+11)标准层606.23116606.2396999.68868复式424 1424.3611424 1424.3611C1-22(177+1)标准层624.23116624.2399877.68868复式437 1436.9611437 1436.9611C1-33(177+1)标准层582.5421611655.1186441.228136复式408 1815.5566408 1815.5566C2(111+11)标准层451.65

21、1022588225880220复式316 115800.6316 115800.6E(177)标准层58121711622197554340F(9+1)标准层630.7118630.7150455.68818复式441 1441.4977441 1441.4977D1(117)标准层488.3241519533.3292999.22256复式342 113677.2996342 113677.2996D1-11(177)标准层488.241519522.8292992256复式342 113666.966342 113666.966D2(111+11)标准层478.7761028722.62

22、87226.22264复式335 120100.8334335 120100.8334D4(111+11)标准层554.4241022177.7221776.88176复式388 115522.3776388 115522.3776D4-11(111+1)标准层521.82110521.8252188.244复式365 1365.2744365 1365.2744D3(117)标准层461217922156774136复式0 000 00公建面积积办公450000476112幼儿园26122住宅面积积2943319.11总用地面面积1024484.86停车建筑筑面积单层停车车239667.66

23、1029990.1双层停车车517113.99负一层停停车273008.66双层商铺铺面积94399.8总建筑面面积(11)3419931.11（不含商商铺面积积）总建筑面面积(22)4543361.01（含商铺铺、停车车场面积积）总建筑密密度38.550%总容积率率3.344 绿地率35.220%总停车位位数29433 估计数总户数247444.4.1建筑筑风格*（规划划引导部部分） 现代风风格4.4.2室内内空间布布局 *从从入户的的过渡空空间到公公共活动动空间到到私密的的居住空空间，相相互之间间严格区区分功能能明确，动静分分隔互不不干扰。在整个个居住的的大空间间上又紧紧密融合合，结构构紧

24、凑，实用比比例高浪浪费面积积少。4.4.3户型型配比 * 以三三房和四四房为主主外立面风风格 *（规划划引导部部分）4.4.5 朝朝向 *多为南南北方向向并参照照南宁的的气候和和风向有有一定的的角度倾倾斜，基基本能保保证各户户采光通通风的良良好性4.4.6 通通风*夏东南南风，冬冬东北风风。且东东向地势势稍偏高高，户型型多南北北向且有有少许角角度的倾倾斜，故故东南、东北向向通风状状态良好好。4.4.7 采采光 *采光良良好，各各功能房房基本无无暗房4.4.8 景景观 *小区的的中央水水体园艺艺和绿化化组团加加上区域域景观基基本能保保证各户户景观的的良好性性4.4.9 建建筑材料料（规划引引导部

25、分分）4.4.10环环境布局局（规划引引导部分分）4.4.11交交通布局局 *S环道设设计，构构成观景景大道网网络，同同时把中中央水景景区与周周边环小小区住宅宅分隔开开来* 各区区域基本本实现人人车分流流4.4.12居居住配套套 *物物业管理理中心， *幼幼儿园 *网网球场 *会会所*智能化化： 安安防、生生活服务务、信息息沟通，宽带入入户5，项目目内在软软性价值值挖掘5.1 售后服服务（物物业管理理）服务理念念：引进进国际知知名品牌牌物管，塑造高高质量的的居住标标准和无无忧无虑虑的居住住理念5.2 品牌塑塑造 项项目品质质的塑造造，工程程进度完完好塑造造，舒适适的居住住感觉的的塑造5.3品品

26、质保障障产品质量量的保障障，工程程进度的的保障，销售服服务的保保障，售售后服务务（物业业管理）的保障障5.4 社区文文化 居住文文化（一一种舒适适的居住住感觉，邻里交交往沟通通的渠道道，健康康向上的的居住导导向）5.5 开发商商的实力力 包包括资金金实力，运作能能力5.6 邻里关关系 突破破建筑以以外的融融洽的和和谐的邻邻里沟通通渠道，增加人人文沟通通减少呆呆板的建建筑本身身所构筑筑的封闭闭环境，倡导一一种新的的居住沟沟通方式式，项目价值解码华海项目价值白皮书 之二项目核心价值体系项目核心价值定义项目主题理念项目诉求主张项目主题形象项目价格策略和销控计划1 项项目核心心价值定定义区域价值：南宁

27、集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体的亚城市中心，更是投资增值的首选城市价值：西南地区重镇，西部开发的重点，代表现代化山水城市概念的绿城项目价值：大型园林型、生态型、智能化、超大型、标志型的国际化住宅小区形象价值：国际化高尚生态居住小区华南板块未来新生活的领跑者亚城市中心高尚居住社区项目南宁亚城市中心首席纯住宅超大型社区尊贵，荣誉，舒适 目标消费群定位：投资者、换房者、自用者等项目优势：市凤岭区，建筑质素高，环境优美，交通便利，星级物管、智能网络提 供1.1 城市价价值定义义：西南地区区重镇，西部开开发的重重点，代代表现代代化山水水城市概概念的绿绿城，中中国最佳佳人居城城市1.2

28、区域价价值定义义： 项目所所在区域域是南宁宁集政治治、文化化、金融融、经贸贸、会展展、科技技、园林林于一体体的亚城城市中心心，更是是投资增增值的首首选 1.3 项目价价值定义义：大型园林林型、生生态型、智能化化、超大大型、标标志型的的国际化化住宅小小区山水是自然建筑是艺术居住是文化成熟意识：总体规划回归自然：环境特色以人为本：人情味建筑舒适、大气健康、休闲简洁、明快浪漫、现代精品、尊贵文化、教育和谐、文明南宁城市规划重心由西向东倾斜，政府对琅东、凤岭片区的重点投资支持理念依托产品品牌项目定位创意来源连动有机结合个性化设计、国际性标准工业化生产、科技化含量超前化意识、多元化服务多种行业共同发展“

29、要做就做最好”的开发主导思想项目卖卖点价值值细化：一号地带带亚城城市中心心一号居居住地块块，城市市生活第第一线城市发展展的重点点区域和和高尚区区域，有有着天然然的地段段和居住住环境优优势，具具有唯一一的、绝绝版的地地块属性性。两湖内聚聚水中中有楼，楼中有有水，永永恒不变变的依湖湖情怀内聚两大大人工生生态湖浸浸润着天天地之灵灵气，良良木葱茂茂，绿草草如茵；湖光楼楼色相映映成趣，花鸟鱼鱼虫自得得其乐，不是桃桃源，胜胜似桃源源。三大公园园花园园里的房房子，房房子里的的花园石门公园园、体育育公园、青秀山山公园分分布其周周。在这这里，庭庭园和公公园毫无无界线家家就是公公园，生生活就是是渡假。四项革命命主

30、题题革命：倡导新新住宅国国际化，营造人人与自然然和谐相相处的绿绿化环境境，建设设起大规规模的生生态家园园。规划革命命：全区区依山而而建，由由风景各各异的高高层、小小高层合合成小区区的“生命脉脉络”，楼体体立面独独创“清新现现代化”格调，高层和和小高层层的结合合，错落落有致，变化丰丰富，废废除传统统以道路路为骨干干区隔的的方式，独创以以绿化带带为骨干干的柔性性区隔，有较高高的绿化化。空间革命命：打破破传统平平面格局局，提出出高实用用的空间间概念，采用过过渡空间间，活动动空间，私密空空间设计计将家庭庭生活、家庭社社交、隐隐私休息息划分为为三度空空间，室室内与室室外空间间自然融融合。观念革命命：通过

31、过前瞻性性及回归归人性设设计手段段创造出出真正以以人为本本，关注注未来，日具升升值潜力力的优秀秀产品，合理成成本控制制，力创创品牌物物业，引引领同类类物业。五重教育育给孩孩子一个个理想的的全素质质起点社区配套套幼儿园园推崇国国际化教教育模式式，多重重素质培培养。给给予孩子子一个先先人一步步的美好好未来六大空间间事业业辉煌，生活从从容良好的城城市空间间，区域域空间，社区空空间，居居住的过过渡空间间，交流流空间和和休息的的私密空空间将生生活规划划的从容容不迫。七色会所所休闲闲主题会会所会所配设设阳光泳泳池、水水上乐园园、网球球场、羽羽毛球场场，设于于小区西西南角的的娱乐会会所是您您娱乐休休闲的轻轻

32、松之所所；生活活因此而而更缤纷纷多彩，整个园园林就是是会所。八种智能能“国际住住宅”的标志志之一宽频带高高速上网网，社区区局域网网，可视视对讲系系统，可可视、红红外周边边防范、社区消消防控制制中心室室内、外外安防警警报中心心，ICC储值消消费、车车辆智能能化管理理系统。九大便利利生活活配套方方便业主主社区及周周边公交交巴士、大型超超市、医医疗门诊诊部、保保健中心心、家政政服务中中心、政政府部门门、银行行、休闲闲会所，学校等等一应俱俱全。十分舒适适各具具特色的的主题生生态庭园园和几大大主题公公园41万平平米精典典国际社社区、独独有的居居住概念念和建筑筑设计、山水气气息无处处不在、生态化化庭园环环

33、境、窗窗窗有景景、户户户向阳、青秀山山美景朝朝夕相伴伴，两大大人工内内湖灵性性相聚,山水相相依，生生活写意意。2 主体体理念2.1主主题口号号成功者的的理想家家园2.2主主体解说说词 源于自自然高于于自然的的心筑社社区 源于生生活高于于生活的的优雅生生活成功者的理想家园，“成功者的家园”理念“亚城市中心”理念要 求市场定位目标创 造 宽松怡人的舒适生活方式有品位有钱有身份有成就感理想的家园、成就的家园、品位的家园3 诉求求主张3.1项项目整体体诉求 上游社社会生活活之城市市3.2项项目阶段段性诉求求 结合项项目销售售计划和和整体安安排，从从时机，环境，配套，销售业业绩等各各个角度度进行4 主题

34、题形象4.1城城市形象象 最佳佳居住的的城市之之一4.2区区域形象象 地处中中央商务务区和中中央居住住区的核核心地带带，中央央形象区区4.3产产品形象象 高品品质社区区4.4推推广形象象自 然然 的的生 态态 的的舒 适适 的的休 闲闲 的的尊 贵贵 的的亲 和和 的的现 代代 的的充 实实 的的缤 纷纷 的的丰 富富 的的精 品品 的的浪 漫漫 的的文 雅雅 的的方 便便 的的5 价格格策略和和销控计计划5.1总总体价格格策略和和销售安安排总体价格格：项目目的总体体均价核核定：每每平米331000销售周期期安排：30个个月（销销售部分分）5.2阶阶段性价价格策略略和销售售策略 （销销售部分分

35、）5.3项项目开发发的周期期安排 项目的的整体开开发分四四部分：（参照照总体开开发周期期表）项目价值解码华海项目价值白皮书 之三项目文化价值体系项目整体价值的概念包装项目案名的价值包装项目推广的价值包装一 案名名释义1.1 项目总总案名蓝山上城城(BLUUEMOOUNTTAINNUPPPERCCITYY)1.2 项目案案名文化化内涵释释义# 代代表轻柔柔 淡雅雅 沉静静 浪漫漫的冷色色调,属属于梦幻幻般的色色彩,具具有充分分的想象象空间, 如清清晨的淡淡蓝,中中午的深深蓝,傍傍晚的灰灰蓝,午午夜的幽幽蓝均令令人神往往和迷恋恋.其传传递着对对未来的的一种期期盼和向向往,心心理感觉觉为足够够放松的

36、的舒适和和恬静.# 代表表着雄伟伟 高远远 挺拔拔和 伟岸,是高度度 深度度 包容容度的代代言,其其传递的的意境为为全方位位, 大大视角,深层次次,高格格调的综综合尺度度.是对对极度舒舒适 惬惬意 享享闲 优优雅生活活的充分分诠释.# 意解一:“蓝色的的山”,山天一一色,看看不见山山峰,分分不清天天空,蓝蓝色的山山峰融入入蓝色的的天空看看见的只只是一片片蔚蓝,淡雅清清幽,缥缥缈空灵灵,令人人神往.意解二:“蓝山咖咖啡”,纯牙买买加蓝山山咖啡将将咖啡独独特的酸酸,苦,甘,醇醇味道完完美结合合,形成成强烈诱诱人的优优雅气息息,其集集所有好好咖啡优优点于一一身,更更有”咖啡美美人”桂冠.小量,精致,

37、专属,味香,顺滑,醇厚.全世界界蓝山咖咖啡年产产量不足足8000吨,比比之黄金金还贵.因此堪堪称咖啡啡中的极极品.综合意解解:神秘的高高贵品质质 想往的的优雅气气质自然天天成,却却非众人人所有项目意解解:先天的项项目综合合优势加加上后天天建筑艺艺术打造造的完美美写意的的生活方方式# 意解一:上风上水水之城天天然的地地块环境境加后天天的人工工环境营营造,是是为上佳佳居住生生活之地地意解二:上游生活活之城小小区营造造了优美美舒适的的居住环环境,同同时引领领一种健健康向上上的 尊尊贵的 荣誉的的生活方方式意解三:时尚之城城凝固的的建筑建建筑语言言加灵动动的社区区文化再再配以完完善的服服务,打打造了引

38、引领新生生活,诠诠释人生生价值的的梦想之之城1.3 项目总总案名意意解吸纳自然然的天地地之灵气气,赋予予后天之之建筑艺艺术,蓝蓝山上城城展示了了一种令令人向往往的少部部分人专专属的优优雅,舒舒适,尊尊贵,荣荣誉,气气质的极极品生活活二 项目目VI形形象价值值引导2.1 项目LLOGOO的形象象识别要要求:项目LOOGO作作为与其其他项目目形成差差异化标标识系统统的具体体表现之之一,因因此其创创意表现现要求:2.1.1 强强烈的视视觉表现现力2.1.2 能能形成项项目丰富富的文化化内涵2.1.3 易易于识别别和理解解,有较较强的记记忆效果果2.1.4 具具有原创创性和不不可复制制性2.2 项目L

39、LOGOO形象识识别创意意引导: 项目LLOGOO创意是是在项目目总案名名和项目目特性分分析基础础上,通通过一些些基本表表现元素素或元素素组合来来达到对对项目诉诉求内容容的传递递,那么么这些基基本元素素的应用用必须符符合项目目诉求的的内容,并与之之产生很很好的从从视觉效效果到心心理效果果联系.建议创创意引导导方向:2.2.1 以以蓝色为为基调,组合其其它元素素传递神神秘,高高贵和浪浪漫的梦梦幻意境境2.2.2 以以咖啡或或咖啡豆豆为创意意基本元元素,来来传递品品质,专专属,气气质的享享闲生活活主张2.2.3 以以山和云云为创意意基本元元素,来来传递高高度和项项目综合合品质均均好的包包容度三 项

40、目目整体价价值概念念 核心概概念说词词一个项目目的内涵涵需要从从多个角角度和层层面展开开，市场场推广也也需从项项目的综综合素质质及其优优势入手手，因此此设想，蓝山上上城的主主题存在在一个层层次分解解，由核核心主题题和次主主题构成成。3.1核核心主题题：核心主题题须从项项目所倡倡导的高高贵舒适适的生活活背景出出发，结结合项目目主形象象系统的的建立，并吻合合项目的的规划设设计等物物化内涵涵。要表表达出蓝蓝山上城城所将代代表的一一种贵族族、专属属，气质质、享闲闲的时尚尚生活方方式及情情调。浓浓缩了现现代居住住文化的的特征，简洁并并易于传传播。3.2核核心主题题的分项项描述3.2.1概念念主张的的定位

41、 一个个城市最最重要的的最有活活力阶层层3.2.2 概概念形成成的特点点描述财富阶层层贵族化化过程3.2.3 概概念的文文化内涵涵传统与时时尚的交交融，经经典与潮潮流的代代言3.2.4 概概念所赋赋予项目目区域特特点属于风景景绝佳之之地，并并与核心心城市为为邻，（亲进自自然，远远离喧嚣嚣，邻进进繁华）3.2.5概念念所赋予予项目的的居住感感觉环境优美美，生活活舒适，最有身身份和品品质感3.3 主题概概念建议议:国际时尚尚专属社社区3.4 次主题题概念支撑项目目核心主主题的一一些生活活方式、物业产产品优势势、自然然优势、人文优优势、服服务优势势等概括括而来的的主题，与核心心主题一一起形成成蓝山上

42、上城项目目品牌的的强大阵阵容，构构建其独独特的社社区文化化。次主题概概念建议议:* 发现现生活之之美* 享受受生活之之美* 极品品生活 极品人人生* 源于于生活高高于生活活的享闲闲生活 四 空间规规划和居居住精神神4.1 基本原原则:蓝山上城城发展商商和设计计师认为为，高品品质社区区生活的的核心是是“空间”和“环境”。蓝山山上城的的规划，则以其其目标客客户群体体创造“向望的的生活环环境”为中心心，采用用现代”内向环环绕,周周边布局局”规划开开发概念念，融合合艺术与与自然为为主题，创造一一个类似似主旋律律中心及及中心生生活品质质的社区区空间与与环境。4.2 地块风风水“山纳子子，水聚聚财”。内聚

43、聚人工湖湖一带与与面水方方向风水水最佳，S型主主干道从从北面蜿蜿蜒下坡坡直至小小区人工工中央水水体，山山水相聚聚风水极极佳。最最适宜于于人类的的居住，是高级级居住区区开发的的黄金宝宝地。4.3 规划意意境项目建设设师极为为珍惜蓝蓝山上城城山体脉脉络的自自然生态态环境，尊崇中中国最古古老的“天人合合一”生态境境界，在在蓝山上上城的规规划总平平上，分分化出一一种沿袭袭自然脉脉络规划划出贯穿穿整个小小区的SS型景观观大“道”，依道道而行，将舒适适人文的的建筑形形式，与与地块的的脉络肌肌理极尽尽合谐， 成就就了蓝山山上城的的社区规规划总格格局。4.4 空间规规划序列列安排4.4.1 主主空间序序列安排

44、排: 从凯旋旋门(社社区大门门)星光大大道(社社区步行行入口主主道)槿秀秀年华(社区主主入口第第一景观观广场)星星月传说说观景广广场(社社区主入入口第二二景观广广场)蓝山山大道(社区SS形主景景观大道道)4.4.2 次次空间序序列安排排:社区次空空间分两两部分组组成:第一次空空间:从凯旋门门(社区区大门)星星光大道道(社区区步行入入口主道道)槿秀年年华(社社区主入入口第一一景观广广场)星月月传说观观景广场场(社区区主入口口第二景景观广场场)蓝山大大道(社社区S形形主景观观大道)向向西步入入西北居居住区域域蓝蓝色港湾湾休闲会会所北天门门(社区区北面次次入口大大门)第二次空空间:从凯旋门门(社区区

45、大门)星星光大道道(社区区步行入入口主道道)槿秀年年华(社社区主入入口第一一景观广广场)星月月传说观观景广场场(社区区主入口口第二景景观广场场)蓝山大大道(社社区S形形主景观观大道)向向东步入入东南居居住区域域未未来之星星幼儿园园南南天门(社区南南面次入入口大门门)4.4.3社区区组团序序列:整个社区区按规划划布局分分为三个个大的组组团:西北角片片区: 西西山雅庭庭南部片区区: 南山梦梦庭东北角片片区: 东东山望庭庭 五五 园艺艺布局和和精神序序列环境是由由自然环环境和人人造环境境结合的的有意义义的整体体，它建建立了人人们与世世界的联联系，场场所精神神就是人人们居住住在空间间中的总总体气芬芬。

46、环境境的设计计者与开开发者，通过美美好的环环境与感感性的空空间，以以浓郁的的蓝色和和咖啡为为基调的的浪漫、温馨、亲和、从容、艺术的的时尚,气质的的社区生生活。5.1、两种常常见的园园林艺术术手法与与风格：岭南风格格、江南南风格两两大特色色花园5.1.1江南南设计理理念与创创作宗旨旨：园治中观点点：“虽由人人作，宛宛自天开开” ，是是 “天人人合一”自然含含蓄的美美，将自自然的山山与人工工的水浓浓缩一体体，取于于自然而而胜于自自然。此此中强调调树木浓浓荫，郁郁郁葱葱葱，讲究究小桥流流水，曲曲径通幽幽，豁然然开朗。巧妙地地利用地地形，适适当配置置具有江江南风格格的亭台台，轩榭榭等园林林建筑。园治水

47、景中观点点：“无水不不成园”，江南南园林善善在低洼洼处开挖挖池沼，配以假假山，石石景及水水体周边边浓密的的植物。植物配置置：柳丝、跃跃鱼、虬虬根苍劲劲的罗汉汉松、适适合水边边生长的的水蒲桃桃、鸡蛋蛋花，再再配以绿绿竹、红红枫、紫紫薇、春春芋、冬冬青。5.1.2 岭岭南设计计理念：论语雍也曰：“智者乐乐水，仁仁者乐山山”。地处处南粤的的岭南风风景，以以多山为为主，此此园的设设计手法法主要以以巧妙的的园路安安排、适适当的石石景、雕雕塑，地地形的曲曲折多变变之美及及极具岭岭南地方方乡土特特色的树树种来突突出岭南南园林美美景。其其中:园林石景景有真为假假，虽假假尤真，做假成成真,真真假难分分的奇特特效

48、果园路安排排做到林中中有路，路中有有树，石石块铺砌砌的路面面强调出出花园行行云流水水般的平平面形态态。植物景观观以展示植植物种类类的自然然组群和和成片开开花的色色彩美为为主，保保持乔木木、灌木木的自然然形态，使之能能充分表表现树姿姿、叶形形、花色色以及花花开花落落等各种种自然属属性，采采用反映映亚热带带岭南地地区风情情的树种种如酒瓶瓶椰、大大王椰、芭蕉、凤凰木木、木棉棉、勒杜杜鹃、古古榕孤植植等等成成片穿插插种植，形成不不同的层层次感。路旁的的马樱丹丹、长春春花、美美人蕉、洋紫苏苏等从春春到冬，花开不不卷，展展现出自然林林缘的植植被景观观。5.2 蓝山上上城的园园林风格格设计：园林在高高密度住

49、住宅区中中应做为为非常重重要的元元素来组组织，住住宅组团团，不应应限于平平面的或或分散的的绿地，一棵树树的作用用绝非一一片草地地所能否否替代的的。蓝山山上城的的基地较较为开阔阔而平坦坦,然后后逐渐沿沿山上伸伸，总体体上需增增加活动动的水体体来带动动整个小小区，这这样就要要求在竖竖向设计计上进行行构思，使流动动的人工工的成为为自然的的，和缓缓的。因因此，这这同江南南园林讲讲求水体体相对称称，讲求求石、景景的运用用，讲求求环境大大组团的的繁花似似锦,小小组团的的小巧别别致。所以，我我们建议议拟在岭岭南园林林风格的的基础上上，渗透透进东南南亚园林林和欧式式园林的的一些时时尚元素素，新形形成各组组团的主主题园林林:岭南园林林：属意源于于郊野，依山就就势，叠叠水布石石，植物物高低层层次丰富富。花草草夺目，如霸旅旅人蕉、铁树、剑麻等等，要求求地势有有适当起起伏变化化。东南亚园园林：是与水星星座不可可分的一一种风格格，