河南南阳中实骏景商业项目整合推广案定稿

1、谨呈：南南阳中实实骏景房房地产开开发有限限公司武汉致业业房地产产营销策策划有限限公司中国地质质大学房房地产工工作室 220088年8月月中实骏景时尚广场整合推广案 致业地产 - PAGE 2-TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc206909428 序言 PAGEREF _Toc206909428 h 33 HYPERLINK l _Toc206909429 第一章 推广背背景 PAGEREF _Toc206909429 h 4 HYPERLINK l _Toc206909430 1.1项项目总结结分析 PAGEREF _Toc206909430 h 4 HYPERL

2、INK l _Toc206909431 1.1.1项目目整体回回顾 PAGEREF _Toc206909431 h 4 HYPERLINK l _Toc206909432 1.1.2项目目亮点荟荟萃 PAGEREF _Toc206909432 h 6 HYPERLINK l _Toc206909433 1.1.3项目目前景展展望 PAGEREF _Toc206909433 h 7 HYPERLINK l _Toc206909434 1.2目目标人群群分析 PAGEREF _Toc206909434 h 7 HYPERLINK l _Toc206909435 1.2.1投资资者 PAGEREF

3、_Toc206909435 h 7 HYPERLINK l _Tocc206690994366 1.22.2 经营者者 PAGEREF _Toc206909436 h 9 HYPERLINK l _Toc206909437 1.2.3消费费者 PAGEREF _Toc206909437 h 10 HYPERLINK l _Toc206909438 第二章 推广阶阶段与主主题 PAGEREF _Toc206909438 h 12 HYPERLINK l _Toc206909439 2.1案案名及主主体概念念推广 PAGEREF _Toc206909439 h 12 HYPERLINK l _To

4、c206909440 2.1.1概念念内涵 PAGEREF _Toc206909440 h 13 HYPERLINK l _Toc206909441 2.1.2概念念支撑 PAGEREF _Toc206909441 h 13 HYPERLINK l _Toc206909442 2.2推推广阶段段与推广广主题 PAGEREF _Toc206909442 h 14 HYPERLINK l _Toc206909443 2.2.1项目目导入期期、认筹筹期主题题 PAGEREF _Toc206909443 h 14 HYPERLINK l _Toc206909444 2.2.2项目目开盘期期主题 PAG

5、EREF _Toc206909444 h 15 HYPERLINK l _Toc206909445 2.2.3项目目招商期期主题 PAGEREF _Toc206909445 h 16 HYPERLINK l _Toc206909446 2.2.4项目目开业主主题 PAGEREF _Toc206909446 h 16 HYPERLINK l _Toc206909447 2.3推推广主题题的配合合 PAGEREF _Toc206909447 h 17 HYPERLINK l _Toc206909448 2.3.1售楼楼部天桥桥广告牌牌主题 PAGEREF _Toc206909448 h 17 HY

6、PERLINK l _TToc220699094449 2.33.2 财富论论坛主题题 PAGEREF _Toc206909449 h 18 HYPERLINK l _Toc206909450 2.3.3 报报纸软文文系列主主题 PAGEREF _Toc206909450 h 19 HYPERLINK l _Toc206909451 2.4推推广主题题的使用用原则 PAGEREF _Toc206909451 h 19 HYPERLINK l _Toc2069094522 2.44.1强强势推广广原则 PAGEREF _Toc206909452 h 19 HYPERLINK l _Toc2069

7、09453 2.4.2组合合使用原原则 PAGEREF _Toc206909453 h 19 HYPERLINK l _Toc206909454 第三章 推广策策略 PAGEREF _Toc206909454 h 20 HYPERLINK l _Toc206909455 3.1项项目进度度 PAGEREF _Toc206909455 h 20 HYPERLINK l _Toc206909456 3.1.1 预预计工程程进度 PAGEREF _Toc206909456 h 20 HYPERLINK l _Toc206909457 3.1.2 销销售进度度 PAGEREF _Toc20690945

8、7 h 20 HYPERLINK l _Toc206909458 3.2各各阶段推推广工作作安排 PAGEREF _Toc206909458 h 20 HYPERLINK l _Toc206909459 3.2.1导入入期 PAGEREF _Toc206909459 h 21 HYPERLINK l _Toc206909460 3.2.2认筹筹期及品品牌商家家意向入入驻 PAGEREF _Toc206909460 h 21 HYPERLINK l _Toc206909461 3.2.3开盘盘期 PAGEREF _Toc206909461 h 21 HYPERLINK l _Toc2069094

9、62 3.2.4强销销期及主主力商户户招商 PAGEREF _Toc206909462 h 21 HYPERLINK l _Toc206909463 3.2.5尾盘盘期及全全面招商商 PAGEREF _Toc206909463 h 22 HYPERLINK l _Toc206909464 3.3整整合推广广策略 PAGEREF _Toc206909464 h 22 HYPERLINK l _Toc2069094665 3.44区域推推广策略略 PAGEREF _Toc206909465 h 23 HYPERLINK l _Toc206909466 3.4.1本地地重点区区域 PAGEREF _

10、Toc206909466 h 23 HYPERLINK l _Toc206909467 3.4.2周边边其他区区域 PAGEREF _Toc206909467 h 24 HYPERLINK l _Toc206909468 第四章 媒体策策略 PAGEREF _Toc206909468 h 25 HYPERLINK l _Toc206909469 4.1媒媒体基本本策略 PAGEREF _Toc206909469 h 25 HYPERLINK l _Toc206909470 4.2媒媒体特征征 PAGEREF _Toc206909470 h 26 HYPERLINK l _Toc20690947

11、1 4.3项项目媒体体选择 PAGEREF _Toc206909471 h 27 HYPERLINK l _Toc206909472 4.4项项目媒体体投放预预算 PAGEREF _Toc206909472 h 31 HYPERLINK l _Toc206909473 第五章 阶段推推广计划划 PAGEREF _Toc206909473 h 34 HYPERLINK l _Toc206909474 5.1导导入期（20008年9月-100月）工工作计划划 PAGEREF _Toc206909474 h 34 HYPERLINK l _Toc206909475 5.2认认筹期（20008年11月

12、-122月）工工作计划划 PAGEREF _Toc206909475 h 35 HYPERLINK l _Toc206909476 5.3开开盘期（20009年1月）工工作计划划提要（专案另另附） PAGEREF _Toc206909476 h 37 HYPERLINK l _Toc206909477 5.4强强销期（20009年1-22月）工工作计划划（专案案另附） PAGEREF _Toc206909477 h 38 HYPERLINK l _Toc206909478 结论 PAGEREF _Toc206909478 h 339- PAGE 50-序言整合推广广在地产产营销传传播过程程中是

13、一一种很重重要的手手段。它它不能视视为各种种传媒的的简单叠叠加，其其精髓在在策略上上，调动动各种媒媒介，从从不同的的触点，将信息息传达出出去，实实现全面面覆盖，从而获获得客户户的认可可，达成成沟通，最终建建立牢不不可破的的关系，使销售售由交易易走向关关系，即即完成所所预期的的销售目目标。房地产销销售工作作的成败败建立在在工程、推广、销售的的全面配配合上。本项目目在营销销工作整整体启动动前需要要全面树树立项目目的高端端形象，形成强强大的传传播背景景，支撑撑即将开开展的销销售与招招商；站站在南阳阳的角度度，中实实骏景时尚广广场项目目如何进进一步与与南阳建建立紧密密联系，并寻找找切实有有效的销销售招

14、商商目标人人群。这这些，都都是建立立在科学学有效的的推广基基础上的的。就目前南南阳的媒媒体环境境而言整整体较为为复杂，媒体种种类较多多但缺乏乏正规的的管理和和经营，特别在在常规媒媒体的选选择上缺缺乏主流流媒体中中的强势势媒体，同时媒媒体整体体状况是是在一个个初级的的媒体环环境下运运行，在在一个较较低的水水平上运运作。故故而对于于本项目目的整合合推广运运作提出出了更高高的要求求。基于以上上基本背背景，本本项目在在整合推推广中主主要有以以下三个个方面的的难点：1.本项项目的导导入期时时间短，只有在在推广上上加大力力度，媒媒介上选择精精准、有有效，才才能达到到全域覆覆盖的推推广效果果。2.本项项目的

15、工工程形象象支持不不够，同同时梅溪溪改造与与光武路路拓宽的的市政工工程建设设也迫在在眉睫。在南阳阳，工程程形象方方面做的的比较好好的楼盘盘有龙郡郡上城锦江嘉年华华等。因因此本项项目在整整合推广广中应扬扬长避短短，找寻寻到市场场新的突突破点。3.对商商业项目目而言其其投入到到推广工工作的资资金一般般占到项项目销售售总量的的1.55-2%，而本项项目的推推广投入入仅占到到销售总总量的00.8%与平均均水平尚尚存在一一定差距距。这就就对项目目的整合合推广工工作在策策划、执执行等各各方面提提出了更更高的要要求。需需要在推推广工作作的执行行上和推推广工作作的监控控上加大大力度。随时根根据监控控结果修修正

16、后期期推广执执行方案案，保证证推广工工作的精精准、有有序的执执行下去去。第一章 推广背背景中实骏景景时尚广广场项目目位于南南阳市人人民路与与光武路路交界处处,南至至鑫福花花园，西西至大官官庄，东东、北侧侧隔梅溪溪河与人人民路、光武路路相邻。项目形形状近似似正方形形,总规规划用地地面积为为32.75亩亩。整个个项目可可建总建建筑面积积为133.89924万万平方米米，对于于建设大大型商场场和居住住社区较较为有利利。按照批准准的项目目规划，本案地地上商业业可售总总面积：266600；下商商业可售售总面积积：45500；设备备库房总总面积：60000；商业可可售面积积为3111000。面临南阳阳其他

17、项项目的强强力竞争争，目标标客群结结构定位位必须拒拒绝单一一狭窄；主要针针对有一一定投资资理财意意识，有有一定投投资风险险甄别能能力的人人士。根根据项目目预期均均价，结结合商铺铺经营面面积的需求实实际，本本案主力力商铺的的价格在在10万万元30万元之间间，据此此实施精精确制导导的目标标客户群群体战略略。1.1项项目总结结分析Malll全称SShopppinng MMalll，意为为大型购购物中心心。本项项目定位位为时尚尚主题的的Malll，汇汇集时尚尚品牌、精品购购物及特特色餐饮饮、娱乐乐休闲、咖啡酒酒吧等为为一体的的城市风风尚汇聚聚场。时时尚品牌牌店和旗旗舰店等等占地面面积在5500平平方米

18、左左右的次次主力店店将是招招商的重重点，其其次更注注重长廊廊、广场场、庭院院般悠闲闲的购物物享受。1.1.1项目目整体回回顾1)城市市城市规规划定位位使市中中心发展展将往北北迁移，提升南南阳市的的城市功功能，打打造河南南省的产产业基地地，确立立豫、鄂鄂、陕三三省交界界地区区区域性中中心城市市地位，建设中中部地区区重要的的交通枢枢纽和风风景旅游游城市，构建中中部崛起起新支点点的关键键，我们们判断该该区域投投资价值值很高。核心商商业区的的扩张将将使城市市中轴线线的位置置成为城城市的新新原点，整体商商业环境境及品质质将得以以升级。南阳商商业已经经在高位位运行，南阳市市的人均均商业面面积基本本达到了了

19、1.11平方米米的水平平，20004年年以来仍仍保持高高速增长长趋势。南阳具具有典型型的二元元结构的的特征。南阳市市每年都都负担着着10万万左右农农业人口口城市化化的压力力，商铺铺已经成成为很多多下岗工工人和失失地农民民重要的的生产生生活资料料。商业地地产租售售比不符符合商业业地产回回报规律律。南阳商商住剥离离模式显显化，并并成良好好的发展展势头。与先前前被动改改变生活活、消费费习惯不不同的是是，人们们更多的的去追求求休闲娱娱乐带来来的生活活新享受受，强调调生活质质量的提提升、品品质的升升级。大大统百货货、鸿德德购物公公园等大大体量的的商业项项目就相相继增加加新的业业态来满满足日益益增长的的多

20、层次次消费需需求，SShopppinngmaall的的时代已已经来临临。2)项目目地段：该项目目位于南南阳市人人民路与与光武路路交界处处交界处处,南至至鑫福花花园，西西至市武武警支队队，东北北侧隔梅梅溪河与与人民路路、光武武路相邻邻，具有有较佳的的展示面面。人民路路南北、光武路路东西横横贯南阳阳市区,为城市市主干道道,该项项目亦为为卧龙区区、宛城城区、高高新区三三区交汇汇口,为为未来南南阳城市市的核心心地段。光武路路规划拓拓宽到1100米米，建成成后将成成为南阳阳市继滨滨河路、独山大大道之后后第三条条景观大大道，极极大改善善本区域域交通状状况和带带动沿线线景观美美化，对对项目预预期销售售极为有

21、有利。交通：中实时时尚广场场周边拥拥有人民民路、工工业路等等多条城城市主干干道，公公交车、出租车车、私家家车能快快捷方便便的到达达项目。规模：按照批批准的项项目规划划，本案案地上商商业可售售总面积积：2666000；下下商业可可售总面面积：445000；设设备库房房总面积积：60000；商业业可售面面积为3311000。规划：规划大大型广场场；店中中街数条条；增强强负一层层可到达达性，负负一层进进入的广广口；内内部交通通前瞻规规划；立立体人流流循环系系统。模式：店中街街铺的形形式，将将街道与与Malll有机机融合起来来。建筑：多受众众面的入入口设计计，外立立面简洁洁、层次次功能明明确。景观：可

22、作为为秀场、休闲的的大面积积广场设设计；小小品、主主题装饰饰、参与与性景观观设计。业态：汇集特特色餐饮饮、前沿沿娱乐、文化休休闲、咖咖啡酒吧吧、健身身运动、精品购购物等为为一体的的城市风风尚汇聚聚场、品牌：以青春春时尚气气息品牌牌、旗舰舰店为主主。功能：一站式式休闲、购物、娱乐中中心，具具有购物物、娱乐乐、餐饮饮、休闲闲、康体体、文化化等功能能。辐射：辐射南南阳周边边半小时时生活圈圈10多万万人口，辐射豫豫陕鄂22小时经经济圈的的商务旅旅游人群群。3)运营营商住完完全剥离离，使得得商业面面积使用用及商业业部分建建筑结构构、工程程指标更更合理，不必要要兼顾考考虑住宅宅结构指指标。该项目目将作为为

23、市政北北移的重重点配套套工程，其功用用将比较较完善。项目将将完全销销售，开开发商不不持有。开发商商将承接接项目前前期的经经营管理理，物业业产权和和经营权权实现剥剥离。南阳市市商业项项目普遍遍是先出出售后招招商的营营销策略略1.1.2项目目亮点荟荟萃南阳城市市人民民路商圈圈北延，未来商商业核心心区，打打造南阳阳领袖型型商业项目地段段梅溪溪河的治治理及光光武路的的拓宽，构建城城市核心心区的景景观商业业项目规模模3.5万方方左右的的适度体体量政府支持持20006年年南阳市市政府重重点项目目商业模式式时尚尚的店中中街铺商业管理理统一一协调的的返租经经营与托托管经营营的运营营管理模模式业态规划划全客客层

24、、全全业态的的时尚主主题商业业规划商业品牌牌领导导型、时时尚型、前卫卫型商业分区区购物物、娱乐、餐餐饮的比比重约为5：3：22投资模式式独立立产权与与统一经经营权有有机结合合的先进进投资模模式目标客户户城市市中坚、中产阶阶级代理团队队实操操经验丰丰富、极极富凝聚聚力的操操作团队队开发商实实力北京华华俊集团团的超强强实力1.1.3项目目前景展展望1)商业业地位 其所处的的规划中中的城市市主干道道交叉口口的位置置将承接接市政北北移的商商业配套套，消费费品质的的提高、生活方方式的改改进将带带来南阳阳商业地地产的升升级。该该项目将将是一个个革命性性的产品品，一个个具有颠颠覆南阳阳人消费费、生活活方式和

25、和投资理理念的作作品。传传统商业业中心的的人民路路商业扩扩张势头头不减，有北上上发展的的趋势、同时两两大商圈圈聚拢的的人气将将给项目目带来无无限商机机。大型综合合购物广广场在南南阳已经经开始出出现，但但其定位位和管理理比较混混。本项项目定位位清晰明明确，开开发商实实力雄厚厚，代理理商经验验丰富、全新理理念。本本项目立立足于城城市长远远发展，关注的的核心已已经远远远超出了了一般商商业地产产开发商商所关注注的产品品层面，甚至超超越技术术性的规规划层面面，而更更加强调调对商业业模式和和城市发发展的深深度思考考。2)商业业氛围该项目的的建成，将为南南阳城市市的功能能提升起起到很大大的促进进作用。南阳市

26、市还没有有比较大大的活动动中心、展示中中心之类类的文化化娱乐场场所。该该项目的的店前广广场将会会设法建建成一个个老少皆皆宜的大大型场所所，满足足人们生生活娱乐乐的需求求。诸多多的活动动必将吸吸引大量量的潜在在顾客，并且随随着生活活方式的的改变，人们将将习惯于于全新的的购物休休闲新形形式。这这里将成成为商业业氛围浓浓厚的核核心商业业区。1.2目目标人群群分析本案远景景优于现现状，面面临南阳阳其他项项目的强强力竞争争，目标标客群结结构定位位须拒绝绝单一狭狭窄；主主要针对对有一定定投资理理财意识识，有一一定投资资风险甄甄别能力力的人士士。根据据项目预预期均价价，结合合商铺经经营面积积的实际际需求，确

27、定主力力面积在在420平方方米之间间,主力力商铺的的价格在在10万万元30万万元之间间，据此此实施精精确制导导的目标标客户群群体战略略。1.2.1投资资者1)人群群区域南阳市区区；周边边市、县县；周边边襄樊、信阳等等地；2)人群群特征职业：市市级电信信、移动动公司和和水力、电力系系统、南南阳油田田职员；市、县级级大中型型企业中中层领导导、中高高级技术术骨干；市级政府府、机关关单位中中、高级级公务员员和事业业单位中中、高级级职员；市、县级级金融单单位中、高层领领导和高高级职员员；市、县级级教育系系统中、高层领领导和职职员；南阳市优优势企业业中高层层管理者者及白领领职员；外地个体体经营者者；外地房

28、产产投资者者；收入：家家庭月收收入大多多不低于于40000元/月，以以按揭买买铺为主主；履历背景景：投资资者有经经商或居大城城市务工工的经历历，较容容易接纳纳新的商商业投资资理念，具有一一定投资资理财和和风险甄甄别意识识，对发发展商诚诚信较为为看重。 3)关心心内容：商铺投投资收益益的稳定定性 投投资者对对商铺投投资的最最终目的的就是是是否能够够为其带带来长期期可观的的收益，因此商商铺收益益的稳定定性是商商铺投资资者渴求求的一个个关键因因素。投资的的商铺是是否具备备长期的的升值潜潜力 商商铺的投投资是一一个长期期过程，它一般般不会因房房龄增长长而降低低其投资资价值。正因为为如此，好的商商铺会因

29、其稀稀有性并并伴随着着商圈的的发展成成熟不断断升值。因此，投资者者在选择择商铺位位置时比比较倾向向于考虑虑其所处处地段的的商业发发展空间间。商铺投投资是否否具有高高回报率率 与人人们传统统的资本本增值方方式相比比，投资资商铺利利润率高高，通常常商铺的的投资回回报率为为6%至112%，有的甚甚至达到到15%以上。高回报报率的收收益始终终是投资资者追求求的目标标。商铺的的经营出出租 商商铺可出出租、亦亦可经营营的灵活活方式也也是吸引引投资者者的重要要因素。一般而而言，在在商铺投投资者中中，500%是自自己经营营，355%-440%用用于出租租，还有有10%左右的的是投机机商，纯粹是是为了在在买进卖

30、卖出中赚赚取差价价。公用分分摊面积积 一般般来说，商铺的的公摊面面积占建建筑面积积的300%440%，有的甚甚至超过过50%。开发发商在合合同中应应明确约约定公摊摊面积的的大小与与产权归归属，确确定公用用部位的的规划设设计。返租承承诺 从从表面上上看，返返租带给给商铺投投资者的的是稳赚赚不赔的的收益，但事实实并非如如此，很很多开发发商给出出的承诺诺往往无无法承兑兑，许多多投资者者对此也也失去信信心。综合以上上因素，我们发发现投资资者投资资商铺最最着重考虑虑的问题题归根结结底只有有两个：一个是是投资回回报率，另一个个是投资资安全性性。1.2.2 经营者者1)人群群区域南阳周周边，豫豫陕鄂范范围内

31、。由于中实实时尚广场场店面档档次较高高，因此此招商首首选人群群必须放放在豫陕陕鄂范围围内，比比如武汉汉的餐饮饮、河南南的零售售，连锁锁品牌的的管理者者或者经经营者，是我们们的目标标群体。南阳本本地。在在次主力力店和主主题店的的招商之之外，一一些生活活化配套套型的商商铺、代代表南阳阳文化历历史的商商铺、补补充进入入的商铺铺等，应应在南阳阳本地消消化。2)人群群特征身份特特征：经经营者为为主，可可能面对对商业拓拓展部的的负责人人，而非非老板。行业特特征：行行业特征征不明显显，招商商范围涉涉及较广广年龄特特征：通通常在品品牌高层层有决策策权力的的高级白白领，年年龄在335445岁之间。心理特特征：理

32、理性思维维，有专专业精神神，对本本行业和和商业了了解透彻彻，关心心商业理理论，关关心整体体市场发发展前景景，对企企业拓展展有自己己的计划划，愿意意扩张。3)人群群关心内内容城市消消费能力力：专业业的分析析人士，会先考考量城市市的消费费能力和和可以拓拓展的空空间，南南阳的交交通、与与豫陕鄂鄂的临近近城市的的关系、经济实实力现状状、流动动人口、人们消消费状态态和消费费观念等等，都会会在他们们的关心心范围内内。人流聚聚集程度度：对于于商家而而言，一一个店面面所处的的项目的的人流聚聚集，是是他们需需要充分分考虑的的。业态规规划安排排：商家家对于业业态规划划与分布布是很敏敏感和专专业的，店面选选址的时候

33、，周边业业态的影影响以及及人流动动线对某某一店面面的影响响，都会会成为他他们着重重考虑的的问题。后期管管理模式式：专业业的商业业管理公公司统一一管理、统一推推广的具具体模式式，包括括他们需需要付出出的成本本以及其其间的收收款模式式、分成成模式都都是商家家需要考考虑的，他们会会对开业业以后的的问题有有非常明明细的疑疑问。实际租租金水平平：落到到实处，一家店店面的租租金将是是项目与与经营者者之间最最直接的的关系，租金体体系的完完备以及及相关优优惠政策策的准确确制定，将能在在招商吸吸引时有有很大的的作用。4)群吸吸引方法法强调项项目在南南阳的地地位，市市中心与与传统商商业区的的商业地地位。强调业业态

34、规划划的合理理性和精精妙。强调项项目后期期运营的的科学性性和专业业性。强调开开发商和和专业团团队的商商业经验验。强调时时尚品牌牌的凝聚聚力和吸吸引力。1.2.3消费费者1)人群群区域南阳市市：来中中实时尚尚广场消消费的主主要还是是南阳市市区的消消费者。他们会会在这里里购物，在配套套的特色色餐厅或或小吃坊坊进餐，娱乐电电玩城尽尽情游玩玩，既可可以在时时尚广场场观看由由市委市市政府组组织或是是各单位位、商场场安排的的多种多多样的文文娱活动动，也可可以纯粹粹的休憩憩。半小时时生活圈圈：半小小时生活活圈内的的人主要要会在晚晚上、周周末或者者假日来来中实时时尚广场场消费，他们去去的主要要将是休休闲、娱娱

35、乐、餐餐饮、购购物四大大类的店店铺。2小时时商务圈圈：在两两小时商商务圈内内的人将将较少到到中实时时尚广场场，较少少人会因因为中实实时尚广广场而专专程来，他们将将主要光光临休闲闲街、精精品购物物及其它它稀缺性性的业态态。2)人群群特征由于中实实时尚广广场是全全业态安安排，因因此这里里的人群群无法一一一描述述，百货货业针对对大众，精品街街、娱乐乐业态针针对时尚尚人士，都各有有特点，各有侧侧重，因因此这里里不作一一一列举举。3)人群群关心内内容与生活活的联系系：由于于是以南南阳市居居民为主主，中实实时尚广广场未来来的前景景一定备备受关注注，其中中，与人人们生活活之间的的实实在在在的联联系，将将是他

36、们们最为关关心的事事情，中中实时尚尚广场会会给他们们带来什什么样的的品牌？会让他他们的生生活产生生什么样样的改变变？ 娱乐、休闲感感受：在在中实时时尚广场场消费，会有什什么样的的娱乐、休闲感感受，也也是消费费者所关关心的事事情，购购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐，每每一个业业态都是是已经存存在的，都是消消费者感感受过的的，那么么，中实实时尚广广场会带带来的娱娱乐、休休闲的感感受，以以及时尚尚广场时时尚元素素的体验验，将是是消费者者更为感感兴趣的的地方。消费品品种：在在中实时时尚广场场究竟能能买到什什么？能能消费到到什么？能享受受到什么么服务？实实在在在的消消费品种种，将是是消费者者最关心心的事情情

37、之一。4)人群群吸引方方法强调中中实时尚尚广场的的购物、休闲、餐饮的的空间感感受。强调中中实时尚尚广场带带来的生生活、消消费理念念。强调中中实时尚尚广场的的时尚品品牌入驻驻。强调中中实时尚尚广场时时尚主题题的意义义。第二章 推广阶段段与主题题2.1案案名及主主体概念推推广本项目形形象定位位为 “城市新新坐标、时尚主主题Maall”，从此此角度确确定项目目名称，能够更更好体现现项目独独特竞争争优势，树立项项目品牌牌差异性性，以期期项目在在激烈的的市场竞竞争中更更好的脱脱颖而出出。项目目案名及及其推广广如下：中实骏景景时尚广广场zhonngshhijuunjiing Faashiion pllaz

38、aa “中实骏骏景时尚广广场”主要是是停留在在视觉层层面的宣宣传、推推广；由由于案名名较长，不利于于口头流流传，所所以在口口碑层面面上我们们将主推推“中实广广场”这样一一个项目目名称。我们的的销售人人员在接接洽顾客客时就可可以使用用这一口口碑层面面的命名名或使用用其简称称“中广”，使人人们口头头上的“中广”不仅仅仅反射为为“中实骏骏景时尚广广场”这个商商业项目目，同时时逐渐称称为这个个地段的的代名词词，赋予予其地标标性概念念。项目主体体概念的的设计是是后期推推广的基基础，对对于主体体概念要要求：易易识别、易接受受、易理理解、易易延展。基基于以上上认识，本项目目的主体体概念设设计为：商业领袖袖

39、财富富传奇2.1.1概念内内涵1）“商商业领袖袖 财富富传奇” 表示本本项目将将实现南南阳商业业地产的的新跨越越。2）“商商业领袖袖 财富富传奇” 显示项项目开发发商的实实力及信信心。3）“领领袖” 将通过过招商品品牌得以以体现，将引入入一流的的时尚品品牌和精精品品牌牌；将通过项项目整体体商业定定位体现现，将建建设成消消费方式式，运营营管理模模式先进进的商业业项目。4）“传传奇” 就是要要实现财财富增值最大化化；投资资回报的的稳定性性。2.1.2概念支支撑1）商业业领袖 财财富传奇奇：条件论论传奇的的缔造需需要条件件，商业业传奇的的第一条条件在于于地段好地段段的界定定，车流流、人海海、钱潮潮2

40、）商业业领袖 财财富传奇奇：形态论论营造南南阳最前前卫的消消费氛围围空间高高一点，通道宽宽一点，视觉开开一点，环境好好一点逛街逛商商场逛MAALL，是消费费习惯的的渐进更更是商业业形态的的渐进3）商业业领袖 财财富传奇奇：理念论论先商业业后地产产，商业业地产运运营之道道长期回回报，远远期利益益高于短短期效益益不动产产持有，高收益益层面最最稳定的的投资方方式买商铺铺何必自自己经营营，收租比开开店更划划算4）商业业领袖 财财富传奇奇：经营营管理论论统一协协调的返返租经营营与托管管经营的的运营管管理模式式统一化化宣传，统一化化推广，打造商商业品牌牌唯一性性5）商业业领袖 财财富传奇奇：业态规规划论商

41、业蛋蛋糕那么么大，我我们只争争取最精精华的那那一块南阳时时尚主题题MALLL，精精准定位位南阳时时尚消费费人群业态互互动型规规划，充充分尊重重经营者者商业经经验6）商业业领袖 财财富传奇奇：商业布布局论武汉、北京、上海，多区域域品牌整整合主力品品牌科学学布局，以品牌牌带动消消费内部街街区化布布局，人人流组团团化集中中2.2推推广阶段段与推广广主题由于在实实际广告告传播上上，“商业领袖袖 财富富传奇”是一个个统领高度度的概念念，当主主题概念传传播将项项目最大大的优势势整合合运营能能力说明明完成之之后，项项目的具具体介绍绍以及项项目后期期开业的的前景描描述，都都需要有有一个全全面的说说明，因因此在

42、“商业领领袖 财财富传奇奇”之下，我们将将项目的的广告语语，分为为不同阶段段，以便于于广告推推广，使使项目能能逐渐深深入人心心。2.2.1项目目导入期期、认筹筹期主题题时尚领地地 定定义未来来人海、车车流、钱钱潮财富共享享 邀您您分享说明：对对项目商商业定位位的亮相相，以及及对项目目前景的的粗略描描述。功能：该该主题能能够明确确项目定定位，使使人们知知道这里里是要做做什么；项目前前景描述述给潜在在客户群群一定的的遐想空空间，能能使其不不断关注注项目进进展。对象：投投资者、经营者者、未来来消费人人群“人海、车流、钱潮 财富富共享 邀您分分享”则进一一步说明明了其区区位及商商业价值值，给人人以更加

43、加真实的的诉求感感受。作作为贯彻彻始终的的主题非非常合适适。其响响亮程度度不及“时尚领领地 定义未未来”，但更更有内容容感，作作为系列列软文铺铺开效果果更明了了。2.2.2项目目开盘期期主题商业核心心 城市市动力人海、车车流、钱钱潮财富共享享 邀您您分享说明：11、伴随随着梅溪溪河改造造和光武武路拓宽宽工程的的开始，项目所所在地的的区位优优势明显显显现出出来，城城市中轴轴线的绝绝版优势势位置将将奠定项项目商业业核心的的地位；2、对于于中小城城市而言言，商业业是城市市发展的的根本推推动力。该项目目是人民民路商圈圈的延展展，并且且伴随市市政北移移，起推推动作用用显而易易见。功能：11、该主主题能够

44、够明确项项目商业业地位，使人们们意识到到该项目目对于南南阳城市市基本面面的重要要作用；2、更加加体现出出该项目目开发商商的远见见卓识，不仅仅仅是为做做项目而而做项目目。对象：投投资者2.2.3项目目招商期主主题财富共享享 邀您您分享 人海、车车流、钱钱潮说明：该该时期的的主题针针对性较较强，意意思简单单明了，能说明明收益前前景。功能：11、投资资引导型型主题；2、充分分说明项项目商业业契机所所在，又又一次点点明地段段是决定定商业项项目成功功的重要要因素，而且本本项目恰恰恰拥有有这一最最基本也也最重要要的条件件。对象：经经营者2.2.4项目目开业主主题城市Shhow场场 时尚尚T台盛装舞步步 舞

45、动动南阳说明：项项目本身身就不是是仅仅站站在商业业开发的的角度进进行，它它注重商商业项目目对南阳阳城市建建设和发发展的作作用，城城市shhow场场很恰当当的形容容了其社社会功用用，同时时又强调调了该广广场的主主题时尚；主题给给人绚烂烂开场的的感受。功能：11、突出出其为城城市各种种文娱活活动提供供专门的的场所，完善城城市功能能，提升升城市综综合水平平的社会会功用面面的作用用； 2、再再次强调调广场主主题； 3、商商场璀璨璨开幕信信息传达达。对象：投投资者、经营者者、未来来消费人人群2.3推推广主题题的配合合 项目各阶段推推广的同同时，还还将配合合车身、论坛和和报纸系系列软文文、网络络推广等等手

46、段，配合各阶阶段主题题构成全全方位的的整合推推广。2.3.1售楼楼部天桥桥广告牌牌主题浪漫林荫荫大道 时尚尚财富广广场说明：临临时售楼楼部旁边边的天桥桥在视觉觉效果上上阻碍的的售楼部部的展示示，怎么么样在视视觉上引引起过往往行人的的注意就就显得尤尤为重要要；天桥桥上的广广告牌展展示作用用非同寻寻常。功能：11、指示示作用； 2、优优美的语语言给人人宽广的的遐想空空间，使使人产生生一睹为为快的冲冲动； 3、亮亮明项目目主题。对象：投投资者、经营者者2.3.2 财富论论坛主题题在城市中中间与城市中中坚共襄襄盛举财富共享享 邀邀您分享享说明：运运用金融融结构开开展投资资讲座、理财讲讲座，目目的有：1

47、、开阔阔潜在投投资者或或经营者者思维；2、增强强他们的的风险甄甄别能力力；3、使城城市中产产阶级成成为城市市发展的的决策者者和根本本推动力力。功能：11、唤起起城市中中产阶级级对自身身价值的的意识，以及社社会价值值的意识识； 2、引引导其认认识本项项目的投投资潜力力，促成成购买或或经营。对象：投投资者、经营者者 2.3.3 报报纸软文文系列主主题财富故事事财富富无多少少 故事事有乾坤坤说明：联联合南阳阳日报或或晚报开开展南阳阳财富故故事连载载。谈古古论今，大到名名人访谈谈、小到到平民小小事，专专版讲述述南阳财财富传奇奇，正确确的价值值观等。功能：11、匡正正人们的的投资理理财观念念； 2、新新

48、颖的推推广方式式，引导导人们对对本项目目的关注注。对象：投投资者、经营者者以上广告告语是结结合策划划报告的的推广思思路，分分阶段、分手段段系统分分析而来来，主体体概念贯贯彻始终终，阶段段概念目目标明确确，将配配合工程程进度按按计划展展开。2.4推推广主题题的使用用原则“商业领领袖 财财富传奇奇”等推广广主题在在具体运运用传播播过程中中应遵循循如下原原则：2.4.1强势势推广原原则“商业领领袖 财财富传奇奇”具有统领领高度的的决策导导向作用用，但是稍显显空洞，因此在在概念使使用的时时候，强强势推广广才能体现其主主题地位位，在这一一概念的的推广上上，我们们建议以以强大的气势势推出，比如：报纸上投放

49、放“商业领领袖 财财富传奇奇”概念，必须用用整版、半版彩彩色报广广，摈弃弃通栏、题花等等较为弱弱势的媒媒体方式式。2.4.2组合合使用原原则广告概念念需要组组合使用用，“商业领领袖 财财富传奇奇”、 “时尚领领地 定义未未来”、 “商业核核心 城城市动力力”与“城市SSHOWW场 时尚TT台”四组概念念之间，存在着着不同又又相互促促进的联联系，因因此在项项目推广广上，四四组概念念都要获获得推广广，只是是根据区区域、时时间与媒媒体的不不同，各各有侧重重。第三章 推广策策略现阶段，由于工工程进度度尚不明明确，我我司只能能通过推推算来进进行时间间结点划划分，从从而为推推广的具具体计划划提供时时间上的

50、的依据。3.1项项目进度度3.1.1 预计工程程进度20088年8月月 基基础施工工20088年111月 出正负020099年1月 裙裙楼商业业部分结结构封底底(销(预)售售许可证证取)得得)20099年100月 裙裙楼商业业部份交交付使用用3.1.2 销销售进度度20088年8月月底 项目目基础动动工临时售楼楼部交付付使用开始客户户接待的准准备工作作20088年9-10月月 推广广工作实实行客户登记记工作开开始20088年111-122月 认筹筹工作启启动VIP卡卡开始发发放品牌商家家意向入入驻20099年1月月 开盘及及强销主力商户户招商工工作实际际启动3.2各各阶段推广广工作安安排根据工

51、程程进度和和销售进进度， 20008年88月、220088年111月、220099年1月月为主要要的时间间结点，根据这这三个结结点，清清晰的划划分各推推广阶段段。具体的推推广阶段段划分如如下：3.2.1导入入期时间进度度：20008年年9月20008年110月推广区域域：南阳阳全城覆覆盖推广内容容：“商业领袖袖 财富富传奇” “时尚领领地 定义未未来” 项目案案名及导导入期主主题媒体投放放：报纸纸、现场场宣传、手机短短信、工工地围板板SP活动动：新闻闻发布会会、项目目启动介介绍会等等3.2.2认筹筹期及品品牌商家家意向入入驻时间进度度：20008年年11月20008年112月推广区域域：南阳阳

52、市区及及周边县县市推广内容容：“时尚领领地 定定义未来来” “人海、车流、钱潮” “财富共共享 邀邀您分享享”媒体投放放：报纸纸、广播播、电视视、户外外、DMM等SP活动动：南阳阳商业投投资论坛坛、财富富故事、节日sshoww场、项项目推介介会、VVIP卡卡发放启启动仪式式3.2.3开盘盘期时间进度度：20009年年1月 2月月推广区域域：南阳阳市区及及周边县县市、信信阳襄樊樊等可比比城市推广内容容：“商业核核心 城城市动力力” “人海、车流、钱潮” “财富共共享 邀邀您分享享”媒体投放放：报纸纸、广播播、电视视、户外外、DMM等SP活动动：开盘盘仪式、商业投投资专栏栏活动、品牌商商户签约约仪

53、式、节日sshoww场等3.2.4强销销期及主主力商户户招商时间进度度：20009年年3月5月推广区域域：南阳阳市区及及周边县县市、周周边大城城市（郑郑州、武武汉等）、周边边同类城城市（信信阳、襄襄樊等）推广内容容：“财富共共享 邀邀您分享享” “人海、车流、钱潮”媒体投放放：报纸纸、广播播、电视视、户外外、DMM等SP活动动：经营营体验区区开放、摄影比比赛、南南阳电玩玩擂台赛赛（跳舞舞机）等等3.2.5尾盘盘期及全全面招商商时间进度度：项目目竣工前前（20009年66月10月月）推广区域域：南阳阳市区及及周边县县市推广内容容：“城市SShoww场 时时尚T台台” “盛装舞舞步 舞舞动南阳阳”

54、媒体投放放：报纸纸、户外外、DMM等SP活动动：尾盘盘特惠活活动、开开业仪式式、主题题shoow场等等项目的整整体推广广，有着着不同的的层次和和进度，需要在在不同的的时间段段，在不不同的层层面做不不同力度度的推广广，整体体推广系系统较为为庞大，在落实实到每个个月的推推广计划划之前，项目的的推广目目的和推推广策略略均需要要事先考考虑，以以使其保保持一致致性和系系统性。3.3整整合推广广策略1）以城城市发展展的视角角推广，以同步步营销模模式占领领先机本项目承承担促进进城市发发展的社社会任务务，并通通过市政政配套、梅溪河河改造等等综合开开发，总总体提升升本项目目的区域域价值。在现有有南阳的的商业地地

55、产形势势下，本本项目最最能引起起整体市市场（包包括投资资者、经经营者以以及业内内人士）瞩目的的，是项项目的精精准定位位及整合合运营能能力。2）以项项目的资资源整合合能力吸吸引目标标群体通过对本本项目各各方面能能力的市市场诉求求，达到到投资者者的价值值认同。本项目目对于资资本的整整合能力力，对于于品牌的的整合能能力，对对于地产产与商业业的整合合能力，都是极极具说服服力的，同时这这些也是是项目的的投资者者和经营营者所关关心的，所以，针对这这些目标标群体的的传播可可以直接接切入正正题，以以项目各各种资源源整合能能力来说说服他们们。当投投资者认认识到由由于项目目的资本本运作和和统一管管理，他他能够获获

56、得稳定定而长效效的租金金回报时时；当经经营者认认识到，与这么么多旗舰舰品牌一一起做生生意已经经是商业业业绩的的保障时时，本项项目的推推广将变变得事半半功倍。3）以体体验式营营销、事事件营销销建立市市场口碑碑从市场需需求的角角度出发发，以体体验式营营销和事事件营销销的形式式使投资资者认同同本项目目的未来来价值，并从项项目推广广开始就就试图建建立良好好的口碑碑层面传传播。4）不同同阶段、不同层层面的推推广主题题作为项项目主题题的延展展在主要的的策略指指导之下下，项目目的传播播在不同同的传播播阶段、不同的的传播区区域内，不同的的主题层层面上都都需要有有不同的的分策略略，来指指导具体体的推广广，但又又

57、要与整整合推广广体系保保持高度度一致。5）强调调媒体推推广与活活动推广广的互补补模式本项目在在整合推推广时，采取硬硬性广告告的投放放以及事事件营销销相互促促进、互互为补充充的方式式。由于于本项目目需要树树立全新新的、高高信任度度的形象象，因此此硬广告告的投放放应保持持在一定定的量上上，便于于展示项项目的整整合实力力；另外外一个重重要的推推广方式式是事件件营销，包括销销售活动动、招商商活动和和公关活活动，这这些将在在项目执执行案中中详细讲讲述。如果事件件、活动动等做的的好，这这将是本本项目推推广手段段中的最最大亮点点。3.4区区域推广广策略按照商业业地产的的一般化化原则，我们将将整体推推广的区区

58、域分为为两个。即本地地重点区区域及周周边其它它区域。3.4.1本地地重点区区域1）推广广目的项目的的知名度度，美誉誉度形成成针对本本地投资资者、经经营者的的招商销销售促进进引起消消费者对对本项目目未来前前景的憧憧憬2）推广广策略情感沟沟通先行行，前期期就深深深扎根南南阳强调在南南阳，与与受众全全体进行行有效的的情感沟沟通。当当南阳人人对本项项目都会会的情感感依赖和和信任度度被成功功营造，口碑效效果自然然形成，传播就就多一个个渠道到到达投资资者和招招商者。情感沟沟通需要要长期进进行，对对于本项项目以后后与南阳阳的融合合，对经经营期的的消费吸吸引也有有很大的的好处。进行长长期持久久的项目目优势传传

59、播在南阳本本地，有有足够的的时间进进行全面面的传播播，因此此对于项项目优势势的传播播，进行行长期持持久的营营造，一一方面宣宣传摊开开，能够够慢慢培培养针对对南阳本本地的消消费者；另一方方面，对对于来南南阳考察察的异地地消费者者，也能能形成本本项目的的传播氛氛围。多利用用长效媒媒体的力力量在南阳本本地，相相对于短短效媒体体，有更更多的长长效媒体体资源可可以利用用，因此此建议更更多的利利用长效效媒体的的力量，以围墙墙、户外外、车身身、售展展中心等等长效媒媒体为主主要的形形象传播播，将报报广、DDM等内内容更加加指向项项目优势势与项目目招商销销售促进进。3.4.2周边边其他区区域1）推广广目的异地销

60、销售促进进本项目除除面向南南阳本地地外，还还应考虑虑周边及及异地城城市的销销售推广广，对部分分城市进进行重点点突破。对这些些城市的的推广，最直接接的目的的就是销销售促进进。异地招招商促进进项目的招招商面尽尽量铺开开，在有有条件的的情况下下可对于于北京、上海、武汉、郑州等等这些城城市的商商户进行行招商，这也是是配合招招商进行行的短期期行为。2）推广广策略以销售售、招商商为直接接推广目目的对周边以以及重点点区域的的推广以以直接、有效地地方式开开展，强强调项目目的区位位、商业业前景及及实利是是项目推推广的重重点。快速有有效的将将项目优优势传播播出去在这些定定点区域域的传播播，需要要一种快快速有效效的