盈丰·新家坡项目定位报告

1、盈丰新家坡项目定位报告- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰新新家坡项项目定位位报告 -第一章 项目地地块整体体情况分分析3第一节 项目概概况3第二节 项目交交通出行行分析4第三节 街区功功能分析析5第二章 项目土土地SWWOT分分析 6第一节 项目地地块优势势分析6第二节 项目地地块劣势势分析7第三节 项目市市场机会会点分析析8第四节 项目威威胁点分分析8第三章 项目市市场定位位分析9第一节 项目定定位的原原则、战战略与蓝蓝图9第二节 项目定定位1113.22.1 整体定定位1113.22.2 功能定定位1333.22.3 形象定定位1333.22.4 价格定定位1553.22.5 户型

2、面面积定位位1663.22.6 目标客客户定位位1883.22.7 小区配配套功能能定位2003.22.8 案名定定位211第四章 项目产产品策划划222第一节 小区整整体布局局规划222第二节 建筑风风格244第三节 户型设设计建议议255第四节 道路与与交通规规划277第五节 景观及及绿化规规划277第六节 生活配配套规划划299第七节 物业管管理建议议311第八节 小区智智能化规规划322第九节 住宅小小区细部部处理3334.99.1 室内装装修细节节3334.99.2 室外环环境细节节344第十节 社区人人文环境境的营造造规划355第一章 项目地地块整体体情况分分析第一节 项目概概况项

3、目位于于重庆市市南岸区区，经济济技术开开发区内内，属于于城市次次中心地地段。北北临丹龙龙路，东东为龙回回路。项项目总占占地5999099.3MM，容积积率暂为为3.55。地块块目前现现状为菜菜地，形形状近似似正方形形，地势势北高南南低，落落差较大大，呈阶阶梯状分分布。项目东倚倚森林公公园，西西靠浪高高制药厂厂，南拥拥长江，北临经经济技术术开发区区，可以以远眺南南山，视视野非常常开阔，但市政政配套不不完善，多为工工厂，人人员流动动性较强强，治安安状况堪堪忧。 第二节 项目交交通出行行分析 丹龙路西西起大石石路，东东至光电电路，与与鹅公岩岩大桥相相通，且且鹅公岩岩大桥是是南岸进进出九龙龙坡的唯唯一

4、通道道。沿着着丹龙路路往东经经大石路路，可到到南岸区区政府，往西经经光电路路可达南南坪西路路商贸中中心，而而且通过过重庆长长江大桥桥进入渝渝中区，方便快快捷，将将来滨江江路的建建成，使使该项目目的居民民出行非非常方便便。但项项目周边边未有公公交车经经过，对对以后居居民出行行带来不不便。 第三节 街区功功能分析析一、与丹丹龙路相相平行的的海峡路路，左与与鹅公岩岩大桥相相通，右右与未来来的渝黔黔高速公公路相连连，交通通位置非非常重要要，麦德德隆座落落于此，相信不不久的将将来，此此路的商商业气氛氛将十分分浓厚。二、南坪坪西路是是南岸区区的商贸贸中心，周边集集聚了大大量的商商场、邮邮局、银银行、医医疗

5、卫生生、餐馆馆、娱乐乐设施、汽车站站等市政政配套设设施。三、项目目周边有有多所大大、中、小学（重庆财财校、教教育学院院、南坪坪中学、龙浩门门职中、党校、实验中中学等），教育育网络遍遍布四周周。四、从完完善周边边街区功功能来说说，还缺缺少肉菜菜市场，幼儿园园、娱乐乐休闲、文化以以及一些些便民服服务设施施如家政政中心等等，因此此我们应应该加强强此方面面的建设设，服务务我们的的社区。 第二章 项目土土地SWWOT分分析 第一节 项目地地块优势势分析 一、项目目规模较较大。目目前在重重庆市定定位于如如此中高高档的大大型住宅宅社区，并不多多见，有有一定规规模优势势。二、项目目位于长长江边，属于江江景楼盘

6、盘。三、项目目东边为为森林公公园，可可以远眺眺南山，自然景景观较好好。四、项目目的地形形比较复复杂，可可以充分分利用地地势的高高低进行行规划设设计，营营造项目目建筑特特色。五、通过过聘请知知名的建建筑设计计、景观观规划、营销策策划、物物业管理理、建筑筑施工等等公司实实行强强强联手，塑造物物业的品品牌，增增加物业业附加值值，给客客户信心心。 第二节 项目地地块劣势势分析 一、片区区认知度度较低。项目所所处片区区相对于于市中心心区有一一定距离离，周边边环境不不理想，片区认认知度有有待提高高。二、项目目目前周周边配套套不全，生活休休闲、娱娱乐设施施缺乏。三、项目目所处的的位置为为工业区区，周边边的工

7、厂厂较多，噪音较较大，流流动人员员多，治治安状况况堪忧。四、项目目所在地地的交通通状况虽虽好，但但公共交交通线路路条件不不够。五、项目目北边为为南岸区区供电局局，地块块上有高高压线通通过，给给人造成成一种心心理上的的不安全全因素。六、项目目所在地地的江对对岸，景景观欠佳佳，且有有两个高高耸入云云的烟囱囱，整日日冒烟，使项目目的自然然环境大大打折扣扣。 第三节 项目机机会点分分析 一、目前前重庆市市房地产产业处于于一个稳稳步发展展阶段，特别是是南岸区区区政府府提出的的“吃在南南岸，住住在南岸岸，旅游游在南岸岸”的战略略口号，给房地地产开发发带来新新的机会会，也给给本项目目带来契契机。二、本项项目

8、还处处于规划划设计阶阶段，可可以发挥挥的空间间较大，我们可可以通过过寻找细细分市场场，做出出适度超超前的差差异化产产品，来来赢得市市场。三、项目目开发量量大，分分期开发发只要定定位准确确，以适适度超前前的规划划设计，就有机机会培育育市场，等待在在最佳时时间段推推出满足足市场的的产品，取得良良好销售售业绩。 第四节 项目威威胁点分分析 一、项目目开发量量大，分分期开发发周期较较长，受受未来市市场变化化影响大大，不易易把握，具有一一定的风风险。二、根据据调研，项目同同片区有有几个同同类似的的大盘在在开发和和规划，到时肯肯定会分分流客户户，给本本项目带带来较大大的市场场压力。三、重庆庆的江北北区以其

9、其超前的的规划和和前几年年的开发发积累，沙坪坝坝以其良良好的教教育环境境，使其其片区的的知名度度和美誉誉度都较较高，将将会成为为本项目目的区域域竞争对对手。四、项目目的地形形复杂，设计难难度大，如规划划设计不不好，将将会对项项目造成成很大的的影响。第三章 项目市市场定位位分析 “成功的的营销应应从好的的产品开开始”。好的的产品取取决于其其是否能能有效地地满足市市场的需需要，也也取决于于其是否否倡导了了一种符符合人性性的生活活追求。项目定位位也就是是为本案案项目制制订总体体战略目目标，并并尽量详详细地论论证这样样的立项项“行”还是“不行”。我们们的定位位的基本本思路具具体分析析如下。 第一节 项

10、目定定位的原原则、战战略与蓝蓝图一、基本本原则1从消消费者的的心理谋谋求定位位，而不不是从生生产或销销售者的的立场定定位；2针对对特定目目标市场场，而非非整个市市场；3充分分考虑市市场风险险和市场场潜力；4结合合本项目目区位特特点，充充分发挥挥区位环环境优势势；5走自自己的路路，走别别人尚未未走或不不能走的的路，寻寻求差异异化的产产品，创创造出重重庆市的的样板品品牌。二、战略略构想1在重重庆市房房地产业业领先半半步或一一步，以以超出当当地标准准的规划划设计和和施工水水平，建建成重庆庆市首家家综合环环境质素素一流的的中高档档大社区区，为重重庆市人人民倾心心打造一一个梦想想的幸福福家园。2将该该项

11、目建建成重庆庆市甚至至国家建建设部康康居或优优秀住宅宅示范小小区，使使之成为为重庆市市精品康康居住宅宅典范和和金山集集团开发发项目的的形象标标志，并并以此树树立起重重庆市甚甚至西南南地区金金山集团团地产第第一品牌牌，有利利地带动动其它项项目的开开发和营营销。三、小区区蓝图1这是是重庆市市第一家家最适合合居住的的，超大大规模、配套齐齐全、规规划超前前、设计计合理、环境优优美的中中高档住住宅小区区，是实实现美好好幸福生生活的理理想家园园，是重重庆市所所有热爱爱生活、享受生生活的人人向往的的家园。2总体体规划设设计充分分利用自自然江景景和生态态环境资资源，在在社区内内设置一一个东西西向轴线线为主题题

12、景观，以山体体为依托托，以长长江、生生态公园园为对景景，将建建筑融入入自然山山水之中中。3建成成后小区区的星级级会所配配套齐全全，充分分满足居居民娱乐乐休闲。家庭医医护保健健中心随随时呼叫叫上门服服务，住住户享受受的是私私家医生生的尊贵贵与方便便。恒温温泳池、健身房房、儿童童天地、老年活活动室、阅览中中心、冲冲浪网吧吧等，尽尽享居家家生活舒舒适与便便利。4物业业管理由由专业物物管公司司提供无无微不至至的服务务，全封封闭式224小时时智能化化系统，高素质质的保安安队伍，全心全全力为住住户营造造一个亲亲切、自自然、和和睦、安安全的美美好社区区。展示示一种全全新的生生活方式式，引导导重庆市市人民开开

13、创新的的居新模模式，是是重庆市市新世纪纪生活的的样板。 第二节 项目定定位3.22.1 项目整整体定位位我们的的项目是是什么样样的住宅宅？项目整体体定位描描述：针针对项目目特点充充分挖掘掘地块自自身优势势，将其其自然环环境与人人文环境境高度融融合，配配以丰富富的文化化健康设设施，把把项目建建成以居居住为主主，兼具具休闲、健身功功能的配配套完善善、规划划超前，拥有私私家公园园的高尚尚的大型型滨江智智能化生生态社区区。 定位释由由：（1）从从项目所所处大环环境分析析：重庆庆市房地地产市场场正处于于发展阶阶段，人人们对楼楼盘的理理解和要要求相对对沿海发发达地区区和北京京等来说说还有较较大距离离，人们

14、们的购房房消费往往往还不不理解，但随着着房地产产市场的的发展，人们对对住房的的要求越越来越多多，对楼楼盘的户户型设计计、朝向向、景观观、规划划等都有有要求，消费也也会越趋趋理性，选择楼楼盘将不不仅仅是是住的含含义，还还将是体体现的一一种美好好生活，是对生生活的选选择和享享受。因因此，建建设一个个规划适适当超前前，环境境优美、设计合合理，适适宜居家家的生活活大社区区是有着着广泛的的市场基基础的。 （2）从从项目自自身情况况分析本项目规规划建筑筑面积，在重庆庆市区是是一个大大盘，作作为建成成后的大大型社区区，如定定位为高高档社区区，市场场风险很很大，不不仅是因因为市场场高档楼楼盘竞争争激烈，而且由

15、由于体量量过大，市场的的承接力力将难以以保证。选择定定位为中中高档能能满足重重庆市大大多数人人的要求求，拓宽宽了目标标客户群群。 （3）从从重庆市市房地产产市场的的调研分分析目前在重重庆市房房地产开开发多走走两个极极端，非非高即低低，高定定位和低低定位楼楼盘开发发体量都都很大，市场竞竞争激烈烈，低定定位的楼楼盘以经经济适用用房为主主，虽然然市场需需求量较较大，但但此类楼楼盘利润润低；高高定位的的楼盘近近几年发发展较快快，如新新东福、爱丁堡堡等价格格都较高高，在220000元/M以上，但其整整体销售售状况不不甚理想想。中高高档楼盘盘由于其其质素高高但其价价格适中中，存在在相对的的细分市市场，在在

16、此区间间内作市市场差异异化的产产品成功功的机率率增加。 （4）从从开发商商的实力力分析金山集团团是沿海海实力较较强的开开发商，每年开开发面积积都在1100万万平方米米以上，在珠海海和中山山有着良良好的声声誉和市市场形象象，作为为金山集集团的子子公司，盈丰创创展凭借借其金山山集团的的实力和和良好的的业绩，具备开开发中高高档项目目的能力力。 3.22.2 功能定定位我我们的住住宅具备备什么功功能？A、生态态环保、康乐生生活：利利用项目目得天独独厚的自自然景观观（大型型生态公公园与长长江）和和人文景景观（滨滨江大道道与新加加坡的园园林设计计），推推崇生态态环保，康乐运运动的高高质素生生活方式式。B、

17、一站站式居家家，休闲闲生活：小区配配套完善善，诊所所、净菜菜市场、超市、幼儿园园、泛会会所，彰彰显惬意意、休闲闲的居家家氛围。C、一卡卡式服务务，智能能化大社社区：小小区车辆辆出入，超市购购物，会会所服务务等可实实行刷卡卡服务，一卡在在手，通通行无阻阻。小区区布设智智能化系系统，宽宽频上网网，远程程教育，红外线线监控，远程报报警系统统等为住住户提供供安全、方便、高质素素的时尚尚生活。 3.22.3 形象定定位我们们的住宅宅以什么么样的形形象出现现？充满新加加坡风情情的现代代花园小小城定位论证证：1）定位位充满异异域风情情的现代代花园小小城，即即是对现现实生活活的提炼炼，又是是对美好好未来的的憧

18、憬，将给重重庆市人人民提供供一种崭崭新的生生活方式式。2）美丽丽的重庆庆市是一一个有着着几千年年历史的的老城，岁月沧沧桑，风风彩依旧旧。从它它城市的的建筑特特点和历历史发展展来看，是受巴巴渝文化化和三峡峡文化影影响的结结果。 3）欧陆陆风格的的建筑对对重庆市市早已不不是新事事物，目目前在重重庆市大大多数开开发商的的楼盘风风格定为为欧陆风风格，如如爱丁堡堡、欧式式一条街街等，对对欧洲文文化的理理解也较较为肤浅浅，多是是对欧式式建筑符符号的简简单模仿仿和克隆隆，诸如如欧式一一条街给给人生硬硬冰冷感感觉。假假如我们们再定为为欧陆风风格，难难免不会会落入俗俗套，所所以我们们需要创创新。 4）从沿沿海发

19、达达地区及及其它一一些大城城市的房房地产市市场来看看，成功功的大盘盘项目（其建筑筑面积在在10万M以上）明显都都具备一一个共性性，即有有一个鲜鲜明的营营销主题题理念。比如北京京的万泉泉新新家家园“前后学学府，左左右名园园”，诉求求的是地地段与环环境、上上海万科科城市花花园优诗诗美地的的成熟大大规模社社区、广广州番禺禺奥林匹匹克花园园运动型型健康系系列住宅宅社区、深圳世世纪村的的“21世纪纪国际文文明居住住标准”。本项目位位于南岸岸区丹龙龙路南侧侧，东临临公园、南拥长长江、远远眺南山山，具备备丰富的的自然景景观优势势，将项项目的形形象定位位为新加加坡花园园小区就就是最大大化的强强化项目目优势景景

20、观和规规划，形形成项目目独特的的核心市市场竞争争优势，多景观观社区，高规划划充满异异域特色色，有深深刻文化化内涵，能在市市场上形形成别具具一格的的形象。 3.22.4 价格定定位我们们的住宅宅能卖到到什么价价格？一期均价价：2330025000元/ MM定位论证证：1）通常常大型项项目的一一期是以以相对低低价入市市，迅速速吸引买买家，聚聚集人气气，打响响品牌。随着住住宅小区区的日益益成熟，配套设设施逐步步完善，小区知知名度提提高，在在后面几几期中可可以不打打或少打打广告，提高售售价，获获取更高高的投资资回报。2）从市市场调研研分析可可以清晰晰看到，重庆市市现行的的中高档档楼盘价价位在22000

21、030000元/ MM之间，说明该该价位市市场已经经形成，定位这这个价格格的中高高档盘是是有市场场依据和和认可度度的。3）项目目体量庞庞大，一一次性的的开发销销售对资资金，销销售要求求较高，市场风风险很大大，所在在建议考考虑项目目分期开开发。因因其开发发周期较较长，从从整体销销售来分分析，为为了取得得刚进入入市场就就赢得先先机的良良好势态态，为项项目在后后期有较较大调价价空间，树立项项目价格格和形象象整体逐逐步走高高市场印印象，一一期均价价不宜太太高。4）根据据我司对对重庆市市房地产产市场调调研，定定位上述述均价的的中高档档楼盘较较符合重重庆市房房地产发发展趋势势，目标标客户相相对最大大化，市

22、市场承接接力较强强，而且且能够保保证发展展商取得得满意的的经济效效益。5）项目目所处片片区是一一个正在在发展的的区域，市场配配套、规规划前景景，人们们认知程程度还有有待时间间检验，而且本本项目又又是一个个大盘，如果一一期定价价太高，不仅对对一期住住宅销售售压力加加大，而而且造成成项目后后期开发发的住宅宅面临更更大的销销售压力力，市场场风险大大。3.22.5 户型面面积配比比定位我我们的住住宅要做做到多大大？1）项目目整体户户型定位位原则：迎合主主流，适适当超前前。2）具体体讲:： 目前前在重庆庆市好销销的户型型和面积积分别是是二房和和三房，其面积积分别为为6090 M和11001400 M。

23、户型型面积配配比定位位要具备备适当的的超前性性，不仅仅要迎合合目前的的主流市市场需求求，更应应考虑到到项目随随后开发发的可持持续性和和不落后后性。 不仅仅要在市市场需要要什么样样的产品品时推出出提供符符合要求求的产品品，而且且要在一一定程度度上用我我们的产产品来引引导市场场，成为为主流。 对于于目前在在深圳、广州、北京、上海等等房地产产发展程程度较成成熟的城城市中，各种概概念户型型的出现现，我司司认为，只有在在结合市市场和当当地具体体情况方方能决定定是否采采用，可可以在项项目的分分期开发发中，适适当推出出诸如联联体住宅宅，跃复复合体三三错层等等较为前前卫户型型。3）现对对开发的的户型面面积配比

24、比定位如如下：以三房为为主，二二、四房房为辅，配以少少量五房房。具体户型型面积比比例如下下：户型面积（MM）比例平面形式式二房二厅厅80111019%平面三房二厅厅100125530%平面130145520%平、错层层四房二厅厅145175525%平、错层层五房三厅厅18028006%复、跃复复合体4）面积积配比定定位分析析我们们为什么么如此定定位？ 本项项目定位位为中高高档社区区，对应应的目标标客户群群是重庆庆市中高高收入人人群，具具体是重重庆市的的三口之之家和核核心家庭庭加老人人，因而而户型面面积不能能太小，定位三三房和四四房恰好好能满足足这类人人群居住住需求。按一套三三房建筑筑面积113

25、0平平方米，均价225000元/ MM计算，总价332.55万元，根据市市调，总总价在300万左右右的楼盘盘在重庆庆市属中中高档，重庆市市中高收收入阶层层对此总总价承受受度较强强，因此此我们把把三房作作为本项项目的主主力户型型。 从市市场需求求来看，目前在在重庆市市热销的的户型和和面积分分别60090 M左右的的二房和和11001400 M左右的的三房，此类户户型厅房房配比合合理，功功能分区区明确，空间使使用率高高，我们们定位略略高于目目前市场场上的热热销户型型，既不不影响空空间布局局，使房房间内空空间布置置更加合合理，总总价又不不高，有有利于市市场竞争争。 考虑虑中高收收入家庭庭人口较较多，

26、或或有的家家庭需住住得舒适适，因此此户型定定位为一一部分的的四房，对项目目客户群群做有益益的补充充，复式式或跃复复合体主主要是考考虑有一一部分人人群有更更高的要要求，设设计成跃跃复合体体的三错错层，有有利于提提升小区区的品质质和档次次。3.22.6 目标客客户定位位及分析析1）总体体目标市市场定位位：重庆庆市及外外市的“中产阶阶级”。2）目标标客户细细分我们们的住宅宅将会吸吸引什么么人来购购买？A、以购购买户型型分： 购买买二房以以经济情情况较好好的青年年夫妇和和单身贵贵族为主主，年龄龄在300岁左右右，具有有稳定的的收入，家庭月月收入在在25000元/月左右右，能够够承担起起15000元/月

27、以下下的供楼楼款，面面积够用用，事业业已有较较好基础础。购买买为自用用，一次次和二次次置业均均有。购购房心理理以偏好好环境（大规模模高尚社社区，景景观整体体规划好好），地地段较好好（交通通便利）为主。 三房房在中年年夫妇（子女已已上学）和部分分经济条条件好的的青年夫夫妻为主主，年龄龄集中在在40岁左左右，收收入较高高，家庭庭月收入入不低于于30000元/月，事事业已有有一定成成就。二二次置业业为主，购房心心理多以以地段偏偏好（交交通便利利），偏偏好环境境（大规规模高尚尚社区，整体规规划好）和休闲闲享受（各类休休闲设施施比较齐齐全）为为主。 四房房及四房房以上的的房子，总价较较高，客客户来源源较

28、为复复杂，也也更为狭狭小，可可能来自自中年夫夫妇家庭庭结构和和极少数数青年夫夫妻，甚甚至是单单身贵族族。但都都是经济济实力雄雄厚，追追求时尚尚和讲求求尊贵、气派。以二次次或多次次置业，自用为为主。购购房心理理以休闲闲享受和和商品偏偏好为主主。B、按区区域和职职业可分分 本市市区成功功人士和和周边市市、县事事业有成成者或私私营企业业主； 外地地到重庆庆投资的的私营老老板，外外资企业业高级管管理人员员； 市区区特殊行行业的高高收入人人士，如如律师、金融、保险以以及高科科技人士士； 本市市区中高高层领导导和主管管； 本市市区政府府部门公公务员； 外地地工作重重庆籍人人士为亲亲人购房房者。以上中中主要

29、以以购买三三房为主主，少量量是二房房、四房房和复式式单位的的目标客客户群。是是购买二二房单位位的主要要目标客客户群。中有有部分会会购买四四房，跃跃复式单单位。C、目标标客户定定位分析析 本项项目定位位是中高高档楼盘盘，对应应的目标标客户是是重庆市市的中高高收入阶阶层。从从经济能能力来看，售价价在25500元元/ MM左右的的一套三三房（建建筑面积积约1330 MM）约需需30万左左右，首首期三成成约100万，300年按揭揭，月供供约15500元元，这是是在其经经济能力力承担范范围之内内的。 本项项目设计计规划超超前，配配套齐全全，小区区有完善善的智能能化系统统，居家家舒适，安全，符合中中高收入

30、入阶层对对居家生生活的较较高要求求。 小区区定位是是充满新新加坡风风情的现现代花园园小城，小区有有浓厚的的社区文文化，符符合中高高收入阶阶层对个个人情趣趣和文化化品位的的追求。3.22.7 小区配配套功能能的定位位如何体体现项目目内在价价值？本项目定定位于中中高档楼楼盘，体体现高尚尚品位的的生活，但如何何在众多多的竞争争楼盘中中脱颖而而出，营营造楼盘盘个性，形成较较强的差差异性，我们应应在以下下几个方方面突出出特色： 居家家品位：环境独独特、格格调高雅雅、舒适适温馨居居家空间间。 服务务品位：优良、专业、齐全，以人为为本的酒酒店式管管理。（建议收收购浪高高制药厂厂，将浪浪高办公公楼改为为酒店，

31、作为配配套。） 生活活品位：讲究室室内设计计理念（如少装装修、多多装饰）居家配配备齐全全（如工工人房、书房、健身房房、储藏藏间等）的高质质素生活活（泛会会所、大大型人文文主题生生态公园园）。 社区区品位：小区中中庭的绿绿化美化化、休闲闲活动空空间、配配合轻松松的背景景音乐，步入其其中，心心情舒缓缓，享受受自然。 文化化品味：在小区区内设置置各种文文化小品品及开展展多种业业主活动动，增强强小区的的文化内内涵，提提升小区区文化品品味。3.22.8 案名定定位如如何让人人们更注注意我们们？建议本项项目名称称为“盈丰新家坡坡案名说明明：1）案名名含“盈丰”两字，寓意盈盈丰创展展将要通通过开发发一系列列

32、房地产产商品，树立自自己的品品牌，达达到可持持续发展展的战略略目标。2）案名名新家坡坡阐释A、新：表示我我们开发发的产品品不但要要有创新新，而且且还要给给房地产产产品注注入新的的文化内内涵，使使之成为为人居生生活新模模式的领领导者，都市新新生活运运动的倡倡导者，给重庆庆楼市注注入一种种新的开开发理念念。B、家：表示我我们不仅仅要给人人们一个个栖身的的场所，而且要要给人们们提供一一个可以以停靠的的港湾，给人一一个放“心”的地方方。C、坡：表示我我们的项项目所在在地的特特殊地形形。D、“新新家坡”作为一一个整体体，与“新加坡坡”谐音，寓含我我们的项项目将是是与新加加坡相关关，在建建筑风格格上体现现

33、的是新新加坡的的风格，在市场场形象上上体现的的是充满满新加坡坡风情的的现代花花园小城城，使人人一目了了然，对对项目的的特色和和风格印印象深刻刻。第四章 项目产产品策划划 第一节 小区整整体布局局规划 一、主入入口建议议：设在在丹龙路路。释由： 利于于展示小小区形象象，形成成良好品品牌。 位于于城市干干道（丹丹龙路）出入小小区便捷捷。 主入入口作为为起点的的轴线，成为联联系项目目周边东东西两大大居民区区的纽带带，有利利于高效效地利用用社区的的公共配配套。 二、小区区标志性性构筑物物建议在小小区的入入口处或或其它明明显的地地方设置置特色的的构筑物物（例如如：塔楼楼、门亭亭等），以加强强小区的的识别

34、性性及居民民的归属属感。 三、小区区整体布布局 以东东西向的的景观轴轴线为规规划布局局的依据据，将小小区划分分为南北北两大块块规划建建设。 开放放的小区区空间与与半围合合的空间间组合，保持了了空间的的开敞性性和通透透性，使使住户有有较好朝朝向的同同时，又又拥有良良好的自自然景观观。 从以以人为本本的生态态环境出出发，利利用山地地地形特特征，将将自然优优势，周周边生态态及长江江大环境境为本区区域所用用，从而而使得小小区内的的“中环境境”，最终终产生出出住户文文化的“微”环境，这种三三级环境境相连贯贯穿整个个设计始始末，从从而产生生一个有有创意的的、合理理的空间间变化并并具有良良好视觉觉景观和和空

35、间效效果，宜宜人的生生活居住住空间。 四、小区区开发进进度 因项项目体量量大，实实行分期期开发。 项目目分二期期进行开开发，第第一期开开发量110万M左右，以景观观中轴线线为界，第一期期先开发发北边，时间为为20001年9月至20002年年9月，但但中心庭庭园宜与与一期一一起建设设。第二二期开发发景观中中轴线南南边，时时间为220011年12月至至20002年12月。 第二节 建筑风风格由于目前前市场上上没有新新加坡风风格的建建筑，因因此我们们为了创创新，引引入新加加坡风格格。 新加坡坡风格，它是具具有较浓浓的热带带海洋和和岛屿文文化气息息。它将将园林布布置引到到住宅中中，打破破了传统统的平面

36、面绿化，采用地地面、空空中、屋屋顶多层层次立体体绿化，使室内内外环境境相互渗渗透，让让住户尽尽享繁华华都市中中的清新新、自然然。它强强调的是是通风和和景观的的均好性性。在建建筑形体体设计中中采用空空中花园园，2770度低低台落地地观景窗窗，使家家不再成成为封闭闭的城堡堡而是与与自然环环境息息息相通。它追求求的是一一种简洁洁的居家家风格和和平和的的居家气气氛，在在立面设设计中，力求以以简约的的手法体体现建筑筑本身所所具有的的美感。在外墙墙设计中中，抛弃弃了欧陆陆风格的的大红，大黄的的浮躁，采用清清净，平平和的浅浅色，少少了一份份城市的的喧嚣，多了一一份居家家的宁静静 第三节 户型设设计建议议户型

37、的优优劣直接接影响客客户的购购买决定定，在户户型设计计上，讲讲究简洁洁、实用用、功能能分区合合理、科科学，因因此必须须遵循以以下几点点原则：1）户型型要求实实用，减减少室内内不必要要的交通通面积，室内布布局科学学，又不不显局促促。2）按三三个空间间理念设设计户型型第一空间间：建筑筑面积层高第二空间间：景观观空间第三空间间：智慧慧、信息息空间，注入高高科技技技术。3）室内内各功能能分区的的明显合合理，要要求动静静分开，工作与与生活空空间分开开，公共共与私密密空间分分开。4）功能能配置合合理完善善。带卫卫生间的的主卧室室、玄关关、工作作阳台、书房、儿童房房、衣帽帽间、健健身房等等空间配配置需要要同

38、户型型面积和和目标客客户的需需要紧密密联系起起来。5）户型型设计更更贴近人人性化。在厨房房的设计计方面除除了一型型、L型，可可考虑开开放式，半开放放式的厨厨房设计计；还应应考虑到到厨房操操作台的的摆放、管线安安装，通通风排气气条件，在中小小户型采采用自用用间隔的的设计，体现个个性品味味。6）可考考虑落地地弧形窗窗（打破破单纯以以阳台作作为居室室外延空空间的局局面）和和低窗台台设计（可坐可可卧，即即增强了了使用空空间，又又开阔了了视野），充分分体现人人性化设设计。7）楼层层平面布布局最多多控制在在一梯四四户为宜宜。可按按“I”字、T”字、蝶蝶形设计计、景观观、视野野、采光光互不遮遮档。8）具体体

39、对各功功能区的的要求如如下：起居厅：应宽敞敞、明亮亮、通风风，有较较好的朝朝向和视视野，由由于起居居厅兼交交通厅，所以在在厅中的的门应尽尽可能减减少，应应做到两两面临墙墙没有门门，留出出足够摆摆放家具具的稳定定空间。若入户户为起居居厅时，宜在入入口处设设一过度度空间，以增加加户内的的私密性性和满足足使用功功能的需需要。卧室：主主卧室最最好要有有好的朝朝向和景景观，大大户型的的主卧室室应带有有一个专专用的卫卫生间；如户内内仅设一一个卫生生间，应应放在主主卧室的的附近。餐厅：和和起居室室空间相相对独立立，即有有关联又又有分隔隔。厨房：应应与餐厅厅密切联联系，直直接对外外采光通通风，厨厨房宜带带一服

40、务务阳台。卫生间：应满足足洗衣、洗澡、便溺、化妆功功能，公公用卫生生间、主主卧卫生生间可各各有侧重重，卫生生间和洗洗手间应应分隔开开。 第四节 道路和和交通规规划 一、社区区内实行行人车分分流交通通体系。二、利用用地势高高差，采采用各种种实用、经济、美观的的处理方方法，合合理组织织平面、立体交交通流线线，实现现小区内内真正的的人车分分流，提提高居住住环境质质量标准准。三、对小小区居民民的用车车进行预预测，合合理规划划小区停停车位的的数量。四、设计计人车流流线遵循循“车走环环道，人人走直线线”原则，大环形形车道作作为车流流的主干干道，包包括应急急消防车车道，入入口主中中央庭院院的绿化化轴线以以及

41、中央央庭院与与连接望望江亭相相连景观观长廊的的两条人人流走道道的设计计，相对对避免人人车干忧忧，使小小区的安安全性和和舒适性性得到重重要保证证。 第五节 景观与与绿化规规划 环境是社社区中的的重要组组成部分分，主要要包括绿绿化、水水体、雕雕塑、小小品等内内容，是是社区重重要的景景观，是是社区重重要的文文化载体体，是业业主嬉戏戏游乐的的对象。所以绝绝不能把把环境和和居住生生活分割割开来，一定要要统一考考虑，互互相照应应。 一、小区区绿化分分为以下下几个层层次中心花园园道路路绿化院落宅宅旁绿化化二、发展展立体绿绿化、营营造空中中景观立体绿化化是有效效增大住住宅绿化化面积、改善环环境、美美化社区区的

42、重要要措施之之一。充充分利用用阳台的的花卉、盆景，墙面的的攀悬植植物，天天台的花花卉，以以及高楼楼架空层层营造空空中花园园，形成成立体绿绿化。立体绿化化的另一一方面是是植物的的种植立立体化，把乔木木、灌木木、花卉卉的种植植形成有有层次的的立体景景观。三、充分分利用小小区地势势的高低低，现有有的园林林，进行行合理的的规划，设置台台阶式分分段中心心花园，作为统统领小区区的灵魂魂和核心心。四、为最最大限度度的满足足社区各各户型实实现环境境的均好好性，建建议利用用地势的的落差和和单体的的高度变变化，设设计成户户户有景景的住宅宅。五、充分分利用小小区地势势的落差差，设置置台阶式式中心花花园，将将人与自自

43、然进行行有机融融合，体体现一种种人类回回归自然然，返璞璞归真的的理念设设计。小小区内布布置设计计园林照照明灯和和射灯，或照向向建筑立立面，或或照向树树木花草草，再配配上背景景音乐，使小区区充满诗诗情画意意和人文文亲和力力。第六节 生活配配套规划划生活配套套，是关关于小区区居民在在入住后后实际的的生活便便利的重重要因素素，需要要精心考考虑。一、规划划原则A、首先先充分利利用周边边的市政政配套。B、兴建建与周边边互补的的商业配配套项目目，弥补补项目配配套不足足缺陷。C、商业业配套不不能影响响小区的的居住环环境和品品质。二、会所所规划引入“泛泛会所”的概念念，将部部分室内内会所的的功能延延伸室外外，

44、使整整个社区区就是一一个大会会所。作作为大社社区的会会所，当当然它的的功能也也应该多多样化，会所可可以设置置如下的的项目：老年活活动中心心、图书书阅览室室、儿童童游乐园园、健身身房、桌桌球室、棋牌室室、乒乓乓球室、美容健健康中心心、酒吧吧、网吧吧、氧吧吧、多功功能室、诊所等等。室外可设设置：室内外恒恒温泳池池曲径：蛇蛇形跑道道，增加加趣味性性，提高高身体柔柔韧。攀爬架：旁边用用绿隔遮遮挡，锻锻炼者必必须通过过攀爬架架前进，用于增增加上肢肢力量。绿色生态态迷宫：可与泳泳池或小小区内绿绿化相结结合。赤足步径径：由鹅鹅卵石步步径，热热辐射地地面步径径，涉水水木炭步步径，各各类药池池（次氯氯酸钠，麦饭

45、石石等）组组成。会所的经经营及服服务标准准会所的经经营一般般由物业业管理公公司或发发展商的的客户服服务部门门来组织织和协调调管理。服务的的标准可参照IISO990022的物业业管理服服务标准准来进行行，以提提高物业业的档次次。三、商业业项目的的配置社区里应应该配备备一定规规模的小小型超级级市场、净菜市市场、便便利店、药店以以及餐饮饮和茶社社等辅助助生活服服务设施施，来满满足社区区生活的的基本需需要，同同时可弥弥补所处处街区功功能的不不足。商业功能能分布的的建议：商业的设设置和分分布原则则即要保保证基本本生活的的需要，又要兼兼顾环境境的完整整和交通通的便利利。基本本的生活活用商业业设施宜宜设置在

46、在交通的的主要通通道上，社区的的大门入入口处；休闲的的商业设设施宜设设置在主主要的休休闲场所所，与具具有休闲闲功能的的项目设设施同时时配套使使用。四、小区区能源设设施的配配置小区内除除了配备备应有的的基础能能源设施施以外，还应尽尽量配置置高效、节能、环保的的其他社社区能源源供给设设施。如如屋顶太太阳能设设施，小小区统一一供热供供暖设施施（分户户中央空空调）等等。第七节 物业管管理建议议一、物业业管理模模式建议议本项目的的规模比比较大和和小区的的物业品品种繁多多，物业业配套设设施完善善，项目目功能内内容丰富富，是一一个综合合性较强强的大社社区。因因此鉴于于项目的的规模和和内容的的复杂性性，建议议

47、实行分分级管理理，并可可以采用用一般服服务和特特殊服务务相结合合的方式式，来针针对不同同的客户户群体，满足他他们不同同层次的的需要。物业管理理可采用用顾问型型的方式式，一可可以降低低物业管管理的收收费标准准；二可可以达到到宣传推推广本项项目的目目的，从从而提高高项目和和发展商商的知名名度。二、服务务内容建建议物业管理理公司接接管物业业以后，实行对对社区的的全面化化的关于于物业安安全，防防火防盗盗，清洁洁卫生以以及其他他社区设设施的管管理等等等。另外外，除了了业主可可以享受受这些简简单的服服务外，还可以以在社区区内得到到一些有有助于生生活需要要的辅助助服务，譬如说说钟点工工、家政政、保育育、洗衣

48、衣、保镖镖、专车车以及商商务服务务等等。另外社社区还可可以设置置住户专专门的医医疗服务务部，定定期地为为业主检检查健康康状况，并且承承担一些些应急或或是紧急急的医疗疗事件的的服务。服务项项目的设设置要根根据的对对象需要要来设置置，这样样不仅满满足了业业主的需需要，给给他们的的生活提提供了方方便，同同时也提提升了物物业的档档次。三、服务务费用标标准建议议服务项目目的收费费不仅是是建立在在服务的的品质和和内容上上，更重重要的是是建立在在社区和和业主之之间的相相互利益益的基础础之上，考虑到到社区服服务和业业主之间间的相互互依存性性，所以以服务费费用的收收取在部部分项目目上可以以尽量扣扣除利润润的因素

49、素，部分分项目可可以考虑虑给予免免费的待待遇，通通过商铺铺的租金金来支援援部分物物业管理理费用，实行以以业养业业。总之之要保持持公平和和平衡发发展的原原则。第八节 小区智智能化规规划采用国际际领先的的星级智智能化管管理系统统，将信信息技术术与生态态技术有有机结合合在一起起，形成成自己独独特风格格。小区区智能化化系统包包括管理理中心、网络布布线、家家庭智能能化三部部分，通通过三者者有机，紧密地地结合为为一个统统一的智智能网络络系统，家庭智智能化控控制包含含家庭所所需的所所有功能能，以新新技术提提高了系系统的所所有功能能，简化化了操作作，极大大地方便便了用户户。智能能小区综综合管理理中心既既是小区区智能网网络的管管理中心心，又是是将小区区局域同同广域网网连接起起来的通通道。网网络布线线，要充充分考虑虑到用户户将来对对宽带的的需求。第九节 住宅小小区细部部处理“细微之之处见真真情”，这是是发展商商对开发发产品精精益求精精、以人人为本的的开发理理念的写写真，只只有强调调在局部部做得精精彩，才才能让整整体变得得美妙。小区细部部的处理理包括室室内装修修、室外外的小区区环境。4.99.1室室内装修修细节名 称细 节 内 容门门