XX小区管理公约

1、XX小区管理公约一、总则（一）目的。为加强小区物业管理，维护开发商、业主及使用人的合法权益， 保障小区公共设备、设施的正常经营与使用，保证小区物业的保值与 升值，并为小区业主创造一个安全、舒适、清洁、温馨、和谐的居住 环境，根据物业管理条例，结合本小区实际情况，制定本公约。（二）原则。在业主委员会没有成立之前，小区开发商有权委托专业物业管 理公司负责本小区的物业管理工作。本公约一经各方签署，其所有条款与规定就对物业公司、开发 商、业主及使用人具有同等的法律约束力。物业公司可根据实际情况对本管理公约进行修改，并就本公约 未尽事宜，进行更详细的补充。小区业主在政府主管部门的指导下有权召开业主大会，

2、选举业 主委员会，以维护全体业主的合法权益。业主委员会有权就小区的管理事宜向物管中心提出建议，并监 督物管中心的工作。（三）用语释义。在本公约中，除特殊解释外，下列用语具体所指如下。“本公约”是指XX小区管理公约，包括所有附属及相关文件。“开发商”是指XX房地产开发有限公司。“单元”是指有房屋所有权的单元，包括住宅单位、商业单元 或其他部分。“业主”是指根据相关的商品房买卖合同，拥有本小区全部或 部分单元的房产所有权及其相应土地使用权的一个或多个法人与自 然人及开发商以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押 而依法可处置抵押单元的抵押权人。“使用人”是指业主所购单元的承租人、借用人、代

3、理人或受 托人、雇员、访客及经业主允许进入或使用其单元的其他受许可的人 员。“公共部位”是指小区内不被某一位业主单独享有使用权的地 方，其中包括但不限于小区通道、走廊、楼梯通道、梯台、配电房、 泵房、各种娱乐场所、绿化区、消防通道、停车场及开发商保留的场 所。“公共设备设施”是指小区所有产权人共有的机电设备、设施， 包括供水系统、排水系统、供电系统、消防系统、电话接线系统、花 草、树木、邮箱等。“维修基金”由业主按照房屋管理部门的规定在入住时缴纳， 并由物业管理公司用于支付小区内公共部位和公共设备的管理与大 型维修的费用。“管理服务费”是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳的用 于支付小区正常运

4、转及其管理日常维护小区而花费的费用。“不可抗力”是指地震、台风、水灾、火灾等自然灾害及战 争等不可预见且其发生和后果不能防止或避免的各种事故与事件。二、开发商的权利和义务（四）开发商可以保留以下权利。住宅出售后至业主大会成立前，由开发商选聘物业公司进行物 业管理；业主大会成立后，由业主大会按有关程序和授权选聘物业公 司进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后，将被 视为全部业主之集体代理人，全面负责统一管理土地及物业。开发商有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及 物业其他部分、地方或单位的附属公约，有关业主同意签署后，须遵 守该附属公约。经有关管理部门许可后，开发商有权改换

5、本小区公共外墙和公 共部位的颜色。开发商有权将本公约内保留给开发商的权利转让给其认为适 当的人或公司。开发商有权在小区外墙或屋顶及其他公共部位张贴、悬挂、设 置、安装招牌和广告宣传语，同时拥有将其拆除的权利。开发商有权在经地名办等机关同意后更改本小区的名称或其 中任何部分的名称及编号，且无须就因此而引起的任何损失、费用或 开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿。但开发商必须提前一 个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。开发商可委派代理人行使其在该土地上拥有的任何权利。涉及政府有关法律、法规、政策的调整，开发商有义务按政府 相关政策进行调整。物业交付使用时，开发商应向物业管理企业移交

6、下列资料新建项目竣工总平面图。单体建筑、结构、设备安装竣工图。附属公建配套设施、地下管网工程竣工图。有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料。单项工程竣工验收证明材料。房屋质量保证文件和使用说明文件。房屋销售清单和产权资料。公共配套设施的产权及收益归属清单。物业管理所必需的其他资料。三、物业公司的权利和义务根据本公约的规定，物业公司向业主及使用人提供以下各 项管理和服务。负责本小区的治安管理，维持公共秩序、交通秩序，使小区处 于安全的环境中，保障业主、使用人、开发商的安全。负责本小区的消防安全，对小区消防系统进行监督、维护，使 小区内各项消防工作符合消防部门的有关要求，并全力配合消防部门 的

7、消防工作，保障小区内的人身财产安全。负责本小区车辆进出管理和收费工作。负责本小区公共设备、设施的管理及小区公共部位、公共设施的清洁卫生，包括环境管理、绿化养护及垃圾清运。负责本小区公共工程机电设备、设施的一般性维修和保养工作， 确保各种设备、设施正常运行。采取一切必要可行的措施使本小区的各项工作符合各项有关 法律规定，代表业主及其他使用人与政府部门或法律机构等交涉有关 小区的住宅小区事务和管理等事宜。以公司的名义签订合同，聘用员工、律师及专业技术人员。以 公司的名义提出抗议或进行任何涉及小区的法律诉讼程序。为有需要的业主办理保险事宜，费用由业主自付。在合理的通知下，物业公司人员可进入业主单元内

8、部；紧急事 故，在未经通知的情况下，有关抢险单位人员可在物业管理人员的陪 同下进入业主单元内部。如因疏忽行为造成业主经济损失的情况，物 业公司将酌情给予适当的赔偿。确保本小区始终处于良好运行状态。如果出现物业公司不能 控制的情况或非物业公司原因，而使区任何设备的正常运行中断，物 业管理公司不对任何可能引起的损失承担赔偿责任。同时，本公约的 规定以及业主缴纳的管理费和其他费用的责任也不因此而受到任何 影响。但出现该情况时，物业公司必须尽责，全力协助使设备恢复至 正常状态。防止出现和清除小区内外及该土地上违反本公约的规定而设 置的任何结构、装置和其他物体。在业主书面委托或授权同意的情况下，代为业主

9、联系房屋出租事宜。.按照合约向业主收取维修资金、管理费用、水电费、相关押 金及按法律和有关政府规定应由业主支付的其他费用。四、业主的权利和义务（六）业主的权利业主对其所购单元享有占有、使用、收益和处分权。业主有权按规定使用共用部位和共用设施设备。业主有权要求召开业主代表大会，享有选举权和被选举权。业主有权监督管委会、物业管理企业的工作，并向管委会、物 业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。业主有权向物业公司进行投诉。业主有权按规定进行房屋自用部位的装饰装修。业主有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养 护。业主有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状 况，建议物

10、业管理企业及时修缮。业主有权监督物业管理的收费情况，并要求物业管理企业按照 有关规定公布物业管理服务费用收支账目。业主有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护 责任，对方拒不维修并造成他人损失的，可进行投诉直至提请有关部 门调解、仲裁或诉讼。（七）业主的义务。遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物 业管理企业的管理，遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物 业管理区域的规章制度。按规定和约定按时间交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金 及水、电、燃气等应缴费用。个体产权人的问题应通过投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉 讼解决。转让或出租所拥有的物业时，应提前3日通知物业管

11、理企业， 并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约。合理使用房屋及公共部位、共用设施设备，自觉维护小区的统 一和谐，爱护公共设施设备。执行业主大会和业主委员会的决议、决定。物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他 人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应 急维修义务，且需进入该物业内部应急维修的，物业管理企业可在公 安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人 承担。业主要积极配合物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施 维修养护工作；业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的，由其承 担修复或者赔偿责任。业主要主动维护环境清洁，不得在公共部位随地

12、吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物；不准随意张贴，严禁乱抛杂物；凡倾倒粘潮或有异味等 废物，须用塑料袋或纸包好；不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品。各业主或使用人无论何种原因损害了物业公司或其他业主及 使用人的人身或财产权益，则该业主或使用人须对因此而产生的所有 索赔、诉讼和要求承担全部责任。各业主或使用人应对其单元代理人、雇员、访客及其他使用 人的行为疏忽或错误向物业公司及其他业主或使用人负责，且由业主 或承租人支付所有因此而产生的费用或赔偿金。业主或使用人无权直接惩戒物业公司的职员，如果对任何职 员不满，可进行投诉。业主或使用人要爱护花草树木，不得侵占绿地或毁坏绿化。.业主或使用人在上班或房屋空置期间

13、应把水、电、天然气等 开关关好，以防泄漏，避免影响他户之安全，保持卫生间、厨房等排 水管道畅通，以免溢水，影响他户。由于业主疏忽引发之损失，由业 主自行负责。.业主或使用人必须爱护本小区内的电梯、消防、绿化、道路 等公用设施及附属设施。每户设置独立电表，禁止未经电力部门及物业公司批准而私 自增大负荷或私自拆装电气线路和设备。业主或使用人自用电器设备发生故障，或发现公用电气线路 发生故障，应及时向物业公司或供电部门报修，以防事故扩大，自用 设备维修费由业主自行支付。每户设独立水表，未经供水部门及物业公司同意，业主不得在水表前装出水管或使水表传感失灵。19 .每户设独立天然气表，未经供气部门及物业

14、公司同意，业主 不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。未经允许，不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通 知、广告旗帜、海报、竹竿、天线、铁笼等物体，不得粉刷或涂漆物 业外墙任何部位，以免影响物业外观。凡是有大件物品要运出小区者，业主必须到物业公司开具出 门单。车辆管理相关规定。进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的 管理规定，除特种车辆外，无有效“汽车通行证”的车辆未经同意不 得进入小区。除租用车位之业主外，任何其他人士的车辆未经批准不得 停放于专用停车泊位。各车位的业主或使用人只可将车位用于停泊车 辆，不得放置货物或其他物件，每个划定车位只可停泊一部车。本小区业主或用户有机动

15、车需要在物业小区内固定停放者， 应先向物业公司填妥业主联络表，缴纳停车管理服务费后由物业公司 核发车辆通行证。每辆机动车停放在专用停车位，车位业主按物价局规定每 月须支付停车管理服务费。车辆进出物业必须听从保安的指挥，注意安全，车速控制在每小时5公里内。为使物业保持美观、整洁、安全并使其能保值增值，各业主、 使用人在物业使用中，下列行为属禁止行为。擅自改变物业的原设计用途，损坏房屋承重结构。违章搭建建筑物、构筑物，擅自占用公共部分堆放杂物。擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及 在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为。停放货车或17座以上客车或随意停放车辆，擅自改建、占

16、 用物业共用部位。损坏或擅自封闭道井检查口及占用、移装共用设施设备。在小区管辖水域内戏水。侵占绿地、毁坏绿化。饲养家禽、家畜及无证养狗。乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物。存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险 物品，或者存放、铺设超负荷物品。(10 )排放有毒、有害物质。(11)发出超过规定标准的噪声。(12 )法律、法规和规章禁止的其他行为。五、费用管理物业服务费用。为便于物业管理，业主在签订本公约的同时应先支付6个月的 物业管理服务费。自下次交费起的前10天，物业公司按规定收取下 次下半年的物业管理服务费。各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按 政府的有关规定支付维修

17、资金，以支付非经常性之管理维修开支。当 维修资金不足时，物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主 增缴维修资金。各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各 项费用。任何业主在转让其单元住宅后，维修资金及预缴管理费结余， 按规定的程序转让到新业主的名下，原业主无权索回维修资金或任何 预缴之管理费。在土地的使用权年期届满而不为续展时，该维修资金 及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之 比例分摊。各业主应按时缴付管理费用维修资金，不论是否办理进户手续 及使用与否，各业主都必须自物业公司书面通知办理人住手续之日起 缴付其单元住宅的物业管理服务费。若业主在收到缴费通知15日内

18、仍未缴交当期的管理费或增缴 之维修资金，该业主应向物业公司另外缴付。迟交或欠交款项的滞纳金：从有关款项到期之日开始，按 每日3%。的复利计算。物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。除物业公司的另行规定外，各业主须按时向物业公司缴付其应 付的管理费用。任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起7天 内付清，则物业公司有权采取以下行动追缴所欠交的管理费用及利息， 并收取加费用。向法院申请索还欠款。向当地房管部门或其他有关政府部门申请，在欠交的管理 费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该业主不得转让产权。经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据，如

19、物业公司 征收的管理费不足以支付管理及维修物业之支，物业公司可与业主大 会协商一致后，调整管理及维修费用。物业公司征收的各项费用以市房管局、价局等政府有关部门最 新公布的收费标准为依据，一旦有新的收费标准公布，公司物业管理 收费标准将根据有关规定作相应调整。业主大会成立后，在每个财政年度终止后的3个月内，物业公 司应公布维修资金的使用情况。物业费用支出管理。小区的物业管理支出费用分为经常性支出与非经常性支出两种。 经常性支出以每月向业主或使用人定期收取管理费的方式支付，非经 常性支出由物业公司安排从维修资金中支付。管理费将支付以下内容。与小区有关、政府规定的公共税、费。参与小区有关的物业市场推

20、广拓展、广告及公共关系费用。公共设备及水、电、电缆、通信、信息系统的日常维修及公共排污费。公共设备的日常维修保养(不包括大中修)、污水处理、卫 生清洁、保安、环保、绿化等费用。聘请管理、维修、会计、法律等专业人员的费用。物业管理公司的行政费用。物业管理公司员工的工资、福利及劳保费用。在节假日或活动期间布置小区的费用。专项维修资金将支付以下内容。包括电梯、外墙清洗、消防系统、给排水系统等大型公共 设备的中、大型维修，更换及部分更换，公共设施的增建与改建以及 其他非经常性支出费用。支付小区公共部位及公共设备的保险。六、房屋装修(十)业主在进行房屋的装修和维修时必须遵守以下规定。房屋在进行装修时不得

21、影响物业结构及整体外观，同时装修公 司须向物业公司申报并提供室内装修图纸，经物业公司有关管理部门 审核后方可实施。装修房应按照装修管理规定执行，应做到以下几点。填写装修申请表，并附上装修施工图。业主偕同装修单位与物业公司签订装修责任书。装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全，并接受 消防、卫生等检查和指导，如有问题须承担经济和法律责任。房屋在装修时不得改变单元主要结构（如柱、梁、楼板、承重 墙及外墙等），不得损坏房屋设施，包括物业所有上下管道、电器线 路、安全报警装置等，亦不得随意拆除和改动。物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提 供方便。施工人员应向物业公司申请办理物业临时出入证，门卫凭证 放行。未经申报批准的装修业务，其施工人员不得进入本物业区域施 工。施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃 圾场堆放，不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放，违反规定者由物业 公司根据有关规定进行处理（处罚）。七、违约规定（一）物业公司、开发商、业主及使用人应遵守和履行本公约 的各项规定。（十二）由于业主的违约行为，导致物业公司或其他单 元的业主及使用人的权益受到损害，该业主除立即停止违反本公约规 定的行为外，还须赔偿因此产生的损失，或在收到物业公司书面通知 后15天内，按通知要求执行本公约规定的义