上海崇明城桥镇别墅项目营销策划报告课件

1、思考原点我们所处的市场阶段市场起步阶段，容量迅速扩张尚无别墅供应，市场需要引导崇明富有阶层的居住理想居民缺乏别墅居住经验希望由平层向立体发展，享受别墅空间专业别墅开发商的未来版图崇明新城开发的“第一盘”阳光欧洲城在崇明的“第一盘”第一部分 深入市场对本项目的认识站在上海本项目处于崇明县，是上海最后一个未被大规模开发、未受城市发展之弊的地方，这里将成为上海的“后花园”。站在崇明本项目处于崇明五大功能分区的崇南分区，为 “田园城市化中心城区” ，将是崇明未来最为集中的人口城市化地区和产业布局园区。 站在城桥本项目处于老城区和新城区交界处，未来大量人口导入。 刚刚起步的崇明楼市市场刚刚起步县治所在地

2、城桥镇是崇明商品房最为集中的区域，但是镇上在售楼盘（包括动迁房）也不足10个。区域市场内属于商品住宅的仅有怡祥居、金月湾和明珠花苑（部分）等少数几个楼盘。供需基本平衡2004年1-11月，崇明批准预售面积仅8.9万方，预售登记面积为8.97万方，供求关系比为1：1.01，市场供求平衡。 启动在即的城桥楼市发展趋向囿于南面临江的限制，城桥楼市以北向发展为主。崇明新城的规划，引导城镇向东北角发展。本案位于新旧城区交界之处，堪称新城“第一盘”。价格分析新建商品房基本位于镇区外围，售价4000元/平方米左右，最高价已经接近7000元/平方米。二手房市场已经开始发展，地段好的二手房价格已超过5000元/

3、平方米，普通公房的价格也已经超过4000元/平方米。第二部分 认识客户深入调查崇明客户调查时间2004年12月23日，PM1：00PM5：002004年12月24日，AM10：00PM5：002004年12月25日，AM10：00PM2：00 调查地点八一路、北门路至南门路之间的商业街北门路、西门路至东门路之间的商业街中街山路、西引路路口别墅典型客户需求城桥镇及附近的崇明当地人 企事业管理人员和个体私营业主年龄介于30-50岁之间，收入良好家庭形态结构稳定，以三口之家以及三代同堂为主体 喜爱欧式风格、素雅的建筑风格 偏爱挑空的客厅、书房、独立停车库、私家花园偏爱景观小品、私家花园、大型植被物业

4、费收承受范围3-5元/平方米月毛坯交房为绝对主力需求考虑因素依次为价格、房型、景观、朝向、配套、规划崇明富有阶层的居住现状城桥镇平面房型，无独立花园，无法体现身份感。无别墅居住经验其他乡镇拥有自己的独立庄园，但内部格局欠优化缺少真正的别墅居住经验崇明富有阶层的居住理想富人区邻居效应贵族空间恋园情结两种典型客户的空间需求附属空间无经验者追求真正别墅者地下车库地下洗衣房地下储藏空间步入式衣帽间庭院露台人性的开发理念文化和精神气息的塑造成为全岛农村城市化和农民市民化的导入空间 在这一城市化的进程中，建立一个有标识性和辨别性的城市文化社区文化的塑造作为一个主线索穿插在产品设计的方方面面 与消费者自我需

5、求的融合 别墅居住不再是一种结果，而是一种体验的过程打造引领生活方式，满足消费者主动性需求的空间科学的规划建议总体布局以双联体别墅为主，多联为辅，总体布局均好。中央绿化、组团绿化、庭院绿化层层递进，注重城市界面的景观塑造，展现小区的独特魅力交通组织 主出入口在东引路上，次出入口在玉环路上，内部做到人车分流公建配套开设高品味的会所，采用私密的会员制，设置在一江山路和东引路的路口规划布置示意方案二 概念示意图岛状组团布局 简约的建筑风格 立面风格示意立面上力求简约和现代；配色美观、雅致。在绿色森林和青天碧水的掩映下，将建筑与自然的对话尽情演绎。 户型建议 多联房型示意一多联体经济型别墅建筑面积16

6、0平方米左右共有三个庭院：前庭后院和独享的私密庭院主卧室朝南，有南向阳台和北向退台 户型建议沿庭院南北向剖断示意 户型建议多联房型示意二所有的次功能间（楼梯间、卫生间等）均设置在北面大面宽设计，主功能间布置在南向，阳光充足 户型建议双拼别墅示意第四部分 企划包装核心理念崇明首座与国际接轨的现代欧洲风情TOWNHOUSE社区 广告总精神 国际生活新典范原味欧洲别墅园 案名及LOGO绿岛阳光TOWNHOUSE OF EUROPE SUNSHINE 案名及LOGO欧堡 VI表现 信纸信封VI表现灯箱VI表现道旗营销费用预算项目名称费用估算备注地盘包装220,000元接待中心120,000工地围墙80,000现场大看板20,000含指示系统销售道具170,000元模型60,000效果图40,000室内看板灯箱20,000楼书25,0001000份DM派发25,0005000份*4波户外广告354,000元宝杨码头看板