物业管理服务项目的接管与进驻方案

1、物管务目管进案第节物管服项的管案1.1目并指 1.2适范1.3职（1 （2 （3收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备 （4 （5 ）1.4工程（1接验的备作1 派 悉作 2 并 关达标准备、 （2接验阶1我司 2、UPS 方我们接 即开始进行运行管理钥匙注意钥匙禁止外借若交必须 34 5（3检遗问的论处1 ）汇总 2 ） （4接验注事1如交接双方的人员注意事项等 2管过程中要认真清点物业内的各种设施设备 3对交接查验中发现问题成备忘录备案。4 （51 23 4 5678第节物管服项的驻案2.1工流2.2进前作划序号项目内容完成时责任部与沟1.收集整体分布，建立主要人员联系电话 2.收集报纸

2、、杂志发放清单1通前期准3.收集、建立甲方车辆登记表4.收集建立水电社区派出所等市政部门电话，正式进入两天内项目经理备编制管理处通讯录。5.与协调有关事宜。1.负责项目服务人员的确定。2管理处各个部门确定2.落实人员到位、进场，编制服务工作计划，并组织 实施，既有各部门增派人员对安保服务、保洁服务、 仓库管理、垃圾清运服务进行全面实施。3.普查仓库内品种、数量及情况，制定管理、维护、 整改计划，组织实施4.各种设施设备的接管和情况登记，制定维护、维修进驻前一周内项目经理和整改计划。序号项目内容完成时责任部34组建管理处进驻准备1.跟踪落实人员到位2.分组现场跟踪，分清服务要点和细节。3.修订岗

3、位职责，编制服务流程程序、标准。 4.岗前培训。1.拟制筹备、接管进驻计划。2.拟制进驻后的工作/排班计划。3.参加承接查验工作。进驻前一周内进驻前三天内项目经理项目经理1.各专业人员到岗5接管 2.管理物资、装备到位。 进驻 3.妥善安排工作人员。进驻前两天内各专业部门及组4.与协调有关事宜。2.3项进前工计（1进前工计序号项目内容完成时责任部12管理处各专业组人员进 驻安保服务1.管理人员、保洁员、保安员、清洁工、维修工 及机动人员统一着装进场2.对基地内整体环境进行了解；3.按不同区域、出入口，设置配置人员到岗。 对机保楼、军基楼、教研楼、体育馆、 栋教学 楼配置安保人员，24 小时值班

4、、白天配合教学 保障、每夜巡逻不少于 1 次进驻后一天 内进驻后一天 内各专业班组 及部门安保部3卫生保洁及 增派人员对建筑物设施道路设备沟渠、 进驻后两天 垃圾清运 池有室内室外进行全面彻底清洁圾清运。 内保洁组、垃 圾清运组4绿化管养1.普查绿化状况作好绿化现状记录并制定维 护、整改计划；2.作好绿化管养实施；进驻后一周 内环境管理部序号项目内容完成时责任部3.统计绿化品种数量等。5仓库管理仓库相关物品及登记表和资料的交接定相关 管理制度及标准。进驻后两天 内保安部6资料交接相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、 进驻后两天 设备设施说明书等交接。 内综合服务部7主管部门沟 对工作进展

5、向主管部门汇报听取建议及时按 通 需求进行改进和调整方案。进驻后项目经理8每周例会及 处每周组织管理骨干召开会议结当日工作不管理内容培 足，布置明日工作，制定相关工作计划，并对物 进驻后五天 训业管理内容和具体措施进行培训。1.排查安全防范重点部位，修改巡逻项目经9路线和频次；安全管理 2.排查安全隐患，提出整改方案；3.结合现场情况修订应急预案； 4.落实岗位技进驻后一周 内保宁队长、 分队长能培训、训练。1.统一考勤、排班、考核的表格； 2.统一交接 班、夜间报岗的时间次数，集中受理；10内部管理 3.统一维修材料的入库、发放的控制方法；进驻后现场负责人4.现场跟踪修订各岗位作业文件； 5

6、.统一、落实工作汇报制度。1.制度上墙（值班室、设备房）112.统一记录及签到本的挂放、归档、存放； 现场标准化 3.机房、设备房管理标准化；4.消火栓、防火门标签完善，洗手间挂保洁卡进驻后一个 月项目经理5.统一材料工具清洁用品的分类集中摆放。12设备设施承 接查验1.与甲方单位一起对供电给排水防监控、 道闸、电梯、库房、训练器材器具等设备设施进 行普查交接；进驻后一个月内项目经理序号项目内容完成时责任部2.普查登记设备设施数量收设备设施运行状况，编制承接查验资料；进驻后半个月内3.档案技术资料交接、钥匙交接。13档案资料1.制度、表格领取、分发、登记； 2.承接查验资料收集、整理、归档。进

7、驻后一个 月内综合服务部1.室外井盖、管道、设施、停车线油漆；14维修养护2.制定设备设施材器具巡视路线检部位、 进驻后一个 保养计划； 月内现场维修养 护工3.制定接管问题整改计划，分步实施1516标识完善总结完善针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度根据进驻情况对拟订的规章制度及管理方案进 行修订完善，保证满足业主的要求。进驻后一个 月内进驻后一个 月内现场负责人项目经理（2项管工前培内要：123 4 ） 5 ）环境管理类：员工的岗位垃 678 （3关进当的关求1 2 34 2.4常期业理案（1甲物管需说1 10的物业管理及相关服 11.4 万平 2.4 万平方米，附属设 2 a并包括主

8、动检查报修受理故障报b应急灯及可能发生雨寒c 3午 07:30 前 14:10 其它时间 1 次。 45 小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理（保安值班员A13 所 24 行 防监控和安B 、2 查 1 C进出的务等外来人员实行登记管理。D EF G（2常物管工计序号项 目内容责任部工作标1.保安管理；1保安消防安全管理2.13 栋教学场所秩序管理及 24 时值班巡逻 3.消防及安全管理；4.各类应急事件的处理安保部完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。5.仓库管理、门岗。2车辆行驶和 1.机动车辆的停放和安全； 停放 2.非机动车的停放和安全。安保部完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意

9、。3本体及相关 公共设施维修养护1.本体定期养护和维修计划； 2.公共设施的维修养护管理。维修组完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。序号项 目内容责任部工作标45机电设备设施运行管理 和养护教学设备设 施的检查报修1.基础资料管理；2.设备的运行管理；3.设备维修养护；4.节能和环保。1.主动检查报修；2.受理故障报修；3.现场勘验处置、简单修理；4.制定各种突发故障应急预案等。维修组维修组完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。1.教学楼和教学训练场地顶墙面开关水龙头、 水管、分体空调等定期检查维护；2.消防设施器材应急灯及安全标识的安全检查；6场

10、所管理检查3.做好防火、防电、防冻、防雷等防护措施4.确保容易危及人身安全的设施设备有明显警示 标志和防范措施；维修组完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。785.对可能发生的各种突发设备故障有应急方案； 6.暴雨、大风、极寒、酷暑等恶劣天气情况下， 每日定时组织各教学楼和教学训练场地巡检。公共区域照 1.巡查室内关灯、多媒体设备关机情况； 明、水电管 2.及时处置，杜绝长明灯、长流水现象；理 3.每日开关、检查楼内热水器。智能化设施 1.智能化设施的维护；管理 2.掌握操作和预防故障。维修组维修组完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。 完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。9环境管理1

11、.室外绿化养护；2.室内外清洁、保洁、维护； 3.四害消杀；4.垃圾清运。环境管理部完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。序号项 目内容责任部工作标101.与委托方共同举办各项文化活动； 文化活动 2.为委托方提供辅助性文化综合服务部完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。1112品质管理绩效考核和 行政管理1.ISO9001 质量体系管理与质量检查； 2.ISO14001 环境体系管理与质量检查。办公、培训、考核、薪酬综合服务部综合服务部完成公司品质 服务标准、达 到甲方满意。 完成公司品质服务标准131.财务账务；成本管理 2.费用收取与开支；3.采购、仓储、办公设备、装备。财务部完成公

12、司品质 服务标准14档案管理1.各种资料管理；2.各类信息的及时发布。综合服务部完成公司品质 服务标准（3管主工措序号指标名称甲方标 / 公司品要求测算依据投标指标主要措施1达到本市物业管理考核评比两年内专家考评、打分1.进驻当日即进行全面工作安排、交接，保洁服务， 消除卫生死角902.建立各项管理制度，完善监督考核机制分以 3.制定创建实施计划，落实专人负责；上 4.实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；标准5.实施 ISO9001、ISO14001 管理体系，以及 管理 办法，保证目标的完成。序号指标名称甲方标 / 公司品要求测算依据投标指标主要措施对管理服务满1.实行公开透明管理季度向

13、甲方领导提交工作报 告汇报服务内容自查各项工作达到的标准使物 业管理始终处于甲方监督之中2业主满意度意人数95% /参加评议的95%以上2.设立服务电话半年向物业使用人做一次征询意 见调查并对信息进行分析时调整和改进管理服 务方案；人数*100%3.对出现的不合格提出纠正和预防措施，并对纠正、 预防措施的实施进行跟踪处理结果直接向业主 汇报公布。1.严格按 ISO9001 质量保证体系实施日常管理量3有效投诉率低于 3%有效投诉次数/使用人总人数*100%3%以下控制；2.设立 24 小时值班室，受理投诉。各类投诉信息在 3 分钟内完成登记按投诉内容传递至相关责任部门在 登记本上注明信息传至何

14、部门何人有投诉须统 一编号，以便跟踪检查；3.责任部门接到投诉后应立即采取补救措施预定事件内向客户回复，回复事件不超过一个工作日。4专业人员持证上岗率100%培训合格人数/上岗人员100%1.管理人员经物业管理专业培训合格后上岗人员 2.取得物业管理部门经理上岗证是项目经理竞争上 岗的必备条件之一；3.维修人员、消防安全人员 100%证上岗。序号指标名称甲方标 / 公司品要求测算依据投标指标主要措施完好设1.接管后 1 周内逐台对各类设备设施进行完好状况 普查，发现隐患立即处理；2.制定达标整改计划个月内设备状况达到品质管 理标准；3.根据设备的重要性对设备实行分级管理编制设5公共配套设施完好

15、率95%以上备总数/设备总数98%以上备维修保养计划工作标准保证按计划执行确保 设备始终处于良好状态；4.实行目标责任制日常巡查维护监督检查工作*100%无任何重大安全事责任分解到人，严格考核；5.建立设备设施检查评比制度每季度检查检查 结果与管理处的考核挂钩；6.建立停电、停水、水浸管、设备故障的应急处 理预案，避免意外的发生，损坏设备。1.建立 24 小时巡查制度，按重点与非重点部位确定 巡查路线和频度实行点线结合定岗与伏击岗结 合的巡查，伏击的措施；2.监控中心 24 小时值班，持证上岗；6治安案件发生率0故发生（以辖区公安部门记3.实行外来人员来访登记制度和跟踪路线制度 部位不得进入4

16、.实行大件物品搬出的登记制度，没有主管部门许 可，不得履行；录为依据）5.建立车辆档案严格车辆出入登记发卡制度好 节假日、放假期间的普查登记工作6.实行三级检查制度保安队长班长保安中心定 期与不定期的检查保安值班情况，落实考核。序号指标名称甲方标 / 公司品要求测算依据投标指标主要措施7消防管理通过政府规定，自检完好率100%消防设备设施完好数量/消防设备设施总数量1.制订消防安全管理制度，组建消防应急分队； 2.每天对消火栓灭火器防火门疏散指示灯等消 防设施进行检查，发现问题及时汇报；100% 3.每月 2 次消防泵试运行，启动送、排风机；4.安全主管负责进行消防月检查员每季进行消 防全面检查；5.每年度对消防设备设施全面检查。1.明确责任区，工作质量、操作规程求具体严8环境卫生、消杀、绿化达标率95%达标面积/总面积*100%96%以上格；2.管理处环境主管严格按作业规程检查问题立 即纠正每月考核结果与服务方经济利益挂钩重不合 格，立即终止合同；利用现代化手3.公司定期抽查工作，严格考核。1.管理处配置熟练的操作电脑的人员公司的办 公自动化软件实施文件管理材料管理认识管理 和账务管理；9段对物业管理/ /2.利用内部管理网络系统随时了解基