国内房地产企业财务风险及防范方法

1、国内房地产企业财务风险及防范方法摘要：在经济全世界化、竞争国际化、知识经济化的新经济时期，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。因此，从房地产企业财务风险的表现形式入手，具体分析了当前我国房地产企业财务风险的成因，并提出了发挥财务风险治理职能，幸免陷入财务危机的一些治理方法，用来保证房地产企业取得长期的经济效益和取得稳固的进展。关键词：房地产企业；财务风险；防范方法随着我国经济的高速进展， 全国各地显现了 “房地产热”。与国外房地产业相较，我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现标准化。加上目前受国内宏观政策调控和国际经济变更的阻碍，房地产企业经受着庞大的财务风险，已成为

2、很多房地产企业生存进展迫切需要解决的现实问题。一、房地产开发企业财务风险概论及表现形式财务风险是指公司财务结构不合理、融资不妥而使公司可能丧失偿债能力而致使投资者预期收益下降的风险，财务风险有广义和狭义之分。狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或一般股收益产生大幅度变更的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金运营及利润分派等财务活动中因各类因素而致使的对企业的生存、盈利及进展等方面的重大阻碍。房地产企业的财务风险具体表现为：偿债具有专门大的风险目前，中国房地产企业的资金大部份来源于银行贷款，自有资金很少。据调查，我国房地产企业的资产欠债率平均高达以上远高于60的警戒

3、水准，大部份开发企业在初期时期以欠债开发为主，自有资本比例相当低。这使得国内房地产企业过度依托于贷款，利息负担繁重，资金周转余地比较小。同时，房地产企业销售利润的实现具有专门大的不确信性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就超级大，企业面临极大的财务风险。利率波动的风险利率波动对欠债经营的房地产企业阻碍超级大，贷款利率的增加必然增加公司的资金本钱，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，致使市场需求降低。2007 年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的显现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务本钱，而且使按揭贷款购房的投资者本钱迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，

4、这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。筹资的风险房地产企业对银行信贷依托程度相当高，相关资料说明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于欠债经营使公司欠债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这必将会增加企业从货币市场或其他渠道上筹措资金的难度。而且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规那么不熟悉，使得其在国际上取得资金的机遇较少。二、房地产企业财务风险的成因缺乏财务预算治理房地产企业是典型的资金密集型行业，房地产企业投资金额大，高额的地价和衡宇工程造价需要大量的资金参与投入运作，开发周期较长，占用资金时刻长，而且项目调整能力差。有些

5、房地产开发商没有从土地的本钱、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，而且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金利用作通盘打算，分不清资金利用的轻重缓急，造成在资金治理上盲目进行运作，或是想方设法地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。缺乏现金流量治理观念房地产企业开发经营进程具有长期性， 开发建设需要经历从征地、土地开发、衡宇建设到完工交付利用等时期，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要增强对现金流量的治理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成份，缺乏现金流量治理观念，在经济效益良好的情形下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险操纵的

6、难度。很多企业难以持续进展，一个极为重要的缘故就在于资金治理水平低下。资本结构不妥企业资本总额中自有资本和借入资本比例不适当对收益产生负面阻碍而形成财务风险。房地产企业进行项目运作必需具有必然数量的资金，可否及时足额地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动可否顺利进行并进而阻碍到企业的生存。房地产企业的自有资金往往不能知足企业运作项目的需要，企业一样用自有资金征地，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，借入资本比例越大，资产欠债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。本钱费用操纵不严房地产企业本钱治理工作繁杂，由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程

7、费、公共配套设施费和开发间接费等一系列本钱费用组成项目本钱；项目完工时，需要对本钱费用进行分派、归集、再分派、再归集直至最终计入受益对象，这一系列的工作需依照开发产品的具体情形别离处置。有些房地产企业只注重工程进度和质量，轻忽了本钱治理，致使财务部无法搜集第一线本钱治理的基础资料，本钱治理工作与财务预算误差大，阻碍了企业效益。三、房地产企业财务风险的防范方法实现财务治理预算化房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确信的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、 收入与支出、经营功效及其分

8、派等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、计划设计费用、工程开发本钱、开发间接费用、经营收入、借款打算等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应依照企业的整体运作情形，对资金需求和利用打算进行计划，构建企业财务预算指标体系。同时，要增强治理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原那么，按期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。增强资金治理房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不顺畅，严峻的会把

9、企业拖垮，因此，要注重资金的治理，制定合理的资金利用打算，保证企业日趋经营对资金的需要。在财务收支上要实施严格的财务监控，合理安排资金调度，确保建设项目施工和营销资金需求；加速应收账款的收回，调整库存结构，紧缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉；严格操纵费用的支出，避免铺张浪费，杜绝费用超支现象，以提高所投资金的平安性和合理性，增强资金运用治理。优化资本结构房地产企业必需维持合理的资金结构，适度欠债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方式，降低资产欠债率，操纵企业资本本钱，改善资本结构减轻筹资压力

10、，降低财务风险。一方面，增强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的治理；另一方面，能够通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业慢慢做大，而且慢慢具有吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续进展，还能够优化公司结构。增强本钱治理企业应依照治理操纵的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发本钱和销售科目中，依照产品设置相关本钱费用的上下级明细科目， 细化本钱对象。 在策划监督上， 企业应付开发设计时期、产品建设时期发生的本钱进行预先计划，使打算本钱加倍接近于实际本钱；而且成立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标按期进行检查和考核，实行监督治理。完善内部审计房地产企业进展到一按时期，内部审计工作就显得超级重要。内部审计工作强调进程操纵和主动操纵， 做好事前操纵和事中操纵工作，重视风险治理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时排除不良隐患，保护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、治理审计、内部操纵制度评判、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域进展，评判生产力各要素的利用程度， 挖掘潜力，实现各类资源的优化组合，全面实现监督、操纵、效劳、评判职能。参考文献：姚杰 . 浅谈房地产企业财务风险治理 J. 商场现代化， 2005，