北理工科技孵化大厦项目可行性研究报告-

1、目录1. 项 目 情 简 22. 合 作 条 43. 项 目 经 分 一 期 分 二 期 分 12三 期 分 184 、 结 5. 附 件 21一 . 目 况 介* 项 目 地 位 及 域 通 况 积 园区东临新街口外大街西至文慧园北路南通文慧园路北依学院南路， 交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。 园区位于北京海淀高科技产业开发 区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京 邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。 有中高级技术职称人员数万人人才技术优势十分明显有良好的文化科技氛 围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅

2、游等现代化城市 功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。* 项 目 规 20.212 建 积 15.584 万 ： ： 楼 20370 平 米实 验 楼 5028 平 米 式 公 平 米 展 房 平 米 大 厦 40398 平 米 大 厦 32154 平 米 中 心 1260 米 用 房 325 米 建 筑 734 米 建 积 4.63 ： 房 平 助 米 防 ） 32038 米 车 位 1250 辆 ： 位 73 停 位 辆 ， 建 为 层 建 为 1 3 层 高 为 率 35% 率 3.0 分 ： 厦米经 ：总 54260 平 米地 40398 米地 13862 米总 ： 下

3、 上 25 辆 地 2 15 层 3 建 ： 12.5 60.0 米 、 图 ： 已 立 。 二 . 合 作 件目 前 北 京 理 工 大 学 已 与 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 有 限 公 司 签 署 议 要 ： ： 理 供 责 达 场 的 有 建 建 按 6 分 占 4 让 所 积 。 有 ：1 理 工 责 按 4 6 分 理 工 占 4 地 自 。2 理 工 提 按 8 配 北 占 2 。北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 与 我 合 条 件 是 ： 以 3000 整 京 项 其 务 付 ： 合 要 付 的 万 回 后 。三 . 目 济 析项 目 期 资 算1 、 开

4、 发 成 估 1.1 土 本 转 共 1500 为 元 / 平 ， 让 的 1/3 ， 人 币 4201.12 。单 位 可 售 积 本 为 4201.12/2.42 （ 地 上 面 积 ） 元 米 。1.2 前 用 土 契 、可 、设 、工 勘 费 约 。单 位 可 销 面 积 成 本 为 724.53/2.42 （ 地 面 积 ） =298.91 平 米 。1.3 基 设 设 费元 / 供 、供 气 、供 、排 、照 、道 设 设 费 为 。单 位 可 售 积 本 为 1091.62/2.42 （ 地 上 面 积 ） 元 / 平 米 。* 用 2 元/平 共 12479.8 万元。单 位

5、可 售 积 本 为 12479.8/2.42 （ 上 积 ）=5148.69 平 米 。1.5 预 费元 / 上 总 的 1% 为 169.97 元单 位 可 售 积 本 为 169.97/2.42 （ 地 面 ） =70.12 元 / 平 米 。2 、 发 用 算2.1 管 用 费 费 的 1% 为 169.97 元 。 单 位 可 售 积 本 为 169.97/2.42 （ 地 面 ） =70.12 元 / 平米 。2.2 费 用 费 的 1.5% 为 26176.8*0.015=392.65 。单 位 可 销 面 积 成 本 为 356.29/2.42 （ 地 面 积 ） =161.99

6、 平 米 。元 /2.3 费 用 财 款 5000 万 期 年 ， 为 万 。单 位 可 售 积 本 为 350/2.42 （ 地 上 积 ） =144.4 元 米 3 项 开 发 总 本 开 为 19829.26 万 ，单 位 成 为 19829.26/2.42=8180.79元 / 项投成估汇表序号1名称土地费用成本总额（万元）*备注含土地出让金 2701.12 万元， 项目转让费 1500 万元*23前期工程费基础设施及配套设 施建设费*市政建设*4建安工程费*5不可预见费占 15 项费用合计的 *67物业管理基金计提财务费用350建安成本的 贷款 5200 万元贷款期限一年，利率为 7

7、%*8管理费用占 15 项费用合计的 *9销售费用销售收（约 2.6 亿元的 1.5%*10成本合项 目 售 入 算1 销 售 单 的 定 政 策 定 销 ： 10000 / 平 10 万 元 / 个2 销 总 入 确 入 表 类 型 楼 积* 万 价10000 / 入 ）* 车 位194 10 万 元 / 1938*合3 经 分 计 表 元 ）销售收入及投资分析表*一销售收*总计1938*可售面积万写字楼车位194出售率100%出售率100%*销售单价元）销售单价元/个）100000*二投资成合计*面积(万单位面积成(/ )利润*三营业税附加*四营业税后利润*%五税后成收益率*六所得税*七所

8、得税后利润*%八税后成收益率*%九税前投收益率*%九税后投收益率4工进安序号时间进度安排123456782004 年 4 月2004 年 5 月2004 年 6 月 2004 年 78 月 2004 年 9-12 月2005 年 1 月2005 年 2 月2005 年 3 月双方达成开发协议成立开发公司开工完成地下结构施工主体结构封顶开始销售，室内初装修、外墙装修 销售、外墙装修完成 室内装修及小市政建设9102005 年 4 月2005 年 5 月室内装修及小市政建设 室内装修及小市政建设，交房5费支及金措资使度序号1时间2004年5 月（1）费用支付重组公司付 40%的土地出让金 万元、

9、前期工程费 50% 362 万元费 万元，转让费 1500 万元,共 2955.79 万元资金筹措项目融资5000 万元账面余额*2004年26 月支付前期费用 万元、管理费用 13.04 万元， 共 402.07 万元。项目开槽，土方施工完成 80%。*7 月8 月2004年9 月支付管理费用共 13 万元，地下一层完成。支付管理费用共 13 万元，地下室结构完成。支付管理费用 万元，项目主体施工至三层310 月支付管理费用 万元，项目主体施工至七层半-30.2511 月12 月支付管理费用 万元，项目主体施工至十二层支付剩余的 的土地出让金 1620.67 万元、管 理费用 万元，项目主体

10、施工封顶4562005年1 月2005年2 月2005年支付管理费用共 13 万，项目开始销售，销售回 款 5235.36 万元。归还贷款本金 万元。支付基础设施费 273 万、主体建安费 万 元、不可预见费 42 万元、管理费 万元，共 5211.87 万，销售回款 5235.36 元，归还贷款本金 1000 万元支付基础设施费 273 万、装修费 万元、不 可预见费 万元费 13 万元费用 131销售回笼5235.36 万元销售回笼5235.36 万元销售回笼5235.36 万*万元，共 万，销售回款 5235.36 万元，元3 月782005年4 月2006年支付基础设施费 273 万、

11、装修费 万元、不 可预见费 万元费 13 万元费用 131 万元，共 2991.49 万，销售回款 万元支付税金及其他费用共 6650.38 万元销售回笼5235.36 万元销售回笼5235.36 万*5 月元项 目 期 资 算1 、 开 发 成 估 1.1 土 本 转 共 1500 为 元 / 平 ， 让 的 1/3 ， 人 币 6159.21 。单 位 可 售 积 本 为 6159.21/4.25 （ 上 积 ）=1448.46 平 米 。1.2 前 用元 / 土 契 、可 、设 、工 勘 费 约 万 。单 位 可 售 积 本 为 1183.17/4.25 （ 地 上 面 积 ） 元 /

12、平 米 。1.3 基 设 设 费 供 、供 气 、供 、排 、照 、道 设 设 费 为 。单 位 可 售 积 本 为 2762.37/4.25 （ 地 上 面 积 ） 元 / 平 米 。* 用 2000 平米（含 共 万单 位 可 售 积 本 为 18258.8/4.25 （ 地 上 面 积 ） 元 / 平 米 。1.5 预 费 上 总 的 1% 为 283.64 元单 位 可 售 积 本 为 283.64/4.25 （ 地 面 积 =66.7 元 / 平 米 。 2 、 发 用 算2.1 管 用 费 费 的 1% 为 283.64 元 。单 位 可 售 积 本 为 283.64/4.25 （

13、 地 面 积 =66.7 元 / 平 米 。 2.2 费 用销 售 费 用 取 销 售 收 入 的1.5% ， 销 售 费 用 为43848.08*0.015=657.72万 元 。单 位 可 销 面 积 成 本 为 657.72/4.25 （ 地 面 积 ） =154.68 平 米 。元 /2.3 费 用 财 款 8000 万 期 年 ， 为 万 。单 位 可 售 积 本 为 560/4.25 （ 地 面 积 元 / 平 。 3 项 开 发 总 本 开 为 30513.72 万 ，单 位 成 为 30513.72/4.25=7175.88元 / 项投成估汇表序号1名称土地费用成本总额（万元）

14、*备注含土地出让金 4659.21 万元， 项目转让费 1500 万元*23前期工程费基础设施及配套设 施建设费*市政建设*4建安工程费*5不可预见费占 15 项费用合计的 *67物业管理基金计提财务费用560建安成本的 贷款 5200 万元贷款期限一年，利率为 7%*8管理费用占 15 项费用合计的 *9销售费用销售收约 4.38 亿元 1.5%*10成本合项 目 售 入 算1 销 售 单 的 定 政 策 定 销 ： ： / 10 / 2 销 总 入 确 入 表 类 型公 寓 积* 万 价8000 元 / 入 ）* 车 位367 10 万 元 / 3670合3 经 分 计37688 表 元

15、）销售收入及投资分析表*一销售收*总计) 售 / 率(元/*二投资成合计面积万)*销售成本元/)*利润*三营业税附加*四营业税后利润*%五税后成收益率*六所得税*七所得税后利润*%八税后成收益率*%九税前投收益率*%十税后投收益率4工进安年年序号12345678910时间2004 年 4 月2004 年 5-8 月2004 年 9-12 月 2004 年 78 月 2004 年 9-12 月2005 年 6 月2005 年 7 月2005 年 8 月2005 年 9 月2005 年 10 月进度安排双方达成开发协议拆迁开工，地下施工完成 完成地下结构施工主体结构封顶开始销售，室内初装修、外墙装

16、修 销售、外墙装修完成 室内装修及小市政建设 室内装修及小市政建设室内装修及小市政建设，交房5费支及金措资使度序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额20041年5-8 月重组公司、迁、支付期工程费 50% 、交纳 40%的地出让金，计 万元项目融资8000 万元494520042年9-12支付前期费 592 万元、不可见费 81 万元、管费用81 万元，共 万元。目地下室工。4191月2005交纳 60%的土地让金 万元、可预见费 101 万元、5 管费用 101 万元，利息 280 万元共 4178 万，项目 131-5 月主体施工至顶62005年6 月支付管理费共 20 万，不可见费 20

17、 万、主体建安成 本 8216 万元、目开始销，销售回 7538 万，累计8257 万元销售回笼7538 万元2005支付基础设费 691 万、装修安费 2511 万元不可预7年7 月见费 20 万元管理费 万，销售费用 141 万元、销回款 万元，累计 3383 万元，归贷款本金 3000 万元销售回笼7538 万元44982005年8 月支付基础设费 691 万、装修安费 2511 万元不可预 见费 20 万元管理费 万，销售费用 141 万元、销 回款 万元，累计 3383 万元，归贷款本金 4000 万元销售回笼7538 万元6042005支付基础设费 691 万、装修安费 2511

18、万元不可预9年见费 20 万元管理费 万，销售费用 141 万元、销 回款 万元，累计 3383 万元，归贷款本金 1000 万销售回笼7538 万元37599 月元102006年10 月支付基础设费 691 万、装修安费 2511 万元不可预 见费 20 万元管理费 万，销售费用 141 万元、物 基金 365 万元税金 3787 万元、息 280 万元、销售回款 7538 万元累计 7815 万元销售回笼7538 万元3482三 期 投 资 面 为 ：项投估明表 （三用 占 地面积：约 28000 总建筑 积 *万序号一1项目名前期工费 可行性研究费取费标免计算基(万 )成本总 建筑成 额

19、 本（万元 （元） 1418251023456789工程地质勘测 费建筑工程保险地籍测绘及购 图费建筑工程设计 费工程招投标及 标底编制费建设工程许可 证执照费工程建设监理 费建设工程质量 管理监督费建安工程造价的 3建安工程概算总额 的 2按 1 元/建筑面积 8 0 /中标价格的 0.6建安工程概算的 1建安工程造价的 3%建安工程造价的2.51697016970661697016970169701697051346453101750942961802390810实心粘土砖限 按 14 元/不用退 制使用费 90%681111213散装水泥使用 费市政技术方案 咨询费市政工程设计 费按 3 元/按 8 元/按 40 元/66617452263840用地性质调14整、环境及交免0通影响评估费15二12教育配套费基础设及配 套设施供电工程供水工程免建筑面积 30 / 建筑面积 30 /6619911701700352303034567891011三1四五六七供热系统中水系统排污及雨水工 程小区道路及照 明工程小区安防及弱 电系统天然气系统 绿化、广场、景观、围墙运动设施建设 费小区配套附属 设施建设费建安工费 公寓建安成本 直接费合计 不可预费 计提物管理基金管