物业管理中的战略成本管理

1、浅谈物业治理中的战略成本治理一个企业所具有的比较优势最终取决于其能在多大程度上对成本进行有效的治理，这一竞争中的核心因素也使成本治理成为企业经营中的要紧内容之一。 在传统的成本治理中，要紧侧重于对产品本身的成本核算和分析，以降低消耗、节约费用为成本治理的要紧手段，勿容置疑，这一治理手段在极长一段时刻内主导着企业成本治理并产生着积极的阻碍。但时代的变革，知识经济的勃兴，极大的改变了企业经营环境，也给予了成本治理的全新的内涵。战略成本治理的产生及内涵在新的经济环境下，传统的成本治理的弊端早已显露无无遗，而市场竞争的日趋激烈迫使企业的经营者不得不从更深更广的角度去考虑成本治理的含义，战略成本治理也因

2、此应运而生。战略成本治理最初在上世纪80年代由英国学者提出，美国学者迈克尔?波特在竞争战略和竞争优势两书中对此进行了阐述和探讨。战略成本治理是指治理人员运用专门方法提供企业本身及其竞争对手的分析资料，关心治理者形成和评价企业战略，从而为企业制造出持之以恒的竞争优势。相关于传统的成本治理，战略成本治理具有几个明显的特征，一是长期性，这是战略成本治理的宗旨，是企业要取得长期持久的竞争优势，以便企业长期生存和进展，立足于长远的战略目标；而传统的成本治理则立足于短期的成本治理；二是全局性，战略成本治理是以全局为对象，依照企业总体进展战略而定；三是外延性，战略成本治理的着眼点是外部环境，将成本治理延伸到

3、企业生产的各个环节，包括供应商及客户；传统的成本治理的对象要紧是企业内部的生产过程；四是抗争性，企业面对激烈市场竞争所附加的各种压力和困难，提出有效的应对方案。相关于传统成本治理的“降低成本”，战略成本治理追求的是企业持久的“成本优势”。对只有二十多年历史的物业治理行业而言，战略成本治理依旧一个新奇的话题，但随着行业的日渐规范，市场进一步成熟，企业间竞争的加剧，以及传统成本治理在新环境下所暴露的诸多不足，使战略成本治理成为物业治理企业经营者一个必须认真考虑的课题。物业治理企业传统成本治理的误区成本治理首先要从成本的构成进行分析，就物业治理企业而言，成本的构成从严格意义上来讲要紧有二大部分，一是

4、治理成本，一是经营成本。前者要紧包含治理人员的工资及福利等等；后者指按物业治理服务合同的约定，在物业治理区域内开展各类服务活动所需各项开支的总和。相关于其它行业，物业治理企业成本的构成显得简单明了。在传统成本治理模式下，多数物业治理企业走着一条以“降低成本”为核心的成本治理之路。但成本治理本身是一件复杂而繁琐的情况，它的操作与实现涉及着众多的人员与学科，尤其在新的经济环境下，传统的成本治理日渐显露出它的陈旧与落后，以及与现代企业经济环境的格格不入。同时，在传统的成本治理模式下，人们普遍存在着几大误区。误区一：减员降薪，降低成本最有效手段？中国企业一个经常发生的现象是：一旦企业遭遇经济困境，减员

5、或降薪大概成了唯一也是最有效的手段。这在劳动密集型的物业治理行业更是表现得淋漓尽致，众多物业治理企业对此常常是屡试不爽。无法否认这种手段所起到的立竿见影的效果，在短期内也确能有效的降低企业治理成本。但从长远而言，无疑是杀鸡取卵，其后果不言而喻。例如，当企业治理的物业项目因某种缘故而失去时，便有一些闲置的人员产生，这无形会增加企业的治理成本，裁员或降薪大概是一种不二的选择；不管是裁员或降薪，都会导致企业一些优秀的物业治理人员流失。但当企业又接管了新的物业治理项目时，人才的缺口便显露无遗了，便又要去重新招聘大量物业治理人员。问题的矛盾在于，我们是否能以同样的薪酬招聘到有着同样工作经验和对公司工作熟

6、悉程度的人员，倘若不能的话，其中的培训费及其它间接成本的支出可能远远超出支付给裁减人员的工资，结果得不偿失。误区二：财务人员，成本治理最要紧的角色？专门多企业一个共同的现象是，财务治理人员在成本治理中扮演着要紧角色，在物业治理行业也不例外。企业所有相关的成本操纵都由企业财务人员进行把关。但成本治理本身是一个系统性的问题，他包含着设计、开发、生产和服务的全过程，在物业治理企业，物业治理项目的开发与拓展、前期的物业接管、日常的物业治理服务活动等等，都会有各项成本的发生。但财务人员本身工作具有极大的局限性，无法都对所有工作过程进行有效的监控和治理，这容易导致治理的盲区。如在物业项目的市场拓展过程中，

7、所有开支都由项目开发人员依照情况进行操纵，而事实上其中存在诸多的不确定性，单纯依靠财务人员可能无法进行有效的成本治理。误区三：扩大规模，提高效益最有利的出路？物业治理企业通过增加物业治理面积来降低治理成本已成为行业内的共识，但规模是否等于经济，依旧一个值得探讨的话题。业内有许多人士对相关问题已作过论述，如徐鸿涛先生在也谈物业治理与规模经济中便认为“物业治理企业的规模与赢利高低之间并不存在任何联系”。对此，我表示慎重赞同，至少，他们并不存在必定的联系。在物业治理行业，通过规模的扩张来使治理成本降低是众多企业的选择，但实际操作中的无奈是令人始料不及的，如：作为劳动密集型行业，随着物业治理项目的增加

8、，其治理人员也几乎是成正比的增加，治理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管初期各类开支较多，以及入住率的不足直接阻碍到物业治理费的收缴等等，治理成本领实上不降反增。误区四：财务报表，成本治理最直接的方式？在传统的成本治理中，企业的经营者大多通过详细的财务报表的数字来对企业成本进行治理，在治理中也常要求财务人员制订出详细的成本费用，这本无可厚非，也有其合理的一面。但由于财务报表反映的差不多上已发生的数字，赚也罢，亏也罢，已成现实。给人的感受有亡羊补牢的味道，这种缺乏科学的治理方法使企业经营者无法在事先和过程中对成本进行有效的掌握，最终所造成的损失无法得到挽回。传统成本治理的诸多不足已严峻阻碍

9、和制约着企业的进一步进展，同时，物业治理企业面临着日益激烈的竞争和挑战，要在竞争中处于有利地位，便必须变革传统成本治理方式，积极导入战略成本治理。战略成本治理在物业治理企业中运用但我们要考虑的是物业治理企业如何引进战略成本治理，并能有效运用到治理中去？使之能进一步促进行业的进展和进步，在此，笔者提出以下几点建议，以期抛砖引玉 一、加强人力资源治理知识经济的勃兴使人成为经济进展的要紧因素，这一点在物业治理行业也在日渐显现，我们能够发觉，写字楼的现代化程度越来越高，智能化小区层出不穷，物业治理方式越来越技术化、知识化，人的素养在其中扮演着越来越重要的角色。另一方面，在战略成本治理中，“人本治理”的

10、思想占据着重要的地位，目的在于通过人力成本的有效治理来实现企业在竞争中的“成本优势”。但人们对物业治理行业劳动密集型、人员素养低构成的印象依旧根深蒂固，从现实角度而言，高年龄低学历依旧在物业治理从业人员占着极大比例，表现在成本治理中也是重物质成本而轻人力成本。但这已明显制约了物业治理企业进展的地步，在深圳，物业治理人才的高度缺失便专门好的诠释了这一点。这便需要物业治理企业的决策者们从战略成本治理的角度来考虑这些问题了，在物业治理行业，我们是需要年龄大、文化程度低，但技术熟练程度高的职员？依旧需要年轻、文化程度高的职员？战略成本治理给我们的答案是：前者能够使企业在短期内降低人工成本，而后者则能够

11、为企业获得长期的成本优势。同时，战略成本治理还要求将人力资源治理放在核心位置，并充分调动职员的工作积极性，让全员都参与到治理中来。二、加强企业文化营造成功的企业文化营造是企业进展之源和活力之本，企业文化从本质上讲是企业内部人员在较长时刻内形成的共同信念、行为和工作态度。他阻碍着企业的全部治理制度和措施，从这一角度而言，企业成本治理也离不开企业文化的辐射。在物业治理行业，关于企业文化建设也日渐引起重视，但多着重于企业形象的提升和品牌树立，还未形成一种氛围而成为企业职员自觉行动的表现。这需要我们更多的关注和重视企业文化的建设。但我们能够相信的是，有着良好企业文化氛围的企业，必定有利于各项成本治理制

12、度的实施，同时从另一方面而言，成本治理与操纵不单是某一个人或某一个专门治理部门的工作，企业内部每一个部门和每一个职员差不多上成本形成的阻碍者和成本操纵的参与者、实施者。而企业文化的营造，能使企业在进行成本治理时，将全体职员都当作成本治理的主体，将成本操纵意识作为企业文化的一部分。三、加强成本治理的全程监控战略成本治理一个专门重要的要求是对成本进行全过程的治理，在物业治理企业，既要从企业的大的决策方面考虑成本，也要对物业治理一般服务中的成本进行有效监控，还要加强对企业外延的成本治理，包括保安、清洁等外包服务的成本治理。事实上ISO9000质量治理体系为我们提供了一个全程成本治理的平台。现在，物业

13、治理企业通过ISO9000质量治理体系认证早已不是新奇事，而ISO9000治理体系的核心便是过程治理，这与战略成本治理的全局性不谋而合，我们能够将成本治理与ISO9000专门好的融合在一起，实施对成本治理的全程监控。战略成本治理将进一步提升物业治理企业竞争力我们无法忽视战略成本治理在物业治理企业中所将要起到的巨大作用，他在更新成本治理理念、改善企业经营策略，以及企业经营的战略定位方面，都会产生深远的阻碍。进而也提升了企业的核心竞争力。一、更新成本治理观念在传统的成本治理中，成本治理的终极目标是降低成本，节约是其差不多的手段。这事实上也未尝不可，但认真分析，他的局限性便显露无遗了，因为成本的降低是有条件和有限度的，在某些情况下，对成本的操纵会导致物业治理服务质量的下降，最终会阻碍物业治理企业的声誉和经济效益。而战略成本治理则以“同样的成本为客户提供更优的服务质量”为核心，将成本治理融入整个物业治理服务当中去，使企业能拥有持久的成本优势。二、有利于企业的战略定位物业治理企业在不同的时期，其所采纳的成本治理方式也会有所不同。在物业项目市场拓展时期，治理焦点在于品牌的宣传以及项目的获得，现在成本治理具有开放性的特点；在物业的前期接管中，治理成本会在短期内巨增，因而成本治理则注重成本的有效操纵；在日常的物业治理服务中，一切都