某地产基金专项资产管理计划尽职调查报告

1、PAGE 47 PAGE 41 德信鹏森地产基金2号专项资产管理计划尽职调查报告（非资本市场类）一、资管计划简介（一）方方案简介介经办部门门北京业务务二部经办人员员信托经理理：李世世涛项项目经理理：金奕奕含部门负负责人：刘昌国国项目特点点风险资本本分类：投资类类资金运用用领域：房地产产风险系数数：是否属于于银信合合作:否是否属于于关联交交易：否否管理方式式：主动动业务部门门意见投资对象象河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司（下称“鹏森股份份”）是河北北省香河河“央企国国际健康康养生中中心项目目”的开发发主体，公司成成立于220122年100月300日，注册资资本为人人民币550000万元，主

2、要经经营范围围包括房房地产开开发；商商品房，建筑材材料销售售。深圳德信信联合股股权基金金管理有有限公司司（下称称“德信资资本”）、信瑞瑞（北京京）股权权投资基基金管理理有限公公司（下下称“信瑞基基金”）与“鹏森股股份”共同发发起设立立德信鹏鹏森系列列地产投投资基金金，用于于投资鹏鹏森股份份所开发发的“央企国国际健康康养生中中心”项目。该系列列地产投投资基金金拟分四四支基金金分批分分期进行行募集，规模为为10亿亿元，河河北融投投担保集集团有限限公司（下称“河北融融投”）承诺诺为该系系列基金金发放的的委托贷贷款本金金及利息息提供连连带责任任保证担担保。其其中，第第二支地地产投资资基金“石家庄庄高新

3、区区德鹏投投资信息息咨询中中心（有有限合伙伙）”（下称称“基金22号”）拟募募集资金金3.33亿元，用于开开发建设设本项目目一期AA区（下下称“标的项项目”），由由河北融融投为该该支基金金的委托托贷款提提供连带带责任保保证担保保，基金金2号采采用分级级融资模模式，长长安财富富资产管管理有限限公司（以下称称“长安资管管”）拟发发行本专专项资产产管理计计划认购购基金22号下的的优先级级份额。发行方资金运用用方式长安资管管拟设立立德信鹏鹏森地产产基金22号专项项资产管管理计划划，募集集资金2248550万元元，用于于与中国国长城资资产管理理公司北北京办事事处（下下称“长城北北办”）、德德信资本本、信

4、瑞瑞基金共共同出资资设立基基金2号号，用于标标的项目目开发建建设。基基金2号号设立后后，长安安财富与与长城北北办签署署协议委委托长城城北办作作为合伙伙企业联联席管理理人参与与合伙企企业事务务管理，并参与与制定合合伙协议议，约定鹏鹏森股份份对外担担保和对对外融资资等重大大事项需需经全体体合伙人人同意。专项资产产管理计计划资金金募集到到位后将将投入基基金2号号，基金金2号将将委托银银行向鹏鹏森股份份发放贷贷款，贷贷款将用用于标的的项目建建设。规模248550万元元。期限24个月月信托报酬酬2%/年年财务顾问问费无增信措施施/保障措措施1、河北北融投为为本项目目项下委委托贷款款提供连连带责任任保证担

5、担保，鹏鹏森股份份以标的的项目土土地及在在建工程程抵押、公司全全部股权权质押及及股东王王林、王王志庭、邢洪义义、丰县县国泰房房地产开开发有限限公司连连带责任任保证向向河北融融投提供供反担保保。2、长安安资管做做为联席席基金管管理人参参与基金金2号事事务管理理，并对对鹏森股股份的资资金使用用情况及及公司证证照、公公章等重重要物件件进行监监管。发行前需需落实条条件相关合同同已签署署，包括括：德信资本本代表基基金2号号与鹏森森股份、河北融融投签署署的投投资协议议，与委托托贷款银银行、鹏森股份份签署的的委托托贷款合合同，与河北北融投签签署该笔笔贷款项项下的最高额额保证合合同，与实际际控制人人（王林林）

6、、股股东（王王志庭、邢洪义义、丰县县国泰房房地产开开发有限限公司）签署最高额额保证合合同，与农业业银行签签署专专项资金金监管协协议；德信资本本代表基基金2号号与长安安信托签签署合合伙协议议书合伙补补充协议议书、预期期投资收收益计算算及分配配的补充充协议书书、入伙协协议、投资资确认书书等；2、鹏森森股份取取得标的的项目所所有土地地，并按期付清清全部土土地款，取得土土地使用用权证。信托收入入收取方方式贷款银行行按照委委托贷款款合同约定定向鹏森股份份按期收收回贷款款本息并并支付至至基金22号，德信资资本代表表基金22号向长安财财富分配配优先级级有限合合伙人投投资人收收益及本本金。信托财产产分配方方式

7、长安资管管根据资资管计划划收入实实现情况况，向投投资人分分配投资资收益预期收益益率委托人收收益率不不低于110.44%/年年。相关机构构和费用用发行方及及费用：不高于于1.11%/年。（二）项项目背景景德信资本本、信瑞瑞基金与与鹏森股股份共同同发起设设立德信信鹏森系系列地产产投资基基金，用用于投资资鹏森股股份所开开发的“央企国国际健康康养生中中心”项目。该系列列地产投投资基金金拟分四四支基金金分批分分期进行行募集，规模为为10亿亿元， 河北融融投承诺诺为该系系列基金金发放的的委托贷贷款本金金及利息息提供连连带责任任保证担担保。其其中，基基金2号号拟募集集资金33.3亿元元，用于于开发建建设本项

8、项目一期期A区，由河北北融投为为该支基基金的委委托贷款款提供连连带责任任保证担担保，基基金2号号采用分分级融资资模式，我公司司拟通过过认购基基金交易易结构中中的优先先级份额额。（三）交交易结构构图普通合伙人：德信资本（首席管理人）鹏森股份（联席管理人）鹏森股份（融资方）农业银行石家庄分行有限合伙人：优先级：长安资管24850万元一般级：长城北办4000万元 【 】1000万元还本付息德信鹏森系列基金2号（母基金）出资资金回笼发放委托贷款股东王林、王志庭和邢洪义“央企国际健康养生中心”项目一期A区投向保证担保河北融投股权质押承诺抵押持股保证担保信瑞基金（联席管理人）长城北办（联席管理人）长安资管

9、（联席管理人）二、合规规性分析析（一）资资金来源源本资管计计划资金金来源为为长安资资管发行行专项资资产管理理计划募募集资金金，参与与认购者者要求为为合格投投资者，资金来来源合规规。（二）资资金投向向本次交易易结构中中基金采采用有限限合伙的的法律组组织形式式，符合合中华华人民共共和国合合伙企业业法的的相关规规定；基基金所投投向的标标的项目目属于香香河县“新农村村改造建建设”重点项项目，项项目的投投资、开开发建设设符合国国家当前前新型城城镇化建建设的政政策导向向。本项目已已取得发发改委、国土局局、环保保局等批批复如下下：批复机关文件名称称文件编号发文时间香河县水水务局关于鹏森森房地产产开发股股份有

10、限限公司建建设总部部国际健健康养生生中心项项目水利利规划的的意见20122年8月月27日日香河县国国土资源源局用地预审审意见香土预审审字2201220336号20122年8月月29日日香河县城城乡规划划局建设项目目选址意意见书选字第1131002420122000010号号20122年8月月31日日香河县环环境保护护局关于河北北鹏森房房地产开开发股份份有限公公司央企企总部健健康养生生中心（一期）项目环环境影响响报告书书批复香环管20112第98号号20122年8月月31日日香河县发发展改革革局关于央企企总部健健康养生生中心（一期）项目节节能评估估报告书书的审查查意见香发改2011255号201

11、22年9月月4日香河县发发展改革革局河北省固固定资产产投资项项目核准准证香发改核核字220122166号20122年111月1日日三、标的的项目概概况（一）项项目简况况1、项目目名称“央企国国际健康康养生中中心”一期AA区2、开发发单位河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司3、项目目选址项目位于于廊坊香香河经济济技术开开发区淑淑阳镇，潮白河河与京杭杭大运河河交汇处处，三面面环河，一面临临公路，北至京京哈高速速，南至至唐通线线，西至至凌家吴吴村村址址西，东东至河南南吴家村村址东。项目距距离香河河县城核核心商圈圈约5公公里，距距离北京京通州（区政府府）约337公里里，距离离首都国国际机场场约600

12、公里。 项目地地理位置置示意图图如下：项目地理理位置示示意图项目分区区图4、建设设内容及及投资规模模“央企国国际健康康养生中中心”一期AA区占地地3000亩，规规划总建建筑面积积37880000平方米米，其中中地上建建筑面积积29998688平方米米，地下下建筑面面积7881322平方米米，项目计计划建设设总投资资1288,1119万元元。具体体规划指指标如下下表所示示：“央企企国际健健康养生生中心”一期AA区规划划指标表表序号项目单位指标值1占地面积积亩3002总建筑面面积37800003地上总建建筑面积积2998868其中：独独栋别墅墅204000联排别墅墅316880花园洋房房28000

13、0小高层及及高层1700000安养综合合体4978884地下总建建筑面积积7813325容积率1.899项目投资资概算表表 项目项目明细细已投入(万元）待投入（万元）总投入（万元）土地购置置综合成成本土地出让让金及契契税024,000024,0000拆迁补偿偿04,83344,8334回迁房建建设成本本7,69918,877416,5565前期费用用咨询、勘勘察、规规费等1773,82234,0000房屋开发发费建筑安装装工程费费075,660075,6600不可预见见费用03,12203,1220合计78688120,2511128,11995、计划划建设期期限“央企国国际健康康养生中中心”

14、一期AA区计划划20113年第第三季度度拍得土土地，从从20113年110月开开工建设设，20014年8月达到到可销售售条件；开发周周期约为为2年。6、项目目所属区区域概况况标的项目目位于香香河经济济技术开开发区淑淑阳镇，立足潮潮白河与与京杭大大运河的的交汇处处，三面面环河，一面临临公路，北至京京哈高速速以北，南至唐唐通线，西至凌凌家吴村村村址西西，东至至河南吴吴家村址址东。标标的项目目总用地地合计约约30000亩，地形呈呈钥匙状状。京哈哈高速北北侧整体体及南侧侧部分共共计约115000亩为景景观改造造用地，高速南南侧约115000亩为建建设用地地。香河县位位于京津津之间，隶属河河北省 HYP

15、ERLINK /view/14861.htm 廊廊坊市，幅员面面积4558平方方公里，人口331万人人，综合合经济实实力及 HYPERLINK /view/168006.htm 城城市化率率位居河河北省前前列，素素有“京畿明明珠”之美誉誉，是环环首（都都）经济济圈乃至至环渤海海经济圈圈中最具具活力和和发展潜潜力的黄黄金板块块之一。该县是是河北省省仅有的的3个同同时接壤壤京津的的县份之之一，也也是全省省环首都都绿色经经济圈114县之之一。交交通路网网便捷畅畅达，拥拥有京哈哈高速、1033国道、大香线线、通唐唐线、平平香线等等5条国国省级交交通干线线，北京京9388、8110路公公交车由由县城直直

16、达北京京站；全全县可半半小时进进京。香香河地区区拥有潮潮白河、北运河河、引泃泃入潮河河、青龙龙湾河四四条主要要河流水水系，形形成都市市之间难难得的天天然氧吧吧和城市市绿肺。项目周边边环境项目周边边城市基基础设施施完善、路面宽宽敞、路路网齐全全。目前前尚无公公共交通通通达及及医疗、教育、商业等等配套设设施。7、项目目权益状状况本项目所所对应房房地产项项目为河河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司所所开发的的位于廊廊坊香河河经济技技术开发发区淑阳阳镇的“央企国国际健康康养生中中心”一期AA区。鹏森地产产公司尚尚未取得得项目建建设所用用土地，故企业业尚不拥拥有对该该项目的的权益。8、项目目现状该项目

17、属属于香河河县“新农村村改造建建设”重点项项目，国国隆地产产公司已已针对本本项目前前期投入入近6亿亿元人民民币，主主要用于于支付约约4亿元元土地运运作费用用（获取取土地指指标产生生相关费费用）、约1.3亿元元的回迁迁房建设设工程款款等费用用。鉴于于该项目目属于旧旧改项目目，国隆隆地产公公司按照照当地政政府要求求建设回回迁安置置房和相相关配套套，参与与标的项项目土地地一级开开发，并并通过一一级、二二级土地地开发联联动对项项目进行行开发建建设。国国隆地产产公司进进行标的的项目土土地前期期运作，再由鹏鹏森地产产公司进进行标的的项目土土地摘牌牌且后续续进行二二级开发发，土地地实际成成本主要要由回迁迁房

18、建设设和拆迁迁补偿费费用构成成。（1）土土地现状状项目建设设用地范范围东至至潮白河河沿岸，北至京京哈高速速，周边边道路已已基本修修好，达达到基本本“三通”的标准准。据现现场了解解，用地地范围内内西北侧侧有两个个村落，东南侧侧种植大大量绿植植并开设设农业大大棚。项项目现状状示意图图如下所所示：项目现状状（2）回回迁房建建设现状状国隆地产产公司正正建设“望运观观潮”社区，位于香香河县淑淑阳镇郭郭辛庄南南侧，即即标的项项目的回回迁安置置区，共共计九幢幢楼，总总规划建建筑面积积合计约约14万万，施施工单位位为河北北建设集集团有限限公司。目前已已投入逾逾1.33亿元，已基本本完成六六幢回迁迁楼建设设，主

19、体体已竣工工建筑面面积约111万，处于于内外装装修阶段段；预计计20113年99月达到到入住条条件；剩剩余三幢幢回迁楼楼建筑面面积近33万拟拟于今年年9月份份开工建建设，计计划一年年内达到到入住条条件，以以解决凌凌家吴、河南吴吴两村居居民回迁迁安置问问题。回迁楼施施工现场场见下图图：回迁房施施工现场场（3）土土地取得得情况说说明根据查阅阅鹏森地地产公司司及其关关联企业业与淑阳阳镇人民民政府及及村委会会签署的的土地使使用相关关协议，目前已已约20000亩亩标的项项目土地地流转至至鹏森地地产公司司及其关关联企业业名下，计划分分批办理理适量变变性手续续，逐步步形成建建设用地地，其中中项目一一期588

20、5亩土土地已取取得建设设用地土土地指标标；经香香河县发发展改革革局和国国土资源源局等相相关政府府部门的的预审同同意并正正式核发发河北北省固定定资产投投资项目目核准证证（证证号：香香发改核核字220122166号），鹏森地地产公司司取得凌凌家吴、河南吴吴两村村村址近5585亩亩宅基地地（即标标的项目目一期）的开发发权。鉴鉴于目前前标的项项目一期期的重要要性及存存在拆迁迁安置事事宜，国国隆地产产公司与与淑阳镇镇政府共共同签订订香河河县村庄庄整理工工作框架架协议书书，由由淑阳镇镇政府协协助国隆隆地产公公司办理理相关行行政许可可手续，做好组组团建设设土地流流转、整整体规划划及相关关手续上上报，同同时负

21、责责拆迁相相关事宜宜。鹏森地产产公司计计划于220133年第三三季度以以竞拍方方式取得得项目一一期土地地A区3300亩亩国有建建设土地地使用权权。根据据香河县县人民政政府颁布布的香香河县城城城中村村、旧城城改造管管理办法法（试行行），即香政政【20012】67号号文件第第十二条条规定，城中村村、旧城城改造项项目中，安置村村民回迁迁占地，县政府府实行土土地出让让零收益益；城中中村改造造项目中中其他开开发项目目占地，县政府府土地纯纯收益按按土地出出让总价价款的110%收收取。鉴鉴于标的的项目一一期城中中村改造造项目性性质，享享受上述述土地款款优惠政政策，预预计鹏森森地产公公司需缴缴纳A区区土地出出

22、让金约约2.44亿元，政府相相关部门门后期向向鹏森地地产公司司返回土土地款约约2.11亿元，并办理理项目相相关权证证，位置置在总规规划地块块的西部部，其中中大部分分是淑阳阳镇凌家家吴村原原村址。（二）项项目定位位根据香河河县发展展总体规规划，借借鉴国内内外已有有的成功功经验，建立一一个完整整的养老老服务产产业链。本项目目是集行行、住、食、医医、养、学、用用、乐于于一体的的养老服服务体系系。项目目的管理理机制和和运营模模式，成成为以社社会力量量发展养养老服务务事业的的典范。该项目目将是集集五星级级一站式式综合养养老示范范社区、全龄化化持续关关照的活活力老年年社区、创新型型综合养养老服务务业社区区

23、、田园园都市宜宜居环保保低碳养养老社区区、生态态智能人人性化的的老年宜宜居社区区于一身身的养老老中心。央企总总部健康康养生中中心的一一大特色色是老年年人养生生的同时时利用老老年资源源进行二二次创业业，项目目将充分分利用央央企老干干部的科科研能力力进行科科技成果果转化。央企总总部健康康养生中中心项目目占地119344.888亩，本本期项目目是建设设央企总总部健康康养生中中心（一一期）5585亩亩。A、安养养综合体体安养综合合体根据据住户需需求打造造核心功功能体系系和设施施，业态态以社区区商业、养生会会所、医医疗配套套、生活活娱乐中中心为主主，打造造多元化化、现代代的复合合居住功功能，关关注人性性

24、化的细细节以及及完整的的医疗服服务。图：安养养综合体体B、小高高层小高层区区以111层板式式小高层层为主要要建筑形形式，开开发容积积率在22.0左左右（以以相关部部门审批批及测绘绘结果为为准），注重环环境品质质和建筑筑形象的的塑造。图：小高高层图：小高高层C、高层层区高层区规规划采取取高层住住宅为主主，建筑筑层数在在1826层层之间，容积率率在3.0左右右（以相相关部门门审批及及测绘结结果为准准）。图：高层层区D、滨水水别墅区区图：滨水水别墅区区滨水别墅墅区规划划采取独独立别墅墅住宅为为主，引引入西部部游艇码码头视野野，打造造安逸、绿色生生态一体体的居住住区。E、联排排别墅区区图：联排排别墅区

25、区联排别墅墅区强调调社区的的紧凑，公共空空间的重重要，适适合步行行的环境境和尺度度，以及及有清晰晰中心和和边界的的邻里结结构，诠诠释传统统院落空空间以新新的意义义。F、花园园洋房图：花园园洋房区区花园洋房房区以66层带电电梯的花花园洋房房为主要要建筑形形式，开开发容积积率在11.6左左右（以以相关部部门审批批及测绘绘结果为为准），注重环环境品质质和建筑筑形象的的塑造。G、幼儿儿园、小小学、社社区服务务本区业态态规划主主要以幼幼儿园、小学（贵族学学校）及及各种社社区服务务配套为为主，建建立文体体中心与与活动中中心，注注重社区区生活配配套服务务质量与与便民性性。图：教育育及社区区服务图：教育育及社

26、区区服务H、临街街商铺、邻里商商业中心心 本区利用用非产权权用地和和底商，建造服服务先发发社区的的商铺及及邻里商商业中心心，建设设完善的的社区商商业配套套，带动动周边房房产增值值。图：临街街商铺及及邻里商商业中心心图：临街街商铺及及邻里商商业中心心I、商业业中心图：商业业中心本区拟规规划为区区域级商商业中心心，集百百货商店店、大型型超市、商业街街、餐饮饮、影院院、娱乐乐设施、高层公公寓、星星级酒店店等功能能与一身身，商业业综合体体将进行行高强度度开发，容积率率将在44.0以以上（以以相关部部门审批批及测绘绘结果为为准）。服务半半径向东东触及香香河中心心区，西西侧吸引引西集及及通州的的购物人人群

27、。J、生态态农业园园图：生态态农业园园（三）香香河房地地产市场场分析图：大北北京空间间发展示示意图标的项目目所在地地香河县县位于京京津之间间，隶属属河北省省 HYPERLINK /view/14861.htm 廊坊市，幅员面面积4558平方方公里，人口331万人人，综合合经济实实力及 HYPERLINK /view/168006.htm 城城市化率率位居河河北省前前列，素素有“京畿明明珠”之美誉誉，是环环首（都都）经济济圈乃至至环渤海海经济圈圈中最具具活力和和发展潜潜力的黄黄金板块块之一。环首经济济圈是指指在首都都 HYPERLINK /view/2621.htm 北京周边边的包括括香河县县、

28、涿州州市等在在内的十十余个 HYPERLINK /view/7353331.htm 区区县，建建设高层层次人才才创业园园区、科科技成果果孵化园园区、新新兴产业业示范园园区、现现代 HYPERLINK /view/1495.htm 物流流园区，以 HYPERLINK /view/631409.htm 新兴兴产业为为主导的的 HYPERLINK /view/259499.htm 经济圈圈，并在在在环首首都经济济圈内建建设养老老、健身身、休闲闲度假、 HYPERLINK /view/1356686.htm 观光旅旅游、有有机蔬菜菜、宜居居生活基基地。1、环首首经济圈圈房地产产市场分分析北京城区区因高

29、房房价等因因素所带带来的“挤出效效应”，加之之北京房房企针对对历次新新政的观观望态度度，环首首经济圈圈（尤其其香河）的楼市市前景得得到了前前所未有有的助益益与推动动。北京房价价高企，部分刚刚需迅速速涌向环环首经济济圈（尤尤其香河河）表：新房房均价比比较区域北京北京通州州香河均价（元元/）33000020000053000注：数据据摘录自自搜房网网图：北京京房价走走势高企企注：数据据摘录自自搜房网网根据下图图可知，从购房房总价上上细分，承受总总价在3300万万以下的的购房者者占到近近9成，而其中中绝大部部分是只只能承受受总价在在1000万以下下房屋的的刚需人人群。另另外，99成以上上购房需需要贷

30、款款者中，23%能承受受的首付付额度为为1520万万，355%能承承受20030万万的首付付，能承承受首付付30-40万万的占比比17%，133%的购购房者可可承受44050万万的首付付。从购购房目的的来看，85%的看房房人购房房目的是是为了自自住，解解决居住住需求，10%打算换换房，改改善居住住环境。可见，购购房者的的承受能能力远未未赶上北北京高企企的房价价水平，部分置置业者将将会选择择在北京京周边区区域（环环首经济济圈）购购房安家家。而随随着北京京城市的的不断往往外扩展展，加上上包括交交通在内内的相应应配套设设施的完完善，标标的项目目规划内内还将建建设幼儿儿园、国国际学校校（贵族族学校）、

31、医院院等居家家配套设设施，“挤出效效应”将更加加明显。图：北京京购房者者市场调调查注：数据据摘录自自腾讯房房产网北京全面面限购限限贷，部部分投资资投机需需求涌现现环首经经济圈（尤其香香河）随着“京京十五条条”、“国五条条”等政策策的出台台与实施施，北京京全辖区区实行全全面限购购限贷政政策，与与此形成成鲜明对对比的是是环首经经济圈不不受限购购政策限限制，市市场优势势明显，吸引了了大量北北京投资资投机客客户，房房地产市市场价格格一路走走高。据据燕郊、香河多多个售楼楼中心的的反馈，走访上上述地区区看楼的的北京客客户增加加3至55成，目目前近77成购房房者来自自北京地地区。其其中部分分购房者者为北京京

32、地区或或其它地地区的投投资客，此类人人群多关关注国家家与地方方政策，投资投投机主要要考虑区区域的升升值潜力力，与本本地置业业群体对对比更看看重开发发商的品品牌价值值与项目目预期，此类客客户置业业方向多多集中在在城市北北部为主主的周边边区域，紧跟一一线开发发商脚步步。此类类客户为为目前香香河的主主力置业业群体，市场份份额占到到总成交交量的550%以以上。北京的生生活环境境质量较较差，部部分改善善性需求求涌现环环首经济济圈（尤尤其香河河）鉴于北京京空气污污染严重重等环境境问题，部分购购房人群群（尤其其有一定定物质基基础的退退休干部部）将主主动选择择环首经经济圈内内环境生生态优越越的区县县如香河河进

33、行养养老、度度假等。按照北北京市制制定的养养老规划划设想，到20020年年，将有有90%的老年年人能够够在社会会化服务务协助下下通过家家庭照顾顾养老，6%的的老年人人可通过过政府购购买社区区照顾服服务养老老，其余余4%的的老年人人则入住住养老机机构集中中养老，简称为为“90664”养老服服务新模模式。标标的项目目在这样样的背景景中应运运而生，符合市市场需求求，市场场前景看看好。2、香河河区位介介绍及市市场分析析（1）香香河区位位介绍香河县位位于北京京市和天天津市之之间，隶隶属河北北省 HYPERLINK /view/14861.htm 廊坊坊市，幅幅员面积积4588平方公公里，人人口311万人

34、，素有“京畿明明珠”之之美誉。香河距距 HYPERLINK /view/2431.htm 北京市市中心445公里里，距 HYPERLINK /view/98431.htm 首首都国际际机场660公里里；距 HYPERLINK /view/2828.htm 天天津机场场70公公里，距距天津新新港1110公里里，距 HYPERLINK /view/74520.htm 京京唐港1150公公里。香香河县域域户籍人人口333万，流流动人口口超过330万，20112年，地区生生产总值值完成1127亿亿元。香香河综合合经济实实力在全全省处于于领先地地位，形形成了自自身独特特的产业业，如家家具制造造、房地地产

35、、 HYPERLINK /view/9103.htm 旅旅游会展展等。20112年度度全省民民营经济济考核中中获得第第一名，成为唯唯一连续续三年被被评为全全省民营营经济发发展先进进市称号号的设区区市。香河境内内及周边边交通网网络密集集，拥有有京秦、 HYPERLINK /view/7524.htm 京山、京京津铁路路和京哈哈、京津津、京福福、京广广四条国国家级公公路干线线，以及及京沈、京沪、 HYPERLINK /view/4342205.htm 京津塘塘、京开开、津保保、京石石六条高高速公路路干线。 HYPERLINK /view/2431.htm 北京市市目前正正在规划划建设“大七环环”和

36、第第二条 HYPERLINK /view/1727623.htm 京京津高速速公路。而这两两条公路路恰好从从香河穿穿过。届届时，香香河与 HYPERLINK /view/2621.htm 北北京周边边县区的的交往会会更加方方便，与与天津的的距离也也会大大大缩短。全县环环境优美美，绿树树成荫，空气清清新， HYPERLINK /view/92290.htm 森森林覆盖盖率达到到37%。区域优势势明显：是河北北省仅有有的3个个同时接接壤京津津的县份份之一，也是全全省环首首都绿色色经济圈圈14县县之一，正处于于环渤海海经济圈圈的核心心腹地、京津“一小时时经济圈圈”的黄金金节点。交通网络络发达：交通路

37、路网便捷捷畅达，拥有京京哈高速速、1003国道道、大香香线、通通唐线、平香线线等5条条国省级级交通干干线，北北京9338、8810路路公交车车由县城城直达北北京站；全县可可半小时时进京。图：交通通网络发发达自然环境境优美：香河地地区拥有有潮白河河、北运运河、引引泃入潮河河、青龙龙湾河四四条主要要河流水水系，形形成都市市之间难难得的天天然氧吧吧和城市市绿肺。国家、国安两两大足球球训练基基地即因因香河的的良好生生态，而而落户于于香河。图：潮白白河畔地产大鳄鳄必争之之地：借借助自身身优美的的自然景景观与利利好的市市场行情情，香河河逐渐成成为各大大房地产产开发商商必争之之地。万万科集团团、绿地地集团、

38、富力集集团及荣荣盛集团团纷纷加加入香河河地产大大营，各各大优质质生活社社区纷纷纷涌现。产业优势势突出：作为全全国知名名的家具具生产基基地，香香河目前前已经形形成了完完整的家家具产业业链，形形成了以以香河家家具城为为龙头，家具产产业生产产基地为为支撑、仓储物物流、餐餐饮服务务为配套套的生产产销售体体系。其其中淑阳阳工业园园区内的的中国香香河家具具城已建建成家具具展厅面面积达1150万万平方米米，现家家具城拥拥有展销销厂商550000余家，年成交交额达到到30亿亿元，成成为全国国第二大大家具市市场，先先后被命命名为“全国乡乡镇企业业示范区区”和“全国乡乡镇企业业科技园园区”。旅游会展展中心：香河县

39、县风景优优美，拥拥有国内内顶尖休休闲度假假、会展展旅游中中心“天下下第一城城”。“天下第第一城”为中国国4A级级景区，总投资资37亿亿元，按按照中国国明清时时期的老老北京城城旧貌按按1：11比例建建设，内内设277洞高尔尔夫球场场。 “天下第第一城”成功承承办了国国际金融融论坛年年会、CCEO高高峰论坛坛等各类类会议超超过10000多多次，曾曾承办了了第三届届国际金金融论坛坛年会、20国国财长会会议等大大型国际际和区域域性会议议。图：“天天下第一一城”（2）香香河房地地产市场场分析 受环首首经济圈圈的影响响，香河河房价历历年一路路走高，据房价价网数据据显示，成交价价已由220099年111月份

40、的的30000元/波动动上涨至至20113年33月份553000元/，现因因北京全全辖区（包括通通州）全全面实行行限购政政策，必必将分流流部分购购买力转转向北京京近郊的的香河区区域，预预计香河河房价上上涨趋势势还将延延续。图：香河河二手房房房价走走势图综上，香香河县房房地产市市场长期期处于波波动上升升态势，与北京京及通州州房价有有较大的的落差，刚需及及投资需需求旺盛盛，市场场前景可可观。（3）香香河房地地产同类类产品A华夏夏潮白河河孔雀城城蓝色色水街，创意港港湾 开发商：京御房房地产开开发有限限公司项目特色色：潮白白河畔美美景宜居居楼盘，产品从从容积率率0.77的联排排别墅到到2.00高层，联

41、排别别墅销售售均价逾逾130000元元/，高层产产品逾770000元/。 B富力力新城开发商：富力（香河）房地产产开发有有限公司司项目特色色：香河河京哈高高速出口口综合性性楼盘，新推楼楼盘具体体数据如如下：表：成交交数据统统计表日期物业属性性成交面积积成交套数数成交均价价（元/）成交金额额(万元)20133年3月月普通住宅宅81900983860488495441别墅490442410199549999合计868113862545440C珠光光御景开发商：香河珠珠光房地地产开发发有限公公司项目特色色：香河河京哈高高速出口口高端住住宅，新新推盘楼楼房以大大户型高高层住宅宅为主，均价665000元

42、/。（四）项项目成本本效益分分析1、“央央企国际际健康养养生中心心”一期AA区可售售物业销销售收入入如下图图所示：物业类型型可售面积积（）单价（元元/）总价（万万元）独栋别墅墅204000141441288448联排别墅墅316880108778344662花园洋房房28000081599228444小高层及及高层170000054522926884安养综合合体49788873433365558合计29988682153396注：上上表中的的单价经经市场比比较法取取得。（2）“央企国国际健康康养生中中心”一期AA区成本本效益分分析如下下表：项目成本本效益分分析序号名称总计（万万元）一销售总收收

43、入215,3966.000二经营成本本128,1199.0001土地出让让金及契契税24,0000.002拆迁补偿偿4,8334.0003回迁房建建设成本本16,5565.004咨询、勘勘察、规规费等4,0000.0005建筑安装装工程费费75,6600.006不可预见见费用3,1220.000三期间费用用33,5569.801销售费用用4,3007.9922管理费用用6,4661.8883财务费用用22,8800.00四应交税费费16,3370.101营业税金金及附加加12,0062.182土地增值值税4,3007.992五营业利润润37,3337.10六所得税9,3334.228七营业净利

44、利润28,0002.83八财务指标标1项目建设设总投资资128,1199.0002销售净利利率13.000%3投资报酬酬率29.114%4投资净利利率21.886%经估算，“央企国国际健康康养生中中心”一期AA区销售售净利率率为133.000%、投投资报酬酬率为229.114%、投资净净利率为为21.86%。四、合作作主体简简介（一）普普通合伙伙人-鹏森股股份1、鹏森森集团鹏森集团团创立于于20008年，总部位位于北京京市朝阳阳区望京京大厦，集团由由鹏森股股份、河河北国隆隆房地产产开发有有限公司司（下称称“河北国国隆”）、丰丰县国泰泰房地产产开发有有限公司司（下称称“丰县国国泰”）、涿涿州海康

45、康宏发房房地产开开发有限限公司（下称“涿州海海康”）等公公司组成成，正式式员工逾逾百名，核心业业务涉及及房地产产开发、销售商商品房、物业管管理、房房屋工程程设计、旧楼拆拆迁及道道路与土土方工程程施工等等房地产产开发领领域，业业务区域域主要聚聚集于环环首（北北京）经经济圈，合作企企业数十十家。集集团旗下下关联公公司拥有有多年的的地产开开发经验验，已开开发项目目建筑面面积逾550万，现已已成为华华北区域域的地产产新锐力力量，是是中国房房地产企企业养老老地产板板块的领领先企业业之一。（1）鹏鹏森集团团架构图图鹏森集团团下辖企企业均为为王林实实际控制制。公司全称称注册资本本（万元元）成立时间间开发资质

46、法定代表人开发项目目河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司5000020122/100/300暂定王林河北香河河县“央企国国际健康康养生中中心”（在建建）河北国隆隆房地产产开发有有限公司司3000020099/100/1暂定王林河北香河河县“国隆府府”（在建）涿州海康康宏发房房地产开开发有限限公司2000020088/7/3暂定闫德胜河北涿州州“世外桃桃源”（在建）丰县国泰泰房地产产开发有有限公司司5000020077/4/1二级杨仁杰江苏丰县县“在水一一方”（已售罄罄）（2）鹏鹏森集团团不动产产信息序号资产类别别权利人面积（万）权证号资产状况估值/亿元1“国隆府府”项目土土地及其其在建工工程

47、河北国隆隆12.4428.88香国用（20110）第第02668号香国用用（20010）第02281号号抵押10.332“望运观观潮”回迁社社区在建建工程河北国隆隆11已签署相相关协议议，待办办证无抵押1.33“世外桃桃源”项目土土地及其其在建工工程涿州海康康217.2涿（国土土）建220122-066-0005号抵押2.5经初步核核算，鹏鹏森集团团名下所所有不动动产资产产估值约约14.1亿元元人民币币。2、鹏森森股份鹏森股份份作为鹏鹏森集团团未来发发展的核核心企业业，是河河北省香香河“央企国国际健康康养生中中心项目目”的开发发公司。（1）鹏鹏森股份份基本情情况项目公司司河北鹏森森房地产产开发

48、股股份有限限公司住所香河县淑淑阳镇河河南吴村村法定代表表人王林企业类型型股份有限限公司（非上市市）注册资本本50000万元实收资本本50000万元经营范围围房地产开开发；商商品房，建筑材材料销售售营业期限限20122/100/300-营业执照照注册号为为13110000000003005977组织机构构代码证证代码为005655026624税务登记记证证号为冀冀廊地税税香河字字13110244056650226244房地产开开发资质质暂定河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司是是专门为为开发建建设“央企国国际健康康养生中中心”项目而而成立的的项目公公司。（2）鹏鹏森股份份股权结结构鹏森地产产公

49、司股股权情况况如下：股东名称称出资额出资形式式股权比例例股东的实实际控制制人王林500万万元货币10%无王志庭250万万元货币5%无邢洪义250万万元货币5%无丰县国泰泰房地产产开发有有限公司司30000万元货币60%王林河北国隆隆房地产产开发有有限公司司10000万元货币20%王林合计50000万元100%（3）鹏鹏森股份份管理团团队 = 1 * GB3 董事事长:王林男，生于于19770年99月1日日，籍贯贯河北元元氏县，汉族，民盟委委员。19888年-220000年，就就职于石石家庄宝宝石集团团销售部部；20000年至今今，任石石家庄天天工科技技开发有有限公司司董事长长；20011年-2

50、20077年，任任河北天天海物流流有限公公司董事事长；20077年至今今，任河河北建设设集团香香河盛世世房地产产开发有有限公司司总经理理；20099年至今今，任河河北国隆隆房地产产开发有有限公司司董事长长；20099年至今今，任河河北国仁仁投资有有限责任任公司董董事长；20099年至今今，任河河北建设设集团总总裁助理理；20122年至今今，任河河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司董董事长。 = 2 * GB3 总经经理:邢洪义义男，生于于19666年112月223日，本科学学历，工工程师。20011年122月毕业业于黑龙龙江省经经济管理理干部学学院；19899年9月月-19990年年9月，在

51、黑龙龙江省政政法管理理干部学学院工作作；19900年100月-119999年6月月，在黑黑龙江铁铁力国家家税务局局工作任任稽查员员；19999年6月月-20009年年6月，任河北北秦皇岛岛秀源房房地产开开发有限限公司总总经理；20099年7月月-20011年年2月，任河北北义林源源房地产产开发有有限公司司总经理理；20111年2月月至今，任涿州州海康宏宏发房地地产开发发有限公公司总经经理；20122年100月至今今，任河河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司总总经理。 = 3 * GB3 财务务总监:李宗晔晔男，汉族族，生于于19770年44月188日，注注册会计计师、高高级会计计师。1992

52、2年-220011年，就就职于黑黑龙江省省安装工工程公司司，历任任财会系系列各岗岗位职务务；20022年-220055年，在在黑龙江江省财政政厅工作作，其中中20003220055年，受受黑龙江江省政府府委派，担任黑黑龙江龙龙涤集团团有限公公司财务务总监，并任黑黑龙江省省政府龙龙涤改制制推进组组成员；20066年-220088年，任任中达国国际经贸贸集团董董事长助助理兼集集团副总总裁；20099年-220100年，任任湖北宜宜化集团团副总会会计师；20111年主要要致力于于经济、历史等等领域的的研究和和个人著著述活动动；20122年至今今，任河河北鹏森森房地产产开发股股份有限限公司财财务总监监

53、。（4）企企业财务务状况分分析鹏森地产产公司220122年度及及20113年55月的财财务报表表均未经经审计，企业220122年度及及20113年55月的财财务报表表简表如如下：财务报报表简表表单位：万万元资产负债债表项目名称称20122/122/31120133/5/31资产货币资金金00.477 6266.555 预付账款款 5,0000.000 5,0500.500 其他应收收款 - 1033.500 存货 1622.533 2855.722 流动资产产合计 5,1622.999 6,0666.277 固定资产产 - 44.555 无形资产产22.388 22.877 非流动资资产合计计

54、22.388 77.411 资产总计计 5,1655.377 6,0733.699 负债应付账款款 222.400 22.400 应付职工工薪酬88.455 - 应交税费费00.000 00.000 其他应付付款 1611.922 1,1566.800 流动负债债合计 1922.777 1,1599.200 非流动负负债合计计 - - 负债合计计 1922.777 1,1599.200 所有者权权益实收资本本 5,0000.000 5,0000.000 未分配利利润 -277.400 -855.511 所有者权权益合计计 4,9722.600 4,9144.499 负债及所所有者权权益合计计

55、5,1655.377 6,0733.699 利润表项目名称称20122年度20133年5月月一、主营营业务收收入 - - 营业业税金及及附加00.000 00.000 二、主营营业务利利润 -00.000 -00.000 减：销售费费用 200.000 - 管管理费用用77.400 588.211 财财务费用用 - -00.100 三、营业业利润 -277.400 -588.111 四、利润润总额 -277.400 -588.111 减：所得税税00.000 00.000 五、净利利润 -277.400 -588.122 现金流量量表项目名称称20122年度20133年5月月一、经营营活动产产

56、生的现现金流量量收到的其其他与经经营活动动有关的的现金 - 00.055 现金流入入小计 - 00.055 购买商品品，接受受劳务支支付的现现金 5,0055.511 00.900 支付给职职工以及及为职工工支付的的现金 - 100.933 支付的各各项税费费00.033 00.188 支付的其其他与经经营活动动有关的的现金 - 100.077 现金流出出小计 5,0055.533 222.088 经营活动动产生的的现金流流量净额额(A) -5,0055.533 -222.033 二、投资资活动产产生的现现金流量量收到的其其他与投投资活动动有关的的现金 - 11.100 现金流入入小计 - 1

57、1.100 购建固定定资产无无形资产产其他资资产支付付的现金金 - 00.811 支付的其其他与投投资活动动有关的的现金 - 1000.000 现金流出出小计 - 1000.811 投资活动动产生的的现金流流量净额额 - -999.711 三、筹资资活动产产生的现现金流量量吸收投资资收到的的现金 5,0000.000 - 借款所收收到的现现金66.000 1200.000 收到的其其他与筹筹资活动动有关的的现金 - 6100.000 现金流入入小计 5,0066.000 7300.000 现金流出出小计 - - 筹资活动动产生的的现金流流量净额额 5,0066.000 7300.000 四，汇

58、率率变动对对现金的的影响 - - 五，现金金及现金金等价物物增加净净额00.477 6088.266 六，期末末现金及及现金等等价物余余额00.477 6088.266 截止20013年年5月331日，企业主主要会计计科目明明细如下下：1）货币币资金账账面余额额为6226.555万元元，分为为现金和和银行存存款，科科目明细细如下：项 目金额（万万元）现金0.066银行存款款626.49合 计626.552）预付付账款账账面余额额为50050.50万万元，科科目明细细如下：单位名称称余额（万万元）款项性质质是否关联联方河北国隆隆房地产产开发有有限公司司50000其他是北京中视视千宇文文化传媒媒有

59、限公公司40.55摄制费否深圳德信信联合资资产管理理企业10手续款否合计50500.5注：预付付河北国国隆房地地产开发发有限公公司的550000万元为为支付的的“央企国国际健康康养生中中心”项目回迁迁房部分分建设款款。3）其他他应收款款账面余余额为1103.5万元元，科目目明细如如下：单位名称称余额（万万元）款项性质质是否关联联方北京森宇宇公司0.5押金否深圳市万万信鸿资资产管理理中心100保证金否北京办事事处3备用款否合 计103.54）存货货账面余余额为2285.72万万元，科科目明细细如下： 项目金额（万万元）前期工程程费228.45开发间接接费57.227合计285.725）其他他应付

60、款款的账面面余额为为11556.880万元元，科目目明细如如下：单位名称称金额（万万元）款项性质质是否关联联方河北国隆隆房地产产开发有有限公司司-42.90往来款否社保（公公司）9.455保险款否社保（个个人）3.800保险款否石家庄天天工科技技有限公公司100往来款否 石家庄庄瀚源商商贸有限限公司610往来款否王林356.45往来款是闫德胜120往来款否合计11566.800注：其中中应付王王林3556.445万元元、闫德德胜1220万元元，均为为关联方方借款；应付石石家庄瀚瀚源商贸贸有限公公司6110万元元为企业业一般借借款。根据鹏森森地产公公司提供供的资产产负债表表计算得得出的主主要财务