城市商圈及商业体量人流量计算模型

1、城市商圈及商业体量人流量计算模型城市商圈及商业体量人流量计算模型第1页 序言 我国外当前仅存在关于商业项目商圈界定和人流量判断模型，而且只适合用于零售商业，而不适合用于专业市场等其它商业类型。本文从零售商业项目入手，找到处理体量判断思绪，为下一步探索其它商业类型项目标体量判断打下基础。城市商圈及商业体量人流量计算模型第2页 商业体量判断整体思绪商圈确实定人流量测定人均消费额参考平均营业水平商业体量初步判断城市商圈及商业体量人流量计算模型第3页 一、商圈概念商圈是商业吸引用户空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动时间距离或者空间距离。 确定商圈需要从以下几个方面考虑: 第一、商圈是一个群体

2、，层次是多元化。第二、消费群体。第三、位置。第四、目标。怎样表达商业价值？第五、城市规划。 商圈必需要素：第一、消费人群。第二、有效经营者。第三、有效商业管理。第四、商业发展前景。第五、商业形象。第六、商圈功效。A. 什么是商圈城市商圈及商业体量人流量计算模型第4页 以商业设施为中心，以一定距离或步行或车程为半径划分出不一样大小同心圆作为商圈。 这种确定商圈方式更为适合小型商业项目，如小区型零售店，或周围地域商业发展水平处于较为均质状态下。关键商业圈 次级商业圈 边缘商业圈 B. 方法一 一、商圈概念城市商圈及商业体量人流量计算模型第5页 按照万有引力定律原理建立以雷利和哈夫模型为代表数学模型

3、，以及由其衍生各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫修正模型等，其应用性和适用性更为广泛。 B. 方法二本文以此种方法开展探讨 一、商圈概念城市商圈及商业体量人流量计算模型第6页 二、商圈确实定模型使用前提对后面“城市”了解大型商业/华润万象城、华南MALL等城市是指深圳、香港、东莞、惠州、广州中型商业/天利城市广场、世博广场城市是指区域（罗湖、福田、南山等/东城、莞城、南城、寮步等）小型商业/小区商业城市是指区域内相对独立生活、消费区域。城市商圈及商业体量人流量计算模型第7页 二、商圈确实定A. 万有引力模型商圈分析模型基础 物理学中万有引力模型为基础来测

4、定商圈范围，即两个物体之间引力与两个物体质量成正比，与两个物体之间距离平方成反比，利用此原理来界定商圈范围：M1和M2分别是两个物体质量；D为两个物体之间距离；K为万有引为常数。 F=K*M1M2D2城市商圈及商业体量人流量计算模型第8页B. 商圈测定模型雷利模型 含有商业中心地机能两个城市，对位于其中间某一个城市或城镇零售交易吸引力与两城市人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇距离成反比。用公式表示以下： Ba：A城市从之间地C城市吸引来零售销售额； Bb：B城市从之间地C城市吸引来零售销售额； Pa：A城市人口数量； Pb：A城市人口数量； Da：A城市与中间地C城市之间距离； Db：B城

5、市与中间地C城市之间距离。人口修正系数N=1；距离修正系数n1.52.5，普通取2。 二、商圈确实定BaBb= PaPbNDaDbn 城市商圈及商业体量人流量计算模型第9页B. 商圈测定模型雷利模型 雷利零售引力定律假设前提 (1)两城市主要道路交通易达性一样。 (2)两城市之零售店经营绩效无多大差异。 (3)两城市人口分布相同。 雷利零售引力定律使用时机商圈分析须配合常识综合研判,有时须结合多项技术适用，研判才较准确。利用雷利定律研判商圈虽较粗略，但在资料不足时仍可适用。 雷利零售引力定律局限： 以城市人口或商业总面积作为某城市商业实力标志，而城市商业吸引力是由许多原因综合作用所决定：(1)

6、只考虑距离，未考虑其它交通情况(如不一样交通工具、交通障碍等)，若以用户前往商店所花费交通时间来衡量会更适合。 (2)用户“认知距离”会受购物经验影响，如品牌、服务态度、设施等，通常会使用户愿意走更远路。 (3)因消费水准不一样，人口数有时并不具代表性，改以销售额来判断更能反应其吸引力。 二、商圈确实定城市商圈及商业体量人流量计算模型第10页B. 商圈测定模型ABC模型 模型主要针对雷利模型中存在问题进行了修正。 假设两座城市 O 1 、O 2 ，各自零售商业总额为R 1 、R 2 ，两城市之间距离为d，两城市所提供商品平均商品价值为w。 由万有引力原理可知：对两个城市之间任一点 O，该点到O

7、 1 和O 2 距离分别为d 1 和d 2 ，则两城O 1 和O 2 对位于O点消费者吸引为F 1 和F 2 分别为：W、K为常数 二、商圈确实定F1=w*kRR1d12F2=w*kRR2d22城市商圈及商业体量人流量计算模型第11页B. 商圈测定模型ABC模型 依据以上两个公式能够求出商圈分界限。 所谓商圈分界限是指两个城市 O 1 和O 2 对该分界限上任何一点吸引力相同。用数学公式表现为： 二、商圈确实定F1=F2城市商圈及商业体量人流量计算模型第12页B. 商圈测定模型ABC模型 二、商圈确实定 在 ABC中以城市商业发展水平来测量某城市对消费者吸引力，而城市年度实际零售经营总额是衡量

8、一个城市零售商业发展水平主要指标，同时这个指标也包涵了该城市人口影响。所以，选取城市年度零售经营总额能愈加准确地衡量一个城市商业吸引力，尤其是零售商业吸引力。 城市商圈及商业体量人流量计算模型第13页B. ABC模型测定商圈示范PASADENA 二、商圈确实定项目所在位置F1=F2商圈引力临界点东莞主要商圈石龙虎门厚街常平塘厦中堂石排城市商圈及商业体量人流量计算模型第14页美国学者 Huff D提出商业项目标吸引力是由两个原因决定距离和商业规模。其在确定商业中心吸引力时做了以下假设： 假设一个商场 j对消费者吸引力与这个商场面积呈正比(j=1,2,n)，与消费者从地点i到该商场阻力呈成反比。利

9、用哈夫模型设定地点i消费者选择商场j概率P ij， P ij 公式以下所表示：商场吸引力用该商场面积 S j 表示，面积越大表示业态和组合越丰富，吸引力指数越大，阻力用从i到j所需时间T ij 表示。 表示所需要时间对消费者选择商店影响参变量；表示商店规模对消费者选择影响参变量。A. 哈夫模型 二、人流量测定（用户光临频率）Pij =SjPIj SjPIj J-1n普通 2； 1 城市商圈及商业体量人流量计算模型第15页A. 哈夫模型 哈夫模型使用关键点：(1)推估各邻近区域来店用户人数，计算整体营业潜力。(2)改变产品组合则sj也会改变，故可先决定产品业态与组合。(3)画出商圈大小。(4)画

10、出商圈三个层次。(5)假设某商圈四面有四家竞争零售店，则可计算出各家商店吸引用户机率进而可推估出商店营业额。哈夫模型主要存在以下三个问题： 1)、以商业项目标面积表示其吸引力或魅力值，而实际上商业设施建筑形态、业态组合、市场定位、经营策略方式、宣传广告等都会与商业设施吸引力含有直接关系； 2）、对商业项目面积修正值 。为了防止产生第一类错误，引入修正参数 对商业项目以面积代表吸引力做法进行了修正，普通情况下取值为1时，即陷入第一类错误中，其取值为经验值；3）、消费者选择商店参数 。取值标准为按照消费者消费神理进行界定，不过不一样地域消费文化以及各地商业发达不平衡性等使得不一样地域消费行为会产生

11、很大差异，统一数据难以反应各地实际情况。 二、人流量测定（用户光临频率）城市商圈及商业体量人流量计算模型第16页B. ABC模型 二、人流量测定（用户光临频率）针对以上模型存在问题， ABC 模型进行了修正，提出了更为合理处理方案。商圈研究研究方法： 研究整体思绪更为适合于大型商业设施商圈范围确定过程，如为小区型商业设施则研究范围对应缩小，如从商业设施所在城市区域作为切入点开始研究，了解该区域整体商圈范围，然后缩小到所在地段周围情况进行研究。 区域范围内主要竞争城市研究城市圈城市研究研究商业设施所在城市与区域内主要竞争城市之间商圈范围、了解研究城市商圈大致轮廓研究商业设施所在城市与区域内主要竞

12、争城市之间商圈范围、了解城市之间相互影响力商业设施所在城市商圈范围及特征商业设施研究研究商业设施主要竞争对手及周围城市居民消费行为，确定其商圈所影响到城市确定最终商业设施商圈范围及特点城市商圈及商业体量人流量计算模型第17页B. ABC模型 二、人流量测定（用户光临频率）运算模块 假设商场 j对消费者吸引力与这个商业项目标营业额呈正比(j=1,2,X)，与消费者从地点i到该商场阻力呈成反比。利用ABC模型设定地点i消费者选择商场j概率P ij , P ij 公式以下所表示： 计算出 P ij 即地点i消费者愿意到商场j概率，能够深入得到地点i到商场j消费者预测值。然后依据商圈普通确定标准来界定

13、关键商圈（5065客源）、次级商圈（1525客源）及边缘商圈。Y j ：表示j商场年营业额，营业额越大表示业态组合越丰富，商品定位能吸引一定消费受众； T ij ：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示； ：对不一样车程时间进行修正系数， 依据地域 i消费者实际以怎样概率选择j商业项目标抽样调查结果，用回归分析方法得到其经验值来确定。Pij =YjTIj YjTIj J-1n城市商圈及商业体量人流量计算模型第18页前面模型计算：将每个可带来用户区域光临机率乘以该区域人口积相加，便是用户总量。C. 人流量计算 二、人流量测定（用户光临频率）（P ijPr）（P ijPr）+ p =城市商

14、圈及商业体量人流量计算模型第19页 三、商业体量量测定依据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量商业设施体量主要受两方面原因影响：人流量及人均消费额。测算商业设施最大容量，结合市场调查测算出该项目地址可能发生客户流量，依据对项目所在地域人均零售消费额调查。商业项目标规模=最高零售收入总额参考所在地域商业设施每平方米平均零售额 需要指出是，测算出该商业规模是项目片区内最大可开发商业体量，所以，当咱们要得到某一详细项目标最大可开发体量时，还需要减去区内已经开发或准备开发商业体量。该项目可能最高零售收入总额=该项目地址可能发生客户流量项目所在地域人均零售消费额城市商圈及商业体量人流量计算模

15、型第20页二、经验模型城市商圈及商业体量人流量计算模型第21页 序言 模型利用需要搜集大量基础数据和进行较大规模市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求，普通只为专业人员所使用。当然，在普通条件下，也有一些相对比较简单可行方法可供借鉴，以下模型对某一地域商业发展总体量给出判断思绪，详细项目结合竞争情况，在这一体量中进行选择。 城市商圈及商业体量人流量计算模型第22页 一、区域人均商业面积测算法 先经过普查取得项目所在片区上一级商业圈层内限额以内在营业商业物业总营业面积，然后除以该圈层内常住人口数，得出区域内人均商业面积。区域内人均商业面积=营业商业物业总营业面积常住人口数项目最大可开发体量=项目所在片区人口区域内人均商业面积城市商圈及商业体量人流量计算模型第23页 二、卖场面积拥有率法 依据商业调查特定方法（如超市提袋率调查），获取相关目标商业体月度商业营业收入，然后计算出其每平米商业市场营业额。相关目标商业体月度商业营业收入相关目标商业体面积每平米商业市场营业额= 依据各地域范围内各行业普通性营业额水平，在确保在营商业和即将进驻商业都保持合理利润前提下（平均利润率），判断片区内是否能新增目标商业体量和新增规模。 城市商圈及商业体量人流量计算模型第24页 三、“生活资料”商业需求法 第一步：到项目所在城市政府方面网站。普通在“政府年底汇报”中都公布本城市“社会零售总额