某项目前期物业管投标书

1、“绿地某项目”前期物业管理投标书上海XXX物业管管理有限限公司二00八八年八月月二十八八日致全体评评委的信信尊敬的招招标人、专家和和评委：我们真诚诚地感谢谢各位领领导、评评委和专专家对我我公司所所编制的的“绿地某某项目”物业管管理投标标文件进进行评审审！本公司极极其重视视此次对对“绿地某某项目”物业管管理的招招标活动动，并专专门成立立了“绿地某某项目”物业管管理投标标领导小小组，对对参与本本次投标标活动的的内容、方法和和投标文文件的编编制等作作了认真真地研究究和讨论论，并针针对本小小区物业业管理的的要求和和特点，制订了了一系列列科学、严密的的方法和和措施。在感谢招招标单位位和各位位评委对对我们

2、的的信任及及给予机机会的同同时，也也表达了了我们希希望能与与招标人人精诚合合作，为为该小区区的前期期物业管管理提供供尽善尽尽美的服服务诚意意。我们经营营的基本本原则是是：注重重的不是是短期的的经济利利益，而而是着眼眼于长期期的服务务和发展展，以及及创建企企业品牌牌，树立立企业形形象和社社会效益益。我们有信信心，凭凭借现代代管理的的理念和和方法，以新的的管理思思路和科科学的管管理方法法，来争争取赢得得“绿地某某项目”的物业业管理权权。如果我们们中标，我们将将尽全力力为业主主提供优优质的服服务，以以回报招招标人和和全体评评委对本本公司的的信任和和厚爱！投标人：上海XXX物业业管理有有限公司司200

3、77年111月288日目 录第一章 公司司简介1.1公公司简介介 6第二章 物业业概况2.1小小区基本本情况 992.2主主要配套套设备设设施 10第三章 物物业管理理总体思思路3.1绿绿地某项项目物业业管理总总体思路路 1113.2管管理整体体运行流流程图 1133.3管管理目标标 1333.4管管理承诺诺 1443.5行行为规范范 1553.6窗窗口规范范 1663.7岗岗位规范范 166第四章 人人员配备备与培训训4.1管管理人员员培训 1174.2管管理人员员管理 1184.3人人员配备备、聘用用标准 119第五章 员工工岗位责责任制与与职责5.1经经理岗位位责任制制 2115.2副副

4、经理岗岗位责任任制 215.3管管理部主主任岗位位责任制制 2225.4小小区经理理岗位责责任制 2235.5保保安领班班工作责责任 245.6保保安员工工作职责责 2445.7清清洁领班班工作职职责 255.8清清洁工工工作职责责 2555.9绿绿化工工工作职责责 2665.100维修人人员工作作职责 265.111财务出出纳/文文员工作作职责 277第六章 服务务内容与与标准6.1日日常管理理与服务务内容 276.2前前期介入入的内容容与保障障措施 286.3二二次装修修管理 306.4设设备维修修及养护护 3316.5装装修现场场管理 316.6二二次装修修管理流流程 3226.7物物业

5、维修修及火灾灾应急措措施 3336.8设设备维修修及养护护 3346.9档档案资料料的建立立与管理理 334 6.100档案管管理工作作环节 3446.111社区文文化和环环境文化化 366.122社区文文化生活活的主要要内容 366第七章 经费费收支预预算7.1物物业管理理费预算算汇总表表 377.2各各项费用用预算 3997.3保保安、消消防费预预算 4407.4保保洁、绿绿化费预预算 4407.5社社区活动动、节假假日布置置 417.6税税金及附附加 4417.7公公共设施施能耗费费 417.8核核算收支支情况 4227.9开开办费用用测算 422第八章 结束束语8.1结结束语 444

6、附 件件附件 公司简介介1、公司司简介上海XXX物业管管理有限限公司是是专业从从事小区区物业管管理的服服务公司司，目前前已发展展成一家家规模化化、专业业化、优优质化的的物业公公司，具具有独立立法人资资格。公公司目前前下设33个物业业管理处处，担负负着8个小区区，200万平方方米产业业和17700余余户的物物业管理理工作。公司现现有员工工52人，其中大大专以上上学历44名，管管理人员员获得专专业管理理证书的的有7人。拥拥有一支支技术过过得硬、物业管管理经验验丰富、实力雄雄厚的员员工队伍伍，公司司具有三三级物业业管理资资质证书书。“满足客客户要求求，追求求卓越服服务”的企业业承诺，恪守“诚信为为民

7、，服服务第一一”的服务务理念，力求实实现开拓拓创新，优质高高效，创创建品牌牌，追求求卓越的的企业目目标。以一流的的管理服服务为广广大业主主创造温温馨、舒舒适、文文明、典典雅、安安全的居居住环境境。我们公司司将从以以下四个个方面来来确保我我们物业业管理服服务的高高品质：造就和和保持一一支高素素质、有有服务心心、保持持高度服服务热情情的员工工队伍：我们公司司将确立立把知识识、尊严严、利益益带给业业主；以以新形象象、新概概念塑造造高品质质的中国国物业作作为公司司使命。我们的的员工在在公司都都受到充充分的、平等的的尊重，受到全全面的培培训和良良好的福福利待遇遇，他们们因此保保持着对对公司的的认同，保持

8、着着高度的的工作热热情，从从而把爱爱心和优优质的服服务奉献献给业主主。依法管管理、热热心服务务：我们深知知依法经经营、依依法管理理是公司司的生命命保证，我们遵遵循国家家的法律律、法规规、政策策条例，以国家家和业主主的利益益为出发发点，给给业主带带来最高高的安全全保障。完善的的员工培培训计划划：我们从事事的是服服务行业业，工作作的成败败在于员员工，在在于员工工对工作作的热爱爱，在于于员工的的服务心心，在于于员工具具备的良良好职业业技能，因此我我们建立立一套完完善的培培训体系系。每个个员工自自进入我我公司都都要受到到各方面面、不断断地培训训，我们们同时给给予员工工良好的的个人发发展前景景，使员员工

9、获得得尊严、荣誉和和工作的的乐趣，从而将将爱心和和优质服服务带给给业主。保证质质量的同同时节约约开支、降低成成本：我们一直直致力于于在提高高质量的的同时降降低成本本，学习习、借鉴鉴同行或或相关行行业先进进有效的的管理经经验，通通过采取取各种开开源节流流的措施施，以实实现我公公司“将价值值和利益益带给客客户”的使命命。公司全体体员工也也本着“住户的的满意就就是我们们的目标标”的宗旨旨，倡导导“质量第第一”的理念念，实现现“管理一一流、服服务一流流、员工工一流、效益一一流”的目标标。以高高昂的热热情投入入工作，去迎接接一切挑挑战，力力争为业业主创造造一个幽幽雅舒适适、服务务周到的的工作、生活新新空

10、间。法定代表表人：张张龙标公司注册册地址、通讯地地址：上上海市南南汇区惠惠南镇南南团公路路50号1.2质质量方针针1、以“住户的的满意就就是我们们的目标标”为宗旨旨。2、持续续提高员员工素质质、持续续改进管管理与服服务。3、为住住户创造造一个安安全、清清洁、方方便、舒舒适的工工作、生生活新空空间。质量方方针的内内涵：1、符合合“住户的的满意就就是我们们的目标标”的公司司宗旨，只有住住户满意意了，公公司才能能生存发发展。2、员工工是企业业之本，持续提提高员工工素质是是提高管管理与服服务质量量的前提提，因为为住户的的要求在在不断提提高，管管理与服服务的改改进应是是永无止止境、持持续不断断的。3、通

11、过过持续改改进管理理与服务务，为住住户创造造一个安安全、清清洁、方方便、舒舒适的工工作、生生活新空空间，然然后实现现“住户满满意”这一总总目标。4、本方方针的制制定依据据、质量量管理基基本原则则及物业业管理组组织的特特点：3组织机机构图项目经理副经理管理部劳动人事业务维修接待组保安组清洁组工程组绿化养护组小区经理财务组第二章 物业概概况2.1小小区基本本情况本项目建建造的物物业类型型为：住住宅地块四至至范围：东至环环湖西三三路南侧侧，西至至中涟河河东北侧侧，南至至G5道道路，北北至城市市楔形绿绿地。本项目总总用地面面积19905997平方方米，用用地构成成为：住住宅建筑筑面积11848890平

12、平方米；物业用用地7220平方方米；绿绿化用地地374474平平方米。本项目总总建筑面面积19964336.558平方方米。其其中一期期663339.76平平方米,二期11300096.82平平方米，其中地地下总建建筑面积积203311平平方米。地上总总建筑面面积19964336.558平方方米。住住宅建筑筑面积11848890平平方米。本项目的的建筑密密度为226.66 %，综合容容积率11.044；绿化化率388%；集集中绿化化率188.3%。本项目规规划建设设机动停停车位111400个。按按照规划划设计建建造了非非机动车车停车位位。2.2主主要配套套设备设设施对讲讲系统：该系统统采用可可

13、视对讲讲系统。住户可可与单元元门口进进行呼叫叫通话，并通过过开启入入口防盗盗门。电子子巡更系系统：在在各主要要点沿线线设置巡巡更点，系统选选定不同同巡更路路线实践践间隔，由计算算机进行行监控，并自动动记录。红外外周界报报警系统统。室内内报警系系统：在在每户住住户的室室内安装装报警系系统和紧紧急求助助系统，以实现现住户防防盗报警警和和紧紧急求助助。电子子公告牌牌：该系系统发布布小区内内公共信信息，包包括向居居民发布布时事新新闻，天天气预报报，物业业管理信信息，会会议通知知等，该该系统能能使居民民更及时时、准确确、快捷捷、便利利地获取取有关信信息，提提高小区区物业管管理水平平。门磁磁开关及及天然气

14、气泄漏探探测器：各住户户设有门门磁开关关及天然然气泄漏漏探测器器，并将将该设防防信息传传至小区区管理计计算机，实现设设防报警警系统。二表表自动远远程抄送送（水、天然气气）背景景音乐以以及公共共广播系系统。电信信宽带网网络系统统。室内内分流、室外合合流的排排水系统统。第三章 绿地某某项目管管理总体体思路3.1绿绿地某项项目物业业管理总总体思路路按照上海海市优秀秀物业小小区管理理标准对对“绿地某某项目”实施管管理，以以此定位位为准则则，高起起点、大大手笔开开展各项项物业管管理工作作。收费费标准多多层为00.999元。1、制定定业主入入户的各各项程序序和文件件、规范范、严谨谨的业主主入住程程序和业业

15、主对各各位必备备文件的的承诺，是今后后有序管管理的基基础，因因此在物物业管理理起始阶阶段按照照市有关关物业管管理有关关规定，拟定入入户时间间各类文文件和表表格。2、管理理始终要要有透明明度，作作为业主主的“管家”，随时时欢迎开开发商和和业主对对物业工工作的检检查指导导，做到到定时公公布帐目目，定期期发放业业主征询询表。3、充分分依靠和和发挥区区房土局局物业科科、社区区办、派派出所、居委会会的作用用，齐抓抓共管，使绿地地某项目目争创上上海市优优秀小区区文明小小区工作作。在合合同期内内参加并并力争达达到“上海市市物业管管理优秀秀小区”、“文明小小区”称号的的标准。4、物业业管理的的实质是是服务，业

16、主对对物业管管理是否否满意，实际上上是对物物业服务务是否认认可的主主要标志志，在物物业管理理中我们们将推行行各项常常规服务务，同时时不断开开拓业主主所需要要的各种种各类新新项目，把业主主的需要要作为我我们工作作的努力力方向，尽善尽尽美让业业主满意意。5、实现现各项目目标的措措施抓培训训入手，层层培培训、岗岗前和在在岗培训训相结合合，使人人人明白白，物业业管理的的实质、任务、工作程程序、要要求和标标准，熟熟悉掌握握国家和和地方有有物业管管理和本本职岗位位的法规规、政策策，按照照培训要要求严格格实施，从严考考核，考考核不合合格者不不得上岗岗，上岗岗后违背背岗位工工作程序序和标准准者必须须待岗补补课

17、或按按情节予予以辞退退。把工程程设备管管理作为为现代物物业管理理的关键键来抓，以熟练练和高超超的专业业技术掌掌握小区区各类先先进的设设备，使使各项设设备运行行正常，延长设设备的使使用年限限，确实实体现小小区的保保值升值值，我们们将把设设备设计计保养和和日常保保养工作作做得更更好。技防和和人防两两手抓，群防群群治一体体化，确确保一方方平安，执行224小时时值班不不定时巡巡更制、定岗定定人、站站岗服务务。每户户保安员员须做到到：有责责任、有有体能、有技术术、有应应变能力力，对于于可能发发生的各各类事故故，都有有完整的的应急措措施，日日常定期期训练，同时以以专业保保安队伍伍为主，工程、清洁等等各工种

18、种物业管管理服务务人员一一起实施施保安一一体化、一体化化管理使使小区昼昼夜没有有安保的的死角。保洁管管理实行行检查与与抽查制制并用，每天物物业管理理员进行行检查，由物业业经理进进行抽查查，双重重保证其其质量。实施严严格的考考核激励励制度，个人收收入与工工作业绩绩挂钩，明确工工作职责责，每季季有考核核，公开开推行奖奖勤罚懒懒，具有有透明度度的竞争争机制。建立与与开发商商领导正正常沟通通渠道，定期每每月工作作汇报制制度，使使开发商商的要求求、建议议及时传传递到物物业公司司，从而而确保整整个物业业管理运运行的有有效、高高质。3.2绿绿地某项项目管理理整体运运行流程程图前期介入机构组建岗位培训验收接管

19、办理入住装修管理日常管理整体运行行流程的的设计原原则是全全面、合合理、高高效、环环环相扣扣、相互互制约，保证各各环节紧紧密衔接接。为了保证证进驻绿绿地某项项目的工工作有序序，迅速速开展各各项管理理工作，为住户户提供快快捷、完完善的服服务。本本公司将将严格按按照上海海市物业业管理条条例规定定，严格格操作，做到不不论大小小，使每每件工作作都程序序化、系系统化，在工作作中一丝丝不苟、环环相相扣、节节节相连连，从根根本上保保证本公公司的服服务质量量。3.3管管理目标标1、小区区竣工交交房当年年各项管管理达到到“上海市市物业管管理优秀秀小区”的标准准。2、房屋屋完好率率98%以上。3、小区区照明和和管道

20、完完好率996%以以上。4、244小时接接受报修修，接报报修后330分钟钟到现场场。5、房屋屋零修及及时率998%以以上，零零修合格格率1000%以以上，并并有回访访制度和和回访记记录。6、消防防设施设设备完好好率1000%。7、环境境整洁，四季常常青。8、公众众庭院废废弃物滞滞留不超超过300分钟。9、设备备资料齐齐全，管管理完善善，可随随时查阅阅；设备备完好率率95%以上。10、保保证244小时供供电正常常，出现现故障，立即排排除。11、消消除火灾灾事故，杜绝火火灾事故故苗子。12、无无因管理理责任引引发的重重大刑事事案件和和交通事事故。13、无无重大投投诉，一一般投诉诉在2以下，满意率率

21、95%以上。14、道道路完好好率955%以上上。15、档档案建立立完好率率1000%。3.4管管理承诺诺1、每天天设立业业务接待待：周一一至周日日9：000-177：000。2、实行行3655天244小时全全天候受受理业务务报修。3、抢险险接报后后30分分钟赶到到现场，做到急急修不过过夜，小小修不过过三天。4、244小时保保安站岗岗不定时时巡查服服务。5、小区区设备按按照有关关规定定定期进行行保养，每天巡巡检，记记录完整整，设备备完好率率98%以上。6、档案案资料齐齐全，有有专人整整理保管管，应用用计算机机归档。7、公用用部位多多层房屋屋每天清清扫，每每周拖洗洗、擦拭拭，高层层房屋每每天清扫扫

22、、拖洗洗、擦拭拭两次，无乱张张贴，玻玻璃窗每每半月擦擦一次。8、绿化化工作做做到根据据草木特特性，适适时休整整。9、管理理处每半半年发放放一次住户意意见征询询表，以主动动征求使使用人意意见。10、每每月由物物业主管管，物业业助理拜拜访业主主，听取取管理意意见。11、管管理处接接到业主主电话投投诉，44小时内内经复核核给予初初步答复复。12、管管理处接接到业主主书面投投诉，33天内给给予书面面回复。13、每每年进行行防火演演习。14、建建立员工工工作规规范及岗岗位标准准。3.5行行为规范范1、态度度和蔼讲讲文明。在为住住户服务务时要态态度和蔼蔼，用语语规范，耐心热热情。2、挂牌牌上岗守守纪律。员

23、工在在岗时要要挂胸卡卡、胸牌牌，仪表表整洁，管理员员、保安安人员持持证上岗岗。3、公开开制度讲讲规范。要公开开办事制制度，即即各种手手续的办办理程序序、办理理要求、办理时时限在现现场有告告示：公公开办事事纪律，即严禁禁“吃、拿拿、卡、要”的行为为，严禁禁发生训训斥、推推诿、刁刁难现象象，严格格遵守服服务纪律律；公开开收费项项目、收收费标准准，即严严格按照照物价管管理部门门制定和和审核或或物业管管理服务务合同约约定的收收费项目目、收费费标准收收费，并并在服务务窗口明明码标价价，告示示不得多多收费、乱收费费。4、遵章章办事不不违规。维修及及时，急急修项目目1小时时内到现现场，224小时时内修复复；

24、如不不能在规规定时间间完成，须对居居民作出出限时修修复的承承诺。小小修项目目三天内内修复、不能因因双休日日或节假假日顺延延（居民民预约、雨天筑筑漏可不不受三天天限制）。需安安排工程程修理的的，应及及时告知知报修人人。5、做好好回访重重信誉。经常走走访业主主，走访访被服务务的对象象，不断断改进服服务方式式，提高高服务水水平。涉涉及到房房屋安全全、筑漏漏维修的的，必须须进行回回访。3.6窗窗口规范范：1、公开开办事制制度，公公开社会会承诺，公开收收费项目目及服务务标准。2、周一一至周日日全天业业务接待待。3、3665天，天天224小时时受理居居民房屋屋报修。4、办公公场所整整洁有序序，小区区各项管

25、管理制度度上墙公公布，各各种规定定、公约约分发到到户。5、公开开投诉电电话，发发放服务务联系卡卡，方便便业主报报修及投投诉。6、推行行服务质质量，检检查、监监督制度度，逐级级检查、监督。3.7岗岗位规范范：1、管理理员：敬敬业爱岗岗，熟悉悉业务，善于协协调，管管理有序序。2、接待待员：热热情主动动，登记记准确，处置及及时，件件件落实实。3、维修修员：约约时不误误，便民民利民，工完料料清，住住户签收收。4、保安安员：举举止文明明，熟悉悉环境，维护秩秩序，防防范到位位。5、电梯梯工：坚坚守岗位位，操作作规范，轿厢整整洁，报报修及时时。6、保洁洁工：按按时保洁洁，日清清垃圾，定期灭灭害，环环境整洁洁

26、。第四章 绿地地某项目目员工配配备及培培训4.1管管理人员员培训（一）培培训目标标为了充分分保证绿绿地某项项目的物物业管理理高质量量、高水水准完成成，必须须培养一一支高层层次、高高素质的的物业管管理专业业队伍，通过各各种形式式的培训训，使管管理处员员工具备备全面的的物业管管理素质质要求，从而实实现预期期的管理理目标。（二）培培训方式式1、自学学 自自学是提提高学知知和技术术、增长长知识才才干的行行之有效效的方法法。本公公司非常常重视和和鼓励员员工业余余时间参参加与自自身岗位位相关的的专业培培训班、大学考考等，公公司在时时间上给给予照顾顾和安排排。2、自办办培训班班 举举办物业业管理及及相关专专

27、业培训训班，加加强和提提高员工工专业素素质和职职业道德德修养。3、外派派学习培培训 管理处处管理人人员每年年安排数数次外派派专业培培训，业业务人员员及服务务人员选选派参加加行业主主管部门门组织的的各项专专业技能能培训。4、参观观学习 管理理处组织织全体员员工分期期、分批批参观同同行业优优秀项目目，开拓拓视野，总结经经验。5、理论论研讨或或专题讨讨论 针对物物业管理理工作中中发生的的疑难、典型案案例及时时聘请有有关专家家同管理理层举行行专题研研讨或专专题讲座座，总结结探讨具具有超前前意识的的管理途途径或管管理措施施。6、岗位位轮训 通过过岗位轮轮训，给给员工提提供晋升升的机会会，通过过人才的的横

28、向、纵向交交流达到到一专多多能、一一职兼容容的目的的，从而而提高综综合素质质和人才才培养的的功能。（三）培培训计划划签约后根根据绿地地某项目目具体情情况另定定。4.2管管理人员员管理（一）录录用与考考核1、录用用：依照照上海市市人事局局主管部部门招、调人员员规定，根据公公司人员员编制、用工条条件，经经人事部部门和用用人单位位联合考考核，择择优录用用；录用用后经公公司或管管理处培培训部门门对员工工进行上上岗培训训和业务务考核，试用33-6个个月，依依据劳劳动法的规定定，以劳劳动合同同书的形形式与员员工确定定劳动关关系和合合同期限限。2、考核核：考核核是检验验工作成成效、业业绩以及及培训效效果的重

29、重要手段段，公司司重视对对员工的的考核，制定了了一系列列的考核核制度和和实施办办法。（二）淘淘汰机制制在实施小小区物业业管理过过程中将将严格按按照公司司对员工工考核的的淘汰机机制程序序运作，结合小小区实际际情况，贯彻实实施管理理处淘汰汰机制，使小区区物业管管理水平平和员工工队伍始始终保持持在最佳佳状态中中。（三）关关系协调调现代管理理理论的的重要内内容之一一是系统统理论，一个机机构是由由许多相相互关联联的要素素、环节节、部门门有机结结合而成成，是一一个复杂杂的系统统体系。对管理理处而方方，运用用好系统统管理理理论，协协调好内内、外部部及各执执行层的的关系是是搞好一一体化管管理的根根本保证证。我

30、们提出出的口号号是“工种有有不同，工作不不分家”。在工工作中任任何人遇遇到什么么情况，都有义义务及时时处理，不能处处理时则则要求及及时与管管理处汇汇报传达达信息，使各类类问题在在最短的的时间里里得到解解决。4.3人人员配备备聘用标标准人员配备备、聘用用标准（一）1、物业业项目经经理：11人，445岁以以下，大大专以上上学历，有较强强独立指指挥工作作能力，对本职职专业有有一定理理论和实实际管理理经验，曾在企企业担任任领导工工作经历历的优先先。2、物业业副经理理：1人人，455岁以下下，中专专以上学学历，熟熟悉物业业管理工工作流程程，善于于与客户户、业主主沟通，有一定定组织能能力和写写作能力力的优

31、先先。3、管理理部主任任：1人人，455岁以下下，高中中以上学学历，熟熟悉、了了解给排排水、电电气、电电梯、弱弱电，达达到上述述某工种种的应知知、应会会，持有有上岗证证，能按按工作规规程和质质量要求求独立进进行工作作。4、接待待员、财财务：22人，335岁以以下，熟熟悉小区区物业管管理区域域，懂得得财务、人事培培训，有有二年财财务以上上专业工工作实务务，并持持有会计计上岗证证书。人员配备备、聘用用标准（二）保安员-445岁以以下，11.700以上，初中以以上学历历，身体体健康，品行端端正、责责任性强强，退伍伍军人优优先。 保洁员-466岁以下下，初中中以上学学历，相相貌端正正，细致致认真，能吃

32、苦苦耐劳，为人正正派。 保绿员-488岁以下下，初中中以上学学历，熟熟悉花木木的培育育和剪裁裁，相貌貌端正，细致认认真。维修工-500岁以下下，初中中以上学学历，具具备2年年以上的的工作经经验，拥拥有水、电工专专业技术术上岗证证和等级级证书，能吃苦苦耐劳，不计时时间，相相貌端正正，品行行正派。注：配备备人数663人，其中：管理人员员6人 水水电维修修3人保安 331人 保保洁8人人泥工维修修2人 保保绿5人人 车位管管理人员员8人第五章 员工岗岗位责任任制和职职责5.1经经理岗位位责任制制1、在公公司董事事会领导导下，贯贯彻执行行上级有有关规定定和董事事会决议议，负责责全面领领导和管管理工作作

33、。2、负责责召集和和主持经经理办公公会议，研究、处理办办公会议议职权内内的各项项工作和和问题。3、负责责健全公公司各种种规章制制度，定定期检查查和督促促各部门门工作，保证公公司各方方面工作作的顺利利进行。4、负责责向董事事会提出出需经由由董事会会讨论、通过或或决定的的问题议议案。5、负责责编制公公司年度度财务预预算，做做好财务务审核监监督，并并积极做做好双增增双节工工作。6、负责责公司重重要的公公关及接接待工作作。7、批准准行政人人员的公公出及假假期安排排。8、负责责对员工工的物质质和精神神文明建建设的教教育，不不断提高高员工队队伍的素素质。9、完成成上级领领导及公公司董事事会交办办的其他他工

34、作任任务。5.2副副经理岗岗位责任任制1、在公公司经理理领导下下，分管管财务组组、劳动动人事、业务接接待、维维修接待待、各小小区经理理管理等等工作。2、协助助经理处处理分管管部门的的日常工工作，当当好经理理的参谋谋和助手手，做好好分管部部门之间间的协调调工作。3、负责责公司人人事工作作，根据据经理指指示做好好员工接接收、调调配、辞辞退、考考核和营营销工作作。4、负责责公司工工作计划划、总结结、规章章制度等等各类文文件的起起草、审审核工作作。5、承办办公司各各类会议议的工作作，做好好会议记记录，整整理会议议纪要。6、负责责公司对对外联系系和来信信、来访访的接待待事宜，负责各各小区业业主接待待报修

35、业业务，并并按规定定及时送送交管理理部人员员修复。7、负责责市场管管理全面面工作，协助业业主办证证和协调调市场内内外事务务。8、负责责签订业业主管理理的公约约、各种种租房协协议、新新接管小小区协议议的工作作。9、负责责新物业业小区接接管筹办办工作。10、负负责各小小区物业业管理收收费工作作，督促促财务人人员及相相关人员员按标准准及时收收费。11、完完成经理理交办的的其他工工作。5.3管管理部主主任岗位位责任制制1、在公公司经理理领导下下，分管管保安组组、清洁洁组、工工程组、绿化养养护的工工作。2、协助助经理处处理分管管部门的的日常工工作，当当好经理理的参谋谋和助手手，做好好分管部部门之间间的协

36、助助工作。3、负责责业主报报修业务务工作，落实维维修人员员及时修修复，做做到收费费公开合合理，维维修保证证质量，并对业业主及时时做好回回访工作作。4、掌握握各小区区设施和和性能完完好情况况，负责责制定维维修保养养计划和和措施，严格控控制日常常管理费费用的开开支。5、负责责对管理理小区工工程技术术资料的的整理存存档。6、负责责对分管管部门的的业务培培训，加加强员工工职业道道德教育育，不断断提高员员工业务务素质，每月对对分管部部门人员员进行经经济责任任制考核核工作。7、每月月组织召召开一次次组长例例会，及及时检查查和布置置工作。8、定期期开展问问卷调查查和抽样样访问活活动，了了解情况况，听取取意见

37、，与业主主保持良良好的合合作关系系， 不不断提高高公司的的管理水水平。9、组织织专业技技术人员员参加接接管小区区前管理理验收工工作。10、完完成经理理交办的的其他工工作。5.4小小区管理理员岗位位责任制制一、依照照物业管管理服务务合同的的约定，组织落落实人员员做好小小区内楼楼宇管理理、日常常维修、清扫保保洁、绿绿化养护护、门卫卫保安、卫生消消毒、车车辆管理理、依法法制止违违规装修修和违章章搭建等等具体管管理服务务工作。二、根据据物业管管理法规规、规定定和合同同约定，制订小小区管理理服务的的详细计计划和方方案，保保障物业业使用的的方便、安全，保持物物业及其其设施完完好、环环境优美美、公共共秩序良

38、良好。三、明确确内部管管理制度度，规范范居住物物业小区区管理服服务人员员的行为为，及时时处理管管理服务务人员的的违规行行为。四、每半半年向业业主委员员会报送送物业维维修、更更新费用用的收支支账目，接受审审核。五、定期期听取业业主委员员会、业业主和使使用人的的意见和和建议，改进和和完善管管理服务务。六、发现现违规行行为或违违反业主主公约的的行为，立即进进行劝阻阻、制止止，并向向业主委委员会和和有关行行政管理理部门报报告。七、对业业主之间间、使用用人之间间及业主主与使用用人之间间在物业业使用中中发生的的争议进进行协调调。八、完成成公司领领导交办办的其它它工作。小区经理理应当接接受街道道办事处处、乡

39、（镇）人人民政府府和房地地产管理理部门的的指导和和监督，配合相相关部门门做好社社区管理理工作。5.5保保安领班班工作职职责1、协助助管理处处值班人人员处理理一切保保安及治治安、消消防事故故。2、协助助管理员员管理保保安人员员工作。3、发生生事故时时，到现现场作出出调查，并在保保安记录录册内详详细记录录事件过过程。4、按管管理员或或物业主主管要求求对保安安人员作作出调配配。5、编排排保安人人员岗位位安排。6、配合合对保安安人员培培训工作作。7、经常常巡视各各岗位值值勤情况况。8、经常常巡视正正在装修修的单位位，确保保消防及及治安情情况符合合要求。9、对日日常保安安岗位调调配情况况及工作作分流作作

40、出记录录。10、负负责监管管保安人人员巡逻逻情况。11、主主持班前前集队，检查保保安人员员仪表仪仪容。12、执执行公司司所委派派的其他他任务。5.6保保安员工工作职责责1、绝对对服从上上级所指指派工作作。2、熟悉悉各岗位位任务及及要求。3、熟悉悉各岗位位情况，消防设设施分布布及使用用方法。4、爱护护通讯器器材及岗岗位上设设施。5、对住住客及进进出人士士保持礼礼貌。6、巡逻逻时留意意各楼情情况，发发现问题题时马上上向上级级汇报，检查公公共地方方设施，如有损损坏，填填写巡逻逻报告，由管理理处派人人修理。7、遇事事故时马马上报告告并遵守守上级指指示处理理。8、参与与物业主主管所执执行培训训。9、维持

41、持各岗位位秩序情情况。10、填填写各岗岗位所规规定记录录并保存存完好。11、不不得擅自自离岗调调岗，当当值时不不准睡觉觉、阅读读刊物或或抽烟、进食。12、执执行上级级所指派派的其他他任务。5.7清清洁领班班工作职职责1、服从从执行管管理员所所安排任任务工作作。2、每天天检查员员工出勤勤、上班班情况、仪表仪仪容、工工作效率率。3、确保保工作质质量及考考勤纪律律。4、根据据员工的的工作能能力，合合理安排排工作。5、勤巡巡查，发发现问题题及时处处理，工工作要精精细，提提高效率率。6、带领领做好本本班工作作，越是是困难越越要挺身身而出。7、经常常向管理理员汇报报情况，听取指指示，认认真落实实。8、学习

42、习业务知知识，提提高管理理水平。9、协助助清洁主主管监督督，督导导清洁及及绿化工工作。10、每每天做好好清洁用用具、用用品、用用剂等发发放回收收工作。11、关关心员工工的思想想和生活活，及时时反馈班班内的信信息。12、每每天下班班之前写写好交班班簿。13、执执行公司司所委派派的其他他任务。5.8清清洁工工工作职责责1、服从从上级指指挥，认认真学习习。2、对工工作要有有自觉性性。3、爱护护小心保保管公物物及所配配备用具具、用品品。4、按正正确指示示使用工工具、机机械、遵遵守安全全守则。5、注意意个人仪仪表，保保持仪容容整洁，注意礼礼貌。6、执行行其他公公司所指指派的任任务。5.9绿绿化工工工作职

43、责责1、每位位绿化工工，必须须树立强强烈的责责任心和和自觉性性，严格格按绿化化管理制制度来管管理和操操作，以以环境绿绿化为主主体，尽尽心尽责责，发挥挥自已的的主观能能动性。2、每天天观察绿绿化干湿湿度、浇浇水量，保持植植物有良良好生长长条件（叶面清清洁度、杂草率率、花盆盆整洁度度），及及时清除除石砖、建筑垃垃圾，处处理各种种绿化工工作中所所产生的的新情况况及问题题。3、任何何植物布布置力求求整齐、美观，发现枯枯枝及时时剪修，同时对对楼盘植植物品种种及数量量必须全全面了解解，发现现问题，及时上上报物业业主管，做到及及时处理理。4、每天天做好“一句话话”的工作作日记，对发现现的问题题要认真真记录，

44、碰到困困难应及及时与园园艺领班班联系。5、积极极配合物物业主管管搞好所所属楼盘盘的绿化化工作，结合楼楼盘绿化化特点积积极有效效地做好好季节调调整工作作，以达达到最佳佳观赏效效果。6、如遇遇突发事事件，必必须马上上到达现现场查看看情况（如台风风、雷雨雨等），不得拖拖延时间间。7、有困困难时，园艺工工要有凝凝聚力，要有以以全局为为重的思思想，齐齐心一致致，克服服困难，服从调调配。8、对业业务要认认真钻研研，努力力学习新新知识，不断提提高自身身的业务务水准。5.100维修人人员工作作职责1、熟悉悉本系统统设备的的情况，本工种种技术精精良，能能独立完完成维修修任务，协助各各级主管管对所辖辖系统或或楼盘

45、进进行日常常维护及及系统整整改。2、协助助各级主主管收集集所辖系系统的各各类技术术资料及及图纸。3、严格格执行本本工种所所规定的的操作程程序及规规章制度度。如是是检修设设备，施施工前应应认真查查阅有关关图纸资资料，按按要求对对系统进进行维护护保养或或整改施施工，做做好保养养日志。4、绝对对保证人人身及设设备的安安全，严严禁带电电操作，注重文文明施工工。5、承担担所在楼楼盘的日日常维修修及有偿偿服务。在工作作中，千千方百计计节约原原材料和和元器件件。6、在处处理维修修任务时时，要求求态度热热情，仪仪表整洁洁，配备备维修用用品及鞋鞋套、手手套、垃垃圾袋、抹布等等用品，文明施施工，技技术精良良，不允

46、允许与业业主或其其他施工工单位人人员发生生争执。7、遇有有维修任任务，接接维修工工作单后后，必须须在155分钟内内作出反反应。如如因材料料、工具具等原因因，一时时不能修修复的，也应向向业主说说明情况况，并报报领班或或楼盘工工程主管管，一般般情况下下，领班班或工程程主管应应立即上上报，申申请解决决。8、遇有有紧急情情况，应应牺牲个个人利益益，绝对对保证抢抢修任务务按期完完成。9、杜绝绝收取小小费或收收费不开开票其他他变相收收小费现现象。10、遵遵守公司司规章制制度及劳劳动纪律律，遵纪纪守法，服从领领导。11、完完成上级级交办的的任务。5.111财务、出纳/文员工工作职责责1、处理理日常收收款事务

47、务，制定定报表向向上级部部门及总总经理汇汇报。2、协助助追收管管理费用用及其他他应收费费用。3、处理理日常文文书工作作包括打打电脑及及接听电电话。4、所在在物业管管理处日日常报销销，如有有问题马马上向上上级领导导报告。5、负责责保管文文具及文文化用品品，作出出记录。6、执行行其他所所指派的的文书工工作。第六章 服务内内容与标标准为了达到到我公司司制定的的管理，应在物物业交付付使用前前无偿提提供物业业管理用用房7220平方方米。日常物业业管理阶阶段是物物业管理理公司实实施管理理与服务务功能的的重要阶阶段，主主要内容容包括机机电、保保安、清清洁卫生生管理与与绿化环环境布置置等多方方面内容容。6.1

48、日日常管理理与服务务内容建立健健全财务务制度和和编制绿地某某项目物物业管理理费用年年度预算算，按照预算算严格控控制费用用支出，并跟踪踪决算，及时向向业主报报告财务务收支情情况。收集、整理和和编制小小区的全全部图纸纸、竣工工验收设设施设备备、财务务、物业业管理运运作、相相关政策策条例等等各类档档案资料料，并按按公司规规定统一一归档。参照上上海市物物业管理理优秀小小区的评评比标准准。建立各各主要通通道、区区域、设设备、设设施标志志引导系系统，并并保证其其完好无无损、清清晰明朗朗。根据政政策法规规，负责责与有关关政府职职能部门门和相关关企事业业单位的的协调工工作，保保证小区区的管理理运作，具有良良好

49、的外外部环境境。制订绿地某某项目年年度设施施设备的的保养计计划，配备专专业工程程技工负负责各类类设施设设备的维维修养护护。开展各各种无偿偿和有偿偿服务。策划内内容丰富富的社区区文化活活动。负责住户户的装潢潢施工管管理。6.2前前期介入入的内容容与保障障措施：绿地某项项目是景景观中高高档居住住小区，其物业业管理要要求之高高是不言言而喻的的，因此此物业管管理应作作好入驻驻前的筹筹备工作作，并对对整个小小区竣工工交付前前对所有有设备隐隐蔽工程程予以识识别和记记录，严严格根据据有关程程序及法法律要求求进行接接管验收收，采取取相应的的、系统统的保障障措施，对小区区内设备备设施进进行管理理与维护护，并对对

50、所有业业主明示示住宅宅使用公公约使使物业得得以高质质量保养养，达到到升值潜潜力无可可限量。入驻前前的筹备备工作绿地某项项目的物物业管理理公司将将在前期期介入的的基础上上，为即即将接管管的绿地地某项目目从各方方面作好好充分准准备，在在交楼前前先作验验收，并并向发展展商汇报报一切承承包商在在安装工工程未达达设计规规格及要要求的事事项。1、对各各相关工工种的人人员进行行专业培培训，确确认其上上岗资格格，以胜胜任即将将担负工工作。2、在绿绿地某项项目入伙伙前，根根据报价价预算案案，向该该物业所所在地物物价部门门申报物物业管理理收费标标准。物业的的接管验验收：1、接管管验收步步骤。2、在单单体验收收基本

51、完完成的基基础上进进行全面面验收接接管。3、确定定验收日日期。4、组织织验收队队伍，由由发展商商指定一一名负责责人。5、落实实物业验验收费用用。6、制定定验收方方案与有有关表格格（根据据实际情情况）。接管验验收时注注意事项项：1、物业业验收交交接时，物业公公司在组组织安排排时应注注意的事事项。2、单元元的验收收应注意意的事项项。3、公共共地方及及设备的的验收应应验收的的事项。接管时时应提供供的技术术资料：竣工图图包括括总平面面图、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸。地质勘勘察报告告。工程合合同及开开、竣工工报告。工程预预、决算算。图纸会会审记录录。工程设设计变更更通

52、知及及技术核核定单（包括质质量事故故处理记记录）。隐蔽工工程验收收记录。沉降观观察记录录。竣工验验收证明明书。钢材、水泥等等主要材材料的质质量保证证书。材料、构配件件的鉴定定合格证证书。水、电电等设备备的检验验合格证证书。砂浆、混凝土土试块试试压报告告。供水试试压报告告。园林绿绿化的图图纸和清清单。设备清清单、安安装调试试记录、使用注注意事项项说明、质保书书和保修修单。有关工程程项目的的其他重重要技术术决定和和文件。验收接接管后物物业保修修事宜：按照有关关规定，发展商商与承建建单位、发展商商与业主主在合同同中有明明文规定定，物业业管理单单位在保保修期内内发现原原施工引引起的质质量问题题应及时时

53、与发展展商联系系，由承承建单位位整改。保修范范围如下下：屋面漏漏水。烟道、排气孔孔道、风风道不通通。室内地地坪空鼓鼓、开裂裂、起砂砂、地砖砖摇动、有防水水要求的的地面漏漏水。内外墙墙及顶棚棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等等饰面脱脱落，墙墙面起碱碱脱皮。门窗开开关不灵灵，或缝缝隙超过过规范的的规定。厕所、厨房、洗手间间地面倒倒泛水、积水。水塔、水池及及有防水水要求的的地下室室渗漏水水。外墙渗渗水、阳阳台积水水。室内上上下水管管道漏水水、堵塞塞。钢、钢筋筋混凝土土、砖石石砌体及及其他承承重结构构变形、裂缝超超过国家家规范或或设计要要求。6.3二二次装修修管理物业管理理处将参参照上上海市居居住物业业管理条

54、条例、上海海市居住住物业装装修管理理规定、关关于加强强居住物物业装修修的规定定，为为维护全全体业户户的利益益，依法法对业主主装修过过程的进进行监督督指导，对装修修施工队队伍进行行管理。从而保保障小区区居住的的安全、整洁、有序，确保公公共建筑筑、设施施、设备备的完好好。6.4业业主装修修申请受理业户户装修申申请，审审核业户户的室内内装修设设计，装装修审核核通过后后，与装装修施工工单位签签定住住宅装修修管理协协议；受理施施工单位位和人员员身份登登记，收收取出入入证押金金后向施施工人员员发放施工临临时出入入证；施工单单位进入入施工现现场前，要求施施工单位位对所有有施工人人员，进进行防火火安全和和物业

55、管管理相关关规定的的教育。6.5装装修现场场管理物业管理理处将指指定专门门人员，负责业业主二次次装修施施工现场场管理和和安全监监督工作作；业主装修修施工人人员名单单汇总表表交物业业保安部部，保安安值勤人人员可按按表查验验施工人人员临时时出入证证，并巡巡视跟踪踪施工队队伍的装装修过程程，维护护小区的的安全；物业管管理处业业主装修修专管员员和保安安人员必必须每天天巡视检检查施工工现场，随机了了解施工工情况，必要时时可由工工程设备备人员同同时前往往查验；管理处处业主装装修专管管员和保保安人员员负责进进行装修修管理的的日常记记录，记记录应如如实地反反映装修修管理实实际情况况，月底底汇总后后按户分分别归

56、档档；业户户装修竣竣工后，如无违违章行为为，验收收合格后后物业管管理处可可在装修修申请表表上签字字确认；对违反反装修管管理规定定的行为为，及时时进行劝劝阻，同同时向业业户发出出装修修整改通通知书。对于于执意违违反装修修规定，且对其其他业主主造成不不良影响响的野蛮蛮施工行行为，坚坚决制止止决不姑姑息。对对于违规规业主，耐心说说服，动动之以情情，晓之之以理；对于故故意违反反装修规规定，且且不听劝劝阻，拒拒不整改改的业户户。除发发出装装修整改改通知书书外，还可通通报政府府主管部部门加以以解决。为维护护全体业业户利益益，物业业管理处处保留通通过法律律途径解解决问题题的权利利。6.6二二次装修修管理流流

57、程严格按照管理公约规定进行施工从维护全体业主的利益出发，对装修施工现场进行安全检查如有违章操作，物业管理公司立即要求停工，并采取相应步骤予以纠正和补救正常施工直至完成，物业管理公司签收装修完成意见书6.7 物业维维修及火火灾应急急措施接到业主主报修后后，维修修工迅速速赶到现现场，进进行检查查，发生生断水，检检查水阀阀门是否否被人关关掉，水水管是否否在检修修，如水水厂突然然停水，应向业业主及时时说明，如发生生断电，电工维维修应向向业主询询问突然然断电情情况，是是否使用用过什么么电器，应用万万用表检检查断电电线路，查明突突然断电电情况，及时修修理恢复复用水、用电，如水厂厂突然断断水、供供电突然然断

58、电应应向业主主讲明情情况。下水管道道阻塞或或雨污水水管阻塞塞，维修修人员第第一时间间赶到现现场，进行行疏通、防止污污水外溢溢造成不不必要的的损失，然后将将排水设设施、污污水、雨雨水管中中捞出的的污垢、杂物及及时清理理干净。小区电梯梯突然停停运或机机电故障障，迅速速组织人人员进行行抢救，并及时向向消防队队紧急救救助，迅迅速救助助电梯内内的人员员，查明明停运的的原因，及时维维修电梯梯故障，恢复电电梯运行行。业主室内内发生火火灾，业业主家中中无人怎怎样处理理，首先先拨打1119报报警，组组织人员员及时抢抢救，在在抢救同同时，派派人接应应消防车车，当公公安消防防车赶到到时，保保安人员员应向消消防队介介

59、绍火灾灾情况，并做好好向导工工作，配配合消防防队做好好灭火工工作，限限制无关关人员进进入火场场，在灭灭火的同同时及时时通知业业主迅速速回家。6.8设设备维修修及养护护水泵及机机电设备备的维修修养护，每天检检查及巡巡视，发发现问题题及时维维修；为了保证证电梯的的安全，正常运运行，保保养遵照照“电梯保保养周期期表”进行保保养；维修人员员牢固树树立“质量第第一，安安全运行行”指导思思想；建立电梯梯维修保保养登记记卡（做做到一台台一卡制制）以便便对每台台电梯的的性能和和质量进进行分析析，以及及在年检检整修时时作为依依据；6.9档档案资料料的建立立与管理理随着建筑筑设计高高科技、专业化化发展，信息成成为

60、管理理资源中中又一重重要因素素。为此此，我公公司在绿绿地某项项目的档档案建立立与管理理中采用用电子计计算机技技术，通通过档案案的“集中化化、有序序化、信信息化”科学程程序，筹筹建管理理处与公公司各领领导部门门的互联联网络，运用先先进的资资料检索索软件，加强主主管领导导的工作作检查和和监督，完善建建档流程程，严格格档案管管理制度度；明确确建档内内容，实实行系统统收集、集中管管理；推推行现代代化、系系统化、科学化化、多元元化、规规范化、经常化化等“六化”管理。6.100档案管管理工作作环节资料收集资料整理资料归档档案利用资料的的收集设立档档案室，采取系系统化、科学化化、电脑脑化的先先进手段段，由客